SCI et transmission de patrimoine : guide complet

Qu'est-ce qu'une SCI (société civile immobilière) ? Comment fonctionne ce statut juridique ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique flexible qui permet de gérer et transmettre un patrimoine immobilier de manière optimisée. En optant pour une SCI, on peut répartir les biens sous forme de parts sociales, facilitant ainsi leur transmission au sein de la famille.

Cette forme juridique permet de bénéficier de divers avantages fiscaux, notamment en matière d'abattements sur les donations. Les associés, membres d'une même famille, peuvent décider de céder progressivement leurs parts sociales. Cette approche permet non seulement de gérer efficacement les biens, mais aussi de maîtriser les coûts fiscaux liés à la succession. Les statuts de la SCI jouent un rôle central, car ils définissent les modalités de gestion et de transmission.

Il est également possible d'anticiper des situations de blocage en prévoyant des procédures d'agrément pour l'entrée de nouveaux associés. En cas de mésentente potentielle, la SCI offre un cadre juridique qui peut permettre de limiter les conflits entre associés. Grâce à cela, la gestion du patrimoine reste sous contrôle, même après la transmission. Le choix du régime fiscal, que ce soit l'IR ou l'IS, influence aussi les stratégies de transmission, offrant diverses options pour optimiser les coûts.

Les statuts de la SCI offrent la possibilité de définir les règles de gestion et de nomination d'un gérant, garantissant ainsi une continuité de la gestion du patrimoine.

Quels sont les avantages de la SCI ?

Créer une SCI comporte de nombreux avantages, notamment la possibilité de choisir le régime fiscal adapté, entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu, pour optimiser la fiscalité. La SCI facilite aussi l’administration des biens grâce aux statuts, qui précisent les modalités de prise de décision et réduisent ainsi les risques de conflits entre associés, contrairement à une gestion en indivision. Si le bien immobilier est détenu en indivision, chaque décision concernant sa gestion nécessite l’accord de tous les co-indivisaires. Un indivisaire agissant sans leur consentement engage sa responsabilité, et les décisions qu'il prend peuvent ne pas leur être opposables, ce qui rend la prise de décision difficile et peut entraîner une certaine inertie. La mise en place d'une SCI, grâce aux statuts de la société, permet d’éviter ces complexités en encadrant les modalités de gestion et de décision.

Par ailleurs, elle offre une meilleure transparence dans la gestion des avances des associés, qui sont suivies dans un compte courant, rendant ainsi claire la répartition des sommes à rembourser. De plus, la vente de biens détenus en SCI est simplifiée, car il suffit de céder des parts sociales, évitant de devoir passer systématiquement chez le notaire. Cela permet une flexibilité accrue pour l’entrée ou la sortie des associés, en fonction notamment de la clause d’agrément. En outre, la création et l’entretien d’une SCI restent économiques. Par exemple, chez Dougs, la gestion comptable d’une SCI est proposée à un tarif de 29 euros par mois.

Comment créer une SCI familiale ?

Les étapes pour la création d'une SCI

Pour créer une SCI, il faut suivre plusieurs étapes.

D'abord, la rédaction des statuts est indispensable, avec des informations telles que la forme de la société, l'identité des associés, la dénomination sociale, l'objet social, le siège social, le capital, la durée de la société, les apports des associés, le mode de répartition des parts sociales, les règles de vote et de gouvernance, et la nomination du gérant. Pour rappel, il est aussi possible d’ajouter des clauses d'agrément pour contrôler l'entrée de nouveaux associés, ainsi que les conditions de dissolution de la SCI.

Ensuite, une annonce doit être publiée dans un journal d’annonces légales (JAL) pour que la SCI ait une existence légale auprès des tiers. L’annonce doit notamment inclure le nom de la SCI, sa forme juridique, le nom du gérant, le siège social.

Enfin, le dossier d’immatriculation est déposé au greffe avec les pièces justificatives : copie des statuts, avis de publication dans le JAL, pièce d'identité du gérant, déclaration de non-condamnation du gérant, déclaration des bénéficiaires effectifs et justificatif de domiciliation. Pour l'immatriculation, elle doit désormais se faire sur le guichet unique de formalités des entreprises. Nous pouvons vous accompagner afin de réaliser toutes les démarches à votre place.

Pourquoi la SCI facilite la transmission de patrimoine ?

La transmission du patrimoine via une SCI est plus facile qu'en indivision, car vous pouvez céder des parts sociales au lieu de transférer un bien immobilier intégralement avec les droits de donation qui vont avec. Le principal avantage est la possibilité de bénéficier d'un abattement de 100 000 € tous les quinze ans et par enfant.

Comment éviter les droits de succession ou de donation sur un bien immobilier avec une SCI ?

Pour éviter les droits de donation ou de succession sur un bien immobilier avec une SCI, vous avez principalement 2 stratégies :

• Donation progressive : transmettez des parts sociales à vos héritiers tous les 15 ans, jusqu'à 100 000 euros par enfant (ce qui correspond à l'abattement) pour ne pas avoir des frais de donation. Cela permet de réduire les droits de succession sur le long terme.
• Démembrement de propriété : conservez l'usufruit tout en transférant la nue-propriété à vos enfants. Autrement dit, il est possible d'aménager les droits politiques et financiers entre usufruitiers et nus-propriétaires afin de permettre à l'un ou à l'autre de conserver le contrôle de la SCI.

L'abattement dépend des liens de parenté.

Les montants des abattements sont les suivants :

• 100 000 € pour un enfant ;
• 80 724 € pour un époux ou un partenaire de Pacs ;
• 31 865 € pour un petit-enfant ;
• 15 932 € pour un frère ou une sœur ;
• 7 967 € pour un neveu ou une nièce ;
• 5 310 € pour un arrière-petit-enfant ;
• 1 594 € si aucun autre abattement ne s'applique.

De plus, les personnes en situation de handicap qui remplissent les conditions peuvent bénéficier d'un abattement additionnel de 159 325 €.

Par exemple, pour un bien immobilier d'une valeur de 500 000 € et deux enfants, vous pourriez donner 100 000 € à chacun. Si vous transférez le bien en totalité, 200 000 € seraient exonérés, tandis que 300 000 € seraient soumis aux droits de succession.

Avec une SCI, vous pouvez ajuster votre donation en parts sociales, ce qui permet de ne pas dépasser l'abattement de 100 000 € par enfant. Cela vous offre la possibilité de réitérer la donation dans 15 ans pour transmettre le reste.

Concernant le démembrement des parts sociales d'une SCI, ça consiste à séparer l'usufruit et la nue-propriété des parts. Cela permet, par exemple, de donner aux parents l'usufruit (droit d'usage et de percevoir les revenus) d'un bien immobilier, tout en conservant la nue-propriété pour les enfants (qui deviendront propriétaires à la fin de l'usufruit). Cette stratégie est utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine et réduire les droits de succession, tout en préservant des droits d'usage pour les parents.

Quels sont les droits de succession et de donation ?

Voici les taux d'imposition applicables pour les héritiers selon leur lien de parenté.

Pour les héritiers en ligne directe (père, mère, enfant, petit-enfant) :

• Pour une valeur ne dépassant pas 8 072 €, le taux est de 5 %.
• Entre 8 072 € et 12 109 €, le taux est de 10 %.
• Entre 12 109 € et 15 932 €, il est de 15 %.
• Entre 15 932 € et 552 324 €, le taux est de 20 %.
• Entre 552 324 € et 902 838 €, le taux est de 30 %.
• Entre 902 838 € et 1 805 677 €, le taux est de 40 %.
• Au-delà de 1 805 677 €, le taux atteint 45 %.

Pour les frères et sœurs :

• Moins de 24 430 €, le taux est de 35 %.
• Au-delà de 24 430 €, il est de 45 %.

Pour les parents jusqu’au 4e degré, la taxation est de 55 %.

Comme vous pouvez le constater, les droits de successions peuvent être très élevés, d'où l'intérêt de transmettre vos biens immobilier via une SCI.

L'héritage d'un bien immobilier en SCI en cas de décès d'un associé

Lorsque l'un des associés d'une SCI décède, les parts sociales qu'il détenait sont généralement transmises à ses héritiers. Ce transfert s'effectue sous réserve de l'acceptation de la succession par ces derniers.

Dans le cadre d'une SCI familiale, ces parts permettent de maintenir la gestion collective du patrimoine immobilier. Les héritiers deviennent alors associés de la SCI, ce qui leur confère des droits et responsabilités.

Les statuts de la SCI jouent un rôle crucial dans ce processus, en déterminant les conditions d'agrément pour les nouveaux associés. Toutefois, si les héritiers ne souhaitent pas intégrer la société, ils peuvent être indemnisés à hauteur de la valeur des parts leurs revenants.

Il est recommandé de prévoir des clauses statutaires spécifiques pour éviter tout conflit.