Utiliser une SCI pour un investissement immobilier professionnel

  • Patrick Maurice
  • October 18, 2018
  • SCI

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Investir dans l’immobilier et acheter votre local professionnel avec une SCI ? Un jour ou l’autre, vous vous poserez la question de l’acquisition de vos propres locaux professionnels. Alors, pourquoi ne pas créer une société civile immobilière (SCI) ? Et qu’en est il de la fiscalité d’une SCI ? Les avantages en immobilier de la SCI sont nombreux mais peu connus du grand public.

Bien évidemment, il existe quelques inconvénients dont il faut avoir connaissance avant d’en créer une. Cet article fait le point dessus. Retrouvez sa définition, avant de comprendre les diverses méthodes d’acquisition d’immobilier en étudiant les 3 possibilités, dont la SCI professionnelle. Enfin, une partie est consacrée au choix de l’impôt.

Comment investir dans l’immobilier professionnel dans une SCI ?

Ainsi, pour acquérir de l’immobilier via une SCI, 3 possibilités s’offrent à vous :

  • Acheter votre local professionnel par le biais de votre société actuelle ;
  • Acquérir vos locaux à titre privé ;
  • Créer une SCI et les acquérir par ce biais.

Acquérir des locaux professionnels par votre société

Vous pouvez tout à fait acheter votre local professionnel par le biais de votre société actuelle, que vous soyez en SARLEURLSAS ou SASU. Il s’agit en effet d’une solution beaucoup plus simple. En effet, vous n’avez d’autre difficulté qu’à demander à votre banquier les fonds nécessaires pour l’acquisition. Comptablement, cela est très simple également car vous pouvez amortir le bien acquis (à l’exception de la partie terrain) et réduire ainsi le montant de votre résultat imposable. En outre, pas de calcul du prix de la location puisque c’est votre société qui le détient.

Cependant, 2 problèmes vous guettent. Un très silencieux et peu connu : le risque de qualification de votre société d’immobilière dans le sens où le montant de votre local peut être prépondérant par rapport aux autres immobilisations. Mais également le jour de la revente de votre société. En effet, comment ressortir le bien immobilier de votre société pour le conserver lors de la revente des parts de votre société ? Ou tout simplement, faciliter la vie de l’acquéreur des titres de votre société qui n’a peut être ni envie, ni les moyens financiers ? On sent bien que cette version n’est pas optimisée pour votre gestion patrimoniale.

Acquérir un bien immobilier à titre privé en SCI

Cette deuxième possibilité de SCI est véritablement à proscrire pour une raison simple : la fiscalité personnelle annuelle. En effet, vous allez devoir vous acquitter d’un impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers sans avoir nécessairement l’argent. Démonstration ?

  • Tout d’abord, nous supposons l’acquisition d’un local professionnel pour la somme de 100,000 euros à laquelle nous rajoutons des frais de notaire à hauteur de 7,000 euros.
  • Ainsi, vous louez ce local professionnel à votre société pour la somme de 8,000 euros annuels. C’est à la société locataire de verser le montant de taxe foncière.
  • En schématisant, votre imposition personnelle va être la suivante au niveau des revenus fonciers : 8,000 euros de recettes auxquelles nous allons déduire les charges financières, les éventuelles charges de copropriété et éventuellement quelques travaux et un abattement annuel de 20 euros !
  • En supposant un taux marginal d’imposition de 14 % d’impôt sur le revenu (à voir ci dessous), vous paierez pour l’impôt une somme d’environ de 1,100 euros approximativement (à affiner en fonction de votre situation) à laquelle il faudra rajouter la CSG plus de 1,200 euros), soit 2,300 euros en tout chaque année à débourser.
  • Au final, vous risquez de payer de l’impôt sur de l’argent dont vous ne disposez pas.
Tranche d’impositionTaux d’imposition
jusqu’à 9 964 €0%
De 9 964 € à 27 519 €14%
De 27 519 € à 73 779 €30%
De 73 779 € à 156 244 €41%
Au dessus de 156 244 €45%

Quels sont les avantages de la SCI pour acheter vos locaux professionnels ?

Cette 3ème solution est la voie royale pour l’acquisition et la conservation d’un local professionnel. En effet, vous disposez d’une multitude de choix. Le principe initial est toujours le même :

  • Vous créez une société civile immobilière (SCI). Cette SCI sera détenue par vous mêmes et une autre personne (au moins 2 associés) ou une autre société si vous le souhaitez ;
  • A ce titre, une réflexion de l’acquisition par une holding est fortement recommandée ;
  • Votre SCI optera à la TVA ou pas. Parfait, notamment lorsque la SCI doit faire des travaux ou lorsque votre acquisition de local s’associe avec la reprise de la TVA non acquittée totalement par le cédant du local professionnel ;
  • Enfin, votre SCI optera ou non à l’impôt sur les sociétés en fonction des conditions de l’opération et de la nature du propriétaire.

Les autres avantages d’une acquisition de locaux professionnels immobilier par une SCI sont les suivants :

Protection du patrimoine des associés de la SCI

Certes, la SCI est une société à part entière. Elle est dotée de la personnalité morale comme toute autre société. Ainsi, elle dispose d’une immatriculation auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS). Cependant, en cas de difficulté majeure, vous n’êtes pas totalement protégé. En effet, les créanciers non payés devront tout d’abord s’attaquer à la SCI pour saisir le bien immobilier. Ensuite, s’ils ne sont pas totalement désintéressés financièrement, ils pourront intenter une action contre les associés. Ainsi, votre responsabilité est indéfinie en fonction de votre participation dans le capital de la SCI mais non solidaire. Autrement dit, les créanciers doivent attaquer un par un les associés mais ne peuvent pas choisir un seul pour payer la totalité.

La facilité de transmission en immobilier pour une SCI professionnelle

La SCI est représentée par des parts de société. Ainsi, plutôt que de transmettre un bien immobilier en indivision à ses enfants avec le risque de tout voir voler en éclats le jour où l’un des enfants veut s’en aller, le choix de la SCI est plus rassurant. Cela ne signifie pas que l’un des enfants ne puisse s’en aller mais il ne pourra pas obliger les autres à tout céder.

Démembrements des parts de la SCI

Pourquoi créer une SCI pour se servir du démembrement de parts ? Vous pouvez démembrer les parts de la SCI et transmettre la nue propriété. Autrement dit, vous conservez l’usufruit des parts (ainsi que les dividendes) tout en assurant la gestion de la SCI si vous avez modifié vos statuts.

local professionnel sci

Quelle fiscalité associer à la SCI ? IR ou IS ou translucidité ?

Tout d’abord, il n’existe pas de fiscalité à proprement parlé de la SCI si celle ci n’opte pas pour l’IS.

La SCI reste à l’impôt sur le revenu

Cette fiscalité dépend de la nature des associés de la SCI. Donc, si l’associé est une personne physique, le bénéfice fiscal sera rajouté dans la déclaration d’impôt sur le revenu de la personne physique par le biais d’une déclaration 2072. Mais dans les faits, cela n’ouvre pas de grand intérêt car on retombe dans le cas fiscal d’une détention directe par un particulier.

Mais la SCI peut être détenue par une société de type SAS ou SARL ou Société Civile à l’impôt sur les sociétés. Dès lors, grand changement de programme pour la fiscalité de la SCI. En effet, on peut ainsi amortir le local professionnel. Ainsi, les personnes physiques ne seront plus impactées par la CSG et l’impôt sur le revenu.

La SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés

La fiscalité de la SCI est naturellement sans impôt comme nous l’avons décrit. Mais elle peut opter à l’impôt sur les sociétés au moment de sa création mais également chaque année dans les 3 mois qui suivent l’ouverture d’un nouvel exercice.

De fait, la SCI a son propre impôt. En schématisant, elle se comporte comme une SAS ou une SARL. Les produits sont imposables et les charges sont déductibles, y compris les dotations aux amortissements.

En reprenant l’exemple du début du local de 100,000 euros, une année normale pourrait ressembler à cela :

  • Le loyer est de 8,000 euros,
  • La dotation aux amortissements du local professionnel (hypothèse de base d’amortissement de 85,000 euros en faisant ressortir la valeur du terrain sur une durée de 30 années, soit 2,800 euros de dotation annuelle,
  • Les charges financières et de copropriété à hauteur de 1,000 euros (hypothèse),
  • Soit une base fiscale de 4,200 euros et donc un IS de 630 euros annuellement.
  • Dans les faits, il y a fort à parier que nous pourrions même ne rien à avoir à payer en retenant les frais de notaire et en les passant directement en charges,
  • Et s’il y avait besoin de le redire : zéro impôt pour le particulier.

Il y a donc de multiples intérêts à passer par une SCI pour l’acquisition de vos propres locaux professionnels, à vous de trouver le bon local désormais !

Vous l’avez compris, ce type de montage est très classique mais demeure une valeur sûre pour de bonnes raisons. Découvrons ensemble les incidences fiscales dans le cas d’une SCI n’ayant pas opté à l’impôt sur les sociétés.

La SCI a un capital social

Pourquoi créer une SCI avec un capital social et quel montant choisir ? Lors de la constitution, les associés constituent un capital qu’ils versent ou pas. Ce capital social est constitué de parts sociales avec un montant unitaire. Par exemple le capital peut être de 1 000 parts à 2 euro, soit 2 000 euros. Les associés peuvent céder ou transmettre les parts par voie de succession ou de donation.

Le capital peut être fixe ou variable, faible ou élevé. Attention sur ce dernier point à ne pas céder à un capital trop important. En effet, au moment de l’option à l’IS, vous ne pourrez pas bénéficier du taux d’impôt sur les sociétés au taux réduit si le capital social n’est pas intégralement versé.

Ce capital se mentionne dans les statuts et permet à la SCI de disposer d’une personnalité morale après son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) qui vous attribue un Siren visible sur le Kbis.

Achat immobilier : quelles sont les conséquences sur la fiscalité de la SCI ?

Concernant la fiscalité de la SCI, il faut se poser les bonne questions. Pourquoi créer une SCI pour l’achat de local immobilier professionnel ? Les loyers encaissés durant l’année constituent ainsi votre chiffre d’affaires. Ceci dit, afin de les justifier, comptablement et juridiquement, n’oubliez pas de formaliser un contrat de location de type bail commercial. Ou encore un bail professionnel entre la société d’exploitation et la SCI. Certaines dépenses se retirent de ce chiffre d’affaires. À la condition de vous placer sous le régime réel, vous déduirez alors vos factures payées pendant la même période. Bien sûr, l’idéal serait d’en comptabiliser assez afin de baisser d’autant le résultat taxable. Et par conséquent, l’impôt de chacun des associés.

Des revenus fonciers taxables:

Le résultat se taxe selon les règles et modalités propres à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire au niveau de chaque foyer fiscal des associés : on parle de transparence fiscale. Concrètement, il est déclaré en « Revenus Fonciers » au moment de l’établissement de la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042.

Illustration. Le capital d’une SCI se réparti entre un couple marié et leurs deux enfants majeurs, chacun détenant 25 % du capital. Le résultat au 31.12.2015 s’élève, après déduction des dépenses acquittées durant la période à 3 200 €. Cela signifie que le couple déclarera 1 600 € de revenus fonciers et chaque enfant 800 €. Les revenus fonciers étant ajoutés aux autres revenus perçus en 2015, les montants d’impôt à régler pour le couple et pour les enfants sont forcément différents.

À noter. Les revenus fonciers ayant la nature de revenus du patrimoine et de placement, ils sont soumis à ce titre aux contributions sociales au taux global de 15,5 % (CSG, CRDS, prélèvement social, contribution additionnelle, etc.).

acheter votre local professionnel
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Sauf en cas de déficit foncier !

Un déficit déductible des revenus…  Il est tout à fait possible que votre SCI présente un résultat déficitaire pendant une ou plusieurs années si les loyers ne suffisent pas à couvrir les dépenses admises en déduction. Chaque associé déduira alors sa quote-part de déficit de ses revenus imposables.

… dans la limite de 10 700 €. Le déficit foncier est déductible dans la limite de 10 700 €. Si la perte excède cette limite, le reliquat est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Illustration. Une SCI entreprend courant 2015 différents travaux d’agrandissement en recourant à l’emprunt de sorte que le déficit foncier constaté au 31.12.2015 s’élève à -6 000 €. Il se ventile entre le couple marié (détenteur de 50 % du capital) et les deux enfants majeurs (25 % chacun) : soit -3 000 € à répercuter chez le couple et -1 500 € chez chacun des enfants.

Acheter votre local professionnel avec le régime « micro-foncier » ?

Une déduction forfaitaire de 30 %. Il s’agira ici de soustraire du CA un forfait (rendant ainsi impossible toute constatation de déficit). L’associé ne peut toutefois en bénéficier si l’ensemble de ses revenus fonciers excède 15 000 € par an.

Un régime intéressant pour…  une SCI qui supporterait de faibles charges : le forfait de 30 % est à comparer au montant réel des dépenses effectivement réglées et déductibles ; mais également sitôt que des grosses dépenses, par exemple dans le cadre de travaux, sont financées, non plus par la SCI mais par votre propre société d’exploitation locataire d’immobilier. Une belle façon de gagner sur les deux tableaux ! Les loyers versés par votre société à la SCI sont déductibles de son résultat. Cependant ils constituent des revenus imposables pour vous, déduction faite des dépenses déductibles. Mais un éventuel déficit foncier sera déductible et viendra donc diminuer votre impôt ! À défaut, envisagez le régime micro-foncier…

En conclusion, nous espérons que vous avez bien compris la définition de ce qu’est une SCI. Si vous pensez à votre future vie, ou même à l’essoufflement de nos systèmes de retraite, il est peut être judicieux de vous constituer un patrimoine immobilier autour d’une société de ce type. Ainsi, vous pourrez répondre à vos amis sur la question de savoir « c’est quoi une SCI ? » ou encore « pourquoi créer une SCI ? ». Cela ne sera désormais plus un problème pour vous.

Pouvez vous posséder plusieurs biens dans une SCI ? La réponse dans notre article dédié !

Patrick Maurice
À propos de l'auteur : Patrick Maurice est expert-comptable et cofondateur chez Dougs, l'expert-comptable en ligne qui vous simplifie la vie. Découvrez comment Dougs rend votre compta automatique et sans paperasse.

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