Choisir son statut de location en meublé : LMP ou LMNP

Vous avez décidé d'acheter une location meublée ou de meubler votre appartement en location ? Félicitations, vous faites désormais partie d'une des deux catégories : loueur meublé professionnel ou loueur meublé non-professionnel. Mais quelle différence entre LMNP et LMP ? Comment fonctionne la fiscalité des locations meublées ? Dans quel cas passe-t-on de LMNP à LMP ? Voyons tous les détails sur ces statuts de la location en meublé.

Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?

Il faut tout d'abord comprendre que LMNP et LMP, ce sont des statuts de loueur auxquels vous serez soumis automatiquement. Il ne s'agit pas de choisir vous-même ce statut, il va dépendre de plusieurs paramètres : les revenus de votre foyer fiscal, et celui généré par cette location. La différence va se situer donc sur votre vision de l'activité de location de logement : est-ce votre source de revenus principale ou est-ce plutôt un complément à une autre rémunération plus importante ? Il est temps de parler des conditions à respecter. 

Quelles sont les 2 conditions qui font passer du statut LMNP ou LMP ? 

Le passage d'une LMNP à une LMP demande de respecter des conditions d'éligibilité. C'est en lien direct avec le revenu, mais sur deux plans différents. Voici les deux conditions pour passer au statut de LMP. 

Premièrement, il s'agit du revenu de votre foyer fiscal : si vous générez plus d'argent avec votre location qu'avec votre activité professionnelle principale (en comptant les autres revenus du foyer fiscal), vous avez validé ce point. Ensuite, il faut respecter le seuil minimum de recettes annuelles : le seuil est de 23 000€ par an généré par votre location. Une fois ces deux conditions respectées, vous êtes légalement en LMP avec les règles fiscales qui s’y appliquent. 

Fiscalité et imposition des LMP et LMNP : avantages et inconvénients

Quel est l’avantage du statut de loueur en LMNP plutôt qu'en LMP ? Quelles différences d'imposition si vous êtes loueur professionnel ou non-professionnel ? Voyons ce qui différencie la fiscalité des LMP et LMNP. 

Quels sont les avantages du statut LMNP (loueur meublé non-professionnel) ? 

Les revenus en LMP tout comme en LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Mais si vous êtes en LMNP, c'est que vos revenus de location ne dépassent pas 23 000€, ce qui permet de choisir entre régime réel et régime "Micro-BIC" (seuil en dessous de 77 700€). En micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement de 50% sur vos revenus locatifs, c'est donc la meilleure solution. N'oubliez pas que si vous atteignez ou dépassez le seuil de 77 700€ de revenus locatifs par an, vous serez directement imposé(e) au régime réel.

Quels sont les avantages du statut LMP (loueur meublé professionnel) ? 

Le statut de loueur en LMP est obtenu sous conditions de revenus comme dit précédemment, et s'il vous oblige à être imposé au régime réel, il a tout de même ses avantages. En effet, avec le régime réel, vous profitez de charges déductibles liées à l'activité locative, comme par exemple : frais d'entretien, état des lieux, rénovations nécessaires, réparations et autres prestations de services... 

Les plus-values : LMP vs LMNP

En LMP, si vous souhaitez revendre votre logement, vous serez imposé sur les plus-values au régime des plus-values professionnelles, à l'IR. Cette plus-value est calculée avec la différence le prix de cession, et la valeur nette comptable (prix d'acquisition - amortissements comptables). 

A noter qu'on sépare deux cas de plus-value en LMP : 

• Le bien détenu depuis moins de 2 ans : l'intégralité de la plus-value est imposable au barème de l'IR, allant jusqu'à 45% et aux cotisations sociales de la SSI (de 30 à 40%)
• Le bien détenu depuis plus de 2 ans : l'imposition se divise en deux parties, le court et long terme. A court terme, la plus value est imposée dans la limite des amortissements réalisés sur le bien, au barème de l'IR ainsi que des cotisations sociales de la SSI. A long terme, La plus-value totale est imposée à hauteur de 12,8% d'IR et 17,2% de prélèvements sociaux (sans cotisations sociales), c'est PFU ou "flat tax" de 30%.

En LMNP, vous pourrez bénéficier d'un abattement selon la durée de détention. Cette exonération peut aller jusqu'à la totalité de l'imposition (IR et prélèvements sociaux) si vous avez possédé le bien pendant plus de 30 ans. En temps normal (logement possédé depuis moins de 22 ans), la plus value sera imposée à 19% d'IR et 17,2% de prélèvements sociaux. 

Le déficit en LMNP et LMP

Dernière différence entre LMNP et LMP : la gestion d'un déficit. Le déficit en LMNP est uniquement imputable sur les bénéfices générés par le/les logement(s). Cela vous protège, puisque votre patrimoine hors logement n'est donc pas concerné.

Le déficit en LMP est quant à lui imputable sur le revenu global, sans limitations, pendant 6 ans. C'est donc un statut moins protecteur, mais sans limite de revenus fonciers.

Quand passer de LMNP au LMP ? 

La question du passage de LMNP à LMP va dépendre tout simplement de nombreux facteurs : votre activité professionnelle, vos revenus locatifs, et votre décision de faire de la location votre source de revenus principale. Être en LMNP "volontairement" peut  freiner vos revenus locatifs (loyer fixe pour respecter le plafond), mais est beaucoup plus simple à gérer avec moins de comptabilité. Être en LMP demande une bonne gestion comptable pour réduire l'imposition au régime réel de vos revenus, mais permettra d'investir dans un ou plusieurs logements à plus haut rendement. 

Alors quand passer de LMNP à la LMP ? Soit naturellement lorsque votre activité locative atteint le seuil de la LMNP, soit lorsque vous avez décidé d'investir dans un logement au plus haut potentiel : d'un studio étudiant à un appartement T2 ou T3 par exemple. Mais pour faire de la location votre activité professionnelle, il faut un bon expert-comptable. 

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