La transformation de domicile en local professionnel

Quelle est la différence entre changement d’usage et changement de destination ?

Pour transformer un logement en local professionnel, il est nécessaire d'obtenir deux autorisations : l'autorisation de changement d'usage et l'autorisation de changement de destination du bien.

Ces deux démarches sont indépendantes et peuvent s’appliquer séparément ou conjointement, selon la localisation du bien et la nature du projet…

Le changement d’usage : une notion liée à l’habitation

Le changement d'usage concerne les logements situés dans des zones où cette réglementation s'applique (grandes villes, petite couronne parisienne, et certaines communes ayant adopté cette règle). Il est encadré par le Code de la construction et de l’habitation.

Le changement de destination : une notion urbanistique

Le Changement de destination relève du Code de l’urbanisme et s’applique lorsque l’on modifie l’affectation d’un bien selon les catégories définies par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) (ex : passer d’habitation à bureaux ou commerce).

Ce changement implique, selon les cas :

• une déclaration préalable de travaux ;
• ou un permis de construire, notamment si des travaux modifient la structure ou la façade du bâtiment.

Comment transformer une habitation principale en local commercial ?

Quelle autorisation pour un locataire ?

Un locataire ne peut pas transformer les locaux loués sans l'accord du propriétaire. De ce fait, il est tenu de lui faire la demande par lettre recommandée avec avis de réception (RAR) afin d'obtenir son autorisation écrite pour transformer le logement en local professionnel.

Sans cette autorisation, le propriétaire peut exiger que les lieux soient remis dans leur état d’origine. Il a également le droit de garder les modifications effectuées sans avoir à vous rembourser les frais engagés.

Changement d'affectation du logement : obtention de l’accord de la copropriété (pour les propriétaires)

Pour modifier l'affectation d'un logement en copropriété, il est nécessaire de vérifier que cette transformation est conforme au règlement de copropriété, en particulier en ce qui concerne la destination de l'immeuble (usage exclusivement résidentiel, activités professionnelles autorisées, usage mixte, etc.).

Une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires doit ensuite être obtenue. Dans cette optique, une demande doit être adressée au syndic par lettre recommandée avec avis de réception (RAR) afin d'inscrire ce point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. La décision sera prise à la majorité absolue, c'est-à-dire avec la majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents.

Changement destination et permis construire

Un immeuble est conçu pour une destination spécifique, définie dans son permis de construire. Le changement de destination correspond à la modification de l’affectation d’un bâtiment ou d’une partie de celui-ci.

Lorsqu’un logement est transformé en local professionnel, sa destination et sa sous-destination changent. Il n’est alors plus considéré comme un logement d’habitation, mais entre dans une nouvelle catégorie, définie selon l’activité exercée :

• commerce et activités de service : artisanat, commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités accueillant du public (cinéma, hôtels, hébergements touristiques) ;
• équipements d’intérêt collectif et services publics : bureaux et locaux administratifs, établissements scolaires ou de santé, lieux culturels et sportifs, lieux de culte ;
• autres activités des secteurs secondaires ou tertiaire : industrie, entrepôt, bureaux, centres de congrès, cuisines dédiées à la vente en ligne.

Démarches pour obtenir l’autorisation d’urbanisme

Avant d’effectuer ce changement, une autorisation d’urbanisme doit être obtenue auprès de la mairie (ou du BASU pour Paris). Le type d’autorisation dépend de l’ampleur des modifications apportées au bien.

• Déclaration préalable de travaux (DP) : si le changement de destination n’implique aucune modification de la structure porteuse ou de la façade.
• Permis de construire : si des travaux affectent la structure porteuse ou la façade du bâtiment.

Modalités de dépôt du dossier

Le dossier de déclaration préalable doit être soumis à la mairie :

• par voie dématérialisée, selon les modalités définies par la commune (disponibles sur le site internet de la mairie ou directement en mairie) ;
• par lettre recommandée avec avis de réception (RAR) ;
• en dépôt direct en mairie contre récépissé.

Il est recommandé de se renseigner auprès des services d’urbanisme locaux afin de vérifier les exigences spécifiques à chaque commune.

Procédures auprès de la mairie : changement de destination local habitation en local professionnel

Avant de transformer un logement en local professionnel ou commercial, il est nécessaire de vérifier si une autorisation de changement d’usage est requise. Cette demande doit être adressée soit à la mairie, soit à la préfecture, en fonction de la localisation du bien.

Vérifier si une autorisation de changement d'usage est nécessaire

Une autorisation est obligatoire si le logement se situe dans l’une des zones suivantes :

• communes de plus de 200 000 habitants ;
• départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94) ;
• autres communes si une délibération du conseil municipal ou de la communauté de communes l’a imposé.

Pour connaître les règles spécifiques applicables à une commune, il est recommandé de contacter la mairie.

L’autorisation de changement d’usage s’applique à toutes les catégories de logements et leurs annexes, y compris :

• les logements-foyers ;
• les loges de gardien ;
• les chambres de service ;
• les logements de fonction ;
• les logements intégrés dans un bail commercial ;
• les locaux meublés.

Toutefois, une autorisation n’est pas requise si l’activité est exercée dans un logement occupé à titre de résidence principale (au moins 8 mois par an) et :

• aucune clientèle ni marchandise n’est reçue ;
• l’activité ne modifie pas l’usage principal du logement.

À noter : si une déclaration préalable ou un permis de construire a été déposé pour des travaux, cette demande vaut également demande de changement d’usage.

Quelle autorisation pour un changement d'usage ?

La demande d’autorisation doit être déposée auprès de la mairie de la commune concernée. À Paris, elle doit être adressée au Bureau Accueil et Service à l’Usager (BASU).

L’autorisation est délivrée :

• par la mairie, après examen du dossier ;
• à Paris, Lyon et Marseille, après avis du maire d’arrondissement, par le préfet du département.

Les conditions d’octroi sont définies par :

• le conseil municipal ;
• la communauté de communes ;
• un arrêté préfectoral

Dans certaines villes, une compensation peut être exigée pour maintenir un équilibre entre offre de logements et locaux professionnels. Cette compensation consiste à convertir en logement un local ayant une autre destination pour compenser la perte du bien transformé en local commercial ou professionnel.

Cette mesure vise à limiter la transformation massive de logements en espaces professionnels et à préserver le parc résidentiel disponible.

Si le changement d’usage est accordé sans compensation, l’autorisation est délivrée à titre personnel et provisoire :

• elle est liée à l’activité du demandeur et prend fin avec celle-ci ;
• elle n’est pas transférable à un nouvel acquéreur ou à une personne reprenant la même activité.

Il est donc important de bien anticiper ces contraintes avant d’engager un changement d’usage.

Déclaration de l’achèvement de la transformation du logement en local professionnel

Une fois la transformation d’un local d'habitation en local professionnel terminée, il est obligatoire de déposer une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) auprès de la mairie.

Modalités de transmission de la DAACT

Le mode de dépôt de cette déclaration varie selon la localisation du bien :

• Dans la plupart des communes :
• par voie dématérialisée, selon les dispositions mises en place par la municipalité (informations disponibles sur le site de la mairie ou en mairie) ;
• par courrier recommandé avec avis de réception (RAR) ;
• en main propre, directement en mairie contre récépissé.
• À Paris : les démarches peuvent être spécifiques et doivent être effectuées en suivant les procédures établies par l’administration locale.

Avant d’envoyer la déclaration, il est conseillé de vérifier les exigences particulières auprès des services d’urbanisme de la commune concernée.

Déclaration et impact fiscal auprès des impôts

La transformation d’un logement en local professionnel doit être déclarée au service des impôts du lieu où se situe le bien.

Cette déclaration doit être effectuée dans un délai de 90 jours calendaires suivant l’achèvement des travaux.

Elle permet de mettre à jour la valeur locative cadastrale du bien, qui sert de base au calcul de la taxe foncière.

Le changement d’usage ou de destination d’un bien immobilier entraîne-t-il une modification de la taxe foncière ?

Le changement d'affectation d'un bien immobilier peut modifier sa valeur locative cadastrale, base de calcul de la taxe foncière. Ainsi, une transformation en local professionnel peut entraîner une réévaluation de cette taxe. De plus, l'exercice d'une activité professionnelle rend le local assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), dont le montant varie selon la commune et la superficie dédiée à l'activité.​ La CFE n’est due que si une activité professionnelle ou commerciale y est effectivement exercée. Certaines professions libérales peuvent en être exonérées, sous réserve de remplir des conditions spécifiques.

FAQ sur la transformation de domicile en local professionnel