Comment créer une SCI familiale ?

Une Société Civile Immobilière familiale (SCI), c’est le rassemblement de membres d’une même famille en tant qu’associés au sein d’une société commerciale à vocation immobilière. L’objectif ? Devenir propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers, afin de les louer et de percevoir des revenus. Aujourd’hui, Dougs vous propose un article pour vous aider à créer votre SCI familiale.

Sommaire : 

1. Pourquoi créer une SCI familiale ? Quels avantages ?
2. Les obligations pour ouvrir une SCI familiale en France
3. Tout savoir sur la création et la constitution d’un statut SCI
4. Comment monter rapidement une SCI familiale ?
5. Quel est le coût pour créer une SCI familiale ? Quels documents fournir ?
6. La création d’une SCI familiale avec Dougs

Pourquoi créer une SCI familiale ? Quels avantages ?

Créer une SCI familiale répond souvent à des situations de fait. Par exemple, les enfants d’une même famille héritent d’un bien immobilier suite aux décès de leurs parents. Plutôt que de rester bloqués dans les règles de l’indivision, avec les risques inhérents à ce type de situation, ils décident de créer une SCI familiale. Ils deviennent alors gérants de la SCI.

Et oui, concernant  l’indivision la loi est claire et la rend dangereuse. N’importe quel membre de la famille peut obliger la cession uniquement pour sortir de l’indivision. La SCI familiale ne pose pas cette problématique. Elle donne plus de stabilité aux membres de la famille dans la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers.

Les obligations pour ouvrir une SCI familiale en France

Au-delà des avantages d’inclure les membres de sa famille, une SCI familiale demeure avant tout une société. À savoir une personne morale totalement indépendante des personnes physiques qui la composent. Cela signifie que son bon fonctionnement repose sur des obligations légales. On peut citer par exemple l’obligation de réaliser des convocations, des assemblées générales au moins une fois par an, ainsi que de présenter les résultats de l’entreprise.

Pour information, la Cour de cassation a confirmé l’obligation du gérant d’une SCI familiale de convoquer les membres associés de sa famille pour rendre compte de sa gestion. Dans cette affaire, le gérant a été révoqué légitimement de ses fonctions.

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Tout savoir sur la création et la constitution d’un statut SCI

En sortant du cas des sociétés civiles immobilières familiales, créer une SCI familiale est très simple. Tout d’abord, il est préférable d’acheter directement le bien immobilier par le biais de la SCI préalablement conçue. Autrement dit, lorsque vous signez le compromis, n’oubliez pas de préciser que c’est une SCI qui achète le bien et non vous directement.

À la différence de beaucoup d’autres sociétés comme les SASU ou EURL, il faut au moins 2 personnes pour constituer une SCI. Il est évident que pour une SCI familiale, il doit s’agir de 2 membres de la même famille. 

Dans le cas d’une SCI classique, on peut le faire avec 2 personnes étrangères l’une à l’autre. Mieux, on peut même mettre une autre société comme associée. C’est d’autant plus utile dans le montage de société holding.

Bien évidemment, le nombre d’associés peut être supérieur à 2 personnes. Il n’y a pas non plus de condition de nationalité française.

Attention cependant à l’âge. Même si un mineur peut être associé, il est recommandé de manier ce point avec précaution car sa responsabilité peut être engagée alors même qu’il n’est pas en âge de prendre des décisions pour le futur.

Comment monter rapidement une SCI familiale ?

4 étapes sont à suivre pour créer une forme juridique SCI familiale : 

• Réaliser les apports au capital de la société. Ils peuvent être faits en nature, avec un bien immobilier ou en numéraire par une somme d’argent ;
• Rédiger les statuts. Une fois les associés trouvés, il suffit de rédiger des statuts pour constituer la SCI familiale (ou la SCI classique). Les statuts sont une sorte de contrat par lequel les associés se mettent d’accord sur le fonctionnement de la SCI. Ainsi, on note :
  • La répartition du capital ; 
  • La date de clôture ;
  • Le nom du ou des gérants ;
  • La durée de vie limitée à 99 ans ;
  • Etc.

La rédaction des statuts est un exercice relativement complexe pour des débutants. Heureusement, il existe des professionnels auxquels vous pouvez accorder votre confiance pour réaliser cette mission, comme les notaires, auxquels on pense spontanément, ou bien encore les avocats. 

Mais les experts-comptables sont également habilités à le faire. Mieux, ils pourront de plus s’occuper de votre comptabilité et des assemblées générales. Chez Dougs, on s’occupe de tout !

Combien coûte la création d’une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale implique certains coûts : 

• Les honoraires de l’avocat, notaire ou expert-comptable pour la rédaction des statuts ;
• Les frais de publicité et de greffe ;
• De plus, les honoraires comptables pour la tenue de la comptabilité ;
• Les frais de notaire au moment de l’acquisition des biens immobiliers.

À la création d’une SCI familiale, un minimum d’1 € peut être apporté pour la constitution du capital social. Monter une SCI familiale sans apport est donc possible mais peu recommandé. En effet, les banques pourraient être frileuses à l’idée de prêter de l’argent à une société n’ayant pas une bonne solidité financière.

Pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, les associés peuvent faire des apports ou demander un emprunt auprès d’une banque. Dans ce cas, ils devront faire bien attention à faire leur demande de financement par le biais de la SCI.

Pour information, détenir une SCI familiale engage votre responsabilité. À la différence d’une société commerciale comme une SAS, votre responsabilité est engagée au-delà de vos apports. Cependant, cela n’empêche pas le banquier de vous faire signer des cautions solidaires.

Il devient alors aussi simple de lever des fonds avec une SCI que de le faire personnellement, mais pour acheter un bien, il faudra que les associés disposent d’un minimum de fonds à injecter, puisque les établissements bancaires demandent généralement un apport personnel de 10 % environ.

La capacité d’endettement des associés sera également prise en compte. Ils devront être en mesure d’assumer la charge de l’emprunt en cas de défaillance de la société. Le montant des loyers perçus fera partie intégrante des paramètres et un prévisionnel pourra vous être demandé à cette occasion.

Concernant les apports, ils peuvent se faire en nature si les associés donnent la propriété de leur bien immobilier à la SCI.

La création d’une SCI familiale avec Dougs

Vous pouvez créer votre SCI familiale en ligne. Dougs propose à ce titre une prestation de création de SCI pour 150 € HT. Cette offre comprend :

• Des conseils ;
• La rédaction des statuts et de l’ensemble des documents liés à la création ;
• La réalisation de la publicité légale ;
• L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.

Vous savez maintenant tout ce qu’il faut savoir sur la création d’une SCI familiale entre associés d’une même famille.