L'expert-comptable en ligne des SCI à l'IS

Les obligations comptables d’une SCI dépendent de son régime fiscal. Une SCI à l’IR doit au minimum suivre ses recettes et ses dépenses afin de déterminer le résultat foncier à déclarer. Une SCI à l’IS, en revanche, est soumise à une comptabilité commerciale complète, avec tenue des livres comptables et établissement des comptes annuels.

En SCI à l’IR, la comptabilité est simplifiée et ne permet pas l’amortissement des immeubles (sauf dispositif Jeanbrun, sous conditions). Le résultat est calculé selon les règles des revenus fonciers et imposé directement chez les associés. En SCI à l’IS, les règles de la comptabilité d’entreprise s’appliquent, avec amortissement des biens et imposition au niveau de la société.

La SCI à l’IR doit déposer chaque année une déclaration 2072 récapitulant le résultat et la répartition entre associés. La SCI à l’IS doit déposer une liasse fiscale complète, incluant le formulaire 2065 et les états annexes. Les associés déclarent ensuite leurs revenus selon leur situation personnelle.

L’amortissement permet de répartir le coût du bien immobilier sur sa durée d’utilisation. Il réduit le résultat imposable chaque année, ce qui diminue l’impôt à payer à court terme. En contrepartie, il augmente la plus-value imposable lors de la revente du bien. La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (prix d’achat diminué des amortissements cumulés). Mécaniquement, plus le bien est amorti, plus la plus-value imposable sera importante.

La SCI est en principe hors champ de TVA pour la location nue d’habitation. Elle peut toutefois être soumise à la TVA en cas de location de locaux professionnels avec option, de location meublée spécifique ou de certaines opérations immobilières. Le choix d’assujettissement à la TVA doit donc être analysé au cas par cas, c’est pourquoi être accompagné par un expert-comptable comme Dougs est conseillé pour faciliter ce processus.

La SCI doit être en mesure de présenter ses statuts, ses baux, ses relevés bancaires et ses factures. À l’IS, les livres comptables, balances, comptes annuels et le fichier des écritures comptables sont également exigés. Une comptabilité bien tenue, à l’aide d'un expert-comptable comme Dougs, permet de préparer un contrôle fiscal dans les meilleures conditions.

Les loyers encaissés sont pris en compte comme recettes, tandis que les charges liées aux biens (intérêts d’emprunt, assurances, taxes, travaux) sont enregistrées en charges. En SCI à l’IS, ces écritures doivent être rattachées à l’exercice comptable concerné. En SCI à l’IR, le principe est généralement celui des sommes encaissées et payées.

Les loyers sont comptabilisés en produits d’exploitation et les charges correspondantes en charges. À l’IS, l’ensemble est intégré dans le résultat comptable de la SCI. À l’IR, ils sont pris en compte pour le calcul du résultat foncier.

Les immeubles sont inscrits à l’actif du bilan pour leur valeur d’acquisition ou d’apport. Un tableau des immobilisations et des amortissements doit être tenu pour suivre leur valeur nette dans le temps. Ce suivi est indispensable pour justifier les amortissements et déterminer la plus-value.

En SCI à l’IR, le résultat est réparti entre les associés au prorata de leurs parts automatiquement, qu’il soit ou non distribué. Chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part. En SCI à l’IS, le résultat est d’abord imposé à la société, puis éventuellement distribué sous forme de dividendes après vote en AG, selon les conditions inscrites dans les statuts de la société.

Les distributions de bénéfices sont décidées en assemblée et comptabilisées comme des dividendes à payer. Les remboursements de capital correspondent à une réduction des apports et diminuent les capitaux propres. Ces opérations doivent être précisément formalisées et enregistrées.

La SCI familiale facilite la transmission progressive du patrimoine par donation de parts. Elle permet de bénéficier d’abattements renouvelables et de décotes liées à la nature des parts. Cela réduit la charge fiscale globale tout en conservant le contrôle de la gestion.

Les droits de succession sont calculés sur la valeur des parts transmises et non directement sur celle de l’immobilier concerné. Cette valeur peut être réduite par des mécanismes de décote (démembrement des parts entre usufruit et nue-propriété, décote de minorité si l'héritier ne contrôle pas la SCI…). La SCI permet donc d’optimiser la fiscalité successorale.

Les biens immobiliers apportés sont inscrits à l’actif pour leur valeur d’apport. L’opération doit être réalisée par acte notarié et correctement comptabilisée. Elle peut générer des droits d’enregistrement et des conséquences fiscales à anticiper. Il est donc important d’être accompagné par un expert-comptable lors d’un apport en nature pour éviter les erreurs de calcul ou de valorisation qui attirent la suspicion de l’administration.

La SCI permet de dissocier l’immobilier de l’activité professionnelle exploitante. Concrètement, en cas de difficulté financière de l’entreprise qui utilise et loue le bien, ce dernier ne peut pas être mis en cause dans le cadre du patrimoine professionnel. La SCI facilite la location à une société d’exploitation, qu’elle soit dans le cadre de votre holding ou d’une société tierce. Enfin, la SCI permet d’optimiser la rentabilité immobilière, avec la possibilité d’adapter le régime fiscal (IS ou IR) selon les objectifs des associés, et de réduire la base imposable de la société d’exploitation, les loyers constituant une charge déductible (sous réserve d’un loyer de marché).

Oui, si vous créez un montage de type holding, l’administration fiscale vérifie que les loyers pratiqués correspondent à la valeur de marché. Un loyer anormal peut être requalifié et entraîner un redressement. Il est donc essentiel de justifier le niveau de loyer et de consulter les prix pratiqués sur le marché de l’immobilier local, en tenant compte du type de bien (local professionnel ou logement), de son ancienneté et de ses équipements.