Comptabilité SCI

  • Patrick Maurice
  • December 12, 2019
  • SCI

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La comptabilité d’une SCI n’est pas nécessairement obligatoire. Tout dépend de la fiscalité associée à la société et du risque accepté par les associés. Mais avant d’aborder cette obligation, rappelons un peu le contexte d’une SCI. Une société civile immobilière est avant tout une société spécialisée dans l’organisation du patrimoine immobilier. Cela signifie qu’elle est spécialement constituée pour acheter des immeubles, des appartements, des maisons … afin de les louer à des particuliers ou des professionnels.

Les propriétaires ne se sont pas trompés en s’orientant de plus en plus vers cette typologie de structure. Ainsi, il existe aujourd’hui plus de 1 million de SCI en France avec une accélération du nombre au cours des ces dernières années. D’ailleurs, en 2018, on compte presque 100 000 nouvelles Sociétés Civiles Immobilières créées. Mais pour quelle raison ? Effet de mode, mais pas que, la gestion d’une SCI offre avant tout des avantages multiples par rapport à d’autres formules. Néanmoins, elle comporte quelques obligations supplémentaires, dont notamment une rigueur dans son fonctionnement.

Fiscalité de la SCI

Au moment de la constitution d’une SCI, les associés ont le choix de rester dans la transparence fiscale ou au contraire d’opter de suite à l’impôt sur les sociétés. Néanmoins, cette option à l’IS peut être exercée ultérieurement. Mais commençons par aborder maintenant la comptabilité dans les SCI à l’IS.

Quelle est la déclaration fiscale d’une SCI ?

Tout d’abord, si votre SCI est transparente fiscalement, vous devez :

  • remplir une déclaration 2072. Le document n’est pas trop difficile à réaliser.
  • Ensuite, les bénéfices fiscaux se répartissent selon la répartition du capital de la SCI pour être portés dans la déclaration 2044 de chacun des associés.

Sinon, si vous optez à l’IS, il vous faudra réaliser une déclaration 2065. Mais attention, il s’agit d’un document beaucoup plus complexe que le Cerfa 2072.

comptabilité SCI

La comptabilité dans une SCI IS

Les associés peuvent donc sélectionner l’IS comme option au moment de la création ou au cours de la vie de la SCI.

Cela entraîne de la part de la Société Civile Immobilière de payer son propre impôt. Il faut donc imaginer la SCI comme une personne totalement autonome qui devrait s’acquitter de ses impôts.

Ainsi, la SCI doit envoyer chaque année à l’administration fiscale les documents suivants :

Sans grande surprise, la comptabilité dans une SCI à l’IS est obligatoire. L’assemblée générale et le dépôt des comptes annuels auprès du Greffe du tribunal de commerce également.

Plan comptable d’une Société Civile Immobilière

Pour mémoire, la comptabilité d’une SCI est tenue à partir d’un plan comptable. Mais, il n’y a pas de spécificité particulière liée à ce type de société. Aussi, la question la plus importante revient systématiquement sur 2 points : Quelle est la partie amortissable dans un bien immobilier, et sur quelle durée ? En ce sens, il convient de répartir l’argent investi entre 4 grandes catégories.

LibelléEst ce Amortissable ?
Terrain sur lequel est construit l’appartement ou la maison Non – Aucun amortissement possible
Droits d’enregistrement et frais éventuels de l’agenceIl s’agit d’une charge que l’on peut constater au cours de l’exercice du paiement
Partie Mobilier comme une cuisine, un frigo, …Oui – Entre 5 et 10 ans.
Partie Immobilier à proprement parléOui – Entre 25 et 75 ans.

Parallèlement, la SCI tient sa compta sur des journaux comptables.

Le cas de la SCI détenant des biens meublés

Une SCI dispose d’une nature de société civile et non commerciale. Cependant, si elle exerce une activité commerciale, elle doit impérativement être en Impôt sur les sociétés. Ainsi, c’est la raison pour laquelle une SCI qui détient des appartements meublés passe obligatoirement à l’IS.

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La comptabilité dans une SCI transparente fiscalement

Une SCI transparente fiscalement est une SCI qui n’a pas choisi d’impôt sur les sociétés. Ainsi, la méthodologie est différente en fonction de la qualité de l’associé. Pour faire simple, 2 situations peuvent se présenter : soit l’associé est une personne physique, soit l’associé est une autre société.

SCI impôt sur le revenu

La société Civile Immobilière détenue par plusieurs personnes physiques est le cas le plus fréquent. Dans ce cas, sauf existence dans les statuts de la SCI d’une tenue obligatoire de la comptabilité, celle ci n’est pas nécessaire.

Cependant, n’oubliez pas de tenir quand même un livre de recettes et de dépenses pour le présenter auprès des autres associés au moment de l’assemblée générale. C’est notamment le rôle du gérant de s’occuper de cette obligation.

Mais il serait imprudent de s’arrêter à cette étape. En effet, l’administration fiscale peut avoir des questions liées aux emprunts, aux apports en compte courant, aux mouvements de fonds, …

Parallèlement, les associés peuvent également exiger des comptes, ou tout simplement vouloir des dividendes. Or, comment répondre à ces attentes sans comptabilité ?

La SCI qui dépasse certains seuils économiques

Par opposition, certaines SCI sont obligées de tenir une comptabilité du fait du dépassement de certains seuils :

  • Tout d’abord, un total de bilan supérieur à 1 550 000 € ;
  • Ensuite, un Chiffre d’affaires HT annuel supérieur à 3 100 000 € ;
  • Enfin, plus de 50 salariés.

SCI transparente fiscalement détenue par une société à l’IS

Le principe est le suivant : une société mère à l’IS (la holding) détient une ou plusieurs SCI (filiale).

Dans ce cas précis, si la SCI est transparente fiscalement, elle remonte ses pertes ou ses bénéfices fiscaux dans le résultat fiscal de la société mère.

présentation d'une Holding.001

La comptabilité dans ce type de SCI est obligatoire.

Pourquoi est il intéressant de tenir une comptabilité dans une SCI ?

Comme vous l’avez compris, la comptabilité peut ne pas être obligatoire. Voici une liste des raisons pour lesquelles vous pourriez tout de même décider de tenir la comptabilité dans une SCI :

  • Empêcher l’administration fiscale d’invoquer la notion de fictivité de la SCI. Pour information, une remise en cause d’une Société Civile Immobilière jugée fictive rend celle ci inexistante. En clair, c’est un redressement fiscal catastrophique ;
  • Prouver à l’administration fiscale les apports réalisés par les associés au sein de la SCI. On appelle cela un compte courant d’associés. Le remboursement de ces derniers ne sera pas jugé comme des revenus perçus par les associés ;
  • Faciliter la distribution de dividendes. En effet, les dividendes sont servis une fois que le montant du résultat est connu. Hors, pour le connaître, il faut tenir la comptabilité de la SCI ;
  • Être transparent vis à vis des autres associés.

Les pièces justificatives à conserver pour une comptabilité dans une SCI

Même si vous ne tenez pas de comptabilité dans votre SCI, assurez vous de conserver toutes les pièces justificatives de vos dépenses et de vos recettes. En cas de contrôle fiscal ou tout simplement de demande d’informations, il vous sera utile de pouvoir ressortir ces preuves.

Surtout, n’oubliez pas d’exiger sur les factures le nom de la SCI et non le vôtre.

En conclusion, la comptabilité d’une SCI est soit systématiquement obligatoire, soit fortement conseillée. Enfin, pensez aux assemblées générales systématiquement obligatoires dans 100% des SCI.

Le plan comptable d’une SCI

Le plan comptable d’une SCI est un document récapitulatif des numéros de comptes utilisés pour une société civile immobilière.

Selon la nature fiscale d’une SCI, le plan de comptes sera plus ou moins important.

A titre indicatif, le plan de comptes actif et passif à utiliser pour une comptabilité dans une SCI.

Numéro de compteLibellé du compteObservation
101100Capital souscrit verséEnregistre le montant du capital social
110000Report à nouveau créditeurIl s’agit du montant du résultat positif non affecté en dividendes décidé lors de l’AGO
119000Report à nouveau débiteurIl s’agit du montant de la perte de l’exercice reportée
164000Emprunt auprès d’établissement financierNe figure que le montant du capital de l’emprunt que vous avez obtenu auprès d’une banque
211000TerrainC’est la partie non amortissable de votre bien immobilier
213000ConstructionIl s’agit de la partie amortissable du bien immobilier
218100Installations générales, agencementsDans ce compte figure principalement les travaux significatifs dans votre bien immobilier
218300MobilierVous y trouverez principalement les lits, tables … au cas où vous réalisez un meublé
281300Amortissement constructionIl s’agit du montant cumulé des dotations aux amortissements passés au fur et à mesure des années pour la construction
281810Amortissement Installations généralesIdem pour les installations générales
281830Amortissement Mobilieridem pour le matériel meublant
401000FournisseurFacture non payée auprès d’un fournisseur au moment du bilan
411000ClientLoyer non payé par votre locataire au moment du bilan
512000BanqueIndique le montant de votre compte bancaire

L’offre Dougs pour la compta de la SCI à l’IS

L’offre est avantageuse et permet de se soustraire aux contraintes fiscales et légales. Retrouvez dans ce tableau les informations sur la SCI à l’IS, dont la TVA, le suivi IS, et les AG.

Réalisation des comptes annuels de la SCI – Prix mensuel HT29 €
Récupération de vos données bancaires automatiquement, Catégorisation des dépenses,
Suivi des immobilisations et plan d’amortissement,
Inclus
TVA, suivi IS, envoi de la déclaration 2065 directement auprès de votre centre des impôtsInclus
Conseils de juriste et de comptable de la société d’expertise comptable DOUGS inscrite à l’Ordre des Experts ComptableInclus
Assemblée générale d’approbation des comptes une fois par année – Prix HT100 € (50 € si réponse à nos questionnaire fin de bilan dans les 15 jours)
Acquisition d’un bien immobilier – Prix du traitement unique – Prix HT200 €
Patrick Maurice
À propos de l'auteur : Patrick Maurice est expert-comptable et cofondateur chez Dougs, l'expert-comptable en ligne qui vous simplifie la vie. Découvrez comment Dougs rend votre compta automatique et sans paperasse.

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