Locatif immobilier – 6 moyens pour l’investissement locatif

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Tout d’abord, vous n’avez pas nécessairement besoin d’être riche pour investir dans l’immobilier. En effet, investir dans l’immobilier ne nécessite pas de disposer du cash total mais au contraire de savoir s’endetter. Et l’avantage par rapport à la bourse, c’est que la pierre demeure une valeur sûre à la condition de ne pas investir n’importe où. Dans cet article, vous comprendrez comment faire un investissement locatif de bonne qualité à travers des montages juridiques existants. Ainsi, vous allez comprendre ces mécanismes d’après les 6 exemples suivants de Locatif immobilier.

La location nue est le moyen le plus utilisé dans le locatif immobilier

Tout d’abord, la location nue consiste à louer un local vide. Mais ce local peut néanmoins disposer d’une cuisine. Ainsi, fiscalement parlant, les recettes sont taxées dans votre impôt sur le revenu dans la catégorie revenus fonciers. Parallèlement, vous pouvez déduire certaines charges comme les intérêts financiers des emprunts, les taxes foncières, les charges de copropriété et certains travaux n’entrainant pas de changement de destination ou de superficie.

Ainsi, cette location peut se solder par un bénéfice qui sera taxé au niveau de votre impôt sur le revenu et à la CSG/CRDS. En cas de déficit, vous disposez de la possibilité de l’imputer dans vos autres catégories d’impôt sur le revenu dans la limite de 10 700 euros par an. Finalement, l’éventuel solde de déficit est reportable sur les autres revenus fonciers pendant 10 ans.

Le + de la location nue comme
locatif immobilier
Le – de la location nue
SimplicitéFiscalité pas très intéressante

La défiscalisation immobilière pour de l’investissement locatif

Il s’agit de la même technique que précédemment, à la différence près que l’Etat a mis un coup de pouce fiscal pour accélérer la décision du contribuable. En général, ces mesures prennent souvent le nom du ministre du logement. Ainsi, se succèdent par exemple des noms comme Périssol, Besson, Duflot et plus dernièrement Pinel. Aussi, c’est un système bien connu des promoteurs immobiliers qui en profitent généralement pour augmenter le prix du bien et vous obligent à rester pendant plusieurs années avec le bien sans pouvoir vous en séparer.

immobilier locatif

La location meublée non professionnelle (LMNP) pour du locatif immobilier

Avant tout, la location meublée est une activité civile imposée fiscalement dans la catégorie des BIC non professionnels (Bénéfices industriels et commerciaux). Aussi, cela vous oblige à réaliser une déclaration spécifique et complexe. En bref, vos recettes restent des produits imposables mais les charges vont être plus nombreuses. Ainsi, vous allez être autorisé à amortir une partie de votre local. Si vous avez un bénéfice, il sera rajouté dans votre déclaration d’impôt sur le revenu. Si c’est un déficit, il ne sera pas imputable sur vos autres revenus. Cela fonctionne pour la location meublée d’habitation, mais également pour la location équipée pour des entreprises.

Le + du LMNP comme
locatif immobilier
Le – de la LMNP
Fiscalité avantageuseObligation de réaliser une 2031 et de s’inscrire auprès du centre des impôts.
Fiscalité qui peut évoluer avec une menace à terme sur ce système
Risque de remise en cause de la fiscalité si conditions non réunies

La location meublée professionnelle (LMP)

C’est un peu la même technique le LMNP mais à une différence près. Vous devez être un professionnel ou vous comportez ainsi. En effet, vous devez être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Votre chiffre d’affaire doit également dépasser les 23 000 € de loyer. Enfin, les recettes issues de votre location doivent dépasser l’ensemble de vos autres revenus professionnels.

Si vous avez un déficit dans votre locatif immobilier, celui-ci peut être imputé sur vos autres revenus. C’est un système complexe à mettre en oeuvre car il nécessite de bien maîtriser l’ensemble de ses autres revenus.

Le + de la LMP comme
locatif immobilier
Le – de la LMP
FiscalitéConditions d’obtention
extrêmement complexes

La location en meublée assortie de prestations para-hôtelières pour de l’investissement locatif

Il s’agit d’une activité commerciale entrant fiscalement dans la catégorie BIC. Normalement, il s’agit d’une activité non professionnelle sauf si vous avez décidé de vous impliquer de manière personnelle, continue et directe.

Les loyers peuvent être assujettis à TVA sur option et vous permettent ainsi de récupérer la TVA initiale sur le prix d’acquisition du local neuf ou des travaux de rénovation réalisés.

Le + de la location en meublée assortie de prestations para-hôtelièresLe – de la location en meublée assortie de prestations para-hôtelières
FiscalitéAutonomie très relative du propriétaire – Dépendance d’un contrat
Condition de sorties

La SCI : un moyen de regrouper tous votre investissement locatif

Tout d’abord, une SCI est un formidable support pour acquérir et gérer votre patrimoine immobilier. Mieux, tous les 5 moyens évoqués ci dessus peuvent être réalisés à l’intérieur d’une SCI. A la différence de la gestion en direct, la SCI vous donnera une multitude d’outils à votre disposition pour une meilleur fiscalité, une meilleure cession ou transmission. Cela fonctionne à la fois pour des locaux d’habitation mais également des locaux professionnels.

Le + de la SCILe – de la SCI
Fiscalité IR ou IS
Facilité de transmission
Obligation de réaliser une 2072
Obligation de réaliser une AGO

La SCI vous permettra notamment si vous le souhaitez opter à l’impôt sur les sociétés. Si vous recherchez des aides ou subventions liées à un de vos investissements immobilier, nous vous recommandons fortement la visite de cet article ! A bientôt avec Dougs !

À propos de l'auteur : Patrick Maurice est expert-comptable et cofondateur chez Dougs, l'expert-comptable en ligne qui vous simplifie la vie. Découvrez comment Dougs rend votre compta automatique et sans paperasse.
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