Comment sortir d'une SCI : explications et conseils utiles

Pourquoi quitter une SCI ?

Quitter une Société Civile Immobilière (SCI) peut répondre à plusieurs objectifs. Selon votre situation, vous n'aurez pas forcément intérêt à vendre vos parts sociales, à exercer votre droit de retrait ou à dissoudre la société. Je vais vous présenter les cas les plus fréquents pour vous aider à identifier la solution la plus adaptée à votre projet.

Les associés décident généralement de quitter une SCI pour l'une des raisons suivantes :

• Une mésentente entre associés : des désaccords sur la gestion du patrimoine immobilier, la réalisation de travaux ou la stratégie d'investissement peuvent rendre la poursuite de l'activité difficile.
• L'arrêt de la société : lorsque la SCI n'a plus d'utilité ou lorsque les associés souhaitent mettre fin à leur projet immobilier, la dissolution peut être envisagée.
• Un divorce ou une séparation : lorsque les associés sont en couple, la rupture peut soulever la question du devenir des parts sociales ou des biens détenus par la SCI.
• Un besoin de liquidités : un associé peut souhaiter récupérer son argent pour financer un nouveau projet, réaliser un investissement ou faire face à des dépenses personnelles.
• La transmission du patrimoine : certaines familles utilisent la SCI pour transmettre progressivement un patrimoine immobilier aux enfants grâce à la donation de parts sociales.

Pour mieux comprendre les conséquences d'un départ, il peut être utile de revenir sur les règles de fonctionnement de cette structure. Notre guide complet sur la comptabilité d'une SCI vous aide à appréhender les principales obligations liées à sa gestion.

Le motif de votre départ a des conséquences sur les démarches à accomplir, sur la fiscalité applicable ainsi que sur les coûts à prévoir. Dans la suite de cet article, je vous explique les différentes solutions pour quitter une SCI, ainsi que des précautions à prendre et des conséquences financières à anticiper.

Les différents moyens de sortir d'une SCI immobilière

Lorsque vous souhaitez quitter une SCI, plusieurs solutions existent. Le choix dépend notamment de votre situation, de vos objectifs puis de vos relations avec les autres associés. Certaines options permettent de transmettre votre patrimoine. D'autres permettent de récupérer des liquidités ou de mettre fin à la société. Je vous présente les principales possibilités.

Le rachat de parts de SCI

La cession de parts sociales est un acte juridique qui vise à la sortie d'un associé en lui rachetant ses parts.

La personne qui achète les parts sociales peut être :

• Un ou plusieurs associés restants ;
• Une personne tierce à la société.

En principe, la cession de parts de SCI nécessite l’agrément de tous les associés, même lorsque vous cédez vos parts à un associé déjà présent dans la société. Les statuts peuvent toutefois prévoir des règles plus souples, par exemple une majorité différente, un agrément donné par le gérant ou une dispense pour certaines cessions.

Les cessions à vos ascendants ou descendants sont, elles, dispensées d’agrément, sauf si les statuts prévoient le contraire.

Premier réflexe avant de vendre vos parts : relisez donc les statuts de votre SCI. Ils précisent qui doit donner son accord et selon quelle procédure.

Attention, la forme de l'acte a changé. Depuis le 27 juin 2026, une cession de parts de SCI ne peut plus être constatée par un simple acte signé entre associés. La loi du 25 juin 2026 impose, à peine de nullité de la cession, que l'acte soit établi sous l'une des trois formes suivantes (article 1865-1 du Code civil) :

• un acte authentique, reçu par un notaire ;
• un acte contresigné par un avocat ;
• un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, dans les seuls cas où il est légalement habilité à le faire.

Cette exigence vise les cessions de parts ou d'actions de toute société à prépondérance immobilière au sens fiscal : concrètement, la quasi-totalité des SCI qui détiennent de l'immobilier. Une cession signée sans respecter l’une de ces formes peut être annulée. Il faut donc, concrètement, faire intervenir un professionnel rédacteur, ce qui a un coût et allonge le calendrier.

Cette solution permet également de récupérer le prix de vente de ses parts sociales.

Et si l’agrément est refusé ? Le refus ne vous oblige pas à rester dans la SCI. Les associés doivent alors racheter vos parts, les faire racheter par un tiers qu’ils agréent ou, dans certaines conditions, par la société. Si aucune offre de rachat n’est formulée dans les six mois suivant la dernière notification, l’agrément est considéré comme acquis. Vous pouvez alors réaliser la cession initialement prévue.

La valorisation des parts constitue aussi un point sensible. Si vous ne trouvez pas d’accord sur leur prix, un expert peut être chargé de fixer leur valeur. Il est d’abord désigné d’un commun accord entre les parties. À défaut, le président du tribunal judiciaire peut procéder à sa désignation.

Si les statuts prévoient déjà une méthode de valorisation, l’expert doit en tenir compte. Une clause mal rédigée peut donc fortement pénaliser votre sortie, notamment si elle ne reflète pas correctement la valeur réelle du patrimoine immobilier détenu par la SCI.

Pour approfondir les démarches à suivre, vous pouvez consulter notre article consacré à la cession de parts sociales et aux étapes à respecter.

Quitter une SCI en donnant ses parts à un enfant

Plutôt que de vendre vos parts, vous pouvez les transmettre par donation. Cette solution est particulièrement utilisée dans les SCI familiales : elle permet de sortir progressivement du capital tout en conservant le contrôle de la société pendant plusieurs années, dans un cadre fiscal favorable.

Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans sans droits de donation. L’abattement s’applique par parent et par enfant : un couple peut donc transmettre jusqu’à 200 000 € à un même enfant sans droits à payer, et jusqu’à 400 000 € au total s’il a deux enfants.

Cet avantage peut se renouveler 15 ans plus tard, ce qui permet une sortie progressive de la société tout en gardant le contrôle pendant quelques années.

Si l’abattement de 100 000 € est respecté, la donation peut être exonérée de droits de mutation à titre gratuit, ici de droits de donation. Ces droits ne doivent pas être confondus avec les droits de succession, qui concernent les transmissions réalisées au décès.

Cette solution est souvent utilisée dans le cadre d'une SCI familiale afin de préparer la transmission du patrimoine immobilier.

La donation de parts de SCI doit être réalisée par acte notarié. Même si aucun droit de donation n’est dû grâce à l’abattement, l’opération reste donc payante. Vous devez notamment prévoir les émoluments du notaire, calculés selon la valeur des parts transmises, auxquels peuvent s’ajouter la TVA et des frais de formalités.

Si vous envisagez une transmission progressive sur plusieurs années, mieux vaut intégrer ces coûts dès le départ. Vous pouvez aussi consulter notre guide complet sur la donation de parts de SCI pour approfondir les formalités et la fiscalité de l’opération.

Sortir d'une SCI avec une dissolution

La dissolution de la SCI entraîne la sortie simultanée de tous les associés.

La dissolution anticipée est décidée par les associés. Sauf clause contraire des statuts, la décision doit être prise à l’unanimité. Les statuts peuvent toutefois prévoir une majorité plus souple, par exemple les deux tiers ou les trois quarts des parts. Premier réflexe avant d’engager une dissolution de la SCI : relire les statuts pour vérifier la majorité requise.

La dissolution constitue la solution la plus radicale puisqu’elle met fin à la SCI. Elle est généralement envisagée lorsque les associés souhaitent arrêter leur projet immobilier ou lorsque la société n’a plus d’utilité.

Et si un associé refuse la dissolution ? Lorsque l’unanimité est requise, un associé peut demander au tribunal de prononcer la dissolution pour justes motifs, notamment en cas de mésentente qui paralyse le fonctionnement de la SCI.

Un simple désaccord ne suffit donc pas : la mésentente doit réellement empêcher la société de fonctionner. Le juge tient également compte de l’origine du blocage, notamment lorsque l’associé qui demande la dissolution en est lui-même à l’origine.

Une autre solution consiste à exercer votre droit de retrait. Vous demandez alors à sortir de la SCI dans les conditions prévues par les statuts ou par la loi. Je détaille son fonctionnement dans la partie suivante.

Quelle différence entre vendre ses parts, se retirer ou dissoudre la SCI ?

Ces trois notions sont souvent confondues alors qu'elles produisent des effets différents.

• La cession de parts sociales permet à un associé de vendre ses parts à un autre associé ou à un tiers.
• Le retrait d'un associé permet d'obtenir le remboursement de ses parts dans les conditions prévues par les statuts ou par la loi.
• La dissolution entraîne la fin de la SCI puis la liquidation de son patrimoine.

Le choix dépend de votre objectif : encaisser le prix de vos parts auprès d’un acquéreur avec une cession, obtenir leur remboursement par la SCI dans le cadre d’un retrait, ou mettre fin à la société puis partager son patrimoine avec une dissolution.

Comment exercer son droit de retrait d'une SCI ?

La cession de parts sociales n'est pas la seule solution pour quitter une SCI. Dans certains cas, vous pouvez exercer votre droit de retrait. Cette option permet à un associé de demander sa sortie de la société sans vendre ses parts à un tiers.

L'article 1869 du Code civil prévoit trois voies pour vous retirer d’une SCI :

1. Le retrait prévu par les statuts. Si les statuts organisent votre sortie, vous devez simplement respecter les conditions qu’ils prévoient. Aucun motif particulier n’est exigé.
2. L’accord des autres associés. Si les statuts ne prévoient rien, votre retrait peut être autorisé par une décision unanime des autres associés. Vous ne participez pas au vote concernant votre propre sortie. Une décision collective des associés formalise alors cet accord.
3. Le retrait judiciaire. Si les autres associés refusent votre départ, vous pouvez saisir le tribunal. C’est uniquement dans cette situation que vous devez justifier de justes motifs pour obtenir l’autorisation de vous retirer.

Une fois le retrait accepté, vous avez droit au remboursement de la valeur de vos droits sociaux. Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord sur cette valeur, elle peut être fixée par un expert.

Un motif légitime peut, par exemple, résulter :

• De la disparition de l'affectio societatis ;
• De la privation du droit de vote de l'associé.

Le retrait d'un associé est souvent choisi lorsque les associés ne parviennent plus à s'entendre ou lorsqu'il devient difficile de trouver un acquéreur pour les parts sociales.

Attention, au moment où l'associé manifeste sa décision de se retirer, il ne perd pas sa qualité d'associé. En effet, il ne perd cette qualité qu'après remboursement de la valeur de ses droits sociaux.

Tant qu'il n'a pas obtenu le remboursement de ses parts, l'associé conserve sa qualité de propriétaire des droits sociaux. Il reste également créancier de la société.

Le droit de retrait peut donc constituer une solution intéressante si vous souhaitez quitter la SCI sans vendre le bien immobilier détenu par la société. Il convient toutefois d'anticiper les conséquences financières pour la SCI ainsi que pour les autres associés.

Combien coûte la fermeture d'une SCI ?

Avant d'engager des démarches pour quitter une SCI, anticipez les frais à prévoir. Le coût dépend notamment de la solution retenue. Une dissolution suivie d'une liquidation entraîne généralement davantage de formalités qu'une simple cession de parts sociales. Si vous envisagez cette solution, découvrez les principales étapes d'une dissolution puis liquidation de société.

Pour la dissolution

Chez Dougs, nos honoraires juridiques sont de 220 € HT.

Vous devrez prévoir, en plus de nos honoraires, les frais annexes suivants :

• Frais de greffe du tribunal de commerce : environ 80 € TTC si votre société est unipersonnelle ;
• Frais de greffe du tribunal de commerce : environ 190 € TTC si votre société est pluripersonnelle ;
• Formalités de publicité dans un journal d'annonces légales : environ 120 € TTC.

Pour la liquidation

Nos honoraires juridiques sont de 220 € HT.

Vous devrez également prévoir les frais annexes suivants :

• Droits d'enregistrement auprès des impôts : 2,5 % de l'actif net partagé ;
• Imposition des revenus de capitaux mobiliers : flat tax de 31,4 % sur le boni de liquidation ;
• Frais de greffe : environ 15 € TTC ;
• Annonce légale : environ 130 € TTC.

À ces dépenses s'ajoutent les frais liés à la rédaction du bilan de clôture.

Si vous souhaitez que nous réalisions votre bilan comptable de liquidation, nous proposons un devis à partir de 700 € HT, soit 840 € TTC. Ce montant peut varier selon les prestations comptables déjà réalisées.

Avant de lancer une procédure de dissolution ou de liquidation, je vous conseille d'évaluer précisément le coût global de l'opération. Cette vérification permet d'éviter les mauvaises surprises au moment de la fermeture de la SCI.

Vente de parts de SCI : peut-on obliger un associé à vendre ses parts de SCI ?

Les conflits entre associés figurent parmi les principales causes de sortie d'une SCI. Une question revient souvent : est-il possible d'obliger un associé à vendre ses parts sociales ?

En l'absence de clause spécifique, le principe général est qu'il est impossible d'obliger un associé à vendre ses parts.

De la même manière, un associé ne peut pas contraindre les autres associés à lui racheter ses parts.

Néanmoins, il est tout à fait possible, et même fortement recommandé, d'organiser cette situation dans les statuts.

Les associés peuvent notamment prévoir :

• Une clause d'exclusion ;
• Un pacte d'associés ;
• Des modalités de sortie prédéfinies ;
• Une méthode de valorisation des parts sociales.

Ces mécanismes permettent de gérer plus facilement les situations de blocage.

Ils offrent également la possibilité de prévoir la sortie d'un associé qui refuse de quitter la société à un prix déterminé ou déterminable.

Que se passe-t-il si les associés désapprouvent ?

Le désaccord peut porter sur plusieurs éléments :

• la valeur des parts sociales ;
• la vente du bien immobilier ;
• la dissolution de la SCI ;
• le remboursement d'un compte courant d'associé.

Dans certaines situations, l'intervention d'un expert peut permettre de fixer une valeur objective des parts.

Lorsque le conflit persiste, un juge peut également être amené à intervenir.

Anticiper ces situations dès la rédaction des statuts permet généralement d'éviter des procédures fastidieuses et coûteuses. Une clause bien rédigée facilite souvent la sortie d'un associé tout en protégeant les intérêts de chacun.

Comment sortir d'une SCI suite à un divorce ?

Le divorce est aussi l'une des situations les plus fréquentes qui amènent un associé à s'interroger sur son maintien dans une (SCI). Les conséquences dépendent principalement du régime matrimonial choisi au moment du mariage puis de la manière dont les parts sociales ont été acquises.

Quel impact du régime matrimonial ?

Une SCI a été créée pendant votre mariage. Il faut tout d'abord déterminer si les parts sociales vous appartiennent en propre ou en commun.

Le régime matrimonial choisi lors du mariage détermine la nature des parts sociales de SCI acquises.

Si vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens, les parts que vous avez souscrites seul vous appartiennent personnellement, qu’elles aient été acquises avant ou pendant le mariage. Si vous avez souscrit les parts ensemble, elles sont indivises. À défaut de pouvoir prouver qu’elles appartiennent exclusivement à l’un de vous, elles sont présumées indivises par moitié. Conservez donc les justificatifs qui permettent d’identifier l’origine des fonds.

Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, il convient de distinguer plusieurs situations :

• Les parts sociales acquises avant le mariage : elles sont propres à l'époux qui les détient ;
• Les parts sociales acquises en contrepartie de l’apport d’un bien propre : elles restent propres à l’époux qui apporte le bien, sauf récompense due à la communauté si la valeur des parts reçues excède celle du bien apporté.
• Les parts sociales acquises au moyen de fonds propres pendant le mariage : elles sont réputées communes en l’absence d’une déclaration d’emploi ou de remploi. Attention : si les parts sont communes, leur cession nécessite l’accord des deux époux. À défaut, la cession peut être annulée.

Attention, la nature du régime matrimonial peut avoir des conséquences importantes sur la répartition des parts sociales en cas de divorce. Une vigilance particulière s'impose lorsque vous êtes mariés sous le régime de la communauté.

Lorsque la SCI est détenue par des membres d'une même famille, ces questions patrimoniales peuvent être encore plus sensibles. Pour approfondir le sujet, découvrez les règles de fonctionnement d'une SCI familiale.

Que devient la SCI lors du divorce ?

La SCI est une forme de société très utilisée par les couples pour réaliser des investissements immobiliers.

En cas de divorce, la SCI n’a pas à être dissoute. Elle constitue une personne morale distincte des époux : les immeubles qu’elle détient lui appartiennent et n’entrent donc pas dans la masse à partager entre eux.

Ce sont les parts sociales qui peuvent entrer dans cette masse lorsqu’elles sont communes. Leur valeur s’ajoute alors à l’actif à liquider puis à partager. Les époux restent associés de la SCI tant que le sort de leurs parts n’a pas été réglé.

Votre conjoint peut-il revendiquer la qualité d'associé ?

Oui, dans certains cas. Si les parts de SCI ont été acquises avec des fonds communs, votre conjoint peut revendiquer la qualité d’associé pour la moitié des parts, jusqu’à la dissolution de la communauté.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de l’informer lors de l’acquisition et de prévoir une clause d’agrément adaptée dans les statuts. Cette clause permet notamment aux autres associés de contrôler son entrée au capital.

Un point à anticiper dès la création de la SCI, notamment en cas de risque de séparation ou de divorce.

Les solutions possibles

Les époux associés peuvent voter la dissolution de la société. Dans ce cas, ils doivent trouver un accord sur le devenir des biens détenus par la SCI.

Plusieurs solutions sont possibles :

• vendre les biens immobiliers puis se partager le produit de la vente ;
• attribuer le patrimoine immobilier à l'un des époux contre le versement d'une compensation financière à l'autre époux ;
• transférer la propriété des biens à l'un des époux ;
• permettre à l'un des époux de céder ses parts à une tierce personne.

La procédure de dissolution-liquidation doit être votée à l'unanimité, sauf si les statuts prévoient une autre règle de majorité, comme les deux tiers ou les trois quarts des droits de vote.

Le cas particulier du domicile conjugal

Le principal point de vigilance concerne souvent le domicile conjugal.

Si le logement a été acheté par la SCI, il n'appartient pas directement aux époux. Il appartient à la société.

Le simple fait d’être associé de la SCI ne suffit pas à sécuriser votre droit d’occuper le logement familial.

Pour protéger cette occupation, mieux vaut prévoir un bail, une convention écrite de mise à disposition régulièrement autorisée par les associés ou un droit de jouissance directement prévu dans les statuts.

À défaut, l’occupant peut être considéré comme sans droit ni titre, avec un risque d’indemnité d’occupation voire d’expulsion. Cette question mérite donc d’être anticipée dès la création de la SCI, plutôt qu’au moment du divorce.

Les formalités à connaître pour quitter une SCI

Les formalités diffèrent selon la solution retenue. Une cession de parts sociales, une donation, un retrait d'associé ou une dissolution impliquent différentes démarches.

Le tableau ci-dessous permet d'avoir une vision rapide des principales formalités.

Une SCI doit compter au moins deux associés. Si l’un des deux sort, la SCI ne disparaît pas automatiquement : elle peut continuer à fonctionner pendant un an avec un associé unique.

Passé ce délai, tout intéressé peut demander sa dissolution en justice. Le tribunal peut toutefois accorder jusqu’à six mois supplémentaires pour régulariser la situation, et la dissolution ne peut pas être prononcée si un nouvel associé est entré dans la SCI entre-temps.

Pour régulariser, l’associé restant peut faire entrer un nouvel associé, par exemple en lui cédant ou en lui donnant une part, ou encore grâce à une augmentation de capital.

Si la SCI est finalement dissoute alors que l’associé unique est une personne physique, la transmission universelle du patrimoine sans liquidation ne s’applique pas. Une procédure classique de liquidation reste nécessaire.

Quelle fiscalité s'applique lorsque l'on quitte une SCI ?

La fiscalité constitue souvent l'un des critères majeurs au moment de quitter une SCI. Selon le mode de sortie retenu, les conséquences fiscales peuvent être différentes. Je vous explique les principaux points à connaître.

Le coût fiscal de votre départ dépend notamment du régime d'imposition de la société. Si vous souhaitez approfondir ce sujet, consultez notre guide consacré à l'imposition d'une SCI.

Quels droits d'enregistrement devez-vous payer ?

Une cession de parts de SCI est soumise à des droits d'enregistrement de 5 %, taux applicable aux cessions de participations dans les personnes morales à prépondérance immobilière.

Attention à l'assiette : ce n'est pas le prix payé pour les parts. Les droits sont calculés à proportion des titres cédés.

L'acte doit être enregistré dans le mois de sa date auprès du service des impôts.

Comment est imposée la plus-value ?

Si votre SCI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés, la vente de vos parts relève exclusivement du régime des plus-values immobilières des particuliers.

La plus-value est imposée au taux de 19 % d'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %.

Bonne nouvelle : la durée de détention réduit fortement la facture. Un abattement s'applique à partir de la 6e année :

• pour l'impôt sur le revenu, exonération totale au bout de 22 ans de détention ;
• pour les prélèvements sociaux, exonération totale au bout de 30 ans.

Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Point de vigilance sur les taux : la hausse de la CSG entrée en vigueur au 1er janvier 2026 a porté les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus de placement (dividendes, boni de liquidation d'une société à l'IS). Elle ne s'applique pas aux plus-values immobilières ni aux cessions de parts de SCI, qui restent à 17,2 %.

Comment récupérer son argent lorsque l'on quitte une SCI ?

C'est l'une des questions qui revient le plus souvent lorsqu'un associé souhaite quitter une SCI.

Selon votre situation, vous pouvez récupérer votre argent de plusieurs façons :

• grâce au prix de vente de vos parts sociales ;
• grâce au remboursement de votre compte courant d'associé ;
• grâce au partage du boni de liquidation ;
• grâce à la vente d'un bien immobilier détenu par la SCI.

Le mode de sortie choisi aura un impact direct sur la fiscalité applicable.

Peut-on quitter une SCI sans vendre le bien immobilier ?

Oui, dans certaines situations.

Il n'est pas toujours nécessaire de vendre le bien immobilier pour quitter une SCI.

Vous pouvez notamment sortir de la société grâce :

• à une cession de parts sociales ;
• à une donation de parts sociales ;
• à un retrait d'associé ;
• au remboursement d'un compte courant d'associé.

Dans ces situations, le bien immobilier reste la propriété de la SCI.

Tout dépend de l’opération de sortie de la SCI, si c’est une dissolution-liquidation ou par une cession de parts sociales.

Il y a plusieurs taxations à prendre en compte, mais tout dépend s’il reste des biens immobiliers ou s’il ressort un boni de liquidation à la suite du bilan de liquidation.

À l'issue des opérations de liquidation, les associés approuvent les comptes de liquidation et se partagent l'actif restant, le boni de liquidation. C'est après ce partage et le dépôt des comptes que la radiation de la SCI est demandée. Les associés de la SCI doivent donc trouver un accord afin de répartir les biens.

Mais dans ce cas-là, il faut envisager plusieurs possibilités :

• Vente du bien entre la dissolution de la société puis la liquidation : dans ce cas, les associés se partagent le produit de la vente.
• Attribution d'un bien à un associé car une clause ou une décision des associés le prévoit dans les statuts. Une compensation financière est alors due aux autres associés.
• Restitution du bien apporté au moment de la création ou pendant la durée de vie de la SCI.
• Intervention d'un juge si les associés ne parviennent pas à se mettre d'accord sur le partage.

Vous avez un mois pour faire enregistrer l’acte de partage auprès du service des impôts dans le cadre d’un boni de liquidation.

Si le partage porte sur un bien immobilier, il faut passer chez le notaire. L’enregistrement doit être effectué dans le mois qui suivent le partage auprès du service de publicité foncière.

Lors de la liquidation, lorsqu'il n'y a plus de bien immobilier dans la SCI, le bilan peut faire ressortir un mali ou un boni de liquidation.

Lorsque le bilan de liquidation fait ressortir un mali de liquidation, aucune taxe n’est due. Les associés peuvent ou non récupérer seulement leurs apports.

Lorsque le bilan de liquidation fait ressortir un boni de liquidation, dans ce cas, les associés doivent s’acquitter de plusieurs impôts.

Pour débuter, il faut payer un droit de partage à hauteur de 2,5 % de l’actif net partagé.

Chaque associé doit s’acquitter de frais d’enregistrement proportionnels à ses parts dans le capital social, sauf convention contraire entre eux. Le taux de 2,5 % s’applique seulement si l’actif net à partager est réparti entre plusieurs associés. En cas d’associé unique, il n’y a pas de partage. Vous n’êtes donc pas soumis à ce droit de partage.

L'imposition du boni de liquidation dépend du régime fiscal de votre SCI. C'est la distinction à faire avant tout calcul.

Votre SCI est à l'impôt sur le revenu : le boni de liquidation n'est pas imposé comme un dividende : la flat tax ne s'applique pas. Vous avez déjà été imposé chaque année sur votre part des résultats de la société. À la clôture de la liquidation, le transfert du patrimoine de la SCI aux associés est traité comme une cession à titre onéreux : la plus-value dégagée est imposable au nom de chaque associé, au prorata de ses droits, selon le régime des plus-values immobilières, soit 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention.

Votre SCI a opté pour l'impôt sur les sociétés : le boni est alors un revenu distribué, soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé flat tax, au taux global de 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2026. Le boni imposable correspond à l'excédent du remboursement de vos droits sociaux sur leur prix d'acquisition. Vous pouvez opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu si cela vous est plus favorable.

Cette distinction change tout sur le montant final. Elle mérite d'être vérifiée avant d'engager la dissolution : un arbitrage entre cession de parts et dissolution-liquidation se joue souvent sur ce seul point.

Avant de choisir votre mode de sortie, évaluez les conséquences fiscales de l'opération. Cette vérification vous permettra d'anticiper le coût réel de votre départ puis de choisir la solution la plus adaptée à votre situation.