Régime social des loueurs en meublé : l’alignement

publié le 2 mars 2021

Par Nathalie Michel, Head of Social

4 min.

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Alors que seuls les loueurs en meublé professionnels (LMP) étaient jusqu’à présent inscrits au registre de commerce et des sociétés (RCS) et par conséquent soumis aux paiements des cotisations à l’Urssaf, un changement majeur intervient pour 2021. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 (LFSS 2021) prévoit que tous les LMP soient désormais soumis aux cotisations sociales (et non plus aux prélèvements sociaux). Une évolution qui concerne aussi les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Faisons le point.

LMP et LMNP, quelle est la différence ? Pour rappel, est considérée comme LMP toute personne qui retire de l’activité de location meublée des recettes annuelles supérieures à 23 000 €. Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus d’activité. Si ces deux conditions ne sont pas réunies simultanément, vous relevez du statut de la location meublée non professionnelle. Pour calculer votre revenu imposable, vous pouvez alors bénéficier de l’abattement du micro-BIC pour les LMNP lorsque les conditions de ce régime sont remplies, ou relever du régime réel.

Les changements pour la location meublée en 2021

Depuis le 1er janvier 2021, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 modifie une des conditions d’assujettissement aux cotisations sociales de la Sécurité sociale des indépendants (SSI) pour les loueurs en meublé : l’inscription au registre de commerce et des sociétés (RCS). Désormais, toute personne exerçant une activité de location meublée à titre professionnel sera soumise aux cotisations sociales (en lieu et place des prélèvements sociaux).

Cela concerne tous les loueurs en meublé professionnels (LMP) et certains loueurs en meublé non professionnels (LMNP), selon les revenus perçus.

Avant LFSS 2021

Après LFSS 2021

∙ Loueurs inscrits au RCS
∙ LMNP avec des recettes locatives supérieures à 23 000 € / an

∙ LMNP avec des recettes locatives supérieures à 23 000 € / an d’une activité de location meublée de courte durée
∙ LMP avec des recettes locatives supérieures à 23 000 € / an et dont les recettes excèdent ses autres revenus d’activité

L’imposition de la location meublée doit être distinguée de son traitement social : le calcul de l’impôt et l’affiliation aux cotisations sociales répondent à des règles différentes. Pour remplir votre déclaration LMNP, vous devez tenir compte du régime fiscal applicable, car les montants à déclarer diffèrent entre micro-BIC et régime réel.

À ces démarches s’ajoutent les obligations liées aux factures de vos fournisseurs. Depuis le 1er septembre 2026, la réception des factures en LMNP passe par une plateforme agréée pour les loueurs concernés, assujettis à la TVA et disposant d’un numéro SIREN, même lorsque leurs locations sont exonérées de TVA.

Bon à savoir : Il est possible, pour les LMNP qui retirent plus de 23 000 € d’une activité de location meublée de courte durée, d’échapper à l’affiliation au RSI ou régime général et donc aux cotisations sociales. Pour cela, les LMNP doivent confier leur bien à un professionnel de l’immobilier via un mandat de gestion. Dès lors, l’obligation d’assujettissement aux charges sociales ne s’applique pas.

Les conséquences financières pour les loueurs en meublé

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L’assujettissement aux cotisations sociales est désormais effectif depuis le 1er janvier 2021. En résumé, si vous correspondez à l’une des situations que nous avons listées ci-dessus, vous serez soumis aux cotisations sociales. Vous devrez vous en acquitter à l’avenir, même si le seuil d’affiliation n’était plus atteint les années suivantes.

Une activité déficitaire ne supprime pas nécessairement les cotisations sociales : lorsque votre régime prévoit des cotisations minimales, celles-ci peuvent rester dues malgré l’absence de bénéfice.

Pour une activité LMNP au régime réel, distinguez aussi les amortissements des déficits fiscaux. Le calcul de l’amortissement LMNP permet de déterminer la déduction applicable, sans créer ni aggraver un déficit. Un déficit reportable en LMNP provenant des charges déductibles peut, quant à lui, réduire les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes.

En plus des revenus locatifs, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 prévoit des cotisations sociales (au taux de 35 %) en cas de vente du logement meublé ou d’une cessation complète d’activité, qui s’appliqueront sur les plus-values.

Attention, en cas de vente du bien ou en cas de cessation d’activité, la plus-value à court terme (exonérée fiscalement ou non) sera soumise aux cotisations sociales (SSI) à un taux compris entre 35 et 45 % .

Focus sur la situation des loueurs en meublé non-résidents

Pour un propriétaire non-résident, il faut distinguer le statut fiscal LMP ou LMNP, l’imposition des loyers et les règles sociales applicables. L’imposition du LMNP non-résident demande une analyse spécifique : vivre à l’étranger ne suffit pas, à lui seul, à déterminer le traitement fiscal et social de votre location meublée en France.

Les statuts LMP et LMNP évoluent régulièrement ces dernières années. Le contexte législatif qui entoure ces régimes est voué à changer encore face au succès de la location meublée, branche plébiscitée par de nombreux investisseurs immobiliers. Pour connaître les règles en vigueur, anticiper un éventuel changement et être parfaitement à jour avec l’administration, sollicitez l’accompagnement de votre expert-comptable en ligne Dougs.

Le régime social dépend du statut retenu : cette vidéo compare les stratégies LMP et LMNP.

Nathalie Michel

Head of Social

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