Création de SCI : les étapes clés et les coûts à prévoir en 2024

Définition : qu'est-ce qu'une SCI ?

Dans la plupart des cas, la SCI va faire l’acquisition d’un immeuble (un apport du bien serait également possible). Elle doit alors trouver les sources de financement nécessaires à cet investissement. Elle se tourne en général vers les banques et/ou vers ses associés. L’immeuble génère des loyers, qui viennent partiellement ou totalement couvrir les dépenses de la SCI. Les décaissements sont le plus souvent liés au remboursement de l’emprunt, aux frais d’entretien du bien, aux différents impôts et taxes, aux frais de gestion et de comptabilité de la société.

Dans une situation idéale, les revenus engendrés par l’immeuble couvrent les dépenses. Ainsi, la SCI s’autofinance mais c’est rarement le cas. Les associés sont généralement amenés à réaliser des avances de trésorerie. Mieux vaut établir des projections au préalable afin de vérifier ce point en amont car c’est ce qui peut vous causer d’importantes difficultés financières à terme. Ces avances, que vous devrez effectuer de manière récurrente, diminuent d’autant votre capacité d’emprunt personnelle pour d’autres projets.

Nous vous conseillons de réaliser un prévisionnel avant de vous lancer dans l’acquisition envisagée. Un inventaire minutieux des dépenses et des recettes vous permettra de déterminer si votre projet est viable ou non. Vous déterminez par cette occasion les besoins de trésorerie générés par votre investissement afin de savoir si vous êtes en capacité d’y faire face si cela devient nécessaire.

Ceci nous amène à une notion quelque peu obscure : l’effet de levier bancaire. Cela consiste à utiliser l’endettement pour accroître la capacité d’investissement d’une entreprise. Attention, cela ne fonctionne que dans le cas où la rentabilité économique est supérieure au coût de l’investissement. Pour faire court, le taux de rentabilité de votre investissement doit être supérieur au taux de votre emprunt.

Avantage non négligeable à cela : ce sont vos locataires qui vous donnent les moyens de créer cet effet de levier à travers les sommes qu’ils vous versent chaque mois.

Les prêteurs vous demanderont tout de même souvent de financer une part de l’investissement sur vos fonds propres.

Comment monter une SCI et avec qui créer votre société civile immobilière ?

Si vous vous demandez comment créer une SCI classique ou familiale, le moyen le plus simple et le plus rapide est bien en ligne. Mais la question va plus loin.

Sachez tout d’abord qu’une SCI peut être constituée avec un capital social de 1 €. Son capital peut être variable. Ceci peut faciliter la gestion administrative des entrées et sorties d’associés, et les variations liées aux besoins de trésorerie pour réaliser vos investissements.

Pour ce qui est des associés, vous ne pouvez pas être l’associé unique de votre SCI. La législation vous interdit cette situation. La SCI doit en compter au moins deux, peu importe ensuite la répartition du capital social de la SCI entre eux. Ils peuvent être des personnes physiques ou morales.

Dans le cadre d’une création de SCI, vos associés peuvent aussi bien être des tiers comme vos amis. C’est alors un moyen de mutualiser des fonds ou des compétences pour la réalisation de ce projet.

Rien n’interdit à une société dont vous seriez par ailleurs l’associé unique de détenir des parts de la SCI, en plus de celles dont vous seriez propriétaire de manière directe. Voici un bon moyen de s’associer sans risque de dispute ultérieure. Dans ce cas, l’actionnaire personne morale pourra (sous certaines conditions) réaliser des avances de trésorerie à la SCI dont elle détient des titres.

À noter que des enfants mineurs peuvent être vos associés dans une SCI. Il faudra toutefois qu’ils soient représentés par une personne titulaire de l’autorité parentale.

Pourquoi créer une SCI ?

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Pour ce qui est des avantages de la création d’une SCI, tout d’abord, cela vous permet de choisir entre deux régimes fiscaux. Soit elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés, elle paye alors directement son impôt en fonction du bénéfice fiscal réalisé, soit elle relève de l’impôt sur le revenu. Dans cette situation, la SCI ne paye pas son propre impôt. Le bénéfice qu’elle réalise est alors imposé entre les mains de ses associés, sur leurs impôts sur le revenu respectifs. C’est alors un outil d’optimisation fiscale.

Le choix du régime d’imposition est capital. Il relève d’une analyse précise de votre situation personnelle, de la nature de votre opération et de vos objectifs.

Créer une SCI permet également d’organiser l’administration des biens en amont. En effet, la rédaction des statuts détermine les conditions dans lesquelles sont prises les décisions importantes impactant la société. C’est un moyen de prévenir et d’éviter les litiges entre les associés, mais aussi d’éviter les situations de blocage.

Ainsi, si le bien avait été détenu en indivision, il faudrait recueillir l’accord de chaque indivisaire pour de nombreux actes liés à l’administration du bien. Sans information des co-indivisaires, l’indivisaire ayant pris la liberté de réaliser certains actes peut voir sa responsabilité engagée vis-à-vis des autres. En effet, les décisions qu’il aurait prises ne leur seraient pas opposables. Il est donc compliqué de valider les décisions et cela peut conduire à une certaine inertie. La rédaction des statuts de la SCI peut éviter ces lourdeurs.

Ensuite, la détention d’un immeuble via une SCI permet d’assurer une meilleure traçabilité des opérations et avances réalisées par chaque associé. À condition évidemment, de tenir une comptabilité (elle n’est pas obligatoire pour les SCI relevant de l’impôt sur le revenu, mais tout à fait conseillée).

Ainsi, les avances de trésorerie de chacun sont inscrites en compte courant d’associé. Cela facilite le suivi des apports et donne une information claire quant aux sommes à rembourser aux différents apporteurs.

Enfin, un autre avantage de créer une SCI est qu'elle simplifie la cession du bien immobilier. En effet, il s’agit dans ce cas d’une simple cession de parts sociales. Les droits d’enregistrement sur cette opération représentent 5 % du montant de cette cession. Vous n’êtes alors pas obligé de repasser par la case notaire.

En détention directe, vous devrez accomplir les formalités habituelles liées à la mutation de l’immeuble et vous adresser obligatoirement à une étude notariale. Cela facilite les entrées et sorties des personnes souhaitant prendre part aux projets, dans le respect de la clause d’agrément.

De plus, créer une SCI ne coûte pas très cher et le coût d'entretien est vraiment faible. Chez Dougs par exemple, la comptabilité de votre SCI ne vous coûtera que 29 euros par mois.

Optimisation fiscale

Ce qui est pas mal avec une SCI en terme d'optimisation fiscale, c'est que si vous vous servez de la SCI depuis une société d'exploitation ou par l'intermédiaire d'une holding, vous allez pouvoir limiter les prélèvements fiscaux qui réduisent votre capacité d'investissement et qui vont vous permettre de pouvoir potentiellement investir beaucoup plus. En bref, ça permet d'optimiser votre capacité d'investissement en réduisant les frottements fiscaux.

Ensuite, une SCI va pouvoir déduire ses frais, notamment les intérêts d'emprunt. Si vous achetez un bien immobilier personnellement, vous ne pouvez pas le faire. C'est une charge que vous ne pouvez pas déduire. Si vous le faites sous forme de SCI, vous allez pouvoir déduire des charges de vos revenus et donc de limiter la taxation.

Enfin, on a la possibilité en SCI, d'opter pour l'impôt sur les sociétés, ce qui peut vous permettre d'amortir votre bien immobilier et de quasiment anéantir toute la fiscalité liée aux revenus de la SCI pendant toute la durée de vie du bien immobilier.

Gestion facilitée du patrimoine familial

En SCI, vous allez pouvoir nommer un gérant et c'est lui qui va s'occuper de la gestion des biens de la SCI. Si vous possédez un bien familial, tout le monde est en copropriété et ça veut dire qu'il faut se mettre d'accord sur tout pour prendre des décisions, pour entretenir le bien, etc. Ce qui peut générer parfois un immobilisme dans les décisions, qui peut même aller jusqu'au défaut d'entretien du bien immobilier ou d'exploitation, voire même entraînant une perte d'argent. Là où en SCI, les règles de fonctionnement sont bien réparties, c'est assez clair pour tout le monde. Et souvent c'est plus simple de gérer un bien immobilier au quotidien en SCI que sous forme de copropriété.

Ensuite, ce qui est intéressant, c'est que vous pouvez jouer avec la répartition du capital d'une SCI pour faire en sorte que chacun ait ce qu'il veut dans la quote part de propriété finale. C'est souvent plus délicat de le faire avec une copropriété, notamment en indivision.

Transmission du patrimoine immobilier

La transmission du patrimoine en SCI est plus simple qu'en indivision car vous allez pouvoir transmettre des parts sociales plutôt que de transmettre un bien immobilier. Et l'avantage, c'est que pourrez bénéficier d'un abattement de 100 000€ tous les quinze ans et par enfant.

Imaginons que vous ayez un bien immobilier de 500 000 euros et deux enfants. Vous pouvez transmettre à chacun 100 000 euros. Si vous transmettez intégralement votre bien à vos deux enfants et qu'il vaut 500 000, vous allez avoir 200 000 exonérés et 300 000 euros soumis aux droits de succession.

Si vous êtes en SCI, vous pouvez limiter votre donation en parts sociales et choisir le nombre de parts qui permet de ne pas dépasser le plafond de 100 000 euros par enfant. Vous pourrez alors refaire une donation dans 15 ans afin de donner le reste. La SCI peut donc vous permettre de défiscaliser la transmission de vos biens en profitant pleinement des abattements tous les 15 ans.

La SCI permet également de faire du démembrement de propriété sur les parts sociales d'un immeuble pour optimiser la transmission en réduisant au maximum les coûts de succession.

Quels sont les inconvénients de créer une SCI ?

Le principal inconvénient est que par rapport à un achat en nom propre, la SCI a une structure juridique dont il faut vous occuper un minimum. Il faut que la SCI ait un compte bancaire, il y a une comptabilité à tenir, et vous avez au moins une assemblée générale annuelle à faire. La partie administrative est un peu plus lourde que si vous l'achetiez en nom propre. De plus, une SCI ne peut pas être créée seul, vous devez obligatoirement être deux associés pour créer votre société.

Le seul cas où la SCI présente réellement des inconvénients, c'est si vous l'utilisez pour acheter votre résidence principale. En effet, être personnellement propriétaire de votre résidence principale permet d'être exonéré sur la plus-value, il est possible de conserver cet avantage en SCI mais le montage est rarement optimal. La SCI est surtout utilisée pour l'acquisition patrimoniale, faire de la location, résidences secondaires, etc.

Quelles sont les différentes démarches pour créer une SCI ? 

Comme pour toute société, la création d’une SCI implique de remplir plusieurs formalités d’immatriculation.

Tout d'abord, vous devez rédiger et signer les statuts de la SCI avec vos associés, en précisant des éléments comme l'objet social, la dénomination sociale, le montant du capital social, et l'identité des associés. Vous devez faire attention lors de la rédaction des statuts à tout ce qui est lié à la prise de décision et à l'objet social pour vous éviter des déboires à moyen ou long terme.

Ensuite, vous devrez déposer le capital social, cette étape n’est pas obligatoire en SCI, mais il est recommandé de le faire.

Vous devez également publier une annonce légale dans un journal d'annonces légales pour informer les tiers de la création de la SCI. Comptez environ 230€.

Enfin, il est nécessaire de constituer et déposer le dossier complet (comprenant les statuts de la SCI, l'attestation de parution de l'annonce légale, la déclaration de non-condamnation du gérant, etc.) via le guichet unique de formalité des entreprises.

Création d’une SCI : quelles sont les différentes finalités ?

Vous l’aurez compris, la plupart des associés de SCI ont créé cette société pour réaliser l’acquisition et la gestion d’un immeuble.

Les projets immobiliers réalisés à travers une société civile peuvent être de différentes natures. Voyons les plus fréquents.

L’investissement locatif

L’acquisition de l’immeuble a alors pour finalité de dégager des revenus locatifs. L’objectif est alors de dégager un complément de revenus et/ou d’accroître son patrimoine à plus long terme.

Différentes modalités de locations sont possibles : location nue ou meublée, à titre d’habitation ou commerciale, location saisonnière ou permanente, etc.

Chaque type de location a ses particularités en matière de régime d’imposition, de TVA, mais aussi sur la nature des baux qui y sont rattachés.

L’acquisition de la résidence principale

Parfois, des concubins ou des époux peuvent décider de réaliser l’acquisition de leur résidence principale via une SCI. C’est surtout intéressant dans le cas où chacun souhaite réaliser des apports différents et recevoir des parts sociales. Mais aussi pour avoir un réel suivi sur les avances de trésorerie qui seront réalisées par chacun.

Cette solution sera également retenue par des couples souhaitant protéger le compagnon survivant en lui évitant de se voir contraint par les héritiers du défunt de quitter le logement. L’utilisation du démembrement est alors mise en œuvre. Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre notaire pour ce type de montage.

La finalité peut aussi être successorale.

Des précautions doivent être prises et des informations doivent être connues lorsqu’il s’agit de l’acquisition de la résidence principale en SCI. Il existe des particularités quant à l’impôt sur la fortune immobilière et un risque de contentieux avec l’administration selon la nature du montage. N’hésitez pas à consulter les experts de Dougs pour être bien informé.

Combien coûte une SCI ?

Les coûts de création de votre SCI sont étroitement liés à la solution que vous retenez pour sa constitution. Soit vous déléguez totalement les formalités de la création à un intermédiaire, soit vous décidez de les réaliser en autonomie. Voici ce qu’il en découle.

Le recours à un intermédiaire est de loin la solution la plus confortable pour vous. En effet, ce dernier prendra en charge la rédaction de vos statuts et l’ensemble des formalités nécessaires pour déclarer son existence au greffe du tribunal.

Pour cela, vous pourrez vous adresser à un avocat, à un cabinet d’expertise comptable (traditionnel ou en ligne) ou à des sites Internet spécialisés dans les formalités juridiques.

Évidemment, cette solution a un coût. Chaque intermédiaire pratique le sien, ce qui rend les honoraires extrêmement variables. Comptez entre 150 et 2 000 €.

Viennent ensuite les frais de publication de votre annonce légale (environ 230 €) et les frais versés au greffe du tribunal de commerce (incluant l’inscription au registre des bénéficiaires effectifs).

Mais si vous vous sentez l’âme d’un juriste, vous pouvez gérer par vous-même les formalités administratives. Dans ce cas, la constitution de votre SCI ne vous coûtera que les frais de publication de votre annonce légale et les frais versés au greffe du tribunal de commerce.

Vous économisez les honoraires d’un intermédiaire. Mais est-ce toujours une bonne idée ?

Vous devrez alors gérer seul la rédaction des documents et la préparation du dossier complet. La moindre omission conduit au rejet de votre demande, générant des frais supplémentaires et une perte de temps considérable.

Surtout, vous risquez d’utiliser des modèles de statuts génériques glanés sur Internet. Ils ne correspondent alors pas forcément à votre situation spécifique. Ceci peut être préjudiciable en cours de vie sociale de la SCI : situation de blocage avec vos associés, mauvais choix de régime fiscal, etc.

FAQ : vos questions sur la création de SCI

Comment et pourquoi créer une SCI familiale ?

Certaines SCI sont constituées uniquement de membres d’une même famille, on parle alors de SCI familiale. La SCI familiale permet d’acquérir et de gérer un bien immobilier entre membres d’une même famille. Chacun pourra ainsi investir et détenir un nombre différencié de parts sociales. La SCI peut être vue comme un outil de transmission du patrimoine en y associant vos enfants ou un moyen d’organiser votre succession. Il est alors possible d’utiliser le démembrement de propriété et d’optimiser les abattements avec des donations régulières.

Ce sujet étant particulièrement complexe, il est important de consulter votre notaire.

Une société civile immobilière peut aussi être constituée dans le cadre d’un couple, marié ou non, d'une famille ou des proches. La répartition des parts sociales peut alors être réalisée en proportion des apports effectués. Certains montages permettent de protéger le conjoint survivant de l’éviction.

L'apport en nature d'un immeuble peut-il intervenir dès la création d'une SCI ?

Vous pouvez tout à fait apporter un bien en nature à votre SCI, toutefois vous devrez faire appel à un notaire.

Quelles différences entre une SCI et le statut de LMNP (location meublée non professionnelle) ?

La SCI est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. Les revenus générés par la SCI sont principalement issus de la location nue et sont imposés au titre des revenus fonciers.

Le statut de LMNP, quant à elle, est un statut fiscal qui s'adresse aux particuliers qui louent un bien meublé. Les revenus générés par le statut de LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le statut de LMNP est avant tout un régime fiscal qui combine les avantages de l'impôt sur le revenu et les avantages de l'IS, mais qui a comme inconvénient d'être limité en termes de chiffre d'affaires réalisable. Donc le statut de LMNP, c'est très avantageux, ça peut être plus avantageux qu'une SCI. Par contre, ça ne concerne que la location meublée, c'est-à-dire qu'il faut comparer le statut de LMNP à la SCI à l'IS puisque l'activité de meublé en SCI est obligatoirement à l'IS. Par contre, le statut de LMNP n'offre pas d'avantage sur la transmission du patrimoine. Donc, elle peut s'avérer plus intéressante d'un point de vue de la gestion des revenus, mais moins intéressante d'un point de vue de la transmission du patrimoine.