Comment créer une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale, c’est rassembler les membres d’une même famille en tant qu’associés au sein d’une société à vocation immobilière. L’objectif ? Devenir propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers, afin de les louer et de percevoir des revenus, en évitant le régime de l'indivision pour faciliter la transmission du patrimoine. Découvrez toutes les étapes pour créer votre SCI familiale.

Définition : qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

La SCI familiale est une forme spécifique de Société Civile Immobilière (SCI) dans laquelle tous les associés ont un lien de parenté ou d'alliance. Cette forme juridique permet à ces derniers de détenir, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers dans un cadre non commercial. Au-delà du simple partage des biens, la SCI familiale offre une flexibilité et une fiscalité avantageuse en matière de succession.

Quel est l'intérêt de créer une SCI familiale ? Quels sont les avantages de ce type d'entreprise ?

Créer une SCI familiale répond souvent à des situations de fait, avec un lien de parenté. Par exemple, les enfants d’une même famille héritent d’un bien immobilier suite aux décès de leurs parents. Pour éviter l'application des règles du régime de l’indivision, avec les risques inhérents à ce type de situation, ils décident de créer une SCI familiale. Une fois quelques formalités remplies, ils deviennent alors gérants de la Société Civile Immobilière.

Et oui, concernant l’indivision, la loi est claire et la rend dangereuse. N’importe quel membre de la famille peut obliger la cession uniquement pour sortir de l’indivision. La SCI familiale ne pose pas cette problématique. Elle donne plus de stabilité au gérant de la SCI et aux membres de la famille dans la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers, du moment qu'elle conserve son caractère familial.

Comment fonctionne une SCI familiale en France ? Les obligations

Au-delà des avantages d’inclure les membres de sa famille, la SCI familiale demeure avant tout une société. À savoir une personne morale totalement indépendante des personnes physiques qui la composent. Cela signifie que son bon fonctionnement repose sur des obligations légales. On peut citer par exemple l’obligation de réaliser des convocations, des assemblées générales au moins une fois par an, ainsi que de présenter les résultats de l’entreprise.

Pour information, la Cour de cassation a confirmé l’obligation du gérant d’une SCI familiale de convoquer les membres associés de sa famille pour rendre compte de sa gestion. Dans cette affaire, le gérant a été révoqué légitimement de ses fonctions.

Quelques règles à savoir sur la création d’une SCI familiale

Tout d’abord, il est préférable d’acheter directement le bien immobilier par le biais de la SCI préalablement conçue. Autrement dit, lorsque vous signez le compromis, n’oubliez pas de préciser que c’est une SCI qui achète le bien et non vous directement.

À la différence de beaucoup d’autres sociétés comme les SASU ou EURL, il faut au moins 2 personnes pour constituer une SCI. Il est évident que pour une SCI familiale, il doit s’agir de 2 membres de la même famille.

Dans le cas d’une SCI classique, on peut le faire avec 2 personnes étrangères l’une à l’autre. Mieux, on peut même mettre une autre société comme associée. C’est d’autant plus utile dans le montage de société holding.

Bien évidemment, le nombre d’associés peut être supérieur à 2 personnes. Il n’y a pas non plus de condition de nationalité française. Néanmoins, chaque gérant de SCI doit signer une déclaration sur l'honneur de non-condamnation.

Attention cependant à l’âge. Même si un mineur peut être associé et recevoir des parts sociales, il est recommandé de manier ce point avec précaution car sa responsabilité peut être engagée alors même qu’il n’est pas en âge de prendre des décisions pour le futur. La présence d’un mineur dans la SCI peut gêner certaines banques dans l'octroi d’emprunt pour l’acquisition des immeubles.

Comment monter rapidement une SCI familiale ? Quelles sont les différentes étapes (statuts, capital social, etc.) ?

4 étapes sont à suivre pour créer une SCI familiale :

• La première étape est de réaliser et évaluer les apports au capital social de la SCI familiale. Ils peuvent être faits en nature, avec un bien immobilier par exemple, ou en numéraire par une somme d’argent ;
• Rédiger les statuts. Une fois les associés trouvés, il faut rédiger les statuts pour créer la SCI familiale (ou la SCI classique). Les statuts c’est un contrat par lequel les associés se mettent d’accord sur le fonctionnement et l’organisation de la SCI ;
• Publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales. L'annonce de création de la SCI doit contenir : la nature des statuts, la date, la dénomination sociale, le type de société (SCI), l'adresse du siège social, le capital social (ou plancher/plafond pour un capital variable), l'objet social, la durée de la société, l'identité et les coordonnées du gérant, les conditions de cession des parts sociales si nécessaire, l'identité du signataire de l'annonce et le greffe d'immatriculation ;
• Demande d'immatriculation de la SCI auprès du guichet unique sur le site de l'INPI. Pour constituer votre dossier de demande d'immatriculation de la SCI, rassemblez les documents suivants : les statuts signés par tous les associés, l'acte de nomination du gérant si non inclus dans les statuts, une déclaration des bénéficiaires effectifs, un justificatif de jouissance des locaux, une attestation de parution dans un journal d'annonces légales, le justificatif d'identité du gérant, une déclaration sur l'honneur de non-condamnation et une attestation de filiation du gérant, ainsi que tout document pertinent concernant les personnes morales associées ou gérantes.

Attention, la rédaction des statuts est plus qu'une formalité, c'est un exercice relativement complexe pour les débutants. Les statuts de la SCI doivent inclure les mentions obligatoires suivantes : la dénomination sociale, la durée de vie (max. 99 ans), l'objet social civil (sauf exceptions), l'adresse du siège social, l'identité des associés, les apports au capital (avec évaluation si en nature), le montant du capital social, l'identité du ou des gérants (désignés par les associés majoritaires). Les statuts peuvent également inclure les modalités de cession de parts.

Heureusement, il existe des professionnels auxquels vous pouvez accorder votre confiance pour réaliser cette mission, comme les experts-comptables. Vous pouvez aussi faire appel à un notaire ou un avocat.

Mieux, ils pourront de plus s’occuper de votre comptabilité et des assemblées générales. Chez Dougs, on s’occupe de tout !

Quel est le coût pour ouvrir une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale implique certains coûts :

• Les honoraires d’expert-comptable, avocat ou notaire pour la rédaction des statuts ;
• Les frais de publication d'un avis et frais de greffe ;
• De plus, les honoraires comptables pour la tenue de la comptabilité ;
• Les frais de notaire au moment de l’acquisition des biens immobiliers.

À la création d’une SCI familiale, un minimum d’1 € peut être apporté pour la constitution du capital social de la SCI. Monter une SCI familiale sans apport en numéraire est donc possible mais peu recommandé. En effet, les banques pourraient être frileuses à l’idée de prêter de l’argent à une société n’ayant pas une bonne solidité financière.

Pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, les associés peuvent faire des apports ou demander un emprunt auprès d’une banque. Dans ce cas, ils devront faire bien attention à faire leur demande de financement par le biais de la SCI.

Pour information, être associé dans le cadre d'une SCI familiale engage votre responsabilité. À la différence d’une société commerciale comme une SAS, votre responsabilité est engagée au-delà de vos apports. Cependant, cela n’empêche pas le banquier de vous faire signer des cautions solidaires.

Il devient alors aussi simple de lever des fonds avec une SCI que de le faire personnellement, mais pour acheter un bien, il faudra que les associés disposent d’un minimum de fonds à injecter, puisque les établissements bancaires demandent généralement un apport personnel de 10 à 20 % environ.

La capacité d’endettement des associés sera également prise en compte. Ils devront être en mesure d’assumer la charge de l’emprunt en cas de défaillance de la société. Le montant des loyers perçus fera partie intégrante des paramètres et un prévisionnel pourra vous être demandé à cette occasion.

Concernant les apports, ils peuvent se faire en nature si les associés donnent la propriété de leur bien immobilier à la SCI. Le montant du capital social est alors nettement plus élevé, car il comprend la valeur de l'immeuble apporté.

La transmission en société civile immobilière familiale

Les enfants peuvent recevoir jusqu'à 100 000€ de donation sans payer de droit de succession. Cela permet de transmettre les parts sociales d’une SCI familiale par exemple. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans, et permet donc de virtuellement transmettre toutes les parts sociales d'une SCI sans payer de droit de succession. 

La création d’une SCI familiale avec Dougs

Vous pouvez créer votre SCI familiale en ligne. Dougs s'occupe de toutes les formalités de la rédaction des statuts au dépôt d'un dossier, et toutes les interactions nécessaires avec le greffe du tribunal. Chez Dougs, pas de surprise : tout est inclus dans une prestation de création de SCI pour 150 € HT. Cette offre comprend :

• Des conseils sur tous les sujets qui vous intéressent : fiscalité, régime de l'indivision, droits de succession, etc. ;
• La rédaction des statuts et de l’ensemble des documents liés à la création (Kbis, attestation de parution au journal d'annonce légales, etc.).