Holding SCI : tout ce qu'il faut savoir sur ce montage financier

La holding, c’est une société-mère qui détient la majorité des parts et gère le fonctionnement d’autres sociétés, les “sociétés-filles”. Ce rôle de holding peut être endossé par de nombreuses formes juridiques : SAS, SASU, SARL… Mais si vous avez une SCI (société civile immobilière), est-ce une bonne idée de l’intégrer dans une holding ? Quelles sont les conséquences pour une SCI d’être gérée en holding ? Voyons tous les détails sur le holding avec une SCI.

Définition : Qu'est-ce qu'une holding ?

Une société holding n’est pas une forme juridique. La société holding est une société qui détient des participations au capital social d’autres sociétés ou qui réalise des investissements. Autrement dit, une holding est une société qui détient d’autres sociétés. On va distinguer la société “mère” (la holding) de ses sociétés “filles” (les filiales).

Est-ce qu'une holding peut détenir une SCI ?

Tout d’abord, il est important de rappeler la définition d’une SCI. 

Une SCI est une société constituée a minima de deux personnes, qui permet d'acquérir, gérer et mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers. 

Dans un montage Holding et SCI, la société holding détiendra généralement la majorité des parts sociales de la SCI et les autres associés (personnes physiques ou morales) détiendront une minorité des parts. Par conséquent, la holding peut détenir des participations dans des sociétés civiles (SCI, SC etc.) ou commerciales (SAS, SARL, SA etc.), peu importe son activité. 

Attention : il est fortement déconseillé de placer la SCI comme société-mère dans un montage holding.

Quel est l'intérêt fiscal d'avoir une holding lorsque l'on possède une SCI ?

Réaliser un montage holding et SCI offre de nombreux avantages et intérêts, qu’ils soient de nature juridique, opérationnelle, financière, patrimoniale ou encore fiscale.

Les avantages fiscaux de la holding pour SCI

1. Le régime mère-fille

Le régime mère-fille permet à la société holding de bénéficier d’une quasi exonération des dividendes reçus de ses filiales. En effet, les dividendes perçus par la société holding sont taxés à l’IS à hauteur d’une quote-part de frais et charge de 5%.

Par exemple : montant des dividendes versés à la holding : 100 000 euros.

Quote-part de frais et charges : 5% x 100 000 euros = 5 000 euros.

IS dû par la société : 5 000 x 15% = 750 euros.

(Sur la base d’un taux réduit d’IS).

Pour bénéficier de ce régime, il est nécessaire de respecter les conditions suivantes : 

• La société holding mère et les sociétés détenues doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés ;
• Les titres détenus par la société holding mère doivent être détenus en pleine propriété ou en nue propriété (exclusion des titres détenus en usufruit) ;
• Les titres détenus par la société holding mère doivent représenter au moins 5 % du capital de la société filiale si celle-ci est en France ;
• Les titres de participation doivent être détenus pendant un délai minimum de deux ans.

1. Le régime des titres de participation

Si vous remplissez les conditions du régime des titres de participation, la plus-value perçue par la société holding lors de la cession de titres de participation de la fille est taxée à l’IS (à 25%) à hauteur d’une quote-part de frais et charge de 12%.

Pour bénéficier de ce régime, il est nécessaire de remplir plusieurs conditions : 

• La société holding mère et les sociétés détenues doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés ;
• La société holding doit détenir au moins 10% du capital social de la société filiale ;
• La société holding doit détenir les titres depuis au moins 2 ans au jour de la cession.

Qu’est-ce que le montage holding + SCI ?

Le montage holding et SCI nécessite de constituer une société holding qui détiendra les parts sociales de la SCI. 

Les différents types de montage fiscaux en holding en SCI

Il existe plusieurs types de montage holding et SCI. 

Tout d’abord, si vous avez déjà votre société d’exploitation (une SASU par exemple), il est possible de l’utiliser comme holding et vous aurez donc simplement à constituer une société civile immobilière. Dans ce premier cas, il convient de vérifier l’objet social de votre holding. Si votre société n’a pas un objet social lui permettant d’être une Holding, il convient de modifier votre objet social. La modification de l’objet social nécessite de réaliser une assemblée générale pour modifier les statuts de votre société. Il est ensuite nécessaire de faire paraître une annonce légale et de réaliser des formalités auprès du Greffe du Tribunal de commerce.

Il est aussi possible de créer une holding à part de votre société d’exploitation. Une fois la société holding créée, il convient de créer la SCI. 

Être une holding est une qualité mais en aucun cas une forme juridique. Dans ce sens, une holding peut avoir presque toutes les formes juridiques : SARL, SAS, SC, EURL, SASU, etc. L’avantage de ce montage est d’éviter qu’une société en mauvaise santé ne répercute ses difficultés sur les autres activités du groupe. La société holding permet dans ce cas d’isoler les activités patrimoniales dans des patrimoines non atteignables par les créanciers.

Pourquoi créer une holding SCI : avantages et inconvénients 

Une holding sert à détenir et regrouper des sociétés et des entreprises quelle que soit leur activité ou leur forme juridique. Par exemple, une holding peut détenir à la fois une entreprise de poissonnerie (en SARL), un garage automobile (en SASU) et des biens immobiliers (en SCI). Il y a donc de nombreux avantages sur le plan fiscal, juridique ou financier.

Les avantages et inconvénients de la holding SCI ?

La holding présente l’avantage fiscal de recevoir avec très peu de retenue des dividendes de ses filiales ou encore d’optimiser la fiscalité en cas de cession de titres  (voir ci-dessus “Le régime mère fille” et “Le régime des titres de participation”). 

L’autre avantage est que la holding peut prêter de l’argent à d’autres filiales. Pour cela, la holding peut recevoir les dividendes, la rémunération de son mandat ou encore des managements fees d’une de ses filiales pour ensuite prêter cet argent à une autre de ses filiales, par exemple, la SCI ! 

Il est aussi possible de mettre en place une convention de gestion de trésorerie afin de simplifier et de rendre possible des flux de trésorerie au sein du groupe si le groupe répond aux conditions nécessaires. Cela permet à une société filiale du groupe de recevoir une avance de trésorerie de la part d’une autre société du groupe à des conditions financières plus favorables qu’auprès d’un établissement bancaire.

Lorsque l’on a un patrimoine significatif ou de multiples sociétés, l’organisation de la transmission peut être difficile. La concentration du patrimoine au sein de la société holding permet de réaliser la transmission uniquement sur les titres de la société holding et d’aménager le fonctionnement de la holding. 

Il n’existe pas d’inconvénients spécifiques à la création d’une société holding. Cependant, les montages financiers avec des sociétés holding ont quand même des conséquences importantes, et c’est pourquoi il faut bien préparer son montage en étant accompagné par un professionnel comme votre expert-comptable. En effet, la création d’une holding entraîne des coûts qu’il est nécessaire de prendre en compte (coût de création, gestion, comptabilité etc.).

Exemple et schéma du montage d'une holding avec une SCI

Systématiquement, la holding est représentée par le schéma suivant : 

Comment créer une holding avec une SCI ? 

Comment fonctionne une holding avec une SCI ?

Au sein d’un groupe de société, chaque société reste titulaire de son propre patrimoine. La trésorerie de chaque société fait partie du patrimoine de celle-ci. 

Dans ce schéma Holding et SCI, les filiales vont donc générer des revenus avec leur activité. Ces revenus peuvent remonter jusqu’à la holding notamment avec la remontée de dividendes ou encore la rémunération du mandat social de la holding. 

La Holding en qualité d’associé peut prêter de l’argent à la SCI dans laquelle elle détient des titres, pour financer l’acquisition d’un bien immobilier par exemple. Il suffit simplement que la holding en qualité d'associé réalise un apport en compte courant. Pour cela, il est nécessaire de rédiger une convention de compte courant pour avoir une trace écrite et pour appliquer un taux d'intérêt sur cet apport.  

Bon à savoir : depuis la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises, dite « Loi PACTE » : tout associé quel que soit la fraction de capital qu'il détient peut désormais consentir des avances en compte courant à sa société.

Comment rattacher une SCI à une holding ?

Il faut distinguer deux situations.

La première, c’est lorsqu’aucune filiale n’est créée. Il convient dans ce cas de créer dans un premier temps la holding. Une fois la holding créée, la SCI et les autres filiales peuvent être créées. Il suffit que la holding dépose le capital social lors de la création des filiales et celle-ci sera la détentrice de participations dans ces sociétés. 

Cependant, si les filiales sont déjà créées, il convient de réaliser un apport des sociétés, ou d’effectuer une cession des sociétés à la société holding. 

Pour choisir entre apport ou cession des titres de la société existantes à la société holding, il faut : 

• Valoriser la société fille ;
• Déterminer la plus-value ;
• Comparer le coût en apport vs le coût en cession ;
• Analyser les conséquences de chaque option.

Si la plus-value est faible ou possibilité d’exonération totale ou partielle -> Cession. La cession est une procédure relativement simple et peu coûteuse (cession d’actions ou de parts). En cas de cession, il convient de créer la Holding pour ensuite procéder à la cession d’actions/parts.

Si la plus-value est lourde ou sans exonération -> Apport. L’apport de titres à la Holding est une procédure plus coûteuse et longue (nécessite l’intervention du CAC, rédaction d’un traité d’apport etc.). En cas de forte plus-value, il est conseillé l’apport pour reporter le paiement de la plus-value. En effet, si vous choisissez la cession, vous devrez payer tout de suite l’impôt sur la plus-value. 

Pour choisir entre ces deux choix, il est vivement conseillé de se faire accompagner par un professionnel comme votre expert-comptable au vu des conséquences juridiques et fiscales de l’opération.

Quand créer une holding avec une SCI ?

Il n’y a pas de date précise pour créer sa holding car cela doit être étudié au cas par cas en fonction du but recherché. Cependant, il existe certaines situations ou des moments où c'est plus intéressant.

Si vous créez la holding tout de suite alors qu’il n’existe aucun intérêt, cela multiplie les coûts au démarrage. Le lancement d’activité ne génère pas systématiquement un gros chiffre d’affaires ou des excédents qui rentabilise la création de la Holding.

La création d’une holding coûte moins chère si on la fait dès le début, mais les coûts fixes de fonctionnement entre la date de création et le jour où elle commence à avoir un intérêt doivent être pris en compte pour fixer un calendrier. Si vous avez déjà une ou plusieurs sociétés, la création de votre holding peut se faire à tout moment si vous en avez besoin.

Les différents types de holding avec une SCI

Il existe deux catégories de sociétés holding : la holding active et la holding passive. 

La holding active est une société qui va détenir des titres dans des filiales, mais en plus de son activité patrimoniale, elle va avoir un rôle stratégique, elle va définir et orienter la politique du groupe de société dans lequel elle intervient. La holding active peut réaliser des prestations avec une contrepartie financière ou encore avoir un mandat social dans des sociétés.

A la différence de la holding active, la holding passive est une société qui détient des titres mais qui n’intervient pas dans le fonctionnement de ses filiales. La holding passive est utilisée le plus souvent à des fins patrimoniales. 

Le choix entre une holding active et passive est particulièrement important lors de la création. En effet, cela a des conséquences sur le plan fiscal. Par exemple, une société holding active a la possibilité de déduire la TVA (ce que ne peut pas faire une holding passive). 

Holding SCI : succession et transmission d'entreprise

Stratégies de Gestion de Patrimoine avec une Holding SCI

La société holding peut permettre de faciliter et organiser la transmission de votre société à vos enfants. Au lieu de transmettre votre patrimoine morceau par morceau, il est plus simple de transmettre les titres de la société holding. 

De plus, la société holding familiale peut être intéressante dans la situation d’un dirigeant qui souhaite prochainement prendre sa retraite et aimerait que ses enfants reprennent la direction de la société.

L’intérêt de la holding familiale peut également être de limiter les droits de mutation à titre gratuit. Il est en effet possible de bénéficier d’une exonération de droits de mutation (Pacte Dutreil) en cas de transmissions à titre gratuit des parts de la société holding. En revanche, il est primordial que la société holding exerce une activité opérationnelle (holding animatrice) et donc qu’il ne s’agisse pas d’une société holding passive, qui aurait pour seule activité la détention de participations. 

Par ailleurs, la Loi de Finances 2024 précise que pour les propriétaires d’un bien immobilier loué meublé, la transmission de la société de gestion de ce bien aux enfants ne peut en revanche pas bénéficier du régime Dutreil. 

En effet, selon le législateur, l’activité de location d’un patrimoine immobilier à usage d’habitation ne constitue pas une activité commerciale. Il s’agit bel et bien d’une activité civile et patrimoniale, même si les revenus générés sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime de faveur du pacte Dutreil s’applique en revanche à la location d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation.

FAQ sur la Holding SCI

Est-ce qu'une holding SCI peut acheter un bien immobilier ?

Une holding sous forme de SCI peut acheter un bien immobilier si son objet social lui permet. Il faut donc veiller à la rédaction de l’objet social lors de la création de la SCI.   

SCI à l'IR détenue par holding à l'is

Une SCI à l'IR, même détenue par une société holding à l'IS, ne devient pas une SCI à l'IS et peut rester soumise à l'impôt sur le revenu. Par conséquent, même si la SCI est à l'IR, le revenu foncier sera imposé à l'IS. En effet, dans ce schéma, la quote-part de revenu foncier qui revient à la société holding à l’IS (en fonction de la répartition du capital) sera imposé dans la fiscalité de la holding, et donc soumis à l’IS. 

La SCI étant à l’IR, elle cumule l'abattement pour durée de détention sur le montant de la plus value. S’il y a également une personne physique associée, celle-ci paie de l'impôt (selon le montant de sa participation) sur le revenu foncier. Ce type de montage maximise la quote-part du capital détenu par la SCI. Attention : ce montage peut être remis en cause par l'administration fiscale.

Puis-je détenir en holding + SCI ma résidence principale ?

Des concubins ou des époux peuvent décider de réaliser l’acquisition de leur résidence principale via une SCI. C’est surtout intéressant dans le cas où chacun souhaite réaliser des apports différents et recevoir des parts sociales. Mais aussi pour avoir un réel suivi sur les avances de trésorerie qui seront réalisées par chacun.

Pour un couple pacsé ou en concubinage, cela permet d’assurer la protection du conjoint survivant en lui évitant de se voir contraint par les héritiers du défunt de quitter le logement. L’utilisation du démembrement est alors mise en œuvre. Pour ce type de montage, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un notaire.  La finalité peut aussi être successorale.

Des précautions doivent être prises et des informations doivent être connues lorsqu’il s’agit de l’acquisition de la résidence principale en SCI. Il existe des particularités quant à l’impôt sur la fortune immobilière et un risque de contentieux avec l’administration selon la nature du montage. N’hésitez pas à consulter les experts de Dougs pour être bien informé.

Holding SCI ou SAS ? Quelles sont les différences ?

Une holding sous SCI est à réserver aux holdings qui ne réalisent pas d’opérations commerciales. 

Contrairement à une SAS, les associés d’une société civile sont indéfiniment responsables. Cela signifie que leurs biens propres peuvent être mis à contribution pour le remboursement de dettes de la société. Pour cela, la holding en société civile est à réserver aux activités sans risque (ou presque) comme les activités immobilières.

Holding familiale ou SCI ? Laquelle est la meilleure ? 

La holding familiale permet de détenir indirectement les parts de la SCI et permet de concentrer son patrimoine au sein de la holding. C’est particulièrement intéressant lorsque vous détenez plusieurs sociétés. Lorsque vous avez plusieurs sociétés, la holding a un rôle de pivot et permet de transférer tout ou partie de la trésorerie d’une société à une autre société du groupe avec une fiscalité avantageuse (ce que ne permet pas un investissement direct via une SCI). 

Voici une comparaison entre un schéma de réinvestissement direct et via une société holding. 

Réinvestissement direct (sans holding) : 

Réinvestissement via une holding :