Comment créer une SCI familiale ?

Une Société Civile Immobilière familiale (SCI), c’est le rassemblement de membres d’une même famille en tant qu’associés au sein d’une société à vocation immobilière. L’objectif ? Devenir propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers, afin de les louer et de percevoir des revenus, en évitant le régime de l'indivision pour faciliter la transmission du patrimoine. Aujourd’hui, Dougs vous propose un article pour vous aider à créer votre SCI familiale.

Quel est l'intérêt de créer une SCI familiale ? Quels avantages ? Quelles conditions ?

Créer une SCI familiale répond souvent à des situations de fait, avec un lien de parenté. Par exemple, les enfants d’une même famille héritent d’un bien immobilier suite aux décès de leurs parents. Pour éviter l'application des règles du régime de l’indivision, avec les risques inhérents à ce type de situation, ils décident de créer une SCI familiale. Une fois quelques formalités remplies, ils deviennent alors gérants de la Société Civile Immobilière.

Et oui, concernant l’indivision, la loi est claire et la rend dangereuse. N’importe quel membre de la famille peut obliger la cession uniquement pour sortir de l’indivision. La SCI familiale ne pose pas cette problématique. Elle donne plus de stabilité au gérant de la SCI et aux membres de la famille dans la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers, du moment qu'elle conserve son caractère familial.

Comment fonctionne une SCI familiale en France : les obligations

Au-delà des avantages d’inclure les membres de sa famille, une SCI familiale demeure avant tout une société. À savoir une personne morale totalement indépendante des personnes physiques qui la composent. Cela signifie que son bon fonctionnement repose sur des obligations légales. On peut citer par exemple l’obligation de réaliser des convocations, des assemblées générales au moins une fois par an, ainsi que de présenter les résultats de l’entreprise.

Pour information, la Cour de cassation a confirmé l’obligation du gérant d’une SCI familiale de convoquer les membres associés de sa famille pour rendre compte de sa gestion. Dans cette affaire, le gérant a été révoqué légitimement de ses fonctions.

Tout savoir sur la création et la constitution d’un statut SCI

En sortant du cas des sociétés civiles immobilières familiales, créer une SCI familiale est très simple. Tout d’abord, il est préférable d’acheter directement le bien immobilier par le biais de la SCI préalablement conçue. Autrement dit, lorsque vous signez le compromis, n’oubliez pas de préciser que c’est une SCI qui achète le bien et non vous directement.

À la différence de beaucoup d’autres sociétés comme les SASU ou EURL, il faut au moins 2 personnes pour constituer une SCI. Il est évident que pour une SCI familiale, il doit s’agir de 2 membres de la même famille.

Dans le cas d’une SCI classique, on peut le faire avec 2 personnes étrangères l’une à l’autre. Mieux, on peut même mettre une autre société comme associée. C’est d’autant plus utile dans le montage de société holding.

Bien évidemment, le nombre d’associés peut être supérieur à 2 personnes. Il n’y a pas non plus de condition de nationalité française. Néanmoins, chaque gérant de SCI doit signer une déclaration sur l'honneur de non-condamnation.

Attention cependant à l’âge. Même si un mineur peut être associé et recevoir des parts sociales, il est recommandé de manier ce point avec précaution car sa responsabilité peut être engagée alors même qu’il n’est pas en âge de prendre des décisions pour le futur.

Comment monter rapidement une SCI familiale ?

4 étapes sont à suivre pour créer une forme juridique SCI familiale :

• Rédiger les statuts. Une fois les associés trouvés, il suffit de rédiger des statuts pour constituer la SCI familiale (ou la SCI classique). Les statuts sont une sorte de contrat par lequel les associés se mettent d’accord sur le fonctionnement de la SCI. Ainsi, on note :
  La répartition du capital ;
• La date de clôture ;
• Le nom du ou des gérants ;
• La durée de vie limitée à 99 ans ;
• Réaliser les apports au capital de la société. Ils peuvent être faits en nature, avec un bien immobilier ou en numéraire par une somme d’argent ;

La rédaction des statuts est plus qu'une formalité, c'est un exercice relativement complexe pour des débutants. Heureusement, il existe des professionnels auxquels vous pouvez accorder votre confiance pour réaliser cette mission, comme les experts-comptables. Vous pouvez aussi faire appel à un notaire ou un avocat. 

Mieux, ils pourront de plus s’occuper de votre comptabilité et des assemblées générales. Chez Dougs, on s’occupe de tout !

Quel est le coût pour créer une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale implique certains coûts :

• Les honoraires d’expert-comptable, avocat ou notaire pour la rédaction des statuts ;
• Les frais de publication d'un avis et frais de greffe ;
• De plus, les honoraires comptables pour la tenue de la comptabilité ;
• Les frais de notaire au moment de l’acquisition des biens immobiliers.

À la création d’une SCI familiale, un minimum d’1 € peut être apporté pour la constitution du capital social de la SCI. Monter une SCI familiale sans apport en numéraire est donc possible mais peu recommandé. En effet, les banques pourraient être frileuses à l’idée de prêter de l’argent à une société n’ayant pas une bonne solidité financière.

Pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, les associés peuvent faire des apports ou demander un emprunt auprès d’une banque. Dans ce cas, ils devront faire bien attention à faire leur demande de financement par le biais de la SCI.

Pour information, être associé dans le cadre d'une SCI familiale engage votre responsabilité. À la différence d’une société d'activité commerciale comme une SAS, votre responsabilité est engagée au-delà de vos apports. Cependant, cela n’empêche pas le banquier de vous faire signer des cautions solidaires.

Il devient alors aussi simple de lever des fonds avec une SCI que de le faire personnellement, mais pour acheter un bien, il faudra que les associés disposent d’un minimum de fonds à injecter, puisque les établissements bancaires demandent généralement un apport personnel de 10 à 20 % environ.

La capacité d’endettement des associés sera également prise en compte. Ils devront être en mesure d’assumer la charge de l’emprunt en cas de défaillance de la société. Le montant des loyers perçus fera partie intégrante des paramètres et un prévisionnel pourra vous être demandé à cette occasion.

Concernant les apports, ils peuvent se faire en nature si les associés donnent la propriété de leur bien immobilier à la SCI. Le montant du capital social est alors nettement plus élevé, car il comprend la valeur de l'immeuble apporté.

La transmission en société civile immobilière familiale

En SCI familiale, les enfants peuvent recevoir jusqu'à 100 000€ de parts sociales sans payer de droit de succession. Un abattement qui est renouvelable tous les 15 ans, et permet donc de virtuellement transmettre toutes les parts sociales d'une SCI sans payer de droit de succession. Si vous dépassez ce montant, les sommes seront taxées à l'impôt sur le revenu au taux progressif de 5% à 45%.  

La création d’une SCI familiale avec Dougs

Vous pouvez créer votre SCI familiale en ligne. Dougs s'occupe de toutes les formalités de la rédaction des statuts au dépôt d'un dossier, et toutes les interactions nécessaires avec le greffe du tribunal. Chez Dougs, pas de surprise : tout est inclus dans une prestation de création de SCI pour 150 € HT. Cette offre comprend : 

• Des conseils sur tous les sujets qui vous intéressent : fiscalité, régime de l'indivision, droits de succession...
• La rédaction des statuts et de l’ensemble des documents liés à la création (Kbis, attestation de parution au journal d'annonce légales...)
• La réalisation de la publicité légale
• L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés
• RDV avec votre comptable pour répondre à toutes vos questions

Vous savez maintenant tout ce qu’il faut savoir sur la création d’une SCI familiale entre associés d’une même famille. Envie de vous lancer ? Contactez les équipes de Dougs.