SCI ou nom propre : que choisir en bien immobilier ?

Vous souhaitez investir dans l'immobilier ? Félicitations ! Mais avant de réaliser votre rêve, il faut être conscient des options disponibles, selon votre projet. On pense souvent à acheter sans penser au futur, à la transmission du patrimoine, à l'imposition. La SCI est une forme juridique populaire pour investir à plusieurs, en famille ou entre proches, mais quelle différence avec l'investissement en nom propre ? Quel avantage à acheter en votre nom plutôt qu'avec une société ? Dans les deux cas, comment fonctionne l'imposition ? Dougs vous explique tout sur l'investissement immobilier, en SCI et en nom propre.

Investissement locatif en SCI ou en nom propre : les différences

La première différence entre un investissement locatif en SCI et nom propre est la méthode d'achat. En nom propre, vous achetez, comme le nom l'indique, à votre propre nom, et toutes les démarches et documents vous désigneront comme propriétaire. En SCI, vous créez une société dont le seul but est l'achat et la gestion d'un patrimoine immobilier, comme une entreprise qui possède votre maison ou appartement, mais dont vous êtes, avec vos associés, les dirigeants et propriétaires.

Achat immobilier en SCI

Acheter en SCI, c'est acheter au nom de la société que vous avez créée, dans un but principal de conserver et/ou louer le patrimoine immobilier. Par cette méthode, vous évitez l'indivision qui complique le départ d'un ou plusieurs associés, vous facilitez la transmission de ce patrimoine, et vous réduisez les droits de succession.

Lorsque vous achetez en SCI, le revenu de la location des logements est un bénéfice imposé à l'impôt sur les revenus, et les associés sont imposés sur les bénéfices reçus en tant que revenus fonciers. SI vous choisissez l'imposition à l'IS les associés ne seront imposés que s'ils reçoivent des revenus par l'intermédiaire de dividendes. Cette forme juridique est avantageuse puisqu'elle vous ouvre aussi à la déduction de charges pour conserver le logement (entretien, assurance, réparations) liées à ce logement. A noter que les charges déductibles sont plus nombreuses en SCI à l'IS qu'en SCI à l'IR. 

Attention, en tant que société civile immobilière, vous n'avez pas pour but d'acheter et revendre, et si l'activité de la société montre trop de va-et-vient entre achat et vente, elle pourrait être reclassée en société commerciale, avec des pénalités conséquentes. 

Achat immobilier en nom propre

Acheter en nom propre, c'est la voie la plus simple puisque vous utilisez vos propres fonds et vous signez le contrat d'achat de votre propre nom bien entendu. Vous êtes donc seul(e) décideur de l'avenir du logement, qu'il soit pour vivre, le louer (avec possibilité de le meubler, contrairement aux logements en SCI). Néanmoins, vous serez sous le régime de l'indivision qui donne des droits égaux à chaque propriétaire si vous avez réalisé l'achat à plusieurs, ou par exemple dans le cas d'un héritage partagé à plusieurs enfants. 

Pourquoi passer un bien propre en SCI ? 

Il y a de nombreuses raisons de passer d'un bien propre à une SCI : 

• Vous comptez transmettre votre logement à des proches
• Vous souhaitez alléger les droits de succession pour vos enfants
• Vous pouvez gérer plus facilement investir et gérer un portefeuille de propriétés
• Vous créez une société sans capital minimum

S'il y a des obligations comptables supplémentaires, elles sont compensées par les avantages fiscaux en cas de patrimoine important, et une facilité pour investir dans un nouvel achat immobilier. A noter néanmoins que la SCI a, comme son nom l'indique, un but civil et non commercial. Cela veut dire que si vous cherchez à acheter pour faire une plus-value sur la vente plus tard, il faudra plutôt s'orienter vers la SASU immobilière (si vous investissez seul(e) ), la SARL immobilière (à plusieurs associés), ou simplement en nom propre pour profiter d’une plus-value à la revente plus avantageuse.

SCI ou nom propre : quelle forme juridique pour quels avantages ?

Que l'on parle d'acheter un logement en nom propre ou en SCI, il existe des avantages et inconvénients qui vont peser sur votre décision. Voyons les raisons pour lesquelles vous pourriez opter pour l'un ou l'autre.

Avantages de l'investissement en nom propre

L'investissement en nom propre est la méthode la plus simple et directe d'investir. Les documents à remplir seront moins nombreux qu'en SCI puisqu'il n'y a pas de création de structure, et c'est une solution populaire chez les primo acquéreurs. Autre avantage de l'investissement en nom propre, lors de la revente, s'il s'agit de votre résidence principale, vous bénéficierez d'un abattement sur la taxe sur la plus-value, selon la durée de détention du bien.  Aussi, si vous souhaitez faire de la LMNP (location meublée non professionnelle), vous devrez déclarer cette activité au greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez. Un avantage néanmoins : vous n'aurez pas de seuil de revenu à ne pas dépasser, contrairement à la SCI. 

Inconvénients de l'investissement en nom propre

L'investissement en nom propre est plus "facile" mais il représente aussi beaucoup d'inconvénients si vous souhaitez céder, transmettre et en général gérer le futur de votre patrimoine. D'une part, il y a le régime de l'indivision, qui signifie que si l'un des investisseurs veut vendre sa partie, il doit recevoir le vote majoritaire (en terme d'apport par personne) des autres "investisseurs" (sauf exception, et procédure judiciaire).

Si vous êtes seul propriétaire du bien, tout est simple, mais à plusieurs, la situation peut être compliquée. Ensuite, il y a les frais de succession qui peuvent être très élevés pour vos enfants (plus qu'en SCI). Enfin, si vous cumulez plusieurs locations, l'imposition à l'IR peut devenir moins avantageuse que l'IS, disponible seulement en entreprise.

Avantages de l'investissement en SCI

Investir en SCI vous ouvre plus de portes quand il s'agit d'acheter dans l'immobilier. Cela commence par la recherche d'emprunt, puisqu'une société avec plusieurs associés aura plus de poids que si vous faites une demande en tant qu'acquéreur seul. La SCI permet aussi de transmettre ses parts de la société, donc du/des logement(s) acquis, avec une exonération des droits de donation à hauteur de 100 000€ par parent et par enfant tous les 15 ans. Enfin selon les revenus de votre patrimoine, il peut être plus intéressant d'être en SCI pour réduire l'imposition, avec le choix entre IR ou IS (pour 5 ans), plafonnée à 25%, avec déduction des charges d'entretien de votre revenu imposable. 

Inconvénients de l'investissement en SCI 

En SCI, le premier inconvénient est la nature même de la société : vous devez être au minimum deux associés. Ensuite, avoir une SCI impose un minimum d'obligations comptables, mais vous pourrez les confier à un cabinet comme Dougs pour gagner beaucoup de temps. Enfin, en SCI, vous pouvez vendre votre logement avec un vote en assemblée générale mais en cas d'achats et reventes successives dans un très court laps de temps, l'administration peut requalifier la SCI en société commerciale, avec une imposition à l'IS obligatoire, qui va s'ajouter à votre propre imposition à l'IR, la fameuse "double imposition". 

C'est aussi le cas si vous louez en meublé avec votre SCI puisqu'un logement meublé en location est toujours considéré comme une activité commerciale. Il est donc plutôt conseillé de conserver une location de logement non-meublé en SCI, si vous commencez dans le domaine de l'achat immobilier.

SCI ou nom propre : que choisir pour une location saisonnière ? 

La location saisonnière en nom propre est très simple, il suffit de créer une entreprise individuelle, ou société à associé unique (EURL, SASU), et vous devrez déclarer les revenus au régime forfaitaire micro-BIC avec option pour le régime réel. L'avantage, c'est que tant que vous ne dépassez pas les seuils, vous pourrez bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% (micro-BIC). 

En SCI, ça se complique un peu. Il faut d’abord que la SCI soit à l’IS. Vous pouvez proposer une location saisonnière mais elle ne doit pas être régulière sous risque d'être considérée comme une société commerciale par l'administration. Et si votre location saisonnière est régulière, vous passerez directement de l'impôt sur le revenu à l'impôt sur les sociétés, car il s'agit d'une activité commerciale. 

FAQ SCI ou nom propre 

Est-il possible de créer une SCI seul ? 

Non, vous ne pouvez pas créer une SCI seul. Vous pouvez néanmoins créer une SCI dans laquelle vous avez un associé minoritaire et dans laquelle vous aurez le contrôle quasi total des décisions à prendre. Dans tous les cas, la création d'une SCI demande deux personnes, physiques ou morales. 

Pourquoi acheter en SCI plutôt qu'en indivision ? 

Acheter en SCI vous permet d'éviter les complications qui viennent de l'indivision : la transmission du bien, la cession de parts, et la gestion des actifs est beaucoup plus simple et moins restreinte. La SCI peut donc être une bonne option si vous souhaitez investir dans un bien immobilier au bénéfice de votre famille (en SCI familiale) ou de proches. 

Quelle solution est mieux que la SCI et dans quelles circonstances ? 

Si vous ne voulez pas faire un achat en nom propre ou une création de SCI, il existe d'autres solutions. Vous pouvez investir en immobilier avec une SASU immobilière si vous souhaitez être acquéreur seul, ou SARL immobilière s'il y a plusieurs investisseurs. L'avantage est que votre patrimoine personnel n'est pas engagé en SASU ou SARL comparé à une SCI, lorsque vous faites face à des créanciers. Dans le cas d'une SARL immobilière familiale vous éviterez aussi la double imposition (seuls les associés sont imposés à l'IR), et vous aurez une liberté totale pour acheter et revendre vos logements. Attention néanmoins, en SASU ou SARL, vous devrez réaliser une comptabilité plus détaillée qu'en SCI.