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Cession de parts de SCI à titre gratuit : tout ce qu'il faut savoir

Vous souhaitez faire la donation de vos parts de SCI familiale ? La cession de parts de SCI à titre gratuit est une opération qui peut être effectuée entre les membres d’une même famille. Toutefois, cette opération doit respecter certaines conditions afin d’être valable. Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur la cession de parts de SCI à titre gratuit.

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Qu'est-ce qu'une cession de parts de SCI ? Comment ça marche ?

La cession de parts sociales d’une SCI consiste à transmettre la propriété d’une ou plusieurs parts sociales à un autre associé de la société ou un nouvel associé entrant.

Peut-on donner ses parts de SCI ?

La transmission de parts sociales d'une SCI peut constituer une vente (cession à titre onéreux) ou encore une donation qui correspond à une cession de parts de SCI à titre gratuit.

Le bénéficiaire dispose d’un droit aux dividendes ainsi que d’un droit de vote en Assemblée générale.

Attention, au niveau juridique la cession de parts de SCI à titre gratuit n'existe pas, il s'agit en réalité d'une donation de parts de SCI. Ces deux notions sont très souvent confondues mais sont bien différentes sur de nombreux aspects notamment en termes de fiscalité.

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Comment donner des parts de SCI familiale ?

Les formalités à prendre en compte avant de réaliser une donation de parts

Pour que vous puissiez effectuer une donation de parts de SCI familiale à titre gratuit, vous devez respecter la procédure et réaliser cette donation par acte notarié. Rendez-vous donc chez votre Notaire.

Avant de réaliser une donation de parts sociales de SCI familiale, vous devez respecter les formalités suivantes :

 -      L’évaluation de la valeur des parts sociales à donner ;

-       L’obtention de l’accord des associés ;

-       La réalisation de l’acte de la donation chez le Notaire ;

-       La modification des statuts ;

-       L’enregistrement de l’acte ;

-       Le dépôt au greffe.

Nous allons voir en détail ces différentes formalités.

Le capital social

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Comment calculer la donation de parts de SCI ?

Quel est le coût d'une donation de parts d'une SCI ?

La donation de parts sociales de SARL et de SCI doit être réalisée par acte notarié sous peine de nullité de l’acte.

Lors du passage devant le notaire, le donateur doit payer des émoluments dont le montant varie selon le montant de la donation (par exemple,  4,837 % jusqu’à 6 500 € ; 4,837% sur 6500 € et 1,995 % sur le surplus de 6 501 € à 17 000 €, etc.).

Une fois la donation réalisée, il conviendra d’effectuer des démarches auprès du greffe du tribunal de commerce. Les frais de Greffe du Tribunal de commerce à prévoir sont les suivants : environ 46 euros pour la mise à jour de la déclaration des bénéficiaires effectifs + 15 euros environ de dépôt d'actes.

Comment enregistrer une donation de parts sociales de SCI ?

L’acte de donation de parts de SCI nécessite un enregistrement auprès du SIE de la ville du donateur (ou le SIE du donataire). Ce dernier doit être enregistré dans les 1 mois à compter de sa signature.

Les droits d'enregistrement

Vous devez vous acquitter des droits d’enregistrement auprès du SIE qui sont fixés à 5% du prix de cession. Le montant minimum des droits d’enregistrement est fixé à 25 euros.

Pour finaliser la donation de vos parts sociales à titre gratuit, vous devez ensuite envoyer au greffe du tribunal de commerce compétent vos statuts mis à jour, le Procès verbal ainsi que l’acte de donation de parts enregistré. Il peut également être nécessaire de mettre à jour les bénéficiaires effectifs de la SCI.

Comment transférer des parts de SCI ?

L’obtention de l’accord des associés : la procédure d'agrément

Dans le cadre d’une transmission de parts sociales de SCI (Société civile immobilière), il convient d’obtenir l’accord des associés pour réaliser cette opération qui est soumise à la procédure d’agrément. Il est important avant la réalisation de cette opération, de prendre connaissance des statuts de la société qui vont conditionner la donation de parts sociales à un autre associé, entre époux ou encore à un tiers. En effet, les statuts peuvent prévoir une dispense d’agrément pour une transmission de parts entre époux par exemple.

La procédure d’agrément nécessite de suivre les formalités suivantes :

1)     Notification du projet de transmission

L’associé qui souhaite transmettre ses parts sociales doit en informer les autres associés par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier. Une lettre remise en main propre peut suffire.

2)     Consultation des associés

Suite à cette notification, le gérant de la société doit convoquer une assemblée générale qui aura pour objectif de se prononcer sur l’autorisation de la transmission ou non des parts en question.

3)     Agrément

Pour obtenir l’agrément des associés, vous devez réunir une Assemblée Générale et obtenir l’accord des associés selon la majorité prévue par les statuts. 

Attention : si aucune majorité n’est prévue dans les statuts, l’unanimité des associés est requise.

La réalisation de l’acte de donation de parts sociales

Pour que la procédure de donation de parts sociales soit valide, vous devez réaliser un acte de donation qui peut prendre la forme d’un acte sous seing privé (rédaction de l’acte par l’associé lui-même) ou par acte authentique (rédaction de l’acte par un notaire).

L’acte de donation doit comprendre des mentions obligatoires. Parmi ces mentions on retrouve l’identité, l’adresse du cédant, le nombre de parts cédées, une identification précise de la société, etc.

La donation simple

La donation simple consiste à transmettre son bien à une personne en particulier.

La donation-partage

Cette forme de donation est à la fois une donation et un partage entre plusieurs bénéficiaires. Par conséquent, le donateur va pouvoir transmettre son bien à l’ensemble des héritiers. La donation-partage d’une société doit obligatoirement passer par un notaire pour être valable.

La donation de parts sociales de SCI avec réserve d'usufruit

Cette forme de donation permet au donateur, au cédant, de conserver l’usufruit des parts sociales et de transmettre la nue-propriété des parts.

Qu’est que cela veut dire concrètement ?

Cela signifie que le donateur, le cédant pourra continuer de percevoir les fruits du bien et notamment de percevoir les loyers.

L’intérêt d’une donation de parts sociales de SCI avec réserve d'usufruit est l’optimisation fiscale qui en découle. En effet, des droits de mutation vont devoir être payés, cependant, lors de la donation de la nue-propriété, les droits de mutation sont moins élevés que lors d’une donation de la pleine propriété. Lors du décès de l’usufruitier, l’usufruit sera transmis sans frais au nu-propriétaire.

La fiscalité lors d'une donation de parts de SCI 

Les abattements pour donation de parts de SCI

Lorsque vous faites la donation de vos parts de SCI, le donataire doit s’acquitter de droits de mutation.

Pour calculer vos droits de mutation, il convient de déterminer le lien de parenté existant entre vous et le bénéficiaire. Selon le lien de parenté, vous bénéficiez d’un abattement plus ou moins important :

Le taux d'imposition de la donation de parts de SCI 

Une fois l’abattement appliqué, vous devez payer des droits de donation. Le taux d’imposition varie aussi en fonction du lien de parenté que vous avez avec le donateur. 

Exemple : Si vous effectuez une donation de 200 000 € à votre enfant, votre enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 €. Votre enfant doit donc payer des droits de donation qui sont calculés sur une somme de 100 000 € (200 000 - 100 000)..

Donation en ligne directe :

Les autres cas de transmission :

Donation de parts de SCI entre associés

En principe, la donation entre associés ne nécessite pas l’accord des associés car la donation est libre (il est important de regarder dans vos statuts les conditions de donation de parts).

Vous devez ensuite suivre la même procédure qu’une cession à un tiers à savoir l’enregistrement de l’acte de cession, l’enregistrement auprès du SIE ainsi que le dépôt au greffe.

Vous savez maintenant tout pour faire une donation de parts de SCI, en d'autres mots une donation. Vous l'aurez compris, que ce soit pour la réalisation de l'acte ou la fiscalité liée à la donation, il vaut mieux se faire accompagner par des experts.

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David est Head of Legal chez Dougs. En français, cela signifie qu’il pilote le département juridique du cabinet, endosse la casquette de référent technique et garantit l’évolution du service.

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