Création LMNP : toutes les étapes pour débuter votre activité de loueur meublé

Vous êtes entrepreneur et vous envisagez de débuter une activité dans l’immobilier ? La création d’une LMNP ou location meublée non professionnelle, peut vous intéresser : le statut LMNP constitue en effet une opportunité attrayante pour les propriétaires, notamment grâce à sa fiscalité avantageuse. Pour vous accompagner dans la création de votre LMNP, on vous propose d’en apprendre davantage sur les spécificités de cette activité.

Définition : Qu'est-ce que le LMNP ? Quand faut-il créer ce statut ?

L’acronyme LMNP renvoie à la location meublée non professionnelle. Cette activité de location immobilière est régie par une réglementation spécifique, octroyant des avantages fiscaux tels que la possibilité de réaliser des amortissements aux propriétaires qui l’exercent. La création d’une LMNP permet de générer des revenus locatifs généralement plus élevés qu’une location nue, dépourvue de meubles et d’équipements de base, tout en bénéficiant d’un régime avantageux. La LMNP peut concerner aussi bien des logements neufs ou anciens.

Cependant, la LMNP n’a pas vocation à accueillir des locations de courte durée. Le bail conclu avec le locataire dans le cadre d’une location meublée non professionnelle court de manière générale pour une durée de 12 mois.

La LMNP doit être distinguée de la LMP (loueur meublé professionnel): à noter que si les critères d’une LMP sont réunis, il ne sera pas possible d’opter pour le régime de la LMNP.

Comment créer une LMNP en ligne sur le guichet unique de l'INPI ?

La création d’une entreprise répond à un formalisme propre en fonction de son objet et de son statut. La location meublée non professionnelle ne fait pas exception à la règle, parmi les démarches nécessaires, la création d’une LMNP implique notamment de déclarer le début de son activité dans un délai de quinze jours suivant la date de signature du bail avec le locataire ou d'acquisition du bien immobilier le cas échéant.

Comment se lancer en LMNP étape par étape avec le guichet unique ?

Jusqu'au 31 décembre 2022, le formulaire P0i (Cerfa 11921*07) devait être complété et renvoyé, dans le délai de quinze jours énoncé précédemment, au Greffe du Tribunal de commerce dont relevait le logement loué, ainsi qu’au CFE (Centre de Formalité des Entreprises) compétent, pour obtenir l’immatriculation de son entreprise LMNP. Néanmoins, depuis le 1er janvier 2023, le remplissage des champs du formulaire doit être effectué en ligne, sur le guichet unique.

Pour remplir ce formulaire en ligne sans accroc, il vous suffit de compléter étape par étape les renseignements et de joindre les pièces demandées par le Guichet Unique.

Quelles sont les conditions pour être en LMNP ?

Pour bénéficier du régime de la LMNP, il convient de réunir plusieurs conditions. Ainsi, le logement meublé mis en location doit être doté de mobilier décent, suffisant à la vie quotidienne dans sa quantité et dans sa qualité, tel que des tables et chaises, des luminaires, du matériel de ménage, un réfrigérateur, des plaques de cuisson, de la literie..

Outre le mobilier essentiel à la vie quotidienne, il existe également une condition de décence du logement et notamment une surface minimale de 9 mètres carrés, avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Le logement doit aussi répondre à des critères de performance énergétiques minimaux pour obtenir le statut de LMNP

Si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 23 000 € mais inférieur à 50% des autres revenus de votre foyer fiscal, vous pouvez conserver votre statut LMNP. Dans le cas contraire, il faudra ajuster le montant du loyer pour rester dans les "clous" d'une LMNP, quel que soit le prix d'acquisition de votre logement.

Avantages du statut LMNP

Le régime de la LMNP attire les investisseurs en raison des avantages fiscaux qu’il offre aux propriétaires, mais aussi grâce à sa facilité de mise en place et de gestion

Avantages fiscaux 

La déclaration des revenus locatifs issus d’une LMNP relève du régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Dans ce cadre, deux options s’offrent à vous pour vous permettre d’obtenir des réductions d’impôt avantageuses : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Le régime réel 

Selon votre situation, le régime réel peut être plus rentable que le régime micro-BIC. En effet, le régime réel offre non seulement la possibilité d’amortir l’investissement réalisé pour mettre en œuvre votre LMNP, qu’il s’agisse de son achat, du montant des travaux de rénovation ou du coût de l’ameublement du logement, mais également de déduire les charges liées à votre LMNP.

Ainsi, le montant des assurances, la rémunération de l’expert-comptable, les frais de travaux d’entretien, les charges de copropriété, la taxe foncière ou encore les intérêts de votre emprunt immobilier contracté pour l’achat ou la rénovation du logement loué meublé seront déductibles.

Régime micro-BIC

Il s’agit du régime fiscal “par défaut” qui s’applique lors de la création d’une LMNP. Le régime micro-BIC permet, en-deçà d’un plafond de 77 700 €, d’obtenir un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus générés par l’activité de LMNP. Lorsque les revenus locatifs dépassent le montant de 77 700 € cependant, le régime réel est appliqué automatiquement.

Bon à savoir : jusqu’à 254 000 € de revenus, il reste possible de bénéficier du régime réel simplifié, ce qui implique un bilan comptable simplifié. Le régime réel normal s’applique au-delà de 254 000 € de revenus locatifs.

Possibilité d'amortir le bien immobilier

La possibilité d’amortir son bien immobilier dans le cadre de la LMNP est un point fort du dispositif. Elle permet de compenser la perte de valeur inéluctable que subit le logement meublé au fur et à mesure des années. La perte de valeur peut ainsi être comptabilisée en tant que charge déductible de vos revenus imposables, ce qui réduit l’assiette de l’impôt et par conséquent, son montant final ! 

Facilité de location et de gestion locative.

La LMNP dispose de davantage d’atouts : elle constitue un moyen accessible de réaliser un investissement immobilier, grâce à des formalités simplifiées de déclaration de son activité, et sa gestion peut aisément être confiée à une agence immobilière. L’aspect comptable peut être géré par un expert-comptable pour encore plus de tranquillité d’esprit. La location meublée demeure en outre une valeur sûre sur le marché immobilier, de nombreux étudiants et jeunes actifs étant en recherche de ce type de bien. La LMNP est aussi accessible financièrement aux primo-investisseurs, puisqu’elle concerne même les petites surfaces à partir de 9m². Enfin, en cas de besoin de récupérer son bien immobilier pour un nouveau projet ou en tant que résidence principale, il est possible de mettre fin facilement au statut de LMNP, dans le respect des conditions du bail.

Obligations comptables d'une LMNP

Bien qu’il s’agisse d’un dispositif particulièrement flexible et avantageux, la création d’une LMNP n’en demeure pas moins soumise à certaines obligations comptables :

• L’obligation de réaliser un bilan et compte de résultat à chaque exercice,
  
  
• L’obligation de tenir un registre des immobilisations et amortissements,
  
  
• L’obligation de tenir une comptabilité fidèle aux dépenses et recettes liées à l’activité de LMNP.
  
  

En régime micro-bic il n'y a pas ces obligations, il faut seulement déclarer votre chiffre d'affaires.

Financement de l'investissement pour sa LMNP

Il existe plusieurs possibilités pour investir dans une LMNP, même sans disposer d’un apport important. La création d’une LMNP peut être financée pour tout ou partie par un prêt immobilier, ce qui peut vous permettre de réaliser une plus-value importante grâce à l’amortissement du taux d’intérêt, dans le cadre du régime réel simplifié.

Le financement d’une LMNP peut également être réalisé par un investissement à plusieurs : l’indivision demeure à ce titre un moyen simple et efficace pour se lancer en LMNP. Chaque indivisaire détient dans ce cas des parts à hauteur de son investissement dans l’achat du bien. Aucune condition particulière n’est imposée pour être indivisaire, mais il est nécessaire d’être en bons termes pour une gestion sans heurt de votre LMNP !

Comment déclarer ses revenus en loueur meublé non professionnel (LMNP) ?

Les revenus locatifs résultant de la création d’une LMNP doivent être renseignés dans la catégorie “salaires et traitements” de votre déclaration d’impôt 2042 et notamment dans la déclaration complémentaire 2042-C-PRO.

Optimisation fiscale et LMNP

Le choix offert par le mécanisme de la LMNP dans la déclaration de ses revenus peut vous permettre de réaliser un investissement lucratif grâce à une bonne stratégie d'optimisation fiscale. La LMNP permet en effet de diminuer le montant de ses impôts avec une déduction des charges plus importante que dans le cadre des revenus fonciers, l’amortissement du logement meublé, un abattement de 50% des revenus locatifs, et dans certains cas, une récupération de la TVA sur l’achat du logement loué.

FAQ sur la création d'une LMNP

Nous vous proposons dans cette section un tour d’horizon des questions les plus fréquentes au sujet de la création d’une LMNP.

Quelle est la différence entre la loi Pinel et le dispositif LMNP ?

Ces deux mécanismes offrent des avantages fiscaux en matière immobilière. Outre leurs particularités respectives, ils se distinguent cependant par leur champ d’application, puisque la LMNP vise uniquement la location de meublés par des non-professionnels, tandis que la loi Pinel offre une réduction d’impôt pour les propriétaires mettant en location un bien immobilier nu à usage d’habitation et de résidence principale des locataires.

Le régime de la LMNP peut-il être cumulé à d’autres avantages fiscaux ?

Les avantages de la LMNP ne sont pas cumulables avec d’autres dispositifs d’optimisation fiscale, à l’instar de la loi Pinel. Pour un même logement meublé concerné par la LMNP, seul ce régime favorable pourra donc être appliqué.

Comment obtenir un siret LMNP ?

Le numéro SIRET de votre LMNP vous sera communiqué après déclaration de votre activité sur le site de l'INPI (via le guichet unique). Sachez que chaque bien meublé faisant l’objet d’une LMNP doit être déclaré séparément et obtenir son propre SIRET, dès lors qu’il se trouve à une adresse différente.

Comment réaliser mon immatriculation auprès d'Infogreffe ?

Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration de son activité LMNP s’effectue sur le guichet unique du site de l'INPI, à ne pas confondre avec le site d’Infogreffe.

Puis-je habiter dans ma LMNP ?

La LMNP offre de nombreux avantages, à condition de réunir ses critères d’application : par conséquent, il n’est pas possible de profiter du régime de la LMNP sans mettre en location son bien meublé. Il demeure cependant possible de le louer à ses proches, dans les mêmes conditions qu’à un autre locataire (signature d’un contrat de bail et facturation d’un loyer correspondant aux prix pratiqués sur le marché immobilier). Bon à savoir : dans ce cas de figure, le locataire doit renoncer à obtenir l’aide au logement allouée par la CAF.