Avoir plusieurs biens immobiliers dans une SCI

  • Patrick Maurice
  • 4 octobre 2019
  • SCI

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Une SCI peut détenir plusieurs biens immobiliers. C’est un fait, la société civile immobilière peut rassembler plusieurs immeubles au sein de la structure.

Mais la vraie question est plutôt de savoir s’il existe un intérêt à disposer de plusieurs immeubles au sein d’une même SCI ?

C’est une question qui mérite réflexion. Cela est d’autant plus important que les SCI sont à la mode. En effet, elles offrent des perspectives plus importantes par rapport au système du LMNP notamment. Cependant, elles ne sont pas non plus exemptes de défaut. Mais revenons sur la définition d’une société civile immobilière.

Tout d’abord, l’objet social d’une Société Civile Immobilière consiste à acquérir des biens immobiliers et de les gérer afin d’obtenir des revenus sans aucune notion de plancher ou de plafond. On appelle cela des revenus locatifs. Ainsi, une SCI peut détenir plusieurs immeubles sans véritablement de limite.

Alors intérêt de regrouper ou non des immeubles au sein de la même SCI ? Voyons ensemble les différents cas : transmission d’une SCI, cession, vente de bien immobilier, …

Pourquoi il est préférable d’avoir un seul bien immobilier par SCI

En cas de cession de la SCI

Parfois, il est d’usage de penser qu’une SCI par bien immobilier est préférable en cas de cession des parts de la SCI. De quoi s’agit il ? Si vous détenez une SCI, vous aurez le choix lors de la revente du bien immobilier entre 2 formules.

La SCI vend le bien immobilier

La plus commune consiste à vendre le bien immobilier par le biais de la SCI. Ainsi, la SCI cède son bien immobilier et récupère l’argent de la cession.

Vente d’un bien immobilier par une SCI à l’impôt sur le revenu

Si la SCI est à l’impôt sur le revenu (ou transparente fiscalement), l’éventuelle plus value sera traitée dans le cadre de l’impôt sur le revenu catégorie plus-value immobilière. Dans ce dernier cas, c’est le notaire qui en calcule le montant et retient l’argent.

Vente d’un bien immobilier par une SCI à l’IS

Si la SCI est à l’IS, c’est la SCI qui s’acquitte de son impôt. Pour mémoire, il s’agit de la différence entre le prix de vente et la valeur résiduelle comptable du bien immobilier. C’est à dire après les amortissements pratiqués. Dans ce dernier cas, le notaire ne retient aucune somme liée à l’impôt. C’est à vous de calculer le montant de l’impôt sur les sociétés. Bien évidemment, votre conseil habituel pourra vous aider dans la réalisation de la déclaration 2065.

Les parts de la SCI sont vendues

La deuxième solution consiste à vendre les parts de la SCI à un acquéreur plutôt que le bien immobilier. Cela signifie que l’acquéreur reprend à la fois le ou les biens immobiliers, l’éventuelle trésorerie ainsi que les emprunts et les autres dettes comme les comptes courants.

Pour information, la vente de parts de SCI n’est pas soumise à la formalité de la publicité foncière et ne nécessite pas l’intervention d’un notaire.

Vous pouvez céder les parts d’une SCI regroupant plusieurs biens immobiliers. Néanmoins, il est très complexe techniquement et financièrement à isoler un bien. C’est dans cet esprit que disposer d’une SCI par bien immobilier peut avoir tout son sens. Cependant, dans les faits, il est extrêmement rare de céder des parts de la SCI. En effet, les acquéreurs n’aiment pas pour plusieurs raisons :

  • La reprise des parts entraîne la reprise de toutes les cautions, nantissements … que l’ancien propriétaire a pu donner,
  • Les emprunts ne peuvent pas être négociés. Or, des SCI de 10 ans ont des taux d’emprunt supérieurs à 2,5%. Aujourd’hui on peut trouver 1% à peine.
avoir plusieurs biens immobiliers dans une SCI avec plusieurs biens immobiliers

En cas de transmission d’une SCI

Si vous avez plusieurs enfants et vous souhaitez transférer vos biens immobiliers, l’utilisation d’une SCI pour la transmission est intéressante. En effet, prenons l’exemple d’un patrimoine de 2 biens immobiliers dont la valeur unitaire serait de 400 000 euros chacun. Si les enfants héritent des 2 biens immobiliers, ils se retrouveront en indivision. Cela signifie que le premier enfant qui souhaite l’arrêt de l’indivision oblige l’autre à acheter sa part ou à céder la totalité.

D‘un autre côté, le père peut créer 2 SCI. Ainsi, il attribue au premier enfant 100% de la nue propriété des parts de la première SCI et au second enfant 100% de la nue propriété des parts de la seconde SCI. En contrepartie, le père conserve l’usufruit, c’est à dire le montant des loyers qu’il continuera à recevoir. Au décès du père, l’usufruit revient aux détenteurs de la nue propriété. Ainsi, cette solution rend indépendant chacun des enfants.

Pourquoi avoir plusieurs biens immobiliers dans une SCI

Tout d’abord, regrouper plusieurs biens immobiliers peut générer moins de tracasserie administrative. N’oubliez pas qu’avoir une SCI vous oblige à tenir une comptabilité et faire une assemblée générale annuelle. Si vous avez une SCI, cela n’est pas trop complexe. Si vous avez 10 SCI, il vous faudra multiplier par 10 le temps et l’argent à gérer ces structures juridiques.

Parallèlement, il est parfois intéressant de regrouper des SCI pour des considérations fiscales. En effet, vous pouvez très bien avoir 2 SCI à l’IS dont l’une est bénéficiaire et l’autre déficitaire. En n’ayant qu’une seule SCI, cela vous permet d’atténuer le bénéfice d’un bien immobilier par le déficit de l’autre bien dans une même SCI.

À propos de l'auteur : Patrick Maurice est expert-comptable et cofondateur chez Dougs, l'expert-comptable en ligne qui vous simplifie la vie. Découvrez comment Dougs rend votre compta automatique et sans paperasse.
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