Investir en SCI ou LMNP : les avantages et inconvénients

Définition d'une SCI et d'une LMNP

Qu'est-ce qu'une société en SCI ?

Voyons d’abord à quoi correspond la SCI. Il s’agit de la Société Civile Immobilière. C’est une société, ce qui signifie qu’il s’agit d’une personne morale (par opposition à la personne physique que chacun d’entre nous constitue), détenue par au moins deux associés. Important à savoir avant la création d'une SCI : son objet civil est essentiellement limité à la détention d’immeubles en vue de leur location. 

Qu'est-ce qu'une LMNP et peut-on la gérer à plusieurs ?

La location meublée non professionnelle désigne ici non pas la forme juridique d’une société, mais un statut correspondant à un type de location particulier, produisant des conséquences fiscales et sociales très précises. 

Ce statut est applicable à une personne physique, une indivision ou bien une SARL de famille en respectant les règles fixées par le code général des impôts (CGI). Voici les conditions pour être en LMNP : mettre en location un bien meublé, moyennant des recettes locatives inférieures à 23 000 € ou inférieures aux autres revenus du foyer fiscal. 

Quel avantage fiscal en LMNP ?

La LMNP permet d'abord le choix entre régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et régime réel, mais aussi la récupération de TVA (sous condition), ainsi que le report de déficit. Enfin, ce statut permet d’amortir le bien et de bénéficier du calcul de la plus-value immobilière selon les règles des plus-values privées en cas de revente de l’immeuble. Le respect très strict des conditions visées par le CGI est essentiel. 

Néanmoins, depuis la réforme LMNP de 2025, l'amortissement doit être réintégré dans le calcul des plus-values immobilières. La déduction d'amortissements réalisée pendant la période de location est prise en compte pour déterminer la plus-value imposable. Cela signifie une augmentation de la base imposable, mais après 22 ans, vous serez exonéré de l’impôt sur la plus-value, et après 30 ans, des prélèvements sociaux. 

Quelle est la différence entre une SCI et une LMNP ?

Vous l’avez compris, nous parlons ici de réalités fondamentalement différentes ! En effet, une SCI est la forme juridique d’une société, alors que le LMNP est un statut qui peut s’appliquer à plusieurs modes d’exercice de cette activité (personne physique en direct, indivision, ou via interposition d’une SARL de famille).

Le LMNP est une activité considérée comme commerciale, ce qui permet à l’exploitant d’amortir le bien immobilier, tout en conservant, en cas de plus-value, le bénéfice du régime des plus-values à titre privé. 

Une SCI, en revanche, ne peut en principe pas exercer d’activités commerciales ! Au-delà des risques juridiques, cela lui ferait basculer automatiquement de l'imposition à l'IR, à l’impôt sur les sociétés. De ce fait, une SCI exerçant l’activité de loueur en meublé n’aura jamais le statut de LMNP, car elle sera imposée de droit à l’impôt sur les sociétés.

Quels sont les risques de la LMNP ?

Le LMNP n’est pas en soi risqué puisqu’il s’agit d’un dispositif potentiellement très avantageux. Le principal risque réside de façon paradoxale donc dans la perte de ce statut, qui peut venir de causes différentes :

• réforme fiscale du statut de LMNP (attention, cela semble un sujet particulièrement attrayant pour les décideurs)
• perte du statut de LMNP du fait d’un passage en LMP: cela correspond à une situation dans laquelle l’activité exercée est bien du meublé, mais les volumes d’activité sont incompatibles avec le maintien du statut non professionnel: dépassement des seuils de 23 000 € et de recettes supérieures aux autres revenus du foyer fiscal
• perte du statut de loueur en meublé car le logement ne répond pas aux critères définis par le code général des impôts: attention la location meublée doit répondre à la fourniture très précise de meubles meublants indispensables à la vie au sein de l’habitation. Si ces meubles ne sont pas présents, l’administration pourrait remettre totalement en cause le bénéfice du statut de loueur meublé. En cas de perte du statut de LMNP, le résultat serait imposé dans la catégorie des revenus fonciers, cette catégorie se révélant nettement moins favorable au contribuable en l’absence d’amortissement du bien.

Différences, avantages et inconvénients de la SCI et de la LMNP

Les avantages d'une SCI

La SCI présente un avantage indéniable qui est de fournir une visibilité sur le plan fiscal. En effet, que celle-ci ait opté pour l’imposition à l'IR ou bien pour l’impôt sur les sociétés, il semble que les règles d’imposition soient amenées à présenter une stabilité dans le temps.

L’option pour l’impôt sur les sociétés permet notamment d’amortir l’immeuble acquis, générant une économie d’impôt lors de la durée de mise en location. Rappelons ainsi que la SCI relève automatiquement de l’impôt sur les sociétés lorsqu’elle exerce une activité de loueur en meublé.

Les inconvénients d'une SCI

Une SCI est une société civile: cela implique qu’elle ait nécessairement deux associés. Il ne sera donc pas possible de créer une SCI avec un seul associé.

La SCI à l’IS présente par ailleurs en contrepartie de l’amortissement de l’immeuble, l’inconvénient d’un calcul de la plus-value qui sera réalisé en retranchant la VNC (valeur nette comptable) du prix de vente. En d’autres termes, l’avantage retiré via l’amortissement lors de la durée de mise en location de l’immeuble sera certainement gommé en grande partie au moment de la revente. 

Les avantages de la LMNP

Le statut de LMNP permettait jusqu’à la réforme de 2025 de concilier le meilleur de tous les mondes. Il offre la possibilité d’amortir l’immeuble, ce qui limite considérablement la base imposable à l’impôt sur le revenu durant la location. Néanmoins, désormais lors de la revente du bien, attention : la plus-value relevant du régime des plus-values privées est imposable en retenant comme base d’imposition le prix de vente duquel est retranché le prix d’achat, mais également, depuis 2025, à laquelle on ajoute la réintégration des amortissements déduits. 

Enfin, la loi prévoit d'éventuelles exonérations pour durée de détention : 22 ans pour la taxe sur la plus-value, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Ce dispositif toujours en vigueur permet d’obtenir un avantage en cas de revente en comparaison de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Il nécessite cependant des durées de détention du bien très longues.

Les inconvénients de la LMNP

Le LMNP présente les inconvénients de ses avantages. En effet, ce statut est tellement avantageux que le principal risque réside dans le non-respect de ses contraintes:

• non dépassement des seuils
• stricte respect des conditions de la location meublée (acquisition et renouvellement des meubles meublants nécessaires)
• La réintégration des amortissements réalisés lors du calcul de l'imposition de la plus-value, qui peut représenter un coût fiscal important
• La nécessité de détenir un bien pendant une durée très longue afin d’obtenir un avantage conséquent à la revente

Il est nécessaire également de tenir compte du fait que les baux signés, dits baux meublés, sont dans ce cas limités à une durée d’un an; de ce fait la rotation des locataires peut être plus importante. 

Comparaison entre SCI et LMNP

Comparaison fiscale : SCI ou LMNP, quel régime fiscal choisir ?

La réponse dépend clairement de vos objectifs et de votre situation.

Jusqu’en 2025, le LMNP l’emportait dans quasiment tous les cas. Cependant, depuis la réforme et la réintégration des amortissements lors de la revente, la comparaison mérite d’être réalisée avec attention.

Il est donc conseillé de réaliser une étude personnalisée ! Chaque cas étant unique, il est nécessaire de faire une analyse personnalisée de votre patrimoine, vos revenus et vos objectifs avant de prendre une décision vous concernant.

La SCI quant à elle offre bien évidemment certains avantages ! Le principal à ce jour est la lisibilité qu’offre l’impôt sur les sociétés, un taux d’imposition fixe et une stabilité fiscale.

Flexibilité de gestion : SCI ou LMNP, lequel est le plus souple ?

La SCI et le LMNP sont difficilement comparables sur le plan de la facilité de gestion car nous parlons là de réalités très différentes. Pour pouvoir comparer, il faut poser explicitement les termes de l’équation. D’un côté la SCI est une société civile, composée a minima de deux associés. De l’autre côté, le LMNP peut être exploité à travers une SARL, en indivision ou bien seul.

La LMNP permet des combinaisons juridiques plus variées. Cela semble à ce stade un réel avantage. En revanche, la SCI, grâce à sa forme statutaire, offre l’avantage de disposer de statuts qui vont permettre d’encadrer la prise de décision. Le gérant nommé est capable d’engager la SCI pour un certain nombre d’actes.

Ces différents cas répondent à des objectifs différents. C’est bien là le critère de décision qui permet de juger de la meilleure structure et donc du dispositif qui répond le mieux à votre situation. Nos conseillers peuvent vous accompagner dans votre réflexion! N’hésitez pas à vous rapprocher de Dougs !

Transmission de patrimoine : Quelles implications pour chaque régime ?

Transmettre son patrimoine est une préoccupation majeure de tout entrepreneur ou investisseur.

Louons dans ce contexte l’existence d’une SCI. En effet, elle permet de réaliser une transmission progressive du patrimoine, en transmettant par exemple progressivement les parts détenues à vos enfants. Par exemple, vous pouvez leur donner tous les 15 ans 20% des parts que vous détenez dans une SCI, ou plus (ou moins). L’interposition de la SCI permet également de faciliter le démembrement des parts.

En effet, en interposant cette structure, vous évitez de réaliser un démembrement “sec”. Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un immeuble ou des parts d’une SCI. Le code-civil précise que le nu-propriétaire est toujours responsable des gros travaux sur un immeuble, ce qui pourrait mettre en difficulté vos héritiers. En revanche, la SCI restera toujours responsable des gros travaux, mettant vos enfants à l’abri d’éventuelles difficultés.

Est-il possible de cumuler les deux statuts ?

Pourquoi une sci ne peut pas louer en meublé ?

Une SCI est une société civile. Par définition, les sociétés civiles ne peuvent exercer que des activités civiles. Or, fiscalement la location meublée est une activité commerciale. De ce fait, lorsque les revenus de la SCI proviennent à plus de 10% de la location meublée, celle-ci devra obligatoirement opter pour l’impôt sur les sociétés.

Dans tous les cas, lorsque la SCI exerce une activité de loueur en meublé, y compris lorsqu’elle est imposée à l’impôt sur le revenu, les associés ne peuvent pas bénéficier du statut de loueur en meublé (LMNP). En résumé, lorsque la SCI respecte les conditions pour rester à l’IR, les associés sont imposés en revenus fonciers et lorsque la SCI opte pour l’IS, la SCI supporte sa propre imposition et les associés seront alors éventuellement imposés sur les revenus distribués.

Nous avons vu que la SCI ne permet pas à proprement parler de bénéficier du statut de LMNP. Elle peut permettre de réaliser de la location en meublé (dans certaines conditions) mais le régime fiscal applicable sera soit celui des revenus fonciers, soit celui de l’impôt sur les sociétés.

Réaliser la location meublée en SCI implique en conséquence de renoncer au statut de LMNP à proprement parler. Cela peut s’avérer pénalisant si les revenus du foyer permettaient d’avoir ce statut à titre personnel. Dans tous les cas, une étude personnalisée est nécessaire pour déterminer la meilleure option!

Un même ménage peut posséder une SCI à l’IR, une SCI à l’IS et un LMNP. Ce cumul est tout à fait possible. Cela suppose naturellement que chaque structure détienne des biens propres. A l’inverse de la SCI à l’IS qui est redevable de son propre impôt, le LMNP et la SCI à l’IR verront leurs résultats imposés au niveau du foyer fiscal.

L’avantage de la SCI à l’IS réside ici dans le fait qu’elle fait face à sa propre imposition et donc n’a pas d’impact sur la tranche marginale d’imposition au niveau du foyer fiscal. En revanche, les biens détenus en SCI à l’IR et LMNP bénéficient d’abattements pour durée de détention. Cela semble a priori très intéressant en cas de revente au bout de trente ans: exonération totale de plus-value s’agissant de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Comment choisir entre un statut LMNP et une SCI ?

Quelle option choisir selon vos objectifs ?

Nous allons voir que l’option à retenir est liée à votre situation et également à vos objectifs.

Nous parlons ici de choix préférentiels, sans oublier que chaque situation est unique et que seule une étude complète vous permettra de prendre la meilleure décision.Si vos objectifs sont essentiellement patrimoniaux, à savoir l’organisation de la transmission, la protection de votre conjoint, la SCI présente un avantage indéniable de par son caractère statutaire et la possibilité de nommer un gérant qui sera investi de prérogatives définies a priori.

La SARL familiale présente également des avantages dans ce contexte, mais la possibilité de maintenir le régime LMNP étant liée à la qualité des associés, ce risque peut présenter un inconvénient au regard de votre stratégie patrimoniale.

Le LMNP pourrait présenter des avantages fiscaux à très long terme qui sont en revanche conditionnés au maintien de l’abattement pour durée de détention. Attention à bien surveiller l’évolution de la législation sur ce point: trop beau pour être vrai ou bien trop beau pour durer ?

En résumé, seule une étude personnalisée vous permettra de prendre une décision.

Est-ce que la sci peut faire du LMNP et peut-on transformer une SCI en société de LMNP ?

Non, une SCI est une société qui n'exerce pas d'activité commerciale et reste centrée sur la gestion de biens immobiliers, et le statut LMNP implique une activité commerciale de location. Les deux sont donc incompatibles.