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La meilleure option pour investir dans l’immobilier ? Une ou plusieurs SCI ?

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Tu vas avoir plusieurs biens immobiliers dans une seule et même société civile immobilière. C'est génial. Mais la vraie question c'est : est ce que c'est intéressant? Dans cette vidéo, je vais te donner les astuces pour que ça le devienne. Je m'appelle Patrick, je suis expert comptable et je suis le co-fondateur de la société d'expertise comptable à distance Dougs.

Retranscription de la vidéo “La meilleure option pour investir dans l’immobilier ? Une ou plusieurs SCI ?” 

Avoir une ou plusieurs SCI : c'est une question qui mérite réflexion. En matière d'investissement immobilier, les sociétés civiles immobilières sont à la mode. Elles offrent plus de perspectives que les locations meublées non professionnelles. 

Avantages et limites de la SCI

Je te le rappelle, l'objet social d'une SCI consiste à acquérir des biens immobiliers et à les gérer pour obtenir des revenus sans aucune notion de plancher ou de plafond. On appelle ça des revenus locatifs. Oublie l'idée de vouloir faire le marchand de biens immobiliers avec une SCI, elle n'est pas faite pour ça. Dans une SCI, on achète pour conserver les biens immobiliers et les louer. Ça ne veut pas dire qu'il est interdit de revendre des appartements de temps à autre, mais ça doit être marginal et non préparé lors de l'achat. 

Regrouper plusieurs biens au sein d’une SCI

Alors, est ce qu'il y a un intérêt à regrouper plusieurs biens au sein d'une même SCI ? En fait, les deux possibilités se défendent. Pour départager ces deux options, il faut aborder les aspects cession, transmission, gestion et fiscalité. On commence par la revente d'un bien. 

Revendre un bien en SCI

Pour revendre un bien immobilier possédé par SCI, la solution la plus commune, c'est de vendre le bien immobilier par le biais de la SCI. Dans ce cas, un ou plusieurs biens, dans la SCI, aucune différence. Elle cède son bien immobilier et récupère l'argent de la cession. Si t'as la SCI à l'impôt sur le revenu, l'éventuelle plus value sera traitée dans le cas de l'impôt sur le revenu, catégorie plus values immobilières. Dans ce cas, c'est le notaire qui en calcule le montant et retient l'argent. Si la SCI est à l'IS, c'est la SCI qui s'acquitte de son impôt. 

Pour mémoire, il s'agit de la différence entre le prix de vente et la valeur résiduelle comptable du bien immobilier. Tu peux aussi revendre des parts de ta SCI plutôt qu'un bien immobilier, mais je te le dis tout de suite, c'est extrêmement rare. Cela signifie que l'acquéreur reprend à la fois le ou les biens immobiliers, l'éventuelle trésorerie ainsi que les emprunts et les autres dettes comme les comptes courants. C'est compliqué. 

Transmettre un bien en SCI

Côté transmission, si tu as plusieurs enfants et que tu souhaites transférer tes biens immobiliers, l'utilisation d'une SCP pour la transmission est intéressante. Tu peux même le faire avec des personnes autres que tes enfants, par exemple ton ou ta partenaire non pacsé, non marié. L'avantage d'une SCI, c'est que tu tomberas pas dans le piège de l'ndivision, je t'explique. Prenons l'exemple d'un patrimoine de deux biens immobiliers qui ne serait pas mis dans une SCI. Si les enfants héritent de biens immobiliers, ils se retrouvent nécessairement en indivision. 

Cela signifie que le premier enfant qui souhaite l'arrêt de l'indivision oblige l'autre à acheter sa part ou à céder la totalité des biens immobiliers. Prenons l'exemple d'un patrimoine immobilier mis dans une société immobilière qui regroupe les deux biens immobiliers. L'un des enfants ne pourra pas exiger de l'autre la cession des biens immobiliers ou la revente des parts sociales. On termine par un troisième exemple de biens immos, mis dans 2 SCI différentes au nom de chaque enfant. Dans ce cas, chaque enfant gérera individuellement sa SCI avec le bien immobilier rattaché. Ici une SCI par biens ou une SCI pour la totalité du patrimoine, pas de bonnes ou de mauvaises réponses. La décision doit juste être raccord avec la philosophie de ta vie. 

Gestion et fiscalité d’une SCI

On va maintenant aborder les aspects gestion et fiscalité. Regrouper plusieurs biens immobiliers génère moins de tracasseries administratives. Avoir une seule SCI oblige à tenir une seule comptabilité et faire une seule assemblée générale annuelle. Par contre, si tu as dix SCI tu multiplies par dix le temps et l'argent à les gérer. En bref, le coût de fonctionnement est moins élevé pour une seule société civile immobilière. Il peut aussi être intéressant fiscalement de n'avoir qu'une seule SCI. C'est d'autant plus vrai si ta SCI commence à faire des bénéfices et qu'elle est soumise à l'impôt sur les sociétés. En achetant un autre bien immobilier, tu peux passer en charges, les frais de l agence immobilière, les frais de notaire et commencer à amortir. Ça signifie que l'ensemble des charges va venir réduire le produit imposable de ton unique société civile immobilière, donc moins d'impôts à payer. 

Par opposition, si tu a plusieurs SCI tu peux d'un côté avoir une SCI bénéficiaire et de l'autre une SCI déficitaire sans pouvoir compenser les deux. En résumé, l'option d'avoir une SCI par bien immobilier pourrait gagner d'une courte tête. Cela dit, si on prend un peu de recul, on se rend compte que les avantages de chacune de ces options sont assez clairs et dépendent de tes objectifs. Si tu cherches un moyen de protéger ton patrimoine et d'anticiper les questions de succession, opte pour une SCI par bien. En revanche, si tu cherches à optimiser ta fiscalité et les coûts et les temps de gestion, prends une SCI avec plusieurs biens immobiliers et surtout n'oublie pas que chaque situation est unique, le mieux c'est de te faire accompagner pour trouver le meilleur montage. Pour en savoir plus sur la SCI et découvrir comment chez Dougs on peut t'aider. Je te laisse suivre le lien en description et t'abonner. À très vite chez Dougs. 

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