SCI d'attribution : fonctionnement et avantages en 2025

Définition : comment fonctionne une société civile immobilière d’attribution ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de s’unir pour acquérir, détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement aux sociétés commerciales comme la SAS ou la SARL, la SCI est une société civile, c’est-à-dire qu’elle n’a pas vocation à exercer une activité commerciale. Son objectif principal est la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier commun.

En quoi consiste une SCI d’attribution ?

La SCI d’attribution ou SCIA est une forme particulière de SCI. Elle a pour finalité l’achat ou la construction d’un immeuble dans le but de le répartir ensuite entre les associés. Chacun d’eux se voit attribuer une partie du bien, par exemple un appartement ou un local.

Cette répartition peut prendre différentes formes :

• Pleine propriété : chaque associé devient propriétaire exclusif d’un lot.
• Jouissance exclusive : un associé obtient le droit d’utiliser un lot, même s’il n’en est pas juridiquement le propriétaire. Il peut également percevoir les loyers si le bien est mis en location.
• Nue-propriété : l’associé détient le bien sans pouvoir en disposer ou l’occuper, l’usage étant réservé à l’usufruitier.

La SCI d’attribution est souvent utilisée lorsque plusieurs personnes souhaitent investir ensemble dans l’immobilier, mais que l’achat individuel serait trop complexe ou coûteux. Elle sert d’intermédiaire pour faciliter l’acquisition collective, avant de répartir les droits de chacun.

Conditions à respecter pour créer une SCI d’Attribution

Nombre et qualité des associés requis

La création d’une société civile immobilière d’attribution nécessite au minimum deux associés. En effet, la loi ne permet pas de constituer une SCI à associé unique, contrairement à certaines sociétés commerciales comme l’EURL ou la SASU. Il n’existe toutefois aucune limite maximale quant au nombre d’associés.

Les associés peuvent être :

• des personnes physiques (majeures ou mineures, ces dernières étant représentées par leurs représentants légaux) ;
• ou des personnes morales (entreprises, associations, etc.).

Capital social initial

La législation ne fixe aucun seuil minimal pour le capital social d’une SCI. Il est donc tout à fait légal de constituer une société civile immobilière d’attribution avec 1 € symbolique.

Conformément à l’article L.212-5 du Code de la construction et de l’habitation, les parts sociales attribuées à chaque associé doivent être proportionnelles à la valeur du lot immobilier qui lui est destiné, en comparaison avec la valeur totale du projet.

Par conséquent, le capital social de la SCI d’attribution doit être suffisamment élevé pour refléter fidèlement la valeur globale de l’immeuble à construire ou à acquérir.

Quels types d’apports peuvent être réalisés ?

Les associés disposent de plusieurs options pour constituer le capital de la société :

• Apports en numéraire : sommes d’argent versées à la SCI ;
• Apports en nature : biens matériels ou immobiliers ;
• Apports en industrie : compétences, services ou savoir-faire. 

NB : les apports en industrie ne sont pas intégrés au capital social et sont donc peu utilisés dans le cadre d’une SCI d’attribution, où la valorisation des apports joue un rôle central dans la répartition des parts.

Capital fixe ou variable : que choisir ?

Beaucoup de SCI d’attribution optent pour un capital variable. Ce mécanisme permet de définir un capital minimum et maximum dans les statuts, ce qui facilite l’entrée ou la sortie de nouveaux associés sans devoir modifier les statuts à chaque changement.

C’est une solution souple, particulièrement adaptée à un projet immobilier évolutif.

Comment sont réparties les parts sociales ?

Chaque associé reçoit un certain nombre de parts sociales en contrepartie de ses apports. Ces parts correspondent à la valeur du lot qui lui sera attribué une fois le projet immobilier finalisé (par exemple, un appartement ou un local commercial).

La répartition des parts doit être clairement définie dans les statuts de la SCI d’attribution, de manière transparente et équitable.

NB : Il est obligatoire d’annexer un état descriptif de division aux statuts. Ce document détaille précisément la manière dont le bien immobilier sera divisé entre les associés : quels lots, quelles surfaces, quels niveaux ou annexes (cave, garage...), etc. C’est un élément essentiel pour assurer une bonne organisation et éviter les litiges.

Fiscalité applicable à la SCI d’Attribution

Choix du régime fiscal (IR ou IS)

La fiscalité applicable à la SCI d’attribution suit les mêmes règles que celle d’une SCI classique. Par défaut, la SCI d’attribution est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ce qui signifie que les bénéfices réalisés par la société ne sont pas imposés au niveau de la structure, mais entre les mains des associés, selon leur quote-part dans le capital social.

Chaque associé déclare donc la part de résultat (bénéfice ou déficit) qui lui revient, et ce montant est intégré à sa déclaration personnelle de revenus, selon sa tranche marginale d’imposition.

NB : la SCI d’attribution peut, de manière optionnelle, choisir d’être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Toutefois, ce régime est rarement retenu dans le cadre d’une SCI d’attribution, car il implique une imposition sur les bénéfices au niveau de la société, puis à nouveau au niveau des associés en cas de distribution, ce qui va à l’encontre du principe de transparence recherché dans ce type de montage.

Traitement des plus-values et revenus

Dans une SCI d’attribution relevant de l’IR, les plus-values issues de la vente d’un bien ou d’un lot attribué à un associé sont imposées entre les mains de ce dernier, comme s’il en était directement propriétaire. L’imposition des plus-values suit alors le régime applicable aux particuliers, avec abattements pour durée de détention.

Par ailleurs, si des revenus locatifs sont générés (par exemple, si un lot est mis en location avant attribution définitive), ceux-ci sont également imposés directement chez les associés, au prorata de leurs parts sociales.

Déficit imputable : si la SCI d’attribution dégage un résultat déficitaire, chaque associé peut déduire sa part du déficit de ses revenus imposables (sous conditions), ce qui permet de réduire l’assiette de calcul de son impôt sur le revenu.

Enfin, la taxe foncière liée au bien immobilier n’est pas réglée par la société elle-même, mais par les associés, chacun à hauteur de ses droits dans la SCI.

Avantages et inconvénients de la SCI d’Attribution

Les atouts fiscaux, patrimoniaux, successoraux

Ce montage est  avantageux pour gérer la division par fractions d’un bien immobilier : chaque associé devient propriétaire d’un lot correspondant à ses apports, comme prévu à l’article L.212-5 du Code de la construction et de l’habitation. Les parts attribuées doivent refléter la valeur du bien reçu, ce qui implique la constitution d’un capital social élevé, équivalent à la valeur totale de l’immeuble.

Enfin, la SCI d’attribution permet de centraliser les appels de fonds, en répartissant le financement de la construction ou de l’achat entre les associés. Cette organisation collective est un vrai levier pour des particuliers ou investisseurs dans un projet immobilier qui ne pourraient pas agir seuls.

Les inconvénients juridiques et pratiques

Malgré ses atouts, la forme juridique de la SCI d’attribution comporte aussi des limites.

D’abord, la responsabilité des associés est un point important : les associés restent indéfiniment responsables des dettes sociales vis-à-vis des créanciers. Ce qui signifie qu’en cas de difficultés financières, ils seront tenus de payer les dettes en proportion de leur détention du capital. 

Sur le plan administratif, la création d’une SCI d’attribution impose de suivre un ensemble de formalités strictes : rédaction des statuts, dépôt du capital, immatriculation de la SCI en tant qu’entreprise au registre du commerce, et publication dans un journal d’annonces légales. Ces démarches peuvent être chronophages, en particulier lorsque l’on souhaite respecter toutes les exigences du Code de la construction. L’intervention d’un notaire est également souvent requise.

La dissolution intervient souvent à l’achèvement de l’immeuble, lors de l’acte de partage. Dès lors, les anciens associés deviennent copropriétaires, ce qui les fait basculer dans une situation de copropriété. Une nouvelle organisation doit alors être mise en place, en particulier pour la gestion des parties communes.

Création d’une SCI d’Attribution : Étapes clés

Rédaction des statuts

La création d'une SCI d'attribution implique de réaliser un certain nombre de démarches administratives et juridiques. La première étape consiste à rédiger les statuts de la SCI d’attribution, qui constituent le socle juridique de la société. Il est essentiel d’y préciser clairement l’objet social, en mentionnant que la société a pour but l’acquisition ou la construction de biens immobiliers, en vue de leur attribution entre les associés.

Les statuts doivent également intégrer :

• les modalités de répartition des biens ;
• la description des apports de chaque associé ;
• les règles de fonctionnement de la société ;
• et, si possible, l’état descriptif de division en annexe, pour anticiper la répartition future des lots.

Enregistrement et immatriculation

Une fois les statuts finalisés, plusieurs démarches administratives sont nécessaires pour donner une existence légale à la SCI :

1. Dépôt du capital social :
   Les associés doivent verser le capital sur un compte bloqué au nom de la société, afin d’obtenir une attestation de dépôt des fonds.
2. Publication d’un avis de constitution :
   Un avis de création doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) afin d’informer les tiers de la naissance de la société.
3. Dépôt du dossier d’immatriculation :
   Le dossier complet (statuts, attestation de dépôt, justificatifs…) doit être transmis via le guichet unique en ligne (géré par l’INPI).
   Une fois validé, l’administration délivre un extrait Kbis, confirmant l’existence juridique de la SCI et précisant son numéro SIREN.

NB : une SCI existante peut être transformée en SCI d’attribution. Cette modification nécessite une mise à jour de l’objet social, une publication légale, et un dépôt de dossier sur le site de l’INPI. Il sera également nécessaire d’adapter le montant du capital social et/ou sa répartition.

Répartition des lots entre associés

L’une des spécificités majeures de la SCI d’attribution est la distribution des biens immobiliers entre les associés. Cette répartition peut être envisagée :

• en pleine propriété ;
• en jouissance exclusive ;
• ou en nue-propriété, selon les choix prévus dans les statuts.

La répartition est généralement proportionnelle aux apports de chaque associé.

Fonctionnement et gestion interne d’une SCI d’Attribution

Rôle du gérant

La nomination d’un gérant est obligatoire dans une SCI d’attribution. Il peut s’agir d’un ou plusieurs individus, qu’ils soient associés ou non, du moment qu’ils ne sont pas frappés d’une interdiction de gérer (condamnation pour faillite, fraude, abus de biens sociaux, etc.).

Le gérant est le représentant légal de la société. À ce titre, il agit au nom de la SCI dans toutes les démarches du quotidien :

• signature de contrats ;
• gestion administrative et financière ;
• relations avec les tiers (banques, prestataires, administrations) ;
• exécution des décisions prises en assemblée générale.

Ses pouvoirs peuvent être précisés, encadrés ou limités dans les statuts ou dans un règlement intérieur. Par exemple, les statuts peuvent exiger l’accord préalable des associés pour tout achat ou vente supérieur à un certain montant.

Pouvoirs et obligations des associés

Les associés de la SCI d’attribution détiennent des droits décisionnels essentiels au bon fonctionnement de la société. Réunis en assemblée générale, ils votent les grandes orientations de la SCI, notamment :

• l’approbation des comptes annuels ;
• la modification des statuts ;
• la désignation ou la révocation du gérant ;
• la dissolution anticipée de la société ;
• la reconnaissance de l’achèvement des travaux ou de la construction, en conformité avec l’état descriptif annexé aux statuts.

Chaque associé possède un droit de vote proportionnel à sa participation au capital social. Toutefois, les statuts ou un règlement intérieur peuvent instaurer un système différent, comme l’attribution d’un vote par personne (1 associé = 1 voix), indépendamment du nombre de parts détenues.

Dissolution d’une SCI d’Attribution : comment s’y préparer ?

Conditions de dissolution

Dans la majorité des cas, la dissolution d’une SCI d’attribution intervient au moment de la signature de l’acte de partage : c’est-à-dire lorsque le bien immobilier (acheté ou construit) est officiellement attribué aux différents associés.

Pour plus de flexibilité, les statuts peuvent prévoir que cette dissolution soit automatiquement déclenchée par la réalisation du projet (réception des travaux, attribution des lots…). Cette disposition offre à la société une capacité d’adaptation face à des délais de réalisation parfois incertains.

Néanmoins, comme pour toute société, la durée de vie maximale d’une SCI d’attribution est de 99 ans. Si la dissolution n’a pas lieu avant ce terme, elle doit alors être décidée expressément par les associés.

Répartition finale des biens

La dernière étape de vie d’une SCI d’attribution est l’attribution définitive des lots immobiliers à chaque associé, selon les modalités définies dans les statuts ou dans l’état descriptif de division.

Cette répartition peut porter sur :

• les parties privatives (ex : appartements, locaux commerciaux) ;
• et les parties communes, s’il y en a (cours, parkings, équipements collectifs…).

Un liquidateur est nommé pour organiser cette phase, réaliser les formalités légales de liquidation, clôturer les comptes de la société et procéder à la radiation de la SCI.

Conséquences juridiques et fiscales

La dissolution d’une SCI d’attribution entraîne la fin de l’existence juridique de la société. À ce stade, chaque associé devient pleinement propriétaire de son lot, ce qui a des implications sur le plan juridique et fiscal.

• Sur le plan fiscal, les associés peuvent être redevables de droits d’enregistrement ou de plus-values immobilières, en fonction de la nature des opérations réalisées lors de la liquidation (selon les cas, cela peut être exonéré).
• Sur le plan administratif, la société est radiée du registre du commerce après validation de l’ensemble des démarches par le greffe du tribunal de commerce.

Passage en copropriété après dissolution

À l’issue de la dissolution, la gestion de l’immeuble entre dans un régime de copropriété classique. Chaque ex-associé devient copropriétaire de son lot et peut :

• l’habiter ;
• le louer ;
• ou le vendre librement.

La répartition des charges communes et la gestion des parties collectives sont désormais régies par le règlement de copropriété, distinct de celui de la SCI.

FAQ

Comment transformer une SCI en SCI d'attribution ?

Il est tout à fait possible de transformer une SCI classique en SCI d’attribution, à condition de procéder à une modification des statuts. Cette modification doit faire apparaître clairement un nouvel objet social, précisant que la société a désormais pour but la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier en vue de sa répartition entre les associés.

Cette transformation nécessite :

• une décision collective des associés ;
• la publication d’un avis de modification dans un journal d’annonces légales ;
• et le dépôt du dossier au registre via le site de l’INPI.

Comment se fait le partage de bien entre associés dans une société civile d'attribution ?

Le partage des biens immobiliers dans une SCI d’attribution intervient généralement à l’achèvement de l’immeuble. Chaque associé reçoit un lot déterminé (appartement, local, etc.) correspondant à la valeur de ses apports.

Ce partage est établi sur la base :

• des statuts ;
• d’un état descriptif de division ;
• et d’un acte de partage notarié.

Financement : comment financer une SCI d'attribution ?

Le financement d’une SCI d’attribution repose souvent sur les apports des associés, appelés via des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancée du projet.

Les apports peuvent être :

• en numéraire (sommes d’argent) ;
• en nature (par exemple, un terrain) ;
• voire en biens mobiliers (peu courant mais possible).

Il est aussi possible de recourir à un emprunt bancaire au nom de la SCI, ce qui suppose une bonne solidité du dossier (garanties, revenus des associés, etc.).

Peut-on créer une SCI d’attribution seul ?

Non. Contrairement à d'autres formes juridiques comme la SASU ou l’EURL, la création d’une SCI d’attribution nécessite au moins deux associés.

Il n’est donc pas possible de créer une SCI d’attribution seul, la loi exigeant une pluralité d’associés pour respecter la forme juridique de société civile.

Quel est l'intérêt de mettre sa maison en SCI ?

Mettre un bien immobilier, comme une maison, dans une SCI familiale ou d’attribution peut présenter plusieurs avantages :

• optimiser la transmission en cas de succession (notamment via des donations de parts sociales) ;
• faciliter la gestion entre plusieurs héritiers ou associés ;
• permettre une gestion collective plus souple ;
• et séparer le bien de son patrimoine personnel, tout en gardant un contrôle.

Attention toutefois à bien comprendre les règles de responsabilité, car les associés d’une SCI restent responsables indéfiniment des dettes de la société envers les créanciers.

Comment sortir d'une SCI d'attribution ?

Un associé peut sortir d’une SCI d’attribution :

• par cession de ses parts sociales à un autre associé ou à un tiers (avec l'accord de l’assemblée générale, selon les statuts) ;
• ou à la dissolution de la société, au moment du partage.

La sortie peut aussi se faire par rachat des parts, ou exceptionnellement par une décision judiciaire, en cas de mésentente grave ou de blocage.

Quels sont les frais de notaire pour une SCI d'attribution ?

Les frais de notaire dans une SCI d’attribution varient selon :

• la valeur du bien immobilier concerné ;
• la nature de l’opération (acquisition, partage, transfert de propriété...) ;
• et la complexité du projet.

De manière générale, ils comprennent :

• les émoluments du notaire ;
• les droits d’enregistrement ;
• les frais de formalités et de publication.

Il faut compter environ 7 à 8 % du prix du bien pour un achat dans l’ancien, un peu moins dans le neuf. Ces frais sont à anticiper dès la création de la SCI, surtout si l’on vise une opération d’attribution par lots.