Pourquoi transmettre un bien immobilier en SCI ?

  • Véronique Maurice
  • 7 février 2019
  • SCI

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L’usage d’une SCI pour transmettre son bien immobilier facilite grandement l’ensemble du processus. Mais elle peut également vous aider à réduire vos impôts. Explorons ensemble cette forme juridique et son utilité lors d’une transmission de patrimoine immobilier.

Les avantages de transmettre un bien immobilier en SCI

Démarrons avec un exemple classique. Tout d’abord, les parents créent une SCI. Ils y apportent une de leurs propriétés immobilières (ou lui font acquérir un bien). Mais faîtes attention aux droits d’enregistrements qu’il faudra acquitter de nouveau. Il peut s’agir d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire ou enfin d’un bien locatif. Ensuite, les parents font une donation des parts à leurs enfants. Cette transmission se fait habituellement en nue propriété et de manière échelonnée dans la durée.

Ce type de transmission de patrimoine via une SCI présente de multiples avantages. Tout d’abord, les droits se calculent à partir de la valeur de la nue-propriété. Ensuite, si chaque transmission s’espace d’un délai de quinze années, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 100 000€ par donateur et par donataire. En supposant que les parents aient 2 enfants, cela correspond à 400 000 € tous les 15 années qui ne seront frappés d’aucun droit fiscal. Cet abattement s’applique sur chacune de ces transmissions entre parents et enfants tant qu’elles sont suffisamment espacées. Vous bénéficierez également des taux des tranches les plus inférieures du barème si vous veniez à les dépasser.

En théorie, il est possible d’obtenir le même résultat si vous transmettez successivement des quote-parts indivises de la nue propriété d’un bien détenu en direct. Il est important de noter qu’un patrimoine divisé en parts aide largement à la technique d’étalement des transmissions filiales dans le temps.

Un autre avantage à l’utilisation de la SCI dans ce but ? Lorsque celle ci acquiert un patrimoine immobilier à travers un emprunt. En effet, la valeur des parts reste faible lors des premières années. Ces parts peuvent donc se transmettre à faible coût aux enfants. Ces atouts sont donc multiples, mais ce ne sont pas les seuls avantages de transmettre un bien immobilier en SCI.

Les comptes courants d’associés dans une SCI

Tout d’abord, un compte courant d’associé est une somme d’argent qu’un associé apporte dans une SCI. En d’autres termes, l’associé aide la SCI à financer une acquisition. C’est tout à fait légal. Au final, l’associé prête de l’argent à la SCI comme le ferait un banquier. L’avantage majeur de cette opération consiste à faciliter l’obtention d’un emprunt.

Deux formes de financement sont donc possibles :

  • D’un côté, un prêt de l’associé fondateur accordé à la SCI sous la forme d’une avance en compte courant ;
  • Ou de l’autre, la SCI emprunte auprès d’un établissement de crédit remboursé au moyen de fonds versés en compte courant par l’associé concerné.

L’opération équivaut donc à un simple prêt sans intérêt de l’associé fondateur à ses partenaires. Elle ne risque donc pas d’être contestée par l’administration fiscale. En revanche, certains pourraient avoir tendance à “oublier” d’inscrire dans la succession du fondateur leurs créances détenues sur la SCI sous la forme de compte courant d’associé. Cet “oubli”, si il constitue une bonne différence sur le résultat final, peut être considéré comme une dissimulation qui donnerait lieu à un redressement si il venait à être découvert.

Si vous souhaitez plus d’informations concernant la transmission de patrimoine professionnel ou l’utilisation des SCI pour vos locaux professionnels, consultez nos article dédiés. A bientôt avec Dougs !

À propos de l'auteur : Véronique Maurice est expert-comptable et cofondatrice chez Dougs, l'expert-comptable en ligne qui vous simplifie la vie. Découvrez comment Dougs rend votre compta automatique et sans paperasse.
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