L’expert-comptable en ligne des LMNP

Quelles sont les obligations comptables en LMNP et faut-il un expert-comptable ?

Non, un expert-comptable n'est pas obligatoire en LMNP. Il permet de gagner du temps et sécuriser votre comptabilité, pour être en règle avec l'administration fiscale. Si vous êtes au régime réel, il est chargé de toutes vos obligations : comptabilité commerciale, bilan, et compte de résultat. Au régime micro-BIC, la comptabilité est plus simple (uniquement une déclaration de recettes), mais un expert-comptable peut vous alerter d'un dépassement de plafonds, vérifier vos déclarations, et préparer votre passage au régime réel dans les meilleures conditions.

Combien coûte un expert-comptable en LMNP et le tarif dépend-il du nombre de biens ?

Un expert-comptable pour LMNP peut coûter jusqu'à 900€ par an et par bien pour une gestion comptable complète (comptabilité, liasse fiscale). Chez Dougs, le pack immobilier en LMNP est accessible dès 29€ par mois, un prix fixe quel que soit le nombre de biens. Il comprend : comptabilité, bilan, liasse fiscale mais aussi contrôle de vos performances en temps réel et conseil illimité de nos experts.

Comment résilier ou changer d'expert-comptable en LMNP ?

Pour résilier le contrat avec votre expert-comptable, vous devez respecter les conditions prévues dans votre lettre de mission. Traditionnellement, une résiliation passe par le respect d'un délai de préavis (3 mois le plus souvent), le respect de la date limite (selon votre date de clôture d'exercice), et l'envoi d'une lettre de résiliation en recommandé avec accusé de réception. Si vous ne respectez pas les conditions prévues dans la lettre de mission, vous vous exposez à des frais de rupture, voire un litige. Une fois la résiliation validée, si vous signez une nouvelle lettre de mission pour changer d'expert-comptable, votre ancien expert-comptable est en charge de transmettre votre dossier complet.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Le principal avantage du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) réside dans le choix du régime réel d’imposition. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation du bien (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, travaux, etc.) mais surtout de pratiquer un amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier.

Cet amortissement constitue l’atout central du dispositif : il permet de répartir la valeur du bien sur plusieurs années et de diminuer fortement le résultat fiscal, ce qui conduit dans de nombreux cas à réduire voire annuler l’imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.

Sur le plan fiscal, cette optimisation est particulièrement efficace car elle agit directement sur la base imposable, sans impact sur la trésorerie. C’est ce mécanisme qui distingue le LMNP des autres régimes de location.

Par ailleurs, le statut LMNP reste un régime d’investissement patrimonial à part entière, distinct de l’activité professionnelle, ce qui permet de conserver une gestion simplifiée et une fiscalité généralement plus favorable que celle des revenus fonciers classiques.

Quel est l’impact fiscal de l’amortissement sur une LMNP ?

L’amortissement permet, en régime LMNP au réel, de répartir le coût du bien immobilier et des éléments qui le composent sur leur durée d’utilisation. Il vient ainsi réduire chaque année le résultat imposable issu de la location meublée, ce qui permet de diminuer, voire neutraliser, l’impôt sur les revenus locatifs à court terme.

Sur la fiscalité des plus-values, le régime reste celui des particuliers (article 150 U du CGI) : en principe, la plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

Cependant, une évolution importante est intervenue depuis 2025 : les amortissements pratiqués pendant la période de détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession du bien. Concrètement, cela revient à augmenter la base taxable au moment de la vente, en neutralisant une partie de l’avantage fiscal obtenu pendant la détention.

Ainsi, si l’amortissement continue bien de réduire l’imposition annuelle sur les loyers, il n’est plus neutre à la sortie : il peut augmenter la fiscalité globale lors de la revente du bien en LMNP.

Y a-t-il des risques fiscaux en cas de location à des sociétés liées ou filiales ?

Oui, si vous créez un montage de type holding, l’administration fiscale vérifie que les loyers pratiqués correspondent à la valeur de marché. Un loyer anormal peut être requalifié et entraîner un redressement. Il est donc essentiel de justifier le niveau de loyer et de consulter les prix pratiqués sur le marché de l’immobilier local, en tenant compte du type de bien (local professionnel ou logement), de son ancienneté et de ses équipements. 

En LMNP familiale, comment fonctionne la transmission, la succession et les apports ?

La LMNP familiale (ou SARL familiale possédant un bien en LMNP) facilite la transmission progressive du patrimoine par donation de parts. Elle permet de bénéficier d’abattements renouvelables et de décotes liées à la nature des parts. Cela réduit la charge fiscale globale tout en conservant le contrôle de la gestion.

Les droits de succession sont calculés sur la valeur des parts transmises et non directement sur celle de l’immobilier concerné. Cette valeur peut être réduite par des mécanismes de décote (démembrement des parts entre usufruit et nue-propriété, décote de minorité si l'héritier ne contrôle pas la LMNP…). La LMNP permet donc d’optimiser la fiscalité successorale.

Les biens immobiliers sont inscrits à l’actif pour leur valeur d’apport. L’opération doit être réalisée par acte notarié et correctement comptabilisée. Elle peut générer des droits d’enregistrement et des conséquences fiscales à anticiper. Il est donc important d’être accompagné par un expert-comptable lors d’un apport en nature pour éviter les erreurs de calcul ou de valorisation qui peuvent entraîner un contrôle.

Comment comptabiliser les loyers perçus et charges associées à des biens professionnels ?

Les loyers sont enregistrés en produits (Compte 706). On comptabilise le montant quittancé (loyer + provisions pour charges), et pas uniquement ce qui arrive sur le compte bancaire. Les charges sont déduites pour leur montant réel (factures d'assurance, taxe foncière, honoraires, petits travaux). En faisant un amortissement du bien, vous déduisez une fraction de la valeur du bâti et du mobilier chaque année, ce qui permet souvent d'afficher un résultat fiscal à zéro.

Comment répartir le résultat fiscal entre les associés d’une LMNP à l'IR ou à l'IS ?

Attention : il n'existe pas de statut fiscal LMNP à l'IS. Dès lors que la société possédant un bien en LMNP passe à l'IS, le régime LMNP ne s'applique plus. En LMNP, le résultat est réparti entre les associés au prorata de leurs parts automatiquement, qu’il soit ou non distribué. Chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part. 

Quelles sont les alternatives à un expert-comptable en LMNP ?

Vous pouvez choisir de faire votre comptabilité vous-même, avec le risque d'erreurs et la perte de temps que cela implique. Vous pouvez choisir un logiciel de comptabilité, qui fait gagner du temps mais ne vous garantit pas un calcul exact et ne vous aidera pas pour optimiser la fiscalité. Enfin, vous pouvez choisir un centre de gestion agréé ou CGA qui vérifie la cohérence de vos déclarations mais ne réalise pas votre comptabilité. Pour couvrir tous vos besoins (gain de temps, gestion et vérification de la comptabilité), il est conseillé de faire appel à un expert-comptable.

Que se passe-t-il en cas de contrôle fiscal sur mon activité LMNP ?

L’administration fiscale peut décider de réaliser un contrôle fiscal de votre activité LMNP si elle constate l'absence de déclaration fiscale, un cumul d'avantages sociaux ou d’éventuelles discordances entre les déclarations effectuées. Le contrôle peut être réalisé sur place ou à distance. En cas de contrôle fiscal sur place, un interlocuteur désigné (le chef d'entreprise ou l'expert-comptable de l'entreprise) accompagne un représentant de l'administration pour vérifier les pièces comptables et justificatifs (grand livre, journal, relevés de compte, factures, tableaux d'amortissements...). La procédure se termine par un entretien pour exposer d'éventuelles rectifications et objections apportées par l'entreprise. Pour un contrôle fiscal à distance, l'entreprise doit fournir le fichier des écritures comptables (FEC) à l’administration sous 15 jours après la demande. Elle peut aussi demander un débat oral contradictoire.

Quels documents dois-je fournir à mon expert-comptable LMNP ?

Si vous n'aviez pas d'expert-comptable auparavant, en charge de transmettre votre dossier, vous devrez fournir tous les documents relatifs à votre patrimoine et vos flux financiers. S'il s'agit de votre première année d'activité ou un nouvel achat, vous devez fournir : l'acte de vente notarié, le décompte de l'étude notariale, le tableau d'amortissement de l'emprunt, et le justificatif des frais d'agence (si payés à part). Il faut aussi fournir vos documents de gestion courante : récapitulatif des loyers perçus, décomptes de plateforme de réservation (Airbnb, Booking...) et le bail de location. Enfin, pour réduire votre imposition, il est essentiel de joindre vos justificatifs de charges déductibles : charges de copropriété, taxes, assurances, travaux et entretien, abonnements à votre charge...

Quelles déclarations fiscales doivent réaliser les loueurs en LMNP ?

Les loueurs en LMNP doivent déposer chaque année une déclaration d’impôt sur le revenu appelée 2042 C Pro. Attention : en LMNP au régime micro-BIC, on déclare les recettes mais en LMNP au régime réel, on déclare les bénéfices. Une particularité de la LMNP au régime réel est l'obligation de transmettre une liasse fiscale à l'administration (bilan, compte de résultat, tableaux d'amortissement).

Dans quels cas une LMNP doit-elle payer la TVA ?

La LMNP est par défaut exonérée de TVA, elle ne peut ni la facturer ni la récupérer. Elle peut toutefois être soumise à la TVA dans certains cas particuliers. La TVA s'applique si vous signez un bail commercial, si vous proposez au moins 3 prestations para-hotelières (petit-déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge, réception de clientèle), s'il s'agit d'une résidence de tourisme, ou si vous louez vos locaux à l'exploitant d'un établissement d'hébergement (EHPAD, résidence étudiante...). Dans ces cas de figure, vous devez remplir une déclaration P0i sur le site de l'INPI et créer un espace fiscal professionnel sur impots.gouv.fr.

Comment passer du régime micro-BIC au régime réel en LMNP ?

Il existe deux façons de passer du régime micro-BIC au régime réel en LMNP. La première est de faire une demande au SIE (Service des Impôts des Entreprises) pour choisir l'option du régime réel. Cette demande doit être réalisée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année concernée. La seconde est de dépasser le seuil micro-BIC, ce qui fait passer automatiquement votre imposition au régime réel.

Comment enregistrer les charges et recettes liées aux biens immobiliers ?

Les loyers encaissés sont pris en compte comme recettes, tandis que les charges liées aux biens (intérêts d’emprunt, assurances, taxes, travaux) sont enregistrées en charges. En LMNP, ces écritures doivent être rattachées à l’exercice comptable concerné. Le principe est généralement celui des sommes encaissées et payées.

Comment suivre les immobilisations dans le bilan d’une LMNP ?

Les biens sont inscrits à l’actif du bilan pour leur valeur d’acquisition ou d’apport. Un tableau des immobilisations et des amortissements doit être tenu pour suivre leur valeur nette dans le temps. Ce suivi est indispensable pour justifier les amortissements et déterminer la plus-value.