Acheter votre local professionnel : Utiliser une SCI

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Vous souhaitez acheter votre local professionnel ? Assez d’être locataire ? Il est peut être temps de constituer une société civile immobilière (SCI). Ce type de montage est très classique mais demeure une valeur sûre pour de bonnes raisons. Découvrons ensemble les incidences fiscales dans le cas d’une SCI n’ayant pas opté à l’impôt sur les sociétés.

Acheter votre local professionnel, quelles en sont les conséquences fiscales ?

Les loyers encaissés durant l’année constituent ainsi votre chiffre d’affaires. Ceci dit, afin de les justifier, comptablement et juridiquement, n’oubliez pas de formaliser un contrat de location de type bail commercial. Ou encore un bail professionnel entre la société d’exploitation et la SCI. Certaines dépenses se retirent de ce chiffre d’affaires. À la condition de vous placer sous le régime réel, vous déduirez alors vos factures payées pendant la même période. Bien sûr, l’idéal serait d’en comptabiliser assez afin de baisser d’autant le résultat taxable. Et par conséquent, l’impôt de chacun des associés.

Des revenus fonciers taxables:

Le résultat se taxe selon les règles et modalités propres à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire au niveau de chaque foyer fiscal des associés : on parle de transparence fiscale. Concrètement, il est déclaré en « Revenus Fonciers » au moment de l’établissement de la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042.

Illustration. Le capital d’une SCI se réparti entre un couple marié et leurs deux enfants majeurs, chacun détenant 25 % du capital. Le résultat au 31.12.2015 s’élève, après déduction des dépenses acquittées durant la période à 3 200 €. Cela signifie que le couple déclarera 1 600 € de revenus fonciers et chaque enfant 800 €. Les revenus fonciers étant ajoutés aux autres revenus perçus en 2015, les montants d’impôt à régler pour le couple et pour les enfants sont forcément différents.

À noter. Les revenus fonciers ayant la nature de revenus du patrimoine et de placement, ils sont soumis à ce titre aux contributions sociales au taux global de 15,5 % (CSG, CRDS, prélèvement social, contribution additionnelle, etc.).

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Sauf en cas de déficit foncier !

Un déficit déductible des revenus…  Il est tout à fait possible que votre SCI présente un résultat déficitaire pendant une ou plusieurs années si les loyers ne suffisent pas à couvrir les dépenses admises en déduction. Chaque associé déduira alors sa quote-part de déficit de ses revenus imposables.

… dans la limite de 10 700 €. Le déficit foncier est déductible dans la limite de 10 700 €. Si la perte excède cette limite, le reliquat est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Illustration. Une SCI entreprend courant 2015 différents travaux d’agrandissement en recourant à l’emprunt de sorte que le déficit foncier constaté au 31.12.2015 s’élève à -6 000 €. Il se ventile entre le couple marié (détenteur de 50 % du capital) et les deux enfants majeurs (25 % chacun) : soit -3 000 € à répercuter chez le couple et -1 500 € chez chacun des enfants.

Acheter votre local professionnel en régime « micro-foncier » ?

Une déduction forfaitaire de 30 %. Il s’agira ici de soustraire du CA un forfait (rendant ainsi impossible toute constatation de déficit). L’associé ne peut toutefois en bénéficier si l’ensemble de ses revenus fonciers excède 15 000 € par an.

Un régime intéressant pour…  une SCI qui supporterait de faibles charges : le forfait de 30 % est à comparer au montant réel des dépenses effectivement réglées et déductibles ; mais également sitôt que des grosses dépenses, par exemple dans le cadre de travaux, sont financées, non plus par la SCI mais par votre propre société d’exploitation locataire. Une belle façon de gagner sur les deux tableaux !

Les loyers versés par votre société à la SCI sont déductibles de son résultat. Cependant ils constituent des revenus imposables pour vous, déduction faite des dépenses déductibles. Mais un éventuel déficit foncier sera déductible et viendra donc diminuer votre impôt ! À défaut, envisagez le régime micro-foncier…
À propos de l'auteur : est expert-comptable et cofondateur chez Dougs, l'expert-comptable en ligne qui vous simplifie la vie. Découvrez comment Dougs rend votre compta automatique et sans paperasse.
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