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Un accompagnement complet sur les obligations comptables de la SCI
Une SCI (société civile immobilière) a pour objet principal la détention et la gestion de biens immobiliers. Ses obligations comptables dépendent du régime fiscal choisi par les associés.
L’établissement de comptes annuels
À sa date de clôture, une SCI à l’IS est tenue de produire des comptes annuels comprenant un bilan comptable, un compte de résultat, un suivi des immobilisations et des éléments complémentaires. Ces comptes doivent être approuvés par les associés en assemblée générale.
L’amortissement des biens immobiliers
Dans une SCI à l’IS, l’amortissement est obligatoire et déductible. La société doit donc comptabiliser précisément les amortissements, provisions et autres charges pour produire son bilan.
Les déclarations fiscales et sociales
La SCI à l’IS doit transmettre sa liasse fiscale à l’administration, et procéder au paiement de l’IS et de la CFE, voire de la TVA dans de très rares cas.
La conservation des pièces comptables
Les documents comptables et les justificatifs (factures, notes de frais) doivent être conservés pendant 10 ans et sont exigibles en cas de contrôle par l’administration fiscale.
Une comptabilité simplifiée pour les SCI à l’IR
Les SCI à l’IR n’ont pas l’obligation de produire de comptes annuels. Elles doivent simplement tenir un suivi de leurs recettes et dépenses pour déterminer leur résultat fiscal, imposé directement chez les associés via le formulaire 2072.
La conformité à la facturation électronique
La SCI à l’IS doit obligatoirement choisir une plateforme agréée. Elle reçoit, émet et archive ses factures au format électronique pour garantir la conformité à la réforme de la facturation électronique.
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Compta d’une SCI : les questions que tout le monde se pose
Quelles sont les obligations comptables d’une SCI en France ?
Les obligations comptables d’une SCI dépendent de son régime fiscal. Une SCI à l’IR doit au minimum suivre ses recettes et ses dépenses afin de déterminer le résultat foncier à déclarer. Une SCI à l’IS, en revanche, est soumise à une comptabilité commerciale complète, avec tenue des livres comptables et établissement des comptes annuels.
Quelles déclarations fiscales doivent réaliser les SCI à l’IR et à l’IS ?
La SCI à l’IR doit déposer chaque année une déclaration 2072 récapitulant le résultat et la répartition entre associés. La SCI à l’IS doit déposer une liasse fiscale complète, incluant le formulaire 2065 et les états annexes. Les associés déclarent ensuite leurs revenus selon leur situation personnelle.
Dans quels cas une SCI doit-elle payer la TVA ?
La SCI est en principe hors champ de TVA pour la location nue d’habitation. Elle peut toutefois être soumise à la TVA en cas de location de locaux professionnels avec option, de location meublée spécifique ou de certaines opérations immobilières. Le choix d’assujettissement à la TVA doit donc être analysé au cas par cas, c’est pourquoi être accompagné par un expert-comptable comme Dougs est conseillé pour faciliter ce processus.
Comment enregistrer les charges et recettes liées aux biens immobiliers ?
Les loyers encaissés sont pris en compte comme recettes, tandis que les charges liées aux biens (intérêts d’emprunt, assurances, taxes, travaux) sont enregistrées en charges. En SCI à l’IS, ces écritures doivent être rattachées à l’exercice comptable concerné. En SCI à l’IR, le principe est généralement celui des sommes encaissées et payées.
Comment suivre les immobilisations dans le bilan d’une SCI à l’IS ?
Les immeubles sont inscrits à l’actif du bilan pour leur valeur d’acquisition ou d’apport. Un tableau des immobilisations et des amortissements doit être tenu pour suivre leur valeur nette dans le temps. Ce suivi est indispensable pour justifier les amortissements et déterminer la plus-value.
Comment enregistrer les distributions de bénéfices ou remboursements de capital ?
Les distributions de bénéfices sont décidées en assemblée et comptabilisées comme des dividendes à payer. Les remboursements de capital correspondent à une réduction des apports et diminuent les capitaux propres. Ces opérations doivent être précisément formalisées et enregistrées.
Quels sont les impacts sur les droits de succession lors de la transmission des parts ?
Les droits de succession sont calculés sur la valeur des parts transmises et non directement sur celle de l’immobilier concerné. Cette valeur peut être réduite par des mécanismes de décote (démembrement des parts entre usufruit et nue-propriété, décote de minorité si l'héritier ne contrôle pas la SCI…). La SCI permet donc d’optimiser la fiscalité successorale.
Quels sont les avantages d’une SCI pour acquérir des biens à usage professionnel ?
La SCI permet de dissocier l’immobilier de l’activité professionnelle exploitante. Concrètement, en cas de difficulté financière de l’entreprise qui utilise et loue le bien, ce dernier ne peut pas être mis en cause dans le cadre du patrimoine professionnel. La SCI facilite la location à une société d’exploitation, qu’elle soit dans le cadre de votre holding ou d’une société tierce. Enfin, la SCI permet d’optimiser la rentabilité immobilière, avec la possibilité d’adapter le régime fiscal (IS ou IR) selon les objectifs des associés, et de réduire la base imposable de la société d’exploitation, les loyers constituant une charge déductible (sous réserve d’un loyer de marché).
Quelle est la différence comptable entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?
En SCI à l’IR, la comptabilité est simplifiée et ne permet pas l’amortissement des immeubles (sauf dispositif Jeanbrun, sous conditions). Le résultat est calculé selon les règles des revenus fonciers et imposé directement chez les associés. En SCI à l’IS, les règles de la comptabilité d’entreprise s’appliquent, avec amortissement des biens et imposition au niveau de la société.
Quel est l’impact fiscal de l’amortissement sur une SCI à l’IS ?
L’amortissement permet de répartir le coût du bien immobilier sur sa durée d’utilisation. Il réduit le résultat imposable chaque année, ce qui diminue l’impôt à payer à court terme. En contrepartie, il augmente la plus-value imposable lors de la revente du bien. La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (prix d’achat diminué des amortissements cumulés). Mécaniquement, plus le bien est amorti, plus la plus-value imposable sera importante.
Quels documents doivent être présentés en cas de contrôle fiscal d’une SCI ?
La SCI doit être en mesure de présenter ses statuts, ses baux, ses relevés bancaires et ses factures. À l’IS, les livres comptables, balances, comptes annuels et le fichier des écritures comptables sont également exigés. Une comptabilité bien tenue, à l’aide d'un expert-comptable comme Dougs, permet de préparer un contrôle fiscal dans les meilleures conditions.
Comment comptabiliser les loyers perçus et charges associées à des biens professionnels ?
Les loyers sont comptabilisés en produits d’exploitation et les charges correspondantes en charges. À l’IS, l’ensemble est intégré dans le résultat comptable de la SCI. À l’IR, ils sont pris en compte pour le calcul du résultat foncier.
Comment répartir le résultat fiscal entre les associés d’une SCI ?
En SCI à l’IR, le résultat est réparti entre les associés au prorata de leurs parts automatiquement, qu’il soit ou non distribué. Chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part. En SCI à l’IS, le résultat est d’abord imposé à la société, puis éventuellement distribué sous forme de dividendes après vote en AG, selon les conditions inscrites dans les statuts de la société.
Quels sont les avantages fiscaux d’une SCI familiale pour la transmission de patrimoine ?
La SCI familiale facilite la transmission progressive du patrimoine par donation de parts. Elle permet de bénéficier d’abattements renouvelables et de décotes liées à la nature des parts. Cela réduit la charge fiscale globale tout en conservant le contrôle de la gestion.
Comment gérer les apports en nature dans une SCI familiale ?
Les biens immobiliers apportés sont inscrits à l’actif pour leur valeur d’apport. L’opération doit être réalisée par acte notarié et correctement comptabilisée. Elle peut générer des droits d’enregistrement et des conséquences fiscales à anticiper. Il est donc important d’être accompagné par un expert-comptable lors d’un apport en nature pour éviter les erreurs de calcul ou de valorisation qui attirent la suspicion de l’administration.
Y a-t-il des risques fiscaux en cas de location à des sociétés liées ou filiales ?
Oui, si vous créez un montage de type holding, l’administration fiscale vérifie que les loyers pratiqués correspondent à la valeur de marché. Un loyer anormal peut être requalifié et entraîner un redressement. Il est donc essentiel de justifier le niveau de loyer et de consulter les prix pratiqués sur le marché de l’immobilier local, en tenant compte du type de bien (local professionnel ou logement), de son ancienneté et de ses équipements.