Avoir plusieurs biens immobiliers dans une SCI

publié le 4 octobre 2019

Par David Bernier, Head of Legal

6 min.

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EN BREF

• Une SCI peut détenir plusieurs biens immobiliers, ce qui simplifie la gestion administrative et réduit les coûts.
• Avoir une SCI par bien peut faciliter la cession ou la transmission, mais complexifie la gestion.
• Le choix entre une ou plusieurs SCI dépend de vos objectifs fiscaux et de transmission.

Je rentre dans le détail de chacun de ces points ci-dessous. Bonne lecture !

Une SCI peut elle détenir plusieurs biens immobiliers ? Oui, la société civile immobilière peut rassembler plusieurs immeubles au sein de la même structure. Mais la vraie question est plutôt de savoir s’il existe un intérêt à avoir plusieurs immeubles au sein d’une même SCI ? Ou au contraire, avoir une SCI par bien immobilier ? C’est une question qui mérite réflexion. Cela est d’autant plus important que les SCI sont à la mode. En effet, elles offrent des perspectives plus importantes par rapport au LMNP notamment. Cependant, elles ne sont pas non plus exemptes de défaut. Mais revenons sur le statut juridique de la SCI et sa définition. L’objet social d’une société civile immobilière consiste à acquérir des biens immobiliers et de les gérer afin d’obtenir des revenus sans aucune notion de plancher ou de plafond. On appelle cela des revenus locatifs. Ainsi, une SCI peut détenir plusieurs immeubles sans véritablement de limite. Ainsi, oubliez donc l’idée de vouloir faire le marchand de biens immobiliers avec une SCI : elle n’est pas faite pour cela. Dans une SCI, on achète pour conserver les biens immobiliers et les louer. Cela ne veut pas dire qu’il est interdit de revendre des appartements de temps à autre, mais cela doit être marginal et non préparé lors de l’achat. Alors intérêt de regrouper ou non des immeubles au sein de la même SCI ? Voyons ensemble les différents cas qui peuvent se présenter à vous : transmission d’une SCI, cession, vente de bien immobilier, …

Pourquoi il est préférable d’avoir un seul bien immobilier par SCI

En cas de cession de la SCI

Parfois, il est d’usage de penser qu’une SCI par bien immobilier est préférable en cas de cession des parts de la SCI. De quoi s’agit il ? Si vous détenez une SCI, vous aurez le choix lors de la revente du bien immobilier entre 2 formules.

La SCI vend le bien immobilier

La plus commune consiste à vendre le bien immobilier par le biais de la SCI. Ainsi, la SCI cède son bien immobilier et récupère l’argent de la cession.

Vente d’un bien immobilier par une SCI à l’impôt sur le revenu

Si la SCI est à l’impôt sur le revenu (ou transparente fiscalement), l’éventuelle plus value sera traitée dans le cadre de l’impôt sur le revenu catégorie plus-value immobilière. Dans ce dernier cas, c’est le notaire qui en calcule le montant et retient l’argent.

Vente d’un bien immobilier par une SCI à l’IS

Si la SCI est à l’IS, c’est la SCI qui s’acquitte de son impôt. Pour mémoire, il s’agit de la différence entre le prix de vente et la valeur résiduelle comptable du bien immobilier. C’est à dire après les amortissements pratiqués. Dans ce dernier cas, le notaire ne retient aucune somme liée à l’impôt. C’est à vous de calculer le montant de l’impôt sur les sociétés. Bien évidemment, votre conseil habituel pourra vous aider dans la réalisation de la déclaration 2065.

Les parts de la SCI sont vendues

La deuxième solution consiste à vendre les parts de la SCI à un acquéreur plutôt que le bien immobilier. Cela signifie que l’acquéreur reprend à la fois le ou les biens immobiliers, l’éventuelle trésorerie ainsi que les emprunts et les autres dettes comme les comptes courants.

Pour information, la vente de parts de SCI n’est pas soumise à la formalité de la publicité foncière et ne nécessite pas l’intervention d’un notaire.

Vous pouvez céder les parts d’une SCI regroupant plusieurs biens immobiliers. Néanmoins, il est très complexe techniquement et financièrement à isoler un bien. C’est dans cet esprit que disposer d’une SCI par bien immobilier peut avoir tout son sens. Cependant, dans les faits, il est extrêmement rare de céder des parts de la SCI. En effet, les acquéreurs n’aiment pas pour plusieurs raisons :

• La reprise des parts entraîne la reprise de toutes les cautions, nantissements … que l’ancien propriétaire a pu donner,
• Les emprunts ne peuvent pas être négociés. Or, des SCI de 10 ans ont des taux d’emprunt supérieurs à 2,5%. Aujourd’hui on peut trouver 1% à peine.

En cas de transmission d’une SCI

Si vous avez plusieurs enfants et souhaitez transférer vos biens immobiliers, la transmission d’une SCI peut être intéressante. En effet, prenons l’exemple d’un patrimoine de 2 biens immobiliers dont la valeur unitaire serait de 400 000 euros chacun. Si les enfants héritent des 2 biens immobiliers, ils se retrouveront en indivision. Cela signifie que le premier enfant qui souhaite l’arrêt de l’indivision oblige l’autre à acheter sa part ou à céder la totalité.

D’un autre côté, le père peut créer 2 SCI. Ainsi, il attribue au premier enfant 100 % de la nue-propriété des parts de la première SCI et au second enfant 100 % de la nue-propriété des parts de la seconde SCI. En contrepartie, le père conserve l’usufruit, c’est-à-dire le montant des loyers qu’il continuera à recevoir. Au décès du père, l’usufruit revient aux détenteurs de la nue-propriété. Ainsi, cette solution rend indépendant chacun des enfants.

Lorsque vous détenez déjà le bien concerné, l’apport immobilier à une SCI familiale constitue une autre manière de l’intégrer à la société.

Ce type d’organisation permet aussi de comprendre pourquoi transmettre un bien immobilier en SCI peut faciliter la répartition du patrimoine entre plusieurs héritiers.

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Un coût de fonctionnement moins élevé pour une seule SCI

Tout d’abord, regrouper plusieurs biens immobiliers peut générer moins de tracasserie administrative. N’oubliez pas qu’avoir une SCI vous oblige à tenir la comptabilité de votre SCI et à faire une assemblée générale annuelle. Si vous avez une SCI, cela n’est pas trop complexe. Si vous avez 10 SCI, il vous faudra multiplier par 10 le temps et l’argent à gérer ces structures juridiques.

Si vous détenez déjà un bien à titre personnel, vous pouvez aussi l’intégrer à cette structure par un apport en nature à la SCI.

Une fiscalité plus intéressante d’avoir une seule SCI

Parfois, il peut être intéressant fiscalement de n’avoir qu’une seule SCI. Cela est d’autant plus vrai si votre SCI commence à faire des bénéfices et qu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, en achetant un autre bien immobilier, vous allez pouvoir passer en charges les frais de l’agence immobilière, les frais de notaire de votre SCI et commencer à amortir. Cela signifie que l’ensemble de ces charges va venir réduire le produit imposable de votre unique SCI. Ainsi, moins d’impôt à payer.

Par opposition, si vous avez plusieurs SCI, vous pouvez d’un côté avoir une SCI bénéficiaire et de l’autre une SCI déficitaire sans pouvoir compenser les deux.

Selon la nature de votre projet, vous pouvez également utiliser une SCI pour un investissement immobilier professionnel.

L’intérêt d’avoir plusieurs SCI

Au-delà de la donation et de la cession d’une SCI, il peut être plus intéressant de disposer de plusieurs SCI afin de les spécialiser. Par exemple, vous pouvez avoir un intérêt à avoir une SCI à l’impôt sur le revenu. Pour des investissements meublés, le choix entre SCI et LMNP dépend notamment de la manière dont vous souhaitez structurer votre projet.

Cette spécialisation peut aussi être utile lorsque l’un des biens constitue votre résidence principale. Dans ce cas, il faut tenir compte des risques liés à la résidence principale en SCI.

Une SCI peut également être dédiée à un projet de construction. Vous pouvez notamment y détenir un terrain constructible en SCI avant d’y faire construire un bien.

Parallèlement, il est parfois intéressant de regrouper des SCI pour des considérations fiscales. En effet, vous pouvez très bien avoir 2 SCI à l’IS dont l’une est bénéficiaire et l’autre déficitaire. En n’ayant qu’une seule SCI, cela vous permet d’atténuer le bénéfice d’un bien immobilier par le déficit de l’autre bien dans une même SCI.

Une ou plusieurs SCI, encore faut-il bien les créer : cette vidéo détaille les six étapes pour réussir la création de votre SCI.

EN RÉSUMÉ

• Avoir une seule SCI pour plusieurs biens réduit les coûts de gestion et simplifie l'administration.
• Une SCI par bien facilite la vente et la transmission, surtout en cas de succession ou de cession.
• Considérez vos objectifs fiscaux : une seule SCI permet de compenser les bénéfices et déficits entre les biens.

Et si vous souhaitez optimiser votre stratégie immobilière, les experts Dougs sont à votre disposition pour vous accompagner.

David Bernier

Head of Legal

David est Head of Legal chez Dougs. En français, cela signifie qu’il pilote le département juridique du cabinet, endosse la casquette de référent technique et garantit l’évolution du service.

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