Comment obtenir le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ?

Vous souhaitez investir dans une LMNP mais vous ne connaissez pas les conditions ? Besoin de plus d’informations sur les bénéfices d’une LMNP et la différence entre une location professionnelle et non professionnelle ? Comment faire le bon achat immobilier pour une LMNP ? Quels sont les avantages fiscaux ? Nous avons réuni tout ce que vous devez savoir pour créer, gérer et rentabiliser une LMNP. 

Qu'est-ce qu'une LMNP ?

La LMNP est la location meublée non professionnelle en habitation, un statut qui vous permet d’investir dans l’immobilier meublé neuf ou ancien, avec, à la clé, des avantages fiscaux. En effet, le statut de LMNP vous permet de passer sous un régime d’imposition de micro-BIC avec un large abattement sur vos recettes locatives, ou régime réel avec un amortissement comptable conséquent (déduction des charges de copro, honoraires d’agence, taxe foncière…). Dans les deux cas, la LMNP peut être un bon investissement à long terme pour générer des revenus et rentabiliser votre achat immobilier.

Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMNP ?

Si le statut LMNP n’est pas des plus restrictifs, il reste plusieurs règles à respecter pour en profiter : 

• Vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23000€ par an
• Vos recettes locatives doivent représenter moins de 50% de votre revenu annuel
• Vous n’exercez pas cette activité à titre professionnel
• Votre location est bien un logement meublé, dans lequel vous n’habitez pas et vous n’exercez pas d’activité professionnelle 

Vous devrez déclarer la création de votre activité de LMNP au préalable, auprès de la CFE ou du Greffe du Tribunal de Commerce. 

Quels sont les avantages et les inconvénients du statut de loueur meublé non professionnel ? 

Le statut de LMNP propose de nombreux avantages lorsqu’on cherche un investissement à long terme, et aux revenus garantis : 

• Les réductions d’impôt (en micro-BIC et en régime fiscal réel)
• Récupération de la TVA (pour un logement de service)
• Amortissement de l’achat (location et imposition)
• Plus-value à la revente
• Dispositif flexible (bails courts qui permettent de vendre ou se loger rapidement)

Du côté des inconvénients, la LMNP a tout de même des limites, sur l’aspect pratique et rentabilité : 

• La LMNP ne va pas réduire vos impôts sur le revenu, uniquement la base imposable des recettes locatives (contrairement à des dispositifs comme l’investissement en loi Pinel)
• La forte concurrence du marché des LMNP peut freiner votre achat surtout si vous investissez en grande ville ou le dispositif est très populaire, il faudra toujours analyser le marché pour éviter d’avoir une vacance locative récurrente
• Une LMNP demande un vrai investissement comptable pour en profiter au maximum, puisque selon votre profil, le régime micro-BIC ou le régime réel peuvent être plus avantageux, c’est pourquoi un expert-comptable est recommandé pour optimiser votre fiscalité

Quel régime d'imposition pour une LMNP ?

Le régime micro des locations meublées

Le régime forfaitaire micro-BIC permet un abattement fiscal de 50%, ce qui veut dire que vous n’êtes imposé que sur la moitié des revenus locatifs. Le plafond est de 77 700€ de revenus par an, sauf dans le cas de location de chambre d’hôtes et meublés de tourismes, alors le plafond est de 188 700€ et l’abattement forfaitairement pour frais s’élève à 71%. Vous ne pourrez pas néanmoins déduire les charges locatives de vos impôts.

Le régime réel des locations meublées 

Le régime réel des LMNP s’applique automatiquement si vous dépassez le plafond des 77 700€ de revenus de loyers, mais peut aussi être choisi en option alternative au régime micro (si vous encaissez moins de 77 700€). Entre 77 700€ et 264 000€, vous êtes en régime réel simplifié, et vous profitez d’une déduction des charges et amortissements avec la transmission d’un bilan comptable simplifié. Mais si vos loyers dépassent les 264 000€, vous serez au régime réel normal, toujours avec une déduction de charges et amortissements mais avec un bilan comptable complet à déclarer.

Voici quelques exemples de dépenses locatives déductibles au régime réel : 

• Charges d’entretien et réparations
• Charges de crédit immobilier (frais de dossier, intérêts…)
• Frais d’acquisition (constitution de société, enregistrement…)
• Le mobilier et matériel 
• Les frais de travaux
• Les autres frais (frais de gestion, assurance, abonnements, expert-comptable…)

Quelles différences entre les loueurs en meublé professionnel et non professionnel

La différence entre loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP) se situe au niveau des revenus générés par votre/vos achats immobiliers. La règle est que si vous dépassez 23 000€ de recettes annuelles, et ce montant est supérieur à vos revenus professionnels, vous êtes considéré loueur en meublé professionnel. 

Il faut donc bien faire le calcul avant de lancer la création d’une LMNP, si vous ne pensez pas générer un revenu supérieur par l’intermédiaire de votre activité professionnelle. La grande différence si vous êtes loueur en meublé professionnel est que vous ne pouvez pas déduire de charges réelles (prélèvement sur le loyer basé sur le montant réel des charges locatives). 

Quelle est la fiscalité d'une lmnp ?

La fiscalité d’une LMNP va dépendre de votre choix de régime d’imposition entre micro-BIC ou régime réel (normal ou simplifié). Si vous dépassez le plafond de 77 700€, vous serez obligé d’être au régime réel. 

Comment ne pas payer d'impôt sur son lmnp ?

Même si les mécaniques d’abattement fiscal (en micro BIC) et de déduction des charges (au régime réel) existent, il est impossible de ne pas payer d’impôt sur votre LMNP. Néanmoins, l'abattement en micro-BIC va de 50% (pour les meublés classiques) à 71% (pour un meublé de tourisme), et l'amortissement pour le régime réel s'élèvera au maximum à la différence entre le total des loyers annuels et des charges déductibles. Si vous faites le bon choix de régime fiscal, et les bons calculs, votre imposition peut être minime. 

Peut-on habiter son lmnp ?

Tant que votre logement fait partie d’une LMNP, vous n’avez pas le droit d’y habiter puisqu’il s’agit d’un logement soumis à un bail commercial lié à une société de gestion. En d’autres termes, la société de gestion ne peut exister sans faire de revenus, et si ses revenus viennent de votre poche, la LMNP n’a aucun intérêt.