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Tout savoir sur l'amortissement LMNP et les charges déductibles

Tout savoir sur l'amortissement LMNP et les charges déductibles

L’activité immobilière vous intéresse ? Vous vous demandez s'il est possible de faire des amortissements en LMNP ? Ou encore comment déclarer vos revenus en location meublée non professionnelle ? La location meublée non professionnelle peut être une très bonne solution pour vous lancer dans l'immobilier. Mais avant de vous lancer, en savoir un peu plus sur le traitement des charges et des amortissements en LMNP vous sera utile.

Qu'est-ce qu'une LMNP (location meublée non professionnelle) ?

La location meublée non professionnelle, LMNP, correspond au fait de donner en location un logement présentant certains équipements. Le bail conclu avec vos futurs locataires comporte des conditions spécifiques. Ainsi, il est généralement de 12 mois. Le préavis présente aussi des particularités.

Les loyers perçus dans le cadre du statut de LMNP sont généralement supérieurs à ceux d’une location nue. Les revenus tirés de votre activité de loueur en meublé non professionnel sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Certains critères de recettes annuelles conditionnent le caractère professionnel ou non de votre activité. Et ce n’est pas sans influence sur vos conditions d’imposition.

Pour être considérées comme “non professionnelles”, les recettes annuelles brutes ne doivent pas excéder 23 000 € TTC par an et ne pas être supérieures aux autres catégories de revenus du foyer fiscal.

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Qu'est-ce qu'un amortissement en LMNP ?

L’amortissement est une notion comptable et fiscale. Il s’agit de répartir le montant d’un bien sur sa durée d’utilisation.

Ainsi, si le montant amortissable de votre bien s’élève à 100 000 euros et que sa durée d’utilisation prévisible d’utilisation est de 30 ans, la charge comptable annuelle (l’amortissement) sera de 3 333 euros/an.

C’est très schématique car en réalité, un immeuble est “décomposé”. Cela signifie que l’on va diviser sa valeur en différents éléments (toiture, agencements, etc.) ayant chacun une valeur et une durée d’amortissement qui lui est propre. Cette décomposition se fait généralement à l’aide de ratios que l’administration fiscale communique.

Précision d’importance : lorsque vous enregistrez un bien immobilier à l’actif de votre bilan, une part de sa valeur n’est pas déductible. On considère qu’il s’agit de la partie correspondant au terrain, qui n’est jamais amortissable. Cela représente entre 15 et 25% de la valeur du bien, selon son emplacement, même pour un appartement au 5ème étage d’un immeuble.

Comment calculer l'amortissement en LMNP ?

Les règles comptables de l'amortissement ne présentent pas de particularités. En revanche, fiscalement, c’est une autre affaire !

L’amortissement en LMNP du bien immobilier n’est possible qu’à condition que ce bien soit inscrit à l’actif de votre bilan comptable. Dans le cas contraire, aucun amortissement ne peut être déduit, comptablement ou fiscalement.

L’amortissement fiscal en LMNP

Il existe souvent des distorsions entre les règles fiscales et comptables. Et en tant que loueur en meublé non professionnel, LMNP, vous êtes concerné par l’une d’elles. En effet, en LMNP l’amortissement fiscal est plafonné. 

Voici ce que nous dit l’article 39C du Code général des impôts : “l’amortissement déductible correspond à la différence positive entre le montant des loyers acquis et le montant des charges, autres que l’amortissement, afférentes à ce bien ou ces parts de copropriété”.

Cela signifie qu'en LMNP votre amortissement fiscal est plafonné à une somme correspondant à vos loyers, déduction faite des charges directement liées à l’administration de ce bien. Et dans ce calcul, on ne prend pas en compte vos amortissements. 

Les charges liées à l’activité de location mais pas directement liées à l’administration ou l’entretien du bien, ne sont pas retenues. Cela exclut les dépenses de comptabilité, les rémunérations du gérant etc.

Un exemple sera plus parlant :

Libellé

Montant

Loyer

10 000 €

Charges déductibles (syndic, assurances, entretien, réparations…)

5 000 €

Frais de tenue comptable (chez Dougs)

418 €

Amortissements

6 000 €

Résultat comptable

- 1 418 €

Plafond de déduction de l’amortissement : 10 000 - 5 000 = 5 000 euros

Nous aurons donc : 6 000 - 5 000 = 1 000 euros d’amortissement non déductibles fiscalement.

Ils ne sont pas définitivement perdus, heureusement. Ils sont mentionnés sur un état annexe à votre déclaration fiscale afin d’en assurer le suivi et pourront être utilisés ultérieurement.

Ce résultat fiscal est celui sur lequel se base votre imposition personnelle.

Libellé

Montant

Loyer

10 000 €

Charges déductibles (syndic, assurances, entretien, réparations…)

5 000 €

Frais de tenue comptable (chez Dougs)

418 €

Amortissements déductibles

5 000 €

Résultat fiscal

- 418 €

Comment faire un amortissement en LMNP ?

Seuls les loueurs exerçant leur activité dans le cadre d’un régime réel d’imposition peuvent déduire des amortissements.

Ce n’est évidemment pas possible pour les loueurs en meublé non professionnels ayant choisi le régime du micro-BIC.

En effet, en régime micro, le résultat imposable est obligatoirement calculé en appliquant un abattement forfaitaire de 50% sur le montant de vos recettes brutes.

Ces 50% concernent les locations classiques. Les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés se voient appliquer un abattement de 71%. Cet abattement exclut toute déduction de charges réelles, dont les amortissements.

Mieux vaut être bien conseillé pour choisir votre régime d’imposition, car cela peut avoir de lourdes conséquences sur votre fiscalité personnelle. 

Avantages et inconvénients de l’amortissement en LMNP

L’avantage évident de l’amortissement est qu’il augmente les charges, donc diminue le résultat imposable. Et ainsi suit l’impôt sur le revenu. Dans les limites qu’on vous a indiquées plus haut.

Autre atout des amortissements déduits dans le cadre de la LMNP : ils ne sont pas pris en compte pour le calcul de votre plus-value en cas de cession du bien. Le montant imposable au titre de la plus-value de cession immobilière n’est donc pas impactée par vos amortissements antérieurs, contrairement à la location nue.

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Pour ce qui est des inconvénients, cela se résume à deux choses. 

Tout d’abord une certaine complexité à les déterminer et à correctement appliquer les règles comptables et fiscales. Mais celui-ci est vite écarté si vous confiez les clés de votre LMNP à un expert-comptable.

Enfin, le fait que ça ne dure pas éternellement. Une fois l’immeuble complètement amorti, le montant des charges diminue drastiquement et le résultat imposable augmente et donc votre impôt aussi.

Quelles sont les dépenses amortissables sous le statut LMNP ?

Certaines dépenses sont à enregistrer dans les immobilisations de votre LMNP, non à déduire en charges de l’exercice.

En général, il s’agit des aménagements ou des travaux réalisés, dont l’utilisation s’étale sur plusieurs exercices : literie, mobiliers divers, travaux de construction d’une salle de bain, etc. La liste est longue !

La durée d’amortissement varie en fonction de la nature de la dépense. Des travaux de réfection des sols peuvent l’être sur 10 ans par exemple. L’administration communique des durées d’usage en la matière.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Il ne faut pas confondre les règles comptables et les règles fiscales pour votre LMNP.

Comptablement, toutes les charges directement liées à l’activité, engagées dans son intérêt et appuyées de justificatifs conformes sont des charges déductibles.

Pour n’en citer que quelques-unes à titre d’exemples : assurance, frais bancaires, frais d’entretien, dépenses de réparation, honoraires comptables et juridiques, petits équipements du local donné à bail, conciergerie, amortissements, etc.

Fiscalement, les règles sont assez similaires, si l’on fait abstraction des amortissements plafonnés. Ceci est vrai pour le régime réel mais ne s’applique pas au micro BIC.

Comment déclarer l'amortissement en LMNP ?

Le montant des amortissements de votre LMNP, au régime réel, figure dans votre compte de résultat et sur la liasse fiscale.

Il n’y a pas de déclaration directement liée à l’amortissement car il est inclus dans le résultat fiscal que vous soumettez à l’administration. Seul un état permettant le suivi des amortissements non déduits est ajouté à votre liasse fiscale.

Quelle durée d'amortissement choisir en LMNP ?

La durée d’amortissement varie selon la nature de l’élément auquel on s’intéresse.

Pour l’immeuble en lui-même, une décomposition est à opérer. Pour rappel, la quote-part correspondant au terrain n’est pas amortissable. Ce qui reste, la structure, voit sa durée d’amortissement varier selon cette décomposition.

Voici quelques durées indicatives :

Composant

Part du composant 

Durée d’amortissement (années)

Gros oeuvre

60%

35

Façades

10%

20

Agencement intérieur

15%

10

IGT (Plomberie, électricité, etc.)

15%

15

Les biens mobiliers auront une durée d’amortissement comprise entre 5 et 10 ans.

Régime micro bic ou réel pour un amortissement réussi ?

Le régime micro ne permet pas de déduire des amortissements en LMNP, seul le régime réel l’autorise.

Avant de choisir entre un régime et l’autre, nous ne pouvons que vous conseiller de faire le point avec un expert-comptable.

Peut-on amortir un bien immobilier ancien ?

Peu importe que votre acquisition immobilière porte sur un immeuble neuf ou un immeuble ancien. Celui-ci peut s’inscrire dans le cadre de la location meublée non professionnelle et donner lieu à l’amortissement.

En résumé, le calcul du résultat fiscal en LMNP présente de nombreuses particularités. Notamment en ce qui concerne le plafonnement de l’amortissement fiscal en LMNP. En régime réel, mieux vaut vous faire accompagner afin de gérer sereinement votre relation à l’administration fiscale et éviter les erreurs !

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Émilie Fatkic

Expert-comptable

Entre deux sessions de conseil client, supervision de bilans comptables, management et formation de ses équipes, elle s’adonne à sa passion : la rédaction de contenus. Elle met sa plume et son expertise au service de sujets de fond sur la création d’entreprise et la comptabilité.

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