La fiscalité en LMNP : tous les avantages fiscaux à connaître

La fiscalité en LMNP (location meublée non professionnelle) peut être très avantageuse en tant que propriétaire. Ce statut permet aux propriétaires de logements meublés de déduire un certain nombre de charges fiscales, notamment les dépenses liées à l’entretien et à la gestion de vos biens immobiliers. Mais il existe certaines particularités à connaître sur le statut LMNP et la fiscalité associée.

Qu'est-ce qu'une LMNP (location meublée non professionnelle) ?

La LMNP, la location meublée non professionnelle, est un statut qui vous permet d’investir dans l’immobilier meublé neuf ou ancien, avec, à la clé, des avantages fiscaux. En effet, le statut de LMNP vous permet de passer sous un régime d’imposition de micro-BIC avec un large abattement sur vos recettes locatives, ou d'opter pour le régime réel avec un amortissement comptable conséquent (déduction des charges de copropriété, honoraires d’agence, taxe foncière, etc.). 

Dans les deux cas, la LMNP peut être un bon investissement à long terme pour générer des revenus et rentabiliser votre achat immobilier.

Quelle est la fiscalité en LMNP ? Quels sont les 2 régimes fiscaux possibles en LMNP ?

La fiscalité d’une LMNP va dépendre de votre choix de régime d’imposition entre micro-BIC ou régime réel (normal ou simplifié). Attention, si vous dépassez le plafond de 77 700€, vous serez obligé d’être au régime réel.

Le régime micro BIC en LMNP

Le régime forfaitaire micro-BIC permet un abattement fiscal de 50%, ce qui veut dire que vous n’êtes imposé que sur la moitié des revenus locatifs. Le plafond est de 77 700€ de revenus par an, sauf dans le cas de location de chambre d’hôtes et meublés de tourismes, dans cette situation le plafond est de 188 700€ et l’abattement forfaitaire pour frais s’élève à 71%. Vous ne pourrez pas néanmoins déduire les charges locatives de vos impôts.

Le régime réel des locations meublées non professionnelle

Le régime réel des LMNP s’applique automatiquement si vous dépassez le plafond des 77 700€ de revenus de loyers. Mais vous pouvez également exercer une option pour le régime réel simplifié en LMNP même si vous êtes en dessous du seuil de 77 700€.

Entre 77 700€ et 264 000€, vous êtes en régime réel simplifié et vous profitez d’une déduction des charges et amortissements avec l'obligation de réaliser un bilan comptable simplifié. 

Mais si vos loyers dépassent les 264 000€, vous serez alors obligatoirement soumis au régime réel normal, toujours avec une déduction de charges et amortissements mais avec un bilan comptable complet à déclarer.

Quels sont les avantages fiscaux de la LMNP ?

Le statut de LMNP propose de nombreux avantages lorsqu’on cherche un investissement à long terme, et aux revenus garantis : 

• Les réductions d’impôt (en micro-BIC et en régime fiscal réel) ;
• Récupération de la TVA (pour un logement de service) ;
• Amortissement de l’achat (location et imposition) ;
• Plus-value à la revente ;
• Dispositif flexible (bails courts qui permettent de vendre ou se loger rapidement).

Comment bénéficier de la fiscalité du statut LMNP ?

Si le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) n’est pas des plus restrictifs, il existe plusieurs règles à respecter pour en profiter. Les conditions pour pouvoir bénéficier de ce statut sont les suivantes : 

• Vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000€ par an ;
• Vos recettes locatives doivent représenter moins de 50% de votre revenu annuel ;
• Vous n’exercez pas cette activité à titre professionnel ;
• Votre location est bien un logement meublé, dans lequel vous n’habitez pas et vous n’exercez pas d’activité professionnelle.

Vous devrez déclarer la création de votre activité de LMNP au préalable. Depuis janvier 2023 la déclaration se fait directement en ligne sur le guichet de formalités des entreprises. Après avoir déclaré votre activité, vous pourrez obtenir un numéro SIRET.

Comment ne pas payer d'impôt en tant que LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

Même si les mécaniques d’abattement fiscal (en micro BIC) et de déduction des charges (au régime réel) existent, il est impossible de ne pas payer d’impôt sur votre LMNP. Néanmoins, l'abattement en micro-BIC va de 50% (pour les meublés classiques) à 71% (pour un meublé de tourisme ou une chambre d'hôtes) et l'amortissement pour le régime réel s'élèvera au maximum à la différence entre le total des loyers annuels et des charges déductibles. Si vous choisissez la bonne option pour votre régime fiscal, votre imposition peut être minime. Cela demande toutefois de réaliser certains calculs pour bien analyser les différentes options ce qui peut nécessiter de faire appel à un expert-comptable par exemple.

Comment déclarer les revenus de la location meublée non professionnelle ?

Les revenus tirés de votre location meublée non professionnelle sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Différents régimes d’imposition et donc différentes modalités déclaratives sont possibles pour les loueurs en meublé non professionnels. Les formalités pour déclarer les revenus en location meublée non professionnelle dépendent du régime fiscal dont vous relevez : micro-BIC ou réel.

En micro-BIC, vous devez reporter les recettes encaissées sur la déclaration d’impôt sur le revenu appelée 2042-C-Pro.

En régime réel, les bénéfices sont également à déclarer sur le formulaire 2042-C-Pro mais dans une partie différente.

Comment fonctionne la plus-value suite à un investissement via LMNP en cas de vente ?

Les plus-values relèvent du régime des plus-values immobilières. Les seules opérations susceptibles d’entraîner une imposition au titre des plus-values immobilières sont les cessions à titre onéreux, c’est-à-dire essentiellement les ventes et les apports en société.

Les plus-values immobilières supportent un impôt calculé à un taux de 19 % ainsi que les prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine (17,2 % au total actuellement). 

À cette imposition s’ajoute, pour les plus-values supérieures à 50 000€, une taxe pouvant atteindre jusqu’à 6 % (plus-values supérieures à 260 000€).

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Voici quelques exemples de dépenses déductibles en LMNP au régime réel : 

• Charges d’entretien et réparations ;
• Charges de crédit immobilier (frais de dossier, intérêts, etc.) ;
• Frais d’acquisition (constitution de société, enregistrement, etc.) ;
• Le mobilier et matériel ;
• Les frais de travaux ;
• Les autres frais (frais de gestion, assurance, abonnements, expert-comptable, etc.) ;

Quelles cotisations sociales en LMNP ?

Attention, même si en LMNP vous n’avez pas le statut de loueur en meublé professionnel, dans certains cas vous pouvez être assujetti à des cotisations sociales TNS (travailleur non salarié). Vous aurez des cotisations sociales en LMNP si vos recettes annuelles sont supérieures à 23 000€ et que vous avez une activité de location meublée saisonnière, autrement dit de courte durée.