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Propriétaire : pourquoi passer d’une location de logement nu à une location meublée ?

Vous êtes loueur professionnel ou particulier ? Vous souhaitez amortir votre logement et son mobilier ? La solution : opter pour une location en meublée plutôt qu’une location nue ! Si ce changement est avantageux sur le plan fiscal, il est impératif de prendre en compte votre déficit foncier, si vous avez opéré des travaux sur l’habitation. Dougs fait le point avec vous.

D’un point de vue fiscal, il est important de bien distinguer une location nue d’une location meublée.

  • La location nue est imposée en revenu foncier à l’impôt sur le revenu,
  • La location meublée est également imposée sur l’impôt sur le revenu mais en BIC

Dès lors, le fait de passer d’une location nue à une location meublée induit nécessairement un changement de catégorie d’imposition. Cela peut avoir plusieurs incidences. 

Bénéfique notamment, puisque passer votre logement en location meublée vous permet d’amortir votre bien en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) via une déductibilité des amortissements comptables de l’immobilier et du mobilier, ce qui n’est pas le cas pour une location nue. 

Un déficit foncier jusqu’à 10 700€ sur 3 ans 

Attention toutefois, il est nécessaire de respecter un délai avant d’opérer un tel changement, notamment si vous avez effectué des travaux dans le logement en question. Il se peut alors que, sur les premières années de location nue, vous ayez dégagé un déficit foncier, en ayant plus de charges que de loyer entrant. Jusqu’à 10700€, ce déficit s’impute automatiquement sur le revenu global.

Il est important de rester vigilant sur ce point, avant d’effectuer le passage d’une location de logement nu à une location meublée  En effet, pour que cette imputation du déficit foncier sur le revenu global soit maintenue, vous devez impérativement conserver votre bien en location nue pendant 3 ans. Passer en location meublée, avant la fin de ce délai, est considéré comme une cessation de la location. Vous prenez le risque que votre impôt sur le revenu soit recalculé, sans prendre en compte cette fois-ci votre déficit foncier, provoquant ainsi une importante perte sur le plan fiscal.

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Est-ce rentable de passer d’une location nue à une location meublée ?

Le principal atout d’une location meublée par rapport à une d’une location nue, est que cette dernière bénéficie d’un régime fiscal bien plus avantageux. 

  • Dans le cadre du régime micro-BIC, les recettes locatives peuvent n’être imposées qu’à hauteur de 50 %.
  • En optant pour le Statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous avez la possibilité  de profiter d’une exonération de TVA et d’amortir le bien.

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En résumé, si en tant que professionnel ou particulier, vous avez acheté et rénové un bien destiné à la location nue, veillez à bien respecter le délai de 3 ans avant de passer votre logement en location meublée. Vous pourrez ainsi profiter d’une imputation de votre déficit foncier sur votre revenu global. Une fois ce délai passé, le passage à une location meublée vous permettra d’amortir votre bien en BIC. 

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