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8 min.Comprendre l’indice ILC pour les baux commerciaux
Une hausse de 10 % de votre loyer commercial vous paraît excessive ? Que vous soyez bailleur ou locataire, l’indice des loyers commerciaux (ILC) permet d’encadrer la révision du loyer et de vérifier si son nouveau montant est justifié.
Dans cet article, je vous explique ce qu’est l’indice ILC, comment il est calculé, comment il s’applique à un bail commercial et comment vérifier qu’une révision respecte les règles prévues.
Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier professionnel ou de détenir un local commercial via une société, Dougs vous accompagne également dans la création de votre SCI en ligne afin de structurer votre projet simplement et en toute sécurité.
- L'indice des loyers commerciaux (ILC) est un indice publié chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).
- Il sert de référence pour réviser le loyer d'un bail commercial.
- Il concerne les commerçants et artisans immatriculés au registre national des entreprises (RNE). Il ne s'applique pas aux bureaux, aux entrepôts logistiques ni aux activités industrielles.
- L'ILC se compose de deux éléments pondérés : 75 % de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPCL) et 25 % de l'indice du coût de la construction (ICC).
- La révision du loyer peut intervenir tous les trois ans (révision légale triennale) ou chaque année si votre bail contient une clause d'indexation.
- Pour calculer le nouveau loyer, une formule simple s'applique : nouveau loyer = loyer actuel x (ILC actuel / ILC de référence).
Pour tout comprendre et vérifier si la révision appliquée à votre bail est conforme, la suite de cet article vous guide pas à pas.
Qu'est-ce que l'indice ILC ?
Avant de parler de formule et de calcul, il faut d'abord bien comprendre ce qu'est l'ILC et pourquoi il existe. Si vous êtes titulaire d'un bail commercial (bail 3 6 9), cet indice vous concerne directement.
Un indice né pour mieux refléter la réalité des commerçants
L'indice ILC a été créé en 2008 afin de proposer un indice de révision des loyers plus représentatif de la réalité économique des commerçants et artisans.
Avant lui, les loyers commerciaux étaient indexés sur l'indice du coût de la construction (ICC). Le problème, c'est que l'ICC mesure l'évolution du prix des constructions neuves, un indicateur qui n'a pas grand-chose à voir avec l'activité d'un commerçant ou d'un artisan. Ses variations pouvaient être très fortes et déconnectées de la réalité économique des locataires.
L'ILC a donc été instauré pour corriger ce déséquilibre, en s'appuyant sur des indicateurs plus proches de l'activité commerciale réelle. Depuis septembre 2014, l'ICC ne peut plus être utilisé seul pour réviser un loyer commercial.
Concrètement, l'ILC est l'indice de référence à partir duquel un bailleur ou un locataire peut demander la révision du montant d'un loyer commercial, à la hausse comme à la baisse. Il est publié chaque trimestre par l'INSEE.
Qui est concerné par l'ILC (et qui ne l'est pas) ?
L'ILC s'applique aux locataires qui exercent une activité commerciale ou artisanale et qui sont immatriculés au registre national des entreprises (RNE). En pratique, cela concerne la grande majorité des commerçants, boulangers, restaurateurs, coiffeurs, etc.
En revanche, trois catégories de locaux sont exclues du champ d'application de l'ILC :
- les immeubles à usage exclusif de bureaux ;
- les plateformes logistiques, comme les entrepôts ;
- les locaux dédiés aux activités industrielles (fabriques, usines).
Pour ces situations, d'autres indices s'appliquent. Je vous les présente plus loin dans cet article.
En résumé, l'ILC a été créé en 2008 pour mieux refléter la réalité économique des commerçants et artisans. Si vous exercez une activité commerciale ou artisanale dans un local soumis à un bail commercial, c'est bien celui-ci qui encadre la révision de votre loyer.
Comment l'ILC est-il calculé ?
L’ILC est calculé à partir de plusieurs indices économiques combinés selon une pondération précise. Voyons lesquels entrent dans sa composition et comment ils sont pris en compte.
Les deux composantes de l'indice
L'ILC repose sur deux indicateurs pondérés :
- 75 % de la moyenne de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPCL) sur 12 mois consécutifs (qu'on appelle mIPCL) ;
- 25 % de la moyenne de l'indice du coût de la construction (ICC) sur 4 trimestres consécutifs (qu'on appelle mICC).
Ce qui donne la formule pondérée suivante : ILC = 75 % mIPCL + 25 % mICC.
Bon à savoir : Jusqu'en 2021, l'ILC intégrait un troisième composant : l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail (ICAVaCD), à hauteur de 25 %. Il a été supprimé car l'essor du commerce en ligne faisait artificiellement gonfler cet indicateur, entraînant des hausses de loyers injustifiées pour les commerçants physiques. Cette modification a été appliquée rétroactivement à partir du 4e trimestre 2021.
Où trouver la valeur de l'ILC à jour ?
L'ILC est publié chaque trimestre sur le site de l'INSEE, dans la rubrique dédiée aux indices de révision des baux. Sa parution intervient en général trois mois après la fin du trimestre de référence.
À titre d'exemple, voici les valeurs récentes :
- 4e trimestre 2025 : 134,62 (publié le 24 mars 2026) ;
- 3e trimestre 2025 : 137,09 (publié le 16 décembre 2025) ;
- 2e trimestre 2025 : 136,81 (publié le 23 septembre 2025) ;
- 1er trimestre 2025 : 135,87 (publié le 2 juillet 2025).
Vous pouvez consulter l'historique complet et les dernières valeurs publiées directement sur le site de l'INSEE.
Bon à savoir : afin de limiter l'impact de l'inflation sur les loyers commerciaux, la loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat a plafonné à 3,5 % la variation annuelle de l'ILC applicable aux PME entre le 1er avril 2022 et le 31 mars 2024. Ce dispositif a pris fin le 31 mars 2024. Toutefois, ses effets peuvent encore être pris en compte dans certaines révisions ou indexations de loyers portant sur cette période.
À retenir : l'ILC est calculé chaque trimestre par l'INSEE à partir de deux indicateurs : l'évolution des prix à la consommation (pour 75%) et le coût de la construction neuve (pour 25%). Sa valeur est accessible librement sur le site de l'INSEE.
Comment l'ILC s'applique à votre bail commercial ?
L’application de l’ILC à un bail commercial dépend principalement de deux éléments : la fréquence prévue pour la révision du loyer et la méthode de calcul utilisée pour déterminer son nouveau montant.
Révision triennale ou indexation annuelle : quelle différence ?
Il existe deux façons d'utiliser l'ILC pour réviser un loyer commercial, et elles ne fonctionnent pas de la même manière.
- La première, c'est la révision légale triennale. Elle est prévue par la loi. N'importe quelle partie, bailleur ou locataire, peut demander une révision du loyer tous les trois ans. Cette révision est encadrée : le nouveau loyer ne peut pas dépasser la variation de l'ILC constatée sur la même période.
- La seconde, c'est l'indexation conventionnelle annuelle. Elle n'existe que si votre bail contient une clause d'indexation (aussi appelée clause d'échelle mobile). Dans ce cas, le loyer est révisé automatiquement chaque année, à la date prévue dans le contrat, en appliquant la variation de l'ILC. Pas besoin de demande, c'est automatique.
À noter : le plafonnement du loyer selon l’ILC connaît certaines exceptions. Lors d’une révision triennale, si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraîne à elle seule une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer peut être déplafonné et fixé en fonction de cette valeur locative. L’augmentation qui en résulte ne peut toutefois pas dépasser 10 % du loyer acquitté l’année précédente.
En présence d’une clause d’indexation, une révision peut également être demandée lorsque son application entraîne une hausse ou une baisse du loyer de plus de 25 % par rapport au prix précédemment fixé, par contrat ou par décision judiciaire.
NB : les deux mécanismes peuvent se cumuler. La présence d’une clause d’indexation dans votre bail ne vous prive pas du droit de demander, en parallèle, la révision triennale légale. Cette dernière est d’ordre public : une clause qui tenterait de l’exclure serait réputée non écrite.
En pratique, son intérêt reste toutefois souvent limité si le loyer a déjà suivi l’ILC grâce à l’indexation annuelle, sauf à pouvoir invoquer un motif de déplafonnement, notamment une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
La formule pour calculer votre nouveau loyer
Quelle que soit la situation, la formule est toujours la même :
Nouveau loyer = loyer actuel x (ILC de référence actuel / ILC de référence utilisé lors de la dernière révision)
Pour la première révision d'un bail, on utilise l'ILC du trimestre fixé dans le contrat au moment de la signature. Pour les révisions suivantes, on repart de l'ILC utilisé lors de la révision précédente.
Pour que ce soit plus simple, prenons un exemple concret :
Imaginons que votre loyer actuel est de 1 500 € par mois. Votre bail prévoit une indexation annuelle sur l'ILC du 4e trimestre.
- L'ILC du 4e trimestre 2024 était de 135,30.
- L'ILC du 4e trimestre 2025 est de 134,62.
Ce qui fait donc : 1 500 x (134,62 / 135,30) = 1 500 x 0,9950 = environ 1 492,50 € par mois.
Dans cet exemple, l'ILC a légèrement baissé entre les deux périodes. Le loyer révisé est donc inférieur au loyer actuel. La révision fonctionne dans les deux sens : à la hausse comme à la baisse.
L'essentiel à retenir, c’est que la révision du loyer commercial via l'ILC peut intervenir tous les trois ans (révision légale) ou chaque année si votre bail contient une clause d'indexation.
Dans les deux cas, la formule est identique : vous divisez l'ILC actuel par l'ILC de référence et vous multipliez par le loyer en cours. La révision peut conduire à une hausse comme à une baisse.
ILC, ILAT : lequel s'applique à votre situation ?
Tous les loyers commerciaux ne se révisent pas avec le même indice. Si votre bailleur vous parle d'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), il n'a pas forcément tort.
Voici comment savoir si votre bail relève de l'ILC ou de l'ILAT.
Tableau comparatif
Critère | ILC | ILAT |
|---|---|---|
Activités concernées | Commerçants et artisans immatriculés au RNE | Professions libérales et activités tertiaires (bureaux, entrepôts logistiques, etc.) |
Type de bail | Bail commercial | Bail professionnel ou commercial (activités tertiaires) |
Composition | 75 % mIPCL + 25 % mICC | 50 % IPC + 25 % ICC + 25 % PIB |
Périodicité de publication | Trimestrielle (INSEE) | Trimestrielle (INSEE) |
Le cas particulier des activités libérales
Les professions libérales, comme les cabinets médicaux ou les cabinets d'architecte, peuvent signer deux types de contrats : un bail commercial ou un bail professionnel.
Si le bail est professionnel, c'est l'indice ILAT qui s'applique par défaut. Cet indice a été créé par le décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011. Sa composition diffère de l'ILC : il intègre 50 % d'IPC, 25 % d'ICC et 25 % de produit intérieur brut (PIB).
Si le bail est commercial, bailleur et locataire peuvent choisir l'ILAT pour la révision du loyer, selon ce qui est prévu dans le contrat.
Pour faire simple, l'ILC s'applique aux commerçants et artisans immatriculés au RNE.
L'ILAT concerne principalement les activités tertiaires et les professions libérales, notamment les bureaux et les entrepôts logistiques.
- L'indice des loyers commerciaux est un outil encadré par la loi pour réguler l'évolution des loyers commerciaux.
- Il est calculé chaque trimestre par l'INSEE à partir de l'évolution des prix à la consommation et du coût de la construction.
- Commerçants et artisans immatriculés au RNE sont directement concernés.
- La révision peut intervenir tous les trois ans (révision légale) ou chaque année si votre bail le prévoit. Dans tous les cas, la formule est la même : loyer actuel multiplié par le rapport entre l'ILC actuel et l'ILC de référence.
- Quelques points de vigilance à retenir : vérifiez l'indice utilisé dans votre bail (ILC, ILAT ou ICC), contrôlez le trimestre de référence et assurez-vous que les valeurs appliquées correspondent bien aux chiffres publiés par l'INSEE.
- Chez Dougs, expert-comptable en ligne, nos équipes vous accompagnent dans la gestion comptable et administrative de votre entreprise.
- Si vous avez des questions sur votre bail commercial ou sur vos obligations en tant que commerçant ou artisan, nos équipes sont disponibles pour vous aider à y voir clair.
FAQ sur l'indice ILC
Comment calculer la révision de mon loyer commercial avec l'ILC ?
La formule est : nouveau loyer = loyer actuel x (ILC actuel / ILC de référence).
L'ILC de référence est celui du trimestre indiqué dans votre bail au moment de la signature ou de la dernière révision.
Quelle est la différence entre l'ILC et l'ILAT ?
L'ILC s'applique aux commerçants et artisans (bail commercial).
L'ILAT concerne les activités tertiaires, libérales, les bureaux et les entrepôts logistiques.
Leurs compositions sont différentes : l'ILC pondère 75 % d'IPCL et 25 % d'ICC tandis que l'ILAT 50 % d'IPC, 25 % d'ICC et 25 % de PIB.
À quelle fréquence le loyer commercial peut-il être révisé ?
Tous les trois ans au titre de la révision légale triennale ou chaque année si votre bail contient une clause d'indexation. Dans ce dernier cas, la révision est automatique à la date prévue dans le contrat.
Où trouver l'ILC publié par l'INSEE ?
Directement sur le site de l'INSEE, dans la rubrique des indices de révision des baux commerciaux. Les valeurs sont disponibles trimestre par trimestre, avec les dates de parution au Journal officiel.
L'ILC a-t-il beaucoup varié ces dernières années ?
Oui, notamment entre 2022 et 2024. Porté par la forte inflation de cette période, l'ILC a connu une hausse marquée. Pour protéger les TPE et PME, l'État a instauré un plafonnement temporaire de la variation annuelle à 3,5 % entre le 1er avril 2022 et le 31 mars 2024. Ce plafonnement n'est plus en vigueur.
Depuis 2025, la hausse s'est nettement ralentie : les valeurs s'établissent entre 134 et 137, avec des variations annuelles modérées.
Suivre l'historique publié par l'INSEE reste utile pour évaluer la tendance sur votre période de référence.
David est Head of Legal chez Dougs. En français, cela signifie qu’il pilote le département juridique du cabinet, endosse la casquette de référent technique et garantit l’évolution du service.
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