Quelles sont les conditions pour obtenir le statut LMNP ?

L'investissement dans une LMNP, ou Location Meublé Non Professionnel, c'est une perspective attrayante pour tous les nouveaux propriétaires qui souhaitent payer moins d'impôt sur leur patrimoine. Mais attention : la LMNP n'est pas disponible dans toutes les situations, surtout si vous louez déjà votre propriété, maison, appartement ou local. Il y a en effet des limites au statut LMNP, pour pouvoir profiter de ses avantages. Voyons ensemble les conditions pour obtenir le statut de LMNP.

Définition : Qu'est-ce qu'une LMNP (location meublé non professionnel) ?

Le statut de LMNP signifie Location Meublé Non Professionnel. C’est un statut fiscal destiné aux particuliers qui mettent en location un logement meublé. Ce statut permet d’optimiser sa fiscalité immobilière en changeant sa méthode d'imposition, pour amortir le prix d'acquisition de votre logement par exemple. 

Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMNP ?

Certaines conditions sont à respecter pour pouvoir obtenir le statut LMNP. 

• Vous devez être un particulier : un professionnel de l’investissement immobilier ne pourra pas obtenir le statut de LMNP. Il ne faut pas être inscrit au Registre du commerce et de société pour l’activité de location meublée à titre professionnel. 
• Il faudra déclarer votre activité auprès du CFE (Centre de formalités des entreprises) dans les 15 jours maximum suivant le début de la location via un formation P0i (cerfa n°11921) afin d’avoir un numéro SIRET. Il est possible de télécharger ce formulaire sur le site du service public : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R13748?lang=en

En plus de ces conditions, votre logement destiné à la location meublée doit aussi se conformer à des règles précises dont on parlera dans cet article. 

Quel est le plafond d'un LMNP ? 

La deuxième condition pour bénéficier du régime LMNP est de ne pas dépasser les seuils suivants : 

• 23 000 € de revenu annuel issu des revenus de la location meublée (loyers + charges locatives) sur les revenus de votre foyer fiscal.
• Le montant des revenus locatifs ne doit pas dépasser 50% de vos revenus au total sur votre foyer fiscal (les revenus pris en compte au total sont les traitements et salaires, pensions de retraite, rentes viagères, BIC, BA et BNC)

Si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 23 000 € mais inférieur à 50% des autres revenus de votre foyer fiscal, vous pouvez conserver votre statut LMNP. Dans le cas contraire, il faudra ajuster le montant du loyer pour rester dans les "clous" d'une LMNP, quel que soit le prix d'acquisition de votre logement.

Quelles sont les normes légales à respecter pour louer un meublé non professionnel ?

Un cadre légal entoure la location meublée non professionnelle et voici les normes à bien vérifier avant de vous lancer : 

• Il doit s’agir d’un bien à usage d’habitation
• Le logement doit être décent c’est-à-dire qu’au moins une pièce principale doit avoir ces caractéristiques : 

Soit une surface habitable d’au moins 9m2 avec une hauteur sous plafond au minimum ou égal à 2.20m.

Soit au moins ou égale à 20m2 de surface habitable (ce volume est calculé en prenant en compte la pièce dont la hauteur est supérieur ou égale à 1.8m)

Les dispositifs de sécurité doivent respecter les normes et être en bon état

Les matériaux de construction ne doivent pas faire l’objet de risque pour la santé physique et mentale des locataires (par exemple amiante)

Le logement ne doit pas faire l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril

La ventilation et les ouvertures doivent être adaptées et il ne doit pas y avoir d’infestation d’animaux nuisibles et parasites.

Depuis le 1er janvier 2023, un logement est considéré comme décent si sa consommation d’énergie est inférieur à 450 kWh par m2 de surface habitable et par an (attention cette norme va être amené à évoluer jusqu'en 2034)

Vous pouvez consulter sur le site du service public les caractéristiques d’un logement décent.

• Si le bien est situé dans une copropriété, il ne doit pas être notifié d’interdit dans le règlement de copropriété sur la location meublée.
• Il doit comporter les équipements obligatoires (voir paragraphe Les conditions pour obtenir le statut de LMNP)

Quelle est la fiscalité d'un LMNP ?

La location meublée est une activité commerciale. Le propriétaire est donc imposé à l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Et dans le statut LMNP, vous pouvez pouvez profiter d'un avantage fiscal en choisissant parmi 2 modes d’imposition, le micro-bic et le réel. Ces régimes ont leurs avantages et inconvénients selon que vous louez un appartement de résidence, une chambre d'hôte, et selon les revenus que vous souhaitez en tirer, souvent liés au prix d'acquisition et votre crédit immobilier . 

• Régime MICRO-BIC : c’est le fonctionnement le plus simple, vous serez imposé sur un pourcentage des loyers perçus. Vous n’aurez qu’à déclarer votre chiffre d’affaires dans votre déclaration d’impôt sur le revenu, les charges seront automatiquement calculées sur la base forfaitaire de 50% (71% si votre logement est un meublé dit “de tourisme”, chambres d'hôtes, gîtes ruraux...) Vos revenus issu de la location meublée ne doivent pas dépasser 77 700 € (188 700 € pour un meublé de tourisme ou chambre d'hôte) 
• Régime réel : vous pourrez déduire vos charges pour le montant réel (et non pas forfaitaire comme en régime micro) comme la taxe foncière ou taxe d'habitation. 

Choisir un LMNP au micro bic ou réel

L’avantage fiscal du régime réel est que vous pourrez également, en plus des charges réellement supportées, déduire l’amortissement du bien ainsi que le mobilier loué. Quesako ?

L’amortissement est la perte de valeur du bien ainsi que du mobilier due à l’effet du temps et de l’usure. Cette perte de valeur ou amortissement, dans le cadre du régime réel, va faire diminuer votre résultat imposable à l’impôt sur revenu = donc moins d’impôt à payer qu'en micro-bic dans certains cas.

Seul le terrain, qui est considéré par l’administration fiscale comme ne perdant jamais de la valeur, ne pourra pas être amorti.

Pour résumer le régime micro-bic est plus simple pour la gestion comptable, mais le régime réel permettra de réduire vos impôts surtout si vos recettes annuelles sont élevées, à condition d'avoir une bonne connaissance des charges et amortissements, par l'intermédiaire d'un expert-comptable par exemple.

Pour ce qui est du logement, quelles sont les conditions à respecter pour une LMNP ?

Concernant le logement qui est destiné à la location meublée, le bailleur a des conditions à respecter pour profiter de cet avantage fiscal. 

Il faut que le logement soit “meublé” mais qu’est-ce que cela signifie ? Le bailleur doit fournir les meubles indispensables pour permettre au locataire d’y habiter (dormir, manger, y vivre convenablement). Voici la liste définie par le décret du 31/07/2015 : 

• literie comprenant couette ou couverture. (NDLR : la fourniture des draps et housses n’est pas imposée dans la liste)
• volets, stores, rideaux ou autre « dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher » ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-ondes ;
• réfrigérateur et congélateur, ou au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation (température inférieure ou égale à -6°C) ;
• vaisselle pour la prise des repas ;
• ustensiles de cuisine ;
• table et sièges ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Le logement doit être à usage d’habitation et être décent (voir paragraphe sur les normes)

FAQ sur les différentes conditions d'avoir une LMNP

Comment passer un logement LMP en LMNP 

Le statut de LMP (loueur en meublé professionnel) présente certains inconvénients par rapport au LMNP, à savoir :

• Lors de la vente du bien, en LMP, il sera soumis au régime des plus-values professionnelles, la plus value fera partie du résultat imposable (ou la moins value) 
• En LMP, vous serez soumis aux charges sociales (environ 30% des revenus locatifs) et même en cas de perte, vous devrez payer un minimum de cotisations sociales (environ 1 400 € par an)

Si vous êtes en loueur en meublé professionnel, certaines conditions sont à réunir pour passer au statut de LMNP : 

• Il ne faut pas que la location soit l’activité principale du propriétaire du bien (voir règle des 50% sur le foyer fiscal)
• Les revenus tirés de l’activité location ne doivent pas dépasser 23 000 € par an. Si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 23 000 € mais inférieur à 50% des autres revenus de votre foyer fiscal, vous pouvez être en LMNP.

Il faudra se désinscrire dans ce cas du registre de commerce si vous souhaitez bénéficier du statut LMNP. 

Quelles sont les 2 conditions qui font passer du statut lmnp au statut lmp ?

Si vous souhaitez rentabiliser plus rapidement l'investissement dans une LMNP, il faudra passer à une LMP. Les 2 conditions qui doivent être réunis pour passer de LMNP à LMP sont :

• Recettes issues de la location supérieur à 23 000 € par an
• Le montant des revenus locatifs ne doit pas dépasser 50% de vos revenus total sur votre foyer fiscal.

Si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 23 000 € mais inférieur à 50% des autres revenus de votre foyer fiscal, vous pouvez conserver votre statut LMNP et ne pas passer en Loueur en meublé professionnel.

Dans le cas d’un passage de LMNP à LMP, il faudra déclarer votre début d’activité auprès de l’administration fiscale. Le formulaire POCMB doit être envoyé au centre de formalité des entreprises. Il faudra également s’inscrire au registre du commerces et des sociétés (RCS)

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article sur la fiscalité des LMNP, et consulter notre page sur la création d’entreprise.