L'expert-comptable en ligne des SCI à l'IS

Non, une Société Civile Immobilière (SCI) n'est pas obligée de faire appel à un expert-comptable. Vous pouvez gérer vous-même sa comptabilité, à condition de respecter les obligations correspondant à son régime fiscal et à sa situation.

Le niveau de difficulté varie fortement entre une SCI à l'Impôt sur le Revenu (IR) et une SCI à l'Impôt sur les Sociétés (IS).

Une SCI à l'IR détenue par des personnes physiques bénéficie généralement d'obligations comptables plus légères. Vous devez malgré tout suivre les recettes et les dépenses, conserver les justificatifs et disposer des informations nécessaires pour déterminer le résultat à déclarer. Le gérant doit aussi rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an.

Pour une SCI à l'IS, la comptabilité devient beaucoup plus complète. Il faut notamment enregistrer les opérations comptables, suivre les créances et les dettes, gérer les immobilisations et leurs amortissements puis établir les comptes annuels et la liasse fiscale.

L'accompagnement d'un expert-comptable devient particulièrement intéressant lorsque la SCI possède plusieurs biens, réalise des travaux importants, est soumise à la TVA ou effectue des opérations patrimoniales plus complexes.

Les obligations comptables d'une SCI dépendent principalement de son régime fiscal. Une SCI à l'IR et une SCI à l'IS ne tiennent pas leur comptabilité de la même manière.

Pour une SCI à l'IR, vous devez notamment suivre les loyers encaissés et les dépenses payées, conserver vos factures et justificatifs et disposer des informations nécessaires à l'établissement de la déclaration fiscale.

Pour une SCI à l'IS, il faut notamment :

• enregistrer les opérations : recettes, dépenses, créances et dettes ;
• suivre les immobilisations : immeubles, certains travaux et autres actifs concernés ;
• calculer les amortissements : selon la durée d'utilisation des éléments amortissables ;
• établir les comptes annuels : bilan et compte de résultat ;
• préparer la liasse fiscale : afin de déterminer et déclarer le résultat fiscal ;
• conserver les pièces comptables : factures, relevés bancaires, contrats, etc.

La SCI conserve également ses obligations juridiques propres. Le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an.

Une comptabilité correctement tenue sert donc autant à respecter vos obligations fiscales qu'à suivre la rentabilité de votre patrimoine immobilier.

Le choix entre IR et IS change profondément la fiscalité, la comptabilité et la stratégie patrimoniale de votre SCI.

Avec une SCI à l'IR, la société est fiscalement translucide. Le résultat est déterminé au niveau de la SCI puis chaque associé personne physique déclare sa quote-part de revenus fonciers en fonction de ses droits dans la société.

La SCI à l'IR ne peut pas amortir fiscalement l'immeuble dans les conditions d'une SCI à l'IS. En cas de vente, les associés personnes physiques peuvent en principe relever du régime des plus-values immobilières des particuliers lorsque les conditions sont réunies.

Avec une SCI à l'IS, c'est la société elle-même qui paie l'impôt sur son bénéfice. Elle peut déduire les charges admises fiscalement et amortir les éléments amortissables de l'immeuble.

Cet amortissement peut réduire le résultat imposable pendant la détention du bien. Il faut cependant regarder aussi ce qui se passe lors de sa revente : les amortissements pratiqués réduisent la valeur nette comptable et peuvent donc augmenter la plus-value professionnelle imposable.

Le choix ne doit donc pas être effectué uniquement en comparant l'impôt payé la première année. Votre durée de détention, votre niveau de revenus, les travaux prévus, votre stratégie de transmission et votre projet de revente doivent également être étudiés.

Toutes les dépenses payées par une SCI ne sont pas automatiquement déductibles. Le traitement dépend du régime fiscal de la société et de la nature de la dépense.

Selon la situation, la SCI peut notamment supporter :

• les intérêts d'emprunt : liés au financement du bien ;
• les assurances : lorsque les conditions de déduction sont remplies ;
• les frais de gestion : engagés pour administrer les biens ;
• certaines taxes : liées aux immeubles ;
• les charges de copropriété : selon leur nature ;
• les dépenses d'entretien et de réparation : lorsqu'elles répondent aux conditions fiscales applicables.

Les travaux nécessitent une attention particulière. Une dépense d'entretien n'est pas traitée comme une dépense qui augmente la valeur du bien ou prolonge durablement son utilisation.

En SCI à l'IS, certains travaux doivent ainsi être immobilisés plutôt que comptabilisés immédiatement en charge. Leur coût est alors réparti dans le temps grâce à l'amortissement.

A l'IR, les règles de déduction des travaux répondent à la fiscalité des revenus fonciers. Les dépenses de réparation et d'entretien peuvent être déductibles sous conditions, tandis que les dépenses de construction ou d'agrandissement suivent un autre traitement.

Conservez donc les factures détaillées et la nature exacte de chaque intervention. Une ligne indiquant simplement "travaux : 20 000 €" ne suffit pas toujours à déterminer le bon traitement comptable et fiscal.

Dans une SCI à l'IS, un immeuble destiné à être conservé durablement est enregistré parmi les immobilisations. Son coût n'est donc pas déduit intégralement du résultat l'année de son acquisition.

Les éléments amortissables sont répartis sur leur durée d'utilisation. Un immeuble peut notamment être décomposé en plusieurs composants dont les durées d'amortissement diffèrent.

Le terrain suit une règle différente : il n'est pas amortissable. Lorsque le prix d'acquisition comprend à la fois le terrain et la construction, il faut donc distinguer leur valeur.

Certains travaux importants peuvent eux aussi être immobilisés et amortis lorsqu'ils répondent aux critères correspondants.

L'amortissement génère chaque année une charge comptable qui peut réduire le résultat imposable de la SCI à l'IS. C'est l'un des éléments qui expliquent pourquoi ce régime peut être intéressant pendant la phase de détention.

Mais l'amortissement a aussi une conséquence à la sortie. Lors de la vente, la plus-value professionnelle est calculée en tenant compte de la Valeur Nette Comptable (VNC) du bien. Plus les amortissements cumulés sont élevés, plus cette valeur diminue.

Il faut donc raisonner sur l'ensemble du projet immobilier, et pas uniquement sur l'économie d'impôt annuelle.

La comptabilité d'une SCI doit permettre de distinguer ce qui appartient réellement à la société de ce qui a été payé ou avancé personnellement par ses associés.

Les loyers constituent les principales recettes d'une SCI locative. Leur traitement comptable dépend notamment du régime fiscal de la société.

Les dépenses liées aux biens doivent également être correctement classées : intérêts d'emprunt, assurances, charges de copropriété, travaux, honoraires, taxes ou frais bancaires ne suivent pas nécessairement le même traitement.

Une autre notion revient fréquemment en SCI : le compte courant d'associé. Lorsqu'un associé avance personnellement de l'argent à la société, par exemple pour financer des travaux ou compléter la trésorerie nécessaire au remboursement d'un emprunt, cette somme ne constitue pas automatiquement une recette de la SCI.

La comptabilité doit enregistrer la dette de la société envers l'associé. Le remboursement ultérieur de cette avance doit lui aussi être correctement identifié.

Ce suivi devient vite difficile lorsque plusieurs associés effectuent régulièrement des avances ou règlent des dépenses pour le compte de la SCI.

Une comptabilité à jour vous donne alors une vision précise des loyers, des charges, de la trésorerie et des sommes dues à chaque associé.

Une SCI qui loue des logements nus à usage d'habitation est en principe exonérée de Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA). Elle ne facture donc pas de TVA sur ces loyers et ne récupère généralement pas celle payée sur les dépenses correspondantes.

La situation change avec certaines activités immobilières.

Une SCI qui loue des locaux nus à usage professionnel peut, sous conditions, opter pour l'assujettissement des loyers à la TVA. Cette option peut notamment modifier le traitement de la TVA payée sur certaines dépenses.

Les locations meublées doivent être étudiées séparément. La location meublée constitue une activité commerciale sur le plan fiscal et peut remettre en cause le régime fiscal d'une SCI relevant normalement de l'IR lorsqu'elle dépasse le caractère accessoire admis par l'administration.

Certaines activités assorties de prestations para-hôtelières peuvent également entraîner des règles particulières de TVA.

Avant d'opter pour la TVA ou de modifier l'utilisation d'un bien, mieux vaut donc mesurer les conséquences sur les loyers, les travaux, les déclarations et la fiscalité générale de la SCI.

Les déclarations à effectuer dépendent du régime fiscal de la SCI. Il faut donc identifier dès la création si la société relève de l'IR ou de l'IS puis suivre toute évolution susceptible de modifier son régime.

Une SCI à l'IR dépose généralement une déclaration de résultats propre aux sociétés immobilières, notamment la déclaration n° 2072 lorsque les conditions correspondantes sont réunies. Le résultat est ensuite réparti entre les associés, qui déclarent leur quote-part selon leur situation.

Une SCI à l'IS doit produire une liasse fiscale permettant de déterminer son résultat imposable et déclarer son Impôt sur les Sociétés (IS).

D'autres obligations peuvent s'ajouter : déclarations de TVA lorsque la SCI y est soumise, paiement de certains impôts et taxes ou formalités liées à des opérations particulières.

Vous devez également conserver les documents permettant de justifier votre comptabilité et vos déclarations :

• les statuts et documents juridiques ;
• les baux ;
• les relevés bancaires ;
• les factures d'achat et de travaux ;
• les justificatifs des loyers et autres recettes ;
• les contrats de prêt ;
• les documents comptables exigés selon votre régime.

En cas de contrôle fiscal, une SCI à l'IS tenant sa comptabilité au moyen d'un système informatisé doit notamment être en mesure de présenter son Fichier des Ecritures Comptables (FEC) dans les conditions prévues par la réglementation.

Le coût dépend principalement du régime fiscal de votre SCI, du nombre de biens et du niveau d'accompagnement recherché.

Une SCI à l'IS nécessite davantage de travaux comptables qu'une SCI à l'IR avec une gestion simple. Le nombre de biens détenus, la TVA, le volume d'opérations ou certaines opérations patrimoniales peuvent également faire évoluer les honoraires.

Avant de choisir votre expert-comptable, vérifiez précisément ce qui est compris :

• tenue ou révision comptable ;
• bilan et compte de résultat ;
• liasse fiscale ;
• déclarations de TVA ;
• suivi des immobilisations et amortissements ;
• déclarations fiscales ;
• obligations juridiques annuelles ;
• conseil fiscal et patrimonial ;
• accès à un outil de comptabilité.

Chez Dougs, l'offre actuellement présentée pour les SCI à l'IS démarre à 39 € HT par mois avec le Pack Immo Liberté, avec 10 € HT par mois et par bien supplémentaire. Un Pack Immo Sérénité est également proposé à partir de 49 € HT par mois et ajoute notamment des fonctionnalités et prestations juridiques.

Le prix mensuel ne suffit donc pas pour comparer deux offres. Regardez surtout le périmètre de la lettre de mission et les prestations facturées séparément.

Dougs accompagne spécifiquement les SCI soumises à l'IS avec une application de comptabilité en ligne associée à un cabinet inscrit à l'Ordre des experts-comptables.

Dougs peut notamment prendre en charge :

• les comptes annuels : bilan et compte de résultat ;
• la liasse fiscale : avec télétransmission à l'administration ;
• le calcul de l'IS : avec suivi des échéances fiscales ;
• les immobilisations : identification et suivi des biens et travaux concernés ;
• les opérations courantes : centralisation des loyers et charges ;
• la facturation électronique : réception et émission via la plateforme agréée Dougs ;
• le suivi financier : résultat prévisionnel actualisé dans l'application.

L'application catégorise automatiquement les opérations bancaires et centralise les informations nécessaires au suivi de la SCI. Pour les investissements immobiliers, vous pouvez ainsi suivre plus facilement les loyers, les dépenses, les immobilisations et l'évolution du résultat.

Dougs propose également des outils dédiés à l'immobilier, notamment un simulateur de plan d'amortissement et un simulateur d'impôt sur la plus-value immobilière.

L'intérêt est d'associer la tenue comptable au suivi de votre investissement immobilier, plutôt que de découvrir le résultat et le montant de l'IS uniquement au moment de la clôture.