Comptabilité SCI : les règles à connaître en 2024
La comptabilité d’une SCI n’est pas nécessairement obligatoire. Cela dépend notamment de la fiscalité associée à votre société. Mais avant d’aborder cette obligation, rappelons un peu le contexte d’une SCI. Une société civile immobilière est avant tout une société spécialisée dans l’organisation du patrimoine immobilier. Cela signifie qu’elle est spécialement constituée pour acheter des immeubles, bâtiments, des appartements, des maisons, etc. afin de les louer à des particuliers ou des professionnels. Les propriétaires ne se sont pas trompés en s’orientant de plus en plus vers cette typologie de structure. Ainsi, il existe aujourd’hui plus de 1 million de SCIs en France avec une accélération du nombre de créations au cours des dernières années. D’ailleurs, en 2021, on compte presque 400 000 nouvelles Sociétés Civiles Immobilières créées. Mais pour quelle raison ? Effet de mode, mais pas que, la gestion d’une SCI offre avant tout des avantages multiples par rapport à d’autres formes juridiques. Néanmoins, elle comporte quelques obligations supplémentaires, dont notamment une rigueur dans son fonctionnement. On vous explique tout ça en détail.
- Est-il obligatoire de tenir une comptabilité pour une SCI ?
- Fiscalité de la SCI
- La compta dans une SCI transparente fiscalement
- Quelle comptabilité pour une SCI à l'IR (impôt sur le revenu) ?
- Comment tenir votre comptabilité dans une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) ?
- Pourquoi est-il intéressant de tenir une comptabilité dans une SCI ?
- Quel plan comptable pour une SCI ?
- Quelle comptabilité pour une SCI familiale ?
- Est-ce obligatoire d'avoir un expert-comptable pour une SCI (société civile immobilière) ?
Est-il obligatoire de tenir une comptabilité pour une SCI ?
Contrairement aux sociétés commerciales, une SCI à l’impôt sur le revenu n'est a priori soumise à aucune obligation comptable. En tant que gérant, vous n'avez donc dans certains cas pas à mettre à jour les livres comptables et produire un bilan et compte de résultat. Toutefois, vous pouvez avoir des obligations comptables à respecter en SCI si les statuts de votre société l'exigent , si votre celle-ci dépasse certains seuils, ou bien en fonction de la fiscalité applicable. Nous y reviendrons par la suite. Même en l’absence d’obligation comptable particulière en SCI, tenir une comptabilité est le plus souvent nécessaire notamment pour respecter vos obligations envers vos associés, les tiers ou envers l'administration fiscale. Ainsi, cela permet d’éviter de voir invoquée la fictivité de la société, et permet de suivre précisément le solde des comptes courants de chaque associé.
En l’absence de production d’un bilan et d’un compte de résultat, il est donc néanmoins nécessaire de tenir une comptabilité de trésorerie (recettes-dépenses) pour répondre aux obligations fiscales d’une SCI à l’impôt sur le revenu.
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Comptabilité d’engagement ou comptabilité de trésorerie que choisir?
Dans le cas général d’une SCI, une comptabilité simplifiée dite comptabilité de trésorerie peut être faite. Elle se matérialise par un un suivi des dépenses et des recettes à partir du relevé bancaire. Les opérations sont enregistrées lorsqu'elles sont constatées en banque. Puis à la clôture, l'engagement est réconcilié en constatant les dettes et créances.
Mais vous avez l'obligation de tenir une comptabilité d’engagement dans le cas où la SCI dépasse le seuil du régime simplifié, c'est-à-dire lorsque son chiffre d'affaires est supérieur à 254 000 € HT, la comptabilité peut être tenue sous forme d'une comptabilité super-simplifiée. Cela ne dispense pas de réconcilier l'engagement à la clôture.
Fiscalité de la SCI
Au moment de la constitution de votre SCI, les associés ont le choix de rester dans la transparence fiscale c'est-à-dire à l'impôt sur le revenu ou au contraire d’opter de suite à l’impôt sur les sociétés. Néanmoins, cette option à l’IS peut être exercée ultérieurement. Elle doit s'exercer avec la plus grande prudence car le passage à l'impôt sur les sociétés implique notamment de renoncer aux abattement pour durée de détention que vous auriez éventuellement acquis. Les conséquences peuvent être importantes. Le traitement de la plus-value obéit à une logique très précise. Avant tout passage à l'IS, faites-vous conseiller par votre expert-comptable ou votre avocat.
Voyons maintenant la comptabilité dans les SCI à l’IS.
Quelle est la déclaration fiscale d’une SCI ?
Tout d’abord, si votre SCI est soumise à l’IR et est donc transparente fiscalement, vous devez :
- Remplir une déclaration 2072. Le document n’est pas trop difficile à réaliser ;
- Ensuite, les bénéfices fiscaux se répartissent selon la répartition du capital de la SCI pour être portés dans la déclaration 2044 de chacun des associés.
À l’inverse, si vous optez à l’IS, il faut réaliser :
- Une déclaration 2065. Mais attention, il s’agit d’un document beaucoup plus complexe que la déclaration 2072 ;
- Un relevé de solde IS.
Il faut savoir qu’une fois l’option à l’IS faite, elle est irrévocable une fois les 5 ans passés par rapport à l’option.
Il est important aussi de savoir qu'une contribution de revenus locatifs (CRL) peut être attendue en fonction de certains critères soumis par l’administration fiscale. Cette contribution est basée sur les loyers perçus et est de 2.5%. Néanmoins lorsque les revenus de location donnent lieu au paiement de la TVA ou sont inférieurs à 1 830 € par local, ils ne sont pas concernés par la CRL.
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Quelles sont les obligations comptables d'une SCI ?
Les obligations comptables d’une SCI sont les mêmes qu’une entreprise mais dépendent aussi des associés qui la composent, de sa taille ou encore son régime d’imposition :
- Tenir une comptabilité ou avoir un livre des recettes-dépenses ;
- Etablir des comptes annuels pour les SCI à l’IS ;
- Avoir un compte bancaire de la société ;
- Faire les factures ou quittance de loyers ;
- Conserver les documents comptables prouvant les mouvements de la comptabilité ;
- Déduire des dépenses qui sont dans l’intérêt de son activité ;
Et enfin la tenue d’une assemblée générale.
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La compta dans une SCI transparente fiscalement
Une SCI transparente fiscalement est donc une SCI qui n’a pas choisi l’impôt sur les sociétés. Ainsi, la méthodologie est différente en fonction de la qualité de l’associé. Pour faire simple, 2 situations peuvent se présenter : soit l’associé est une personne physique, soit l’associé est une autre société.
La SCI qui dépasse certains seuils économiques
Pour rappel, certaines SCI sont obligées de tenir une comptabilité commerciale si deux de ces trois seuils sont franchis (Art L612-1 du Code de commerce) :
- Un total de bilan supérieur à 1 550 000 € ;
- Un chiffre d’affaires HT annuel supérieur à 3 100 000 € ;
- Enfin, plus de 50 salariés.
SCI transparente fiscalement détenue par une société à l’IS
Dans cette situation, le principe est le suivant : une société mère à l’IS (la holding) détient une ou plusieurs SCI (filiales).
Dans ce cas précis, si la SCI est transparente fiscalement, elle remonte ses pertes ou ses bénéfices fiscaux dans le résultat fiscal de la société mère.
La comptabilité dans ce type de SCI est donc obligatoire.
Quelle comptabilité pour une SCI à l'IR (impôt sur le revenu) ?
Dans le cadre d’une SCI à l’IR, les obligations comptables ne sont pas tout à fait les mêmes car seulement une comptabilité de trésorerie doit être tenue récapitulant les dépenses et recettes de façon chronologique. En effet, dans le formulaire 2072-C-SD transmis au centre des impôts, les recettes et dépenses doivent être reportées.
Il faut donc tenir un livre de recettes et de dépenses pour le présenter auprès des autres associés au moment de l’assemblée générale. C’est notamment le rôle du gérant de s’occuper de cette obligation. Mais il serait imprudent de s’arrêter à cette étape. En effet, l’administration fiscale peut avoir des questions liées aux emprunts, aux apports en compte courant, aux mouvements de fonds, etc. Parallèlement, les associés peuvent également exiger des comptes. C’est pourquoi une tenue comptable complète et une présentation sous forme de bilan et de compte de résultat permettront d’éviter des litiges et sont donc vivement recommandées.
À la clôture de l’exercice, le gérant de la SCI imposée à l’IR est tenu de rendre des comptes sur sa gestion. Il est obligé de faire approuver les comptes une fois par an au minimum lors de l’assemblée générale.
Comment tenir votre comptabilité dans une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) ?
Les associés peuvent donc opter à l’IS (impôt sur les sociétés) comme option au moment de la création ou au cours de la vie de la SCI.
Cela entraîne de la part de la société civile immobilière l’obligation de payer son propre impôt. Il faut donc imaginer la SCI comme une personne totalement autonome qui devrait s’acquitter de ses impôts.
Ainsi, la SCI doit envoyer chaque année à l’administration fiscale les documents suivants :
- Liasse fiscale déclaration 2065 dont notamment le bilan comptable et le compte de résultat ;
- Solde d’impôt sur les sociétés.
Sans grande surprise, la gestion de la comptabilité dans une SCI à l’IS est obligatoire. L’assemblée générale également.
Le cas de la SCI détenant des biens meublés
Une SCI dispose d’une nature de société civile et non commerciale. Cependant, si elle exerce une activité commerciale, elle doit impérativement être à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, c’est la raison pour laquelle une SCI qui détient des appartements meublés passe obligatoirement à l’IS. Il existe une tolérance lorsque l'activité commerciale ne dépasse pas 10% des recettes de la SCI. On parle alors d'activité accessoire et la SCI peut rester à l'impôt sur le revenu. Il faut faire très attention car dès lors que le seuil de 10% est franchi, la SCI passe à l'IS de façon automatique.
Pourquoi est-il intéressant de tenir une comptabilité dans une SCI ?
Vous l’avez compris, la comptabilité n'est pas toujours obligatoire. Voici une liste des raisons pour lesquelles vous pourriez tout de même décider de tenir la comptabilité dans une SCI :
- Empêcher l’administration fiscale d’invoquer la notion de fictivité de la SCI. Pour information, une remise en cause d’une Société Civile Immobilière jugée fictive rend celle-ci inexistante. En clair, c’est un redressement fiscal catastrophique ;
- Prouver à l’administration fiscale et aux associés les apports réalisés au sein de la SCI. On appelle cela un compte courant d’associés. Le remboursement de ces derniers ne sera pas jugé comme des revenus perçus par les associés ;
- Faciliter la distribution de dividendes. En effet, les dividendes sont servis une fois que le montant du résultat est connu. Hors, pour le connaître, il faut tenir la comptabilité de la SCI ;
- Être transparent vis à vis des autres associés et une meilleure visibilité de la comptabilité
Les pièces justificatives à conserver pour faire la comptabilité dans une SCI
Même si vous ne tenez pas de comptabilité dans votre SCI, assurez vous de conserver toutes les pièces justificatives de vos dépenses et de vos recettes. En cas de contrôle fiscal ou tout simplement de demande d’informations, il vous sera utile de pouvoir ressortir ces preuves.
Surtout, n’oubliez pas d’exiger sur les factures le nom de la SCI et non le vôtre.
La comptabilité d’une SCI est donc soit systématiquement obligatoire, soit fortement conseillée. Enfin, pensez aux assemblées générales qui sont toujours obligatoires dans 100% des SCI.
Quel plan comptable pour une SCI ?
Le plan comptable d’une SCI est un document récapitulatif des numéros de comptes utilisés pour une société civile immobilière.
Selon la nature fiscale d’une SCI, le plan de comptes sera plus ou moins important.
Mais, il n’y a pas de spécificité particulière liée à ce type de société.
À titre indicatif, le plan de comptes actif et passif à utiliser pour une comptabilité dans une SCI.
| Numéro de compte | Libellé du compte | Observation |
| 101100 | Capital souscrit versé | Enregistre le montant du capital social |
| 110000 | Report à nouveau créditeur | Il s’agit du montant du résultat positif non affecté en dividendes décidé lors de l’AGO |
| 119000 | Report à nouveau débiteur | Il s’agit du montant de la perte de l’exercice reportée |
| 164000 | Emprunt auprès d’établissement financier | Ne figure que le montant du capital de l’emprunt que vous avez obtenu auprès d’une banque |
| 211000 | Terrain | C’est la partie non amortissable de votre bien immobilier |
| 213000 | Construction | Il s’agit de la partie amortissable du bien immobilier |
| 218100 | Installations générales, agencements | Dans ce compte figure principalement les travaux significatifs dans votre bien immobilier |
| 218300 | Mobilier | Vous y trouverez principalement les lits, tables … au cas où vous réalisez un meublé |
| 281300 | Amortissement construction | Il s’agit du montant cumulé des dotations aux amortissements passés au fur et à mesure des années pour la construction |
| 281810 | Amortissement Installations générales | Idem pour les installations générales |
| 281830 | Amortissement Mobilier | idem pour le matériel meublant |
| 401000 | Fournisseur | Facture non payée auprès d’un fournisseur au moment du bilan |
| 411000 | Client | Loyer non payé par votre locataire au moment du bilan |
| 512000 | Banque | Indique le montant de votre compte bancaire |
Aussi, la question la plus importante revient systématiquement sur 2 points : Quelle est la partie amortissable dans un bien immobilier, et sur quelle durée ? En ce sens, il convient de répartir l’argent investi entre 4 grandes catégories.
| Libellé | Est ce Amortissable ? |
| Terrain sur lequel est construit l’appartement ou la maison | Non – Aucun amortissement possible |
| Droits d’enregistrement et frais éventuels de l’agence | Il s’agit d’une charge que l’on peut constater au cours de l’exercice du paiement |
| Partie Mobilier comme une cuisine, un frigo, … | Oui – Entre 5 et 10 ans. |
| Partie Immobilier à proprement parlé | Oui – Entre 25 et 75 ans. |
Parallèlement, la SCI tient sa comptabilité sur des journaux comptables.
Quelle comptabilité pour une SCI familiale ?
La SCI Familiale permet à des personnes liées par un lien de parenté ou d’alliance, de faciliter la détention, la gestion et la transmission le cas échéant. La comptabilité pour une SCI familiale par défaut sera la même qu’une SCI à l’IR classique et elle est dite "transparente'' mais pourra opter pour l’impôt sur les sociétés (attention c’est une option irréversible).
Il faut donc une tenue de la comptabilité régulière et bien respecter les obligations comptables.
Est-ce obligatoire d'avoir un expert-comptable pour une SCI (société civile immobilière) ?
Avoir recours à un expert-comptable en ligne, comme Dougs, n’est pas obligatoire dans une SCI néanmoins cela présente de nombreux avantages.
Tenir une comptabilité sur un tableau Excel n’est pas complexe lorsqu’il n’y a qu'un seul bien. Cependant, il se peut qu'en tant que gérant vous soyez vite dépassé si vous faites l'acquisition de nombreux logements. Un expert-comptable vous permet d’avoir une image fidèle de l’ensemble du patrimoine de votre SCI.
Il apporte son savoir-faire et effectue une veille constante de la législation pour s’assurer que toutes ses obligations comptables et fiscales soient faites correctement par votre société. Un expert-comptable est nécessaire pour certifier et assurer la vraisemblance et la cohérence des comptes de votre société. En tant que gérant, vous transférez ainsi la responsabilité à l’expert-comptable sur la tenue de votre comptabilité.
Enfin, un expert-comptable, conformément à son code de déontologie, a un devoir de conseil. En effet, un expert-comptable inscrit à l’ordre des experts-comptables est en droit de vous fournir des conseils techniques que ce soit pour la comptabilité, la fiscalité ou encore des conseils juridiques. De plus, il est objectif dans les décisions futures et le pilotage de votre SCI pour optimiser la fiscalité et vos investissements.
