Comment sortir d'une SCI en 2023 ? Le guide des bonnes pratiques

Sortir d'une Société Civile Immobilière (SCI) est une décision qui ne doit pas être prise à la légère. En effet, il est important de prendre le temps de réfléchir aux conséquences fiscales et légales de cette démarche. Il faut bien vous renseigner et prendre les conseils d'un professionnel avant de procéder à la dissolution de la SCI. On vous explique tout !

Pourquoi quitter une SCI ?

On quitte une SCI (société civile immobilière) pour différentes raisons : 

• Une mésentente entre associés ;
• Arrêt de la société ;
• Un divorce ou une séparation ;
• Avoir besoin de liquidités ;
• Transmission du patrimoine.

Ces différentes raisons peuvent entraîner une cession de parts sociales, soit un départ de la société.

Les différents moyens de sortir d'une SCI immobilière

Quitter une SCI en donnant ses part à un héritier

La loi confère un droit aux parents relatifs aux donations. 

En effet, les parents peuvent faire la donation à leur enfant des parts sociales et ce à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans. 

Cela permet de transmettre ses parts sociales à ses enfants sans trop de fiscalité. 

Cet avantage peut se renouveler 15 ans plus tard, ce qui permet une sortie lente de la société et de garder le contrôle pendant quelques années. 

À noter : Si le montant des 100 000 euros est respecté, cela entraîne l’exonération du paiement des droits de mutation, plus communément appelé droits de succession. 

Sortir d'une SCI avec une dissolution

Une dissolution permet la sortie de tous les associés en même temps de la société. Les associés de la société décident à l’unanimité l’arrêt de la société. Cela entraîne donc la fin de la société. 

Le rachat de part de SCI

La cession de parts sociales est un acte juridique qui vise à la sortie d’un associé en lui rachetant ses parts. La personne achetant les parts sociales, peut être un ou plusieurs associés restants ou encore une personne tierce à la société. Dans le dernier cas de figure, il faudra obtenir l’autorisation des associés lors d’une assemblée générale. En général, les statuts prévoient l’agrément des associés pour l’entrée d’un nouvel associé.

Comment exercer son droit de retrait d'une SCI ?

Selon la loi et plus précisément l'article 1869 du Code civil, Un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des associés.

L’associé a la possibilité de demander le remboursement de ses parts. En cas de conflit, la valeur des parts est déterminée par un expert. 

Ce retrait doit être justifié par un motif légitime lors d’une décision collective en assemblée générale. Il est également possible d’obtenir l’autorisation par un juge pour effectuer ce retrait. 

Un motif légitime peut, par exemple, résulter de la disparition de l’affectio societatis ou de la privation du droit de vote de l’associé. Attention, au moment où l’associé manifeste sa décision de se retirer, il ne perd pas sa qualité d’associé. En effet, ce dernier ne la perd qu’après remboursement de la valeur de ses droits sociaux. En outre, tant qu’il n’a pas obtenu remboursement de ses parts, l’associé conserve sa qualité de propriétaire de droits sociaux et de créancier de la société.

Quel coût pour fermer une SCI ?

La dissolution et la liquidation de la société entraîne de nombreux frais. 

Pour la dissolution :

Chez Dougs, nos honoraires juridiques sont de 220€ HT. Vous devrez prévoir à part de nos honoraires les frais annexes suivants :

• Frais de greffe du tribunal de commerce: environ 80€ TTC si votre société est unipersonnelle et environ 190€ TTC si votre société est pluripersonnelle ;
• Formalités de publicité dans un journal d'annonce légale : 120€ TTC (tarif approximatif).

Pour la liquidation :

Nos honoraires juridiques sont de 220€ HT et vous devrez prévoir à part de nos honoraires les frais annexes suivants :

• Droits d'enregistrement auprès des impôts : 2.5% du boni ;
• Revenus capitaux mobiliers : flat tax 30% du boni ;
• Frais de greffe : environ 15€ TTC ;
• Annonce légale : 130€ TTC (tarif approximatif).
• Rédaction bilan de clôture : Vous devrez également prévoir des frais de rédaction de votre bilan de clôture. Si vous souhaitez que nous nous chargions de votre bilan comptable de liquidation, nous vous proposons un devis à minimum 700 euros HT, soit 840 euros TTC, et variable suivant les mois que vous avez déjà payé en comptabilité.

Avant de pouvoir lancer toute démarche, il est important que vous échangiez directement avec un comptable.

Vente de parts de SCI : peut-on obliger un associé à vendre ses parts de SCI ?

En l’absence de clause spécifique, le principe général est qu’il n’est pas possible d’obliger un associé à vendre ses parts et il ne peut pas non plus forcer les autres associés de la société à les lui racheter. 

Néanmoins, il est tout à fait possible ce qui est fortement recommandé d’organiser cette situation dans les statuts par la mise en place d’une clause d’exclusion de la société ou dans un pacte d’associés où il y aurait la faculté de se séparer d’un associé en cas de son refus de quitter la société à un prix déterminé ou déterminable. 

Anticiper ces cas de départ de la société permet de trouver une issue juridiquement valable et efficace même en cas de contestation des circonstances de son départ par l’associé concerné.

Comment sortir d'une SCI suite à un divorce

Une SCI a été créée pendant votre mariage, il faut tout d’abord savoir si les parts sociales vous appartiennent en propre ou en commun.

Le régime matrimonial choisi lors du mariage détermine la nature des parts sociales de SCI acquise : 

Si vous êtes sous le régime de la séparation de biens, vous êtes le seul titulaire des parts sociales acquises avant ou pendant le mariage.  

Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, on distingue alors : 

• Les parts sociales de SCI acquises avant le mariage : elles sont propres à l’époux qui les détient ;
• Les parts sociales acquises en contrepartie de l’apport d’un bien propre : elles sont également propres à l’époux qui apporte le bien ;
• Les parts sociales acquises au moyen de fonds propres pendant le mariage : elles sont quant à elles réputées communes de faire une déclaration d’emploi ou de remploi. 

Attention, la nature du régime matrimonial peut donc entraîner des conséquences sur la répartition des parts sociales de SCI en cas de divorce. La rigueur sera de mise, notamment si vous êtes mariés sous le régime de la communauté. 

La SCI est une forme de société généralement très utilisée par les couples pour des investissements immobiliers. Mais en cas de divorce, la SCI étant une société, elle ne doit pas obligatoirement être liquidée au moment du divorce. Seuls les biens immobiliers ainsi que les meubles devront en principe faire l’objet d’une liquidation-partage. Les époux restent donc associés tant que le sort de la SCI n’est pas réglé et les biens immobiliers resteront la propriété de la SCI. 

Il n’en demeure pas moins que la SCI doit être prise en compte au moment du divorce dans la mesure où la valeur des parts sociales s’ajoute à la valeur de l’actif à liquider et à partager. Les époux associés peuvent voter la dissolution de la société mais dans ce cas là, il faudra qu’ils trouvent un accord sur le sort des biens immobiliers ou autres détenus par la SCI. 

Ils peuvent soit : 

• Vendre les biens immobiliers et se partager la somme reçue ;
• Soit attribuer à l’un des époux le patrimoine immobilier mais dans ce cas là, l’associé restant devra une somme d’argent à son ex époux(se) ;
• Soit le transfert de la propriété des biens à l’un des époux ;
• Soit l’un des époux cède ses parts à une tierce personne.

La procédure de dissolution/liquidation doit être votée à l’unanimité sauf si les statuts prévoient une autre règle de majorité comme par exemple les trois quarts des droits de votre ou les deux tiers. 

Le problème le plus important se porte sur le domicile conjugal. Si le domicile a été acheté par la SCI, ce dernier n’appartient à personne sauf à la SCI. Il faut être très prudent car il est possible que la SCI demande l’expulsion de l’époux restant au domicile conjugal. 

Les formalités à connaître pour quitter une SCI

Les formalités divergent si on fait une cession de parts, une donation, un retrait ou une dissolution. 

De base, la SCI doit obligatoirement être constituée avec deux associés au minimum. 

S’il n’y a que deux associés au sein de la société, la sortie d’un des deux associés va entraîner une SCI unipersonnelle. 

La loi autorise ce genre de situation pendant un lapse de temps, en effet, l’associé restant a un an pour régulariser sa situation et intégrer un nouvel associé. 

Quelle fiscalité s'applique lorsque l'on quitte une SCI  ?

Tout dépend de l’opération de sortie de la SCI, si c’est une dissolution-liquidation ou par une cession de parts sociales. 

Il y a plusieurs taxations à prendre en compte mais tout dépend, s’il reste des biens immobiliers ou s’il ressort un boni de liquidation à la suite du bilan de liquidation. 

Une fois que la SCI est radiée, les associés se partagent l’actif restant de la SCI (boni de liquidation). Les associés de la SCI doivent donc trouver un accord afin de répartir les biens. 

Mais dans ce cas là, il faut voir plusieurs possibilités : 

• Vente du bien entre la dissolution de la société et la liquidation : dans ce cas, les associés se partagent le produit de la vente; 
• On attribue un bien à un des associés car une clause ou une décision des associés dispose de cela dans les statuts. En revanche, une compensation financière est dûe aux autres associés; 
• Si le bien a été apporté au moment de la création ou pendant la durée de vie de la SCI il est possible de le restituer. 
• La dernière solution est qu’un juge tranche le partage si les associés ne se mettent pas d’accord. 

Vous avez un mois pour faire enregistrer l’acte de partage auprès du Service des Impôts dans le cadre d’un boni de liquidation. 

Si le partage porte sur un bien immobilier, il faut passer chez le notaire, l’enregistrement doit être effectué dans les deux mois qui suivent le partage au Service de Publicité Foncière. 

Lorsque lors de la liquidation, il n’y a plus de bien immobilier dans la SCI, le bilan peut faire ressortir un mali ou un boni de liquidation. 

Lorsque le bilan de liquidation fait ressortir un mali de liquidation, aucune taxe n’est due. Les associés peuvent ou non récupérer seulement leurs apports. 

Lorsque le bilan de liquidation fait ressortir un boni de liquidation, dans ce cas, les associés doivent s’acquitter de plusieurs impôts. 

Pour débuter, il faut payer un droit de partage à hauteur de 2,5% sur la totalité du boni.

Chacun des associés doit s’acquitter de frais d’enregistrement proportionnels à ses parts dans le capital social. Le taux de 2,5% s’applique seulement si le boni de liquidation est réparti entre plusieurs associés. En cas d’associé unique, il n’y a pas de partage donc vous n’êtes pas soumis à ce droit de partage.

Ensuite, il y a un autre impôt à payer tel que la flat tax. Le boni sera assujetti à la même imposition qu’un dividende, soit 30%.

Le montant sera alors soumis au barème progressif de l’IR, après un abattement de 40% pour les personnes remplissant les conditions nécessaires *. 

Il est également possible d’opter pour le prélèvement forfaitaire unique, ou flat tax, au taux de 30%.

* Les dividendes ont été décidés en Assemblée Générale et la société distributrice est une société française ou une société ayant son siège en Union Européenne ou dans un Etat ayant conclu avec la France un accord en vue d’éviter les doubles impositions. 

FAQ : Sortir d'une SCI

Comment sortir un bien immobilier d'une SCI en nom propre ?

Il faut, dans le cas d'une SCI en nom propre, procéder à une vente du bien immobilier à l’associé qui souhaite l’acquérir. Il faut pour cela aller chez le notaire pour effectuer la vente du bien. 

Il s’agit d’une décision prise en assemblée générale, cette décision doit être prise à l’unanimité des associés de la SCI. 

Comment vendre une SCI ?

Pour vendre une SCI, il faut passer par un acte de cession de parts sociales. 

Si tous les associés désirent vendre, il faut effectuer un acte de cession de parts sociales qu’il faut faire enregistrer auprès des impôts. 

Si dans la SCI se trouvent des biens immobiliers, il faut faire une déclaration de préemption urbaine auprès de la Mairie pour purger le droit de préemption. 

Dans tous les cas une assemblée générale doit être rédigée afin d’acter la cession de parts sociales.Il faut l’unanimité des associés pour cela. 

Comment bien sortir de l'argent d'une SCI familiale ?

Il y a plusieurs possibilités pour une SCI familiale : 

• soit les associés se versent des dividendes ;
• soit il est possible de se verser des revenus ; 
• soit il existe des comptes courant d’associés et les associés concernés peuvent le récupérer ;
• soit la décision extrême est de dissoudre la société.

Comment retirer de l'argent d'une SCI à l’IR ?

Il y a deux possibilités pour sortir de l’argent d’une SCI: 

• soit la rémunération ;
• soit le résultat de la société ;
• soit le remboursement du compte courant. 

Concernant la rémunération, il n’est pas forcément judicieux d’utiliser ce biais là car les rémunérations prises seront imposées sur l’impôt sur le revenu comme le résultat en fin d’année. Elle peut être utile seulement si vous ne pouvez attendre le résultat.