SCI
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Créer une SCI facilement : tous nos conseils d’experts !

Vous avez décidé d’investir dans la pierre, car vous recherchez la sécurité et la rentabilité que l’immobilier peut vous procurer. Peut-être envisagez-vous d’acquérir des biens en vue de préparer votre retraite ou encore votre succession ? La société civile immobilière (SCI) est souvent la forme privilégiée par les investisseurs immobiliers. Découvrez ce que la SCI peut vous apporter, comment créer une SCI et quels sont les coûts associés.

Comment monter une SCI et avec qui créer votre société civile immobilière ?

Si vous vous demandez comment créer une SCI classique ou familiale, le moyen le plus simple et le plus rapide est bien en ligne. Mais la question va sûrement plus loin.

Sachez tout d’abord qu’une SCI peut être constituée avec un capital de 1 €. Son capital peut être variable. Ceci peut faciliter la gestion administrative des entrées et sorties d’associés, et les variations liées aux besoins de trésorerie pour réaliser vos investissements.

Pour ce qui est des associés, vous ne pouvez pas être l’associé unique de votre SCI. La législation vous interdit cette situation. La SCI doit en compter au moins deux, peu importe ensuite la répartition du capital social entre eux. Ils peuvent être des personnes physiques ou morales.

Dans le cadre d’une création de SCI, vos associés peuvent aussi bien être des tiers, comme vos amis. C’est alors un moyen de mutualiser des fonds ou des compétences pour la réalisation de ce projet.

Rien n’interdit à une société dont vous seriez par ailleurs l’associé unique de détenir des parts de la SCI, en plus de celles dont vous seriez propriétaire de manière directe. Voici un bon moyen de s’associer sans risque de dispute ultérieure… Dans ce cas, l’actionnaire personne morale pourra (sous conditions) réaliser des avances de trésorerie à la SCI dont elle détient des titres.

Des enfants mineurs peuvent être vos associés dans une SCI. Il faudra toutefois qu’ils soient représentés par une personne titulaire de l’autorité parentale.

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Pourquoi créer une SCI familiale ?

Certaines SCI sont constituées uniquement de membres d’une même famille. La SCI familiale permet d’acquérir et de gérer un bien immobilier entre membres d’une même famille. Chacun pourra ainsi investir et détenir un nombre différencié de parts sociales. La SCI peut être vue comme un outil de transmission du patrimoine en y associant vos enfants ou un moyen d’organiser votre succession. Il est alors possible d’utiliser le démembrement de propriété et d’optimiser les abattements avec des donations régulières.

Ce sujet étant particulièrement complexe, il est important de consulter votre notaire.

Une société civile immobilière peut aussi valablement être constituée dans le cadre d’un couple, marié ou non. La répartition des parts sociales peut alors être réalisée en proportion des apports effectués. Certains montages permettent alors de protéger le conjoint survivant de l’éviction.

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Quel est l’intérêt de créer une SCI et quels avantages pouvez-vous en attendre ?

Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier que ce soit de manière directe (en achetant un immeuble) ou dans la pierre dite “papier” (SCPI par exemple). Créer une SCI vous a paru être une évidence. Cette forme sociale peut effectivement répondre aux objectifs de nombreux investisseurs. Toutefois, nous ne cherchons pas à vous la vendre absolument. Ce n’est pas la panacée. Il faut garder à l’esprit que cette société va générer des frais liés à sa constitution, mais aussi à sa gestion comptable. Il faut donc s’assurer qu’elle réponde à vos besoins. 

N’hésitez pas à nous consulter sur ce point, nous nous ferons un plaisir de vous conseiller !

Concrètement, comment fonctionne une SCI ?

Dans la plupart des cas, la SCI va faire l’acquisition d’un immeuble (un apport du bien serait également possible). Elle doit alors trouver les sources de financement nécessaires à cet investissement. Elle se tourne alors en général vers les banques et/ou vers ses associés. L’immeuble génère des loyers, qui viennent partiellement ou totalement couvrir les dépenses de la SCI. Les décaissements sont le plus souvent liés au remboursement de l’emprunt, aux frais d’entretien du bien, aux différents impôts et taxes, aux frais de gestion et de comptabilité de la société… 

Dans une situation idéale, les revenus engendrés par l’immeuble couvrent les dépenses. On dit que cela s’autofinance. C’est rarement le cas. Les associés sont alors amenés à réaliser des avances de trésorerie. Mieux vaut établir des projections au préalable afin de vérifier ce point en amont car c’est ce qui peut vous causer d’importantes difficultés à terme. Ces avances, que vous devrez effectuer de manière récurrente, diminuent d’autant votre capacité d’emprunt personnelle pour d’autres projets.

Nous vous conseillons de réaliser un prévisionnel avant de vous lancer dans l’acquisition envisagée. Un inventaire minutieux des dépenses et des recettes vous permettra de déterminer si votre projet est viable ou non. Vous déterminez par cette occasion les besoins de trésorerie générés par votre investissement afin de savoir si vous êtes en capacité d’y faire face si cela devient nécessaire.

Ceci nous amène à une notion quelque peu obscure : l’effet de levier bancaire. Cela consiste à utiliser l’endettement pour accroître la capacité d’investissement d’une entreprise. Attention, cela ne fonctionne que dans le cas où la rentabilité économique est supérieure au coût de l’investissement. Pour faire court, le taux de rentabilité de votre investissement doit être supérieur au taux de votre emprunt. Compte tenu des taux actuels, cet objectif semble atteignable ! 

Avantage non négligeable à cela : ce sont vos locataires qui vous donnent les moyens de créer cet effet de levier à travers les sommes qu’ils vous versent chaque mois.

Les prêteurs vous demanderont tout de même souvent de financer une part de l’investissement sur vos fonds propres.

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Pour ce qui est des atouts de la création d’une SCI, tout d’abord, cela vous permet de choisir entre deux régimes fiscaux. Soit elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés, elle paye alors directement son impôt en fonction du bénéfice fiscal réalisé. Soit elle relève de l’impôt sur le revenu. Dans cette situation, la SCI ne paye pas son propre impôt. Le bénéfice qu’elle réalise est alors imposé entre les mains de ses associés, sur leurs impôts sur le revenu respectifs. C’est alors un outil d’optimisation fiscale.

Le choix du régime d’imposition est capital. Il relève d’une analyse précise de votre situation personnelle, de la nature de votre opération et de vos objectifs.

Créer une SCI permet également d’organiser l’administration des biens en amont. En effet, la rédaction de vos statuts détermine les conditions dans lesquelles sont prises les décisions importantes impactant la société. C’est un moyen de prévenir et d’éviter les litiges entre les associés, mais aussi d’éviter les situations de blocage.

Ainsi, si le bien avait été détenu en indivision, il faudrait recueillir l’accord de chaque indivisaire pour de nombreux actes liés à l’administration du bien. Sans information des co-indivisaires, l’indivisaire ayant pris la liberté de réaliser certains actes peut voir sa responsabilité engagée vis-à-vis des autres. En effet, les décisions qu’il aurait prises ne leur seraient pas opposables. Il est donc compliqué de valider les décisions et cela peut conduire à une certaine inertie. La rédaction des statuts de la SCI peut éviter ces lourdeurs.

Ensuite, la détention d’un immeuble via une SCI permet d’assurer une meilleure traçabilité des opérations et avances réalisées par chaque associé. À condition évidemment, de tenir une comptabilité (elle n’est pas obligatoire pour les SCI relevant de l’impôt sur le revenu, mais tout à fait conseillée).

Ainsi, les avances de trésorerie de chacun sont inscrites en compte courant d’associé. Cela facilite le suivi des apports et donne une information claire quant aux sommes à rembourser aux différents apporteurs.

Enfin, la SCI simplifie la cession du bien immobilier. En effet, il s’agit dans ce cas d’une simple cession de parts sociales. Les droits d’enregistrement sur cette opération représentent 5 % du montant de cette cession. Vous n’êtes alors pas obligé de repasser par la case notaire. 

En détention directe, vous devrez accomplir les formalités habituelles liées à la mutation de l’immeuble et vous adresser obligatoirement à une étude notariale. Cela facilite les entrées et sorties des personnes souhaitant prendre part aux projets, dans le respect de la clause d’agrément.

Quelles sont les formalités pour créer une SCI ?

Comme pour toute société, la création d’une SCI nécessite d’accomplir des formalités d’immatriculation

Vous serez tout d’abord tenu de rédiger des statuts avec vos associés et de les signer. Suite à cela, le dépôt du capital social est à effectuer. 

Une annonce légale est à publier dans un journal afin d’informer les tiers de cette création.

Vient ensuite le dépôt du dossier complet (statuts, formulaire M0, attestation de publication au journal d’annonces légales…) auprès du greffe du tribunal de commerce dont vous relevez.

Sachez que les frais demandés par le greffe pour l’immatriculation de votre SCI sont plus élevés que pour une société “classique”. Il faudra alors compter environ 88 €.

Création d’une SCI : quelles sont les différentes finalités ?

Vous l’aurez bien compris, la plupart des associés de SCI ont créé cette société pour réaliser l’acquisition d’un immeuble.

Les projets immobiliers réalisés à travers une société civile peuvent être de différentes natures. Voyons les plus fréquents.

L’investissement locatif

L’acquisition de l’immeuble a alors pour finalité de dégager des revenus locatifs. L’objectif est alors de dégager un complément de revenus et/ou d’accroître son patrimoine à plus long terme.

Différentes modalités de locations sont possibles : location nue ou meublée, à titre d’habitation ou commerciale, location saisonnière ou permanente…

Chaque type de location a ses particularités en matière de régime d’imposition, de TVA, mais aussi sur la nature des baux qui y sont rattachés.

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L’acquisition de la résidence principale

Parfois, des concubins ou des époux peuvent décider de réaliser l’acquisition de leur résidence principale via une SCI. C’est surtout intéressant dans le cas où chacun souhaite réaliser des apports différents et recevoir les parts sociales en tenant compte de ceci. Mais aussi pour avoir un réel suivi sur les avances de trésorerie qui seront réalisées par chacun.

Cette solution sera également retenue par des couples souhaitant protéger le compagnon survivant en lui évitant de se voir contraint par les héritiers du défunt de quitter le logement. L’utilisation du démembrement est alors mise en œuvre. Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre notaire pour ce type de montage.

La finalité peut aussi être successorale.

Des précautions doivent être prises et des informations doivent être connues lorsqu’il s’agit de l’acquisition de la résidence principale en SCI. Il existe des particularités quant à l’impôt sur la fortune immobilière et un risque de contentieux avec l’administration selon la nature du montage. N’hésitez pas à consulter les experts de Dougs pour être bien informé.

La réalisation d’opérations de construction-vente via une SCCV

La société civile de construction vente (SCCV) a uniquement pour objet de réaliser des acquisitions en vue d’une revente. La SCCV n’est pas utilisée pour une activité de location. Dès lors que l’opération est achevée, et donc les biens vendus, la société est dissoute de plein droit.

Ces sociétés civiles relèvent en principe de l’impôt sur les sociétés. Elles peuvent toutefois se voir appliquer le régime des sociétés de personnes selon la nature de leurs opérations, soit l’impôt sur le revenu.

En savoir plus sur la fiscalité de la SCI

Quels sont les coûts liés à la création de la SCI ?

Les coûts de création de votre SCI sont étroitement liés à la solution que vous retenez pour sa constitution. Soit vous déléguez totalement les formalités de la création à un intermédiaire, soit vous décidez de les réaliser en autonomie. Voici ce qu’il en découle.

Le recours à un intermédiaire est de loin la solution la plus confortable pour vous. En effet, ce dernier prendra en charge la rédaction de vos statuts et l’ensemble des formalités nécessaires à déclarer son existence au greffe du tribunal.

Pour cela, vous pourrez vous adresser à un avocat, à un cabinet d’expertise-comptable (traditionnel ou en ligne) ou à des sites Internet spécialisés dans les formalités juridiques.

Évidemment, cette solution a un coût. Chaque intermédiaire pratique le sien, ce qui rend les honoraires extrêmement variables. Comptez entre 200 et 2 000 €…

Viennent ensuite, les frais de publication de votre annonce légale (entre 200 et 300 € selon le nombre de lignes) et les frais versés au greffe du tribunal de commerce (environ 88 €, incluant l’inscription au registre des bénéficiaires effectifs).

Mais si vous vous sentez l’âme d’un juriste, vous pouvez gérer par vous-même les formalités administratives. Dans ce cas, la constitution de votre SCI ne vous coûtera que les frais de publication de votre annonce légale et les frais versés au greffe du tribunal de commerce. 

Vous économisez les honoraires d’un intermédiaire. Mais est-ce toujours une bonne idée ?

Vous devrez alors gérer seul la rédaction des documents et la préparation du dossier complet. La moindre omission conduit au rejet de votre demande, générant des frais supplémentaires et une perte de temps considérable (et peut être des nuits sans sommeil si vous êtes d’une nature vraiment anxieuse ! ).

Surtout, vous risquez d’utiliser des modèles de statuts génériques glanés sur Internet. Ils ne correspondent alors pas forcément à votre situation spécifique. Ceci peut être préjudiciable en cours de vie sociale : situation de blocage avec vos associés, mauvais choix de régime fiscal…

💡Chez Dougs, la rédaction de vos statuts ne vous coûte que 150 €. Peut-être est-il préférable d’opter pour la tranquillité…

Pour ce qui est des frais de constitution, vous avez désormais toutes les informations. Mais cette SCI a besoin de fonds pour exercer son activité. Ne serait-ce que le versement de son capital initial. Sachez qu’une SCI peut être constituée avec un capital d’un euro. Il ne vous sera donc pas difficile de réunir la somme. Même si un capital si faible n’est pas forcément approprié.

Ensuite, l’objectif de cette société est le plus souvent une acquisition de bien immobilier (ou parfois de SCPI). Il faut donc financer ceci. Les principales solutions envisageables sont alors des apports de trésorerie de la part des associés, la souscription d’emprunts bancaires, ou encore une combinaison de ces deux options.

Si vous ne disposez que de peu de fonds personnels pour réaliser l’apport, le concours de votre banque n’en sera que plus important. Sachez toutefois qu’il peut être très compliqué d’obtenir un emprunt bancaire lorsque les apports personnels sont faibles. Ensuite, il est fort possible qu’il vous soit demandé de vous porter caution de l’emprunt à titre personnel. 

La SCI est parfaitement adaptée quand il s’agit de réaliser un investissement immobilier entre plusieurs personnes, mais aussi pour la transmission des biens dans le cadre d’une succession. Certaines précautions doivent être prises dans la rédaction des statuts et le choix du régime fiscal doit être réalisé après examen minutieux de votre situation personnelle. L’accompagnement par un professionnel est vivement conseillé.

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Émilie Fatkic

Superviseur comptable

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Entre deux sessions de conseil client, supervision de bilans comptables, management et formation de ses équipes, elle s’adonne à sa passion : la rédaction de contenus. Elle met sa plume et son expertise au service de sujets de fond sur la création d’entreprise et la comptabilité.

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