Le guide du prêt pour profession libérale : conseils et astuces

Les étapes clés pour obtenir un crédit immobilier en profession libérale

Préparation financière et évaluation de la capacité d’emprunt

Avant d’entamer une demande de prêt dans le cadre d'une profession libérale, il est primordial d’analyser sa situation financière et sa capacité de remboursement. Les banques évaluent plusieurs critères pour accorder un crédit aux professions libérales :

• le revenu moyen : les bénéfices perçus par un travailleur non salarié (TNS) sont appelés bénéfices non commerciaux (BNC). Les banques les évaluent généralement sur les trois dernières années pour garantir une certaine stabilité ;
• le taux d’endettement : il doit généralement rester en dessous de 35 % des revenus.
• l’apport personnel : un apport représentant 10 à 20 % du prix du bien est souvent requis pour rassurer les prêteurs ;
• les charges : les charges professionnelles et personnelles (prêt personnel, crédit à la consommation, crédit auto, pension alimentaire) sont analysées afin d’estimer le budget disponible après le remboursement du prêt ;
• le taux d'emprunt et la durée de remboursement : ces éléments influencent directement le coût total du prêt et doivent être adaptés aux capacités de remboursement ;
• la gestion financière : une bonne tenue des comptes bancaires et l’absence d’incidents de paiement sont des critères clés.

Il est conseillé de faire appel à un courtier en prêt immobilier pour une simulation précise et pour obtenir les meilleures conditions possibles.

Constitution d’un dossier solide : documents et justificatifs nécessaires

Un dossier bien préparé permet de maximiser ses chances d’obtenir un prêt. Voici les documents essentiels à fournir :

• justificatifs d’identité et de domicile ;
• bilans comptables et liasses fiscales des trois dernières années ;
• avis d’imposition ;
• extrait Kbis ou attestation d’immatriculation en tant que profession libérale ;
• relevés de compte des trois à six derniers mois ;
• tableau des charges et emprunts en cours.

Choix de la banque ou de l’organisme prêteur adapté pour un investissement immobilier

Toutes les banques ne traitent pas les dossiers de profession libérale de la même manière. Il est donc essentiel de bien choisir son organisme de prêt. Voici quelques pistes :

• les banques généralistes : elles proposent des crédits classiques mais peuvent être plus exigeantes sur les garanties ;
• les banques spécialisées dans les professions libérales : certaines institutions bancaires, comme le Crédit Agricole (LCL), la Banque Populaire ou le Crédit Mutuel, ont des offres dédiées aux indépendants ;
• les organismes de financement spécialisés : certains établissements, comme Cafpi, Solutis ou Partners finances proposent des solutions plus flexibles pour les indépendants ;
• le recours à un courtier : un courtier peut négocier les meilleures conditions et orienter vers l’établissement le plus adapté.

Quelle est la capacité d'emprunt d'une profession libérale ? Les critères d’éligibilité

Impact de l’ancienneté et du secteur d’activité sur l’éligibilité

L'ancienneté dans l'activité et le secteur d'activité influencent l'éligibilité au prêt d'une profession libérale. Par exemple, un avocat avec plusieurs années d'expérience dans un domaine en croissance aura plus de facilité à obtenir un prêt qu'un professionnel débutant dans un secteur moins stable.​

Spécificités pour les auto-entrepreneurs

Les auto-entrepreneurs doivent justifier de plusieurs années d’activité avec des revenus stables pour rassurer les banques. Leurs revenus variables et l'absence de CDI rendent leur profil plus risqué. Pour compenser, les banques exigent souvent trois ans d’activité et un apport personnel plus élevé, généralement autour de 20 % du montant du bien. Une bonne gestion financière est aussi essentielle pour obtenir des conditions favorables.

Comment calculer l'endettement d'une profession libérale ?

Le taux d'endettement se calcule en divisant le total des charges financières mensuelles (loyers, crédits, autres dettes) par les revenus mensuels, la moyenne des revenus nets mensuels, puis en multipliant par 100 pour obtenir un pourcentage.

Taux d'endettement = charges / moyenne des revenus nets x 100

Garanties exigées pour les professions libérales lors d’une demande de prêt immobilier

Types de garanties : hypothèque, caution, etc.

Les banques exigent généralement des garanties pour se protéger contre les risques de non-remboursement. Les principales garanties incluent :​

• l'hypothèque : la banque peut saisir le bien immobilier en cas de défaut de paiement. ;
• la caution : une société de cautionnement ou une personne physique s'engage à payer en cas de défaillance de l'emprunteur ;
• le nantissement : mise en gage d'un actif financier (comme une assurance-vie) en garantie du prêt.

Comment optimiser son dossier pour minimiser les garanties requises

Pour réduire les exigences en matière de garanties, il est conseillé de :​

• présenter un apport personnel conséquent : plus l'apport est élevé, moins la banque prend de risques ;​
• montrer une gestion financière exemplaire : des comptes sans incidents  rassurent les banques ;
• avoir un dossier de financement solide : un dossier bien préparé met en avant la stabilité des revenus et la gestion rigoureuse de l'activité.

Aides financières et dispositifs spécifiques pour les professions libérales

Présentation des prêts aidés disponibles

Les professions libérales peuvent bénéficier de dispositifs d’aide pour le financement de leurs projets, tels que :

• Le financement garanti par la SOCAMA : la SOCOMA intervient en tant que caution solidaire via des banques partenaires.
• Le prêt Avance 1ers : une solution adaptée aux jeunes professionnels libéraux qui débutent leur activité.
• Les aides régionales et nationales : certaines régions proposent des subventions ou des taux préférentiels pour soutenir les indépendants. Parmi elles, les Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) et les Zones Franches Urbaines - Territoires Entrepreneurs (ZFU-TE) permettent aux professionnels libéraux de bénéficier d'exonération totale ou partielle de leurs impôts. Ces avantages fiscaux concernent surtout l’implantation du cabinet et non spécifiquement l’obtention d’un prêt. ​

Conditions d’éligibilité et démarches à entreprendre

Les conditions d’éligibilité aux aides varient selon les dispositifs. Il est recommandé de se renseigner auprès des organismes de prêt et de solliciter l’aide d’experts du crédit pour monter son dossier.

Assurance emprunteur : spécificités pour les professions libérales

Risques couverts et garanties recommandées

L’assurance emprunteur protège la banque et l’emprunteur en cas d’incapacité de remboursement due à un accident, une maladie ou un décès. Pour les professions libérales, certaines garanties sont particulièrement conseillées :

• garantie invalidité totale ou partielle : indispensable pour sécuriser le remboursement en cas d’incapacité de travail prolongée ;
• garantie décès : elle assure le remboursement du prêt aux héritiers ;
• garantie perte d’exploitation : une option intéressante pour couvrir les périodes de creux d’activité.

Assurance de prêt immobilier professionnel libérale

Les professionnels libéraux peuvent souscrire une assurance spécifique adaptée à leur activité. Certains assureurs comme AGIPI, APRIL ou Interfimo proposent des contrats sur mesure, intégrant des garanties spécifiques aux indépendants.

Les erreurs courantes à éviter lors de la demande de prêt immobilier en tant que professionnel libéral

Mauvaise estimation de la capacité d’emprunt

Demander un montant de prêt trop élevé par rapport à ses revenus peut entraîner un refus ou des conditions moins favorables. Pour cause, les banques évaluent la capacité d'emprunt en fonction de la stabilité et du montant des revenus.

Négligence dans la préparation du dossier

Un dossier mal préparé, incomplet ou mal structuré peut rallonger les délais et réduire les chances d’acceptation.

Manque de diversification des sources de revenus et impact sur l’emprunt

Les banques privilégient les emprunteurs ayant des revenus réguliers et diversifiés. Un professionnel libéral qui dépend d’un seul client ou d’une seule source de revenus peut être perçu comme plus risqué.

Ne pas comparer les offres bancaires : une erreur fréquente

Les conditions de prêt varient d’une banque à l’autre. Il est essentiel de comparer plusieurs offres et de négocier les taux d’intérêt, les assurances et les frais annexes.

FAQ

Quel est le taux actuel pour un prêt professionnel ?

Les taux varient selon les banques et les profils des emprunteurs. Il est recommandé de consulter un courtier en prêt immobilier pour obtenir les meilleurs taux.

Qui peut prétendre à un prêt professionnel dans le cadre d'une installation en profession libérale ?

Tout professionnel libéral inscrit à un ordre professionnel ou disposant d’un statut juridique officiel peut solliciter un prêt professionnel. Toutefois, l’octroi du prêt dépend de critères financiers comme l’ancienneté de l’activité, la capacité de remboursement, un business plan solide et, dans certains cas, des garanties ou un apport personnel. Les banques évaluent ces éléments avant d’accorder le financement.

Quel est l’impact du chiffre d’affaires sur l’obtention du prêt ?

Un chiffre d'affaires stable ou en progression est perçu positivement par les banques lors de l'évaluation d'une demande de prêt, car il témoigne de la rentabilité et de la pérennité de l'activité.

Quelle est la méthode de calcul des revenus pour un prêt immobilier ?

Pour évaluer la capacité d'emprunt des professionnels libéraux, les banques analysent généralement les revenus nets des trois dernières années. Elles déduisent les charges professionnelles récurrentes pour obtenir une estimation précise des revenus disponibles pour le remboursement du prêt. Cette approche permet de compenser l'absence de salaire fixe en évaluant la stabilité et la régularité des revenus sur une période prolongée.