Avantages et inconvénients de la SCI à l'IS pour l'imposition des bénéfices

Vous avez une SCI, vous cherchez à réduire votre imposition et vous cherchez à savoir si l'impôt sur les sociétés est le bon choix ? C'est une question légitime, mais plutôt complexe ! Amortissement, double imposition, exonération, déduction : il y a de nombreux paramètres à prendre en compte avant de faire la transition. Alors, est-il temps de passer de la SCI à l'IR à la SCI à l'IS ? Voici un tableau des avantages et inconvénients de la SCI à l'IS.

Comprendre la SCI à l'IS

La SCI à l'IS c'est adopter un modèle d'imposition basé sur les plus-values des valeurs immobilières appliqué aux associés "personnes physiques". A l'opposé du régime SCI à l'IR, ici, l'entreprise est celle qui doit payer l'imposition. Néanmoins, les associés seront toujours imposés sur leurs revenus, cette fois à titre personnel, à l'IR.

Pourquoi choisir une sci à l'is : les avantages

Déduction des charges et amortissements

Sans option pour l’IS, les sociétés civiles immobilières (ci-après “SCI”) sont soumises au régime des sociétés de personnes (articles 8 et 238 bis K du code général des impôts). On parle également de SCI à l’impôt sur le revenu (“IR”). Leur résultat est déterminé selon le régime fiscal des associés pour la quote-part de résultat revenant à chacun d’eux. L’impôt est ensuite prélevé entre les mains des associés. 

Ainsi la quote-part de résultat allouée à un associé soumis à l’impôt sur le revenu est déterminée selon les règles régissant cet impôt. De même pour un associé soumis à l’impôt sur les sociétés, sa quote-part sera évaluée et soumise à l’IS.

En revanche, lorsqu’une option pour l’IS est exercée par une SCI, son résultat est intégralement déterminé selon les dispositions liées à cet impôt, lequel doit être acquitté directement par la SCI et non plus par les associés.

D’une manière générale, les règles de l’IS sont les mêmes que celles de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les “BIC” (articles 34 et suivants du CGI). 

Les spécificités propres à l’IS sont pour l’essentiel : 

• la déductibilité des charges financières nettes ;
• l’imposition des dividendes perçus ;
• le régime des plus ou moins values ;
• le report des déficits ;
• les dispositions pour les groupes de sociétés et leur restructuration.

Ainsi, de manière générale, les charges supportées par la SCI sont déductibles selon les règles classiques des BIC : 

• dépenses ayant pour conséquence de diminuer l’actif net ;
• engagées dans l’intérêt de l’entreprise ;
• dûment comptabilisées ;
• justifiées de pièces comptables ;
• et dont la déduction n’est pas interdite par une disposition spéciale.

Le passage à l’IS permet également d’amortir certains actifs inscrits au bilan de la SCI contrairement aux SCI à l’IR. Par principe le coût des immobilisations n’est pas déductible dans la mesure où leur acquisition augmente la valeur de l’entreprise (l’actif net n’est pas diminué). Grâce à l’option pour l’IS, il est possible de déduire annuellement un pourcentage du prix d’acquisition des actifs amortissables selon leur durée normale d’utilisation.

Exemple : 

• votre SCI acquiert un immeuble à usage d’habitation et le donne en location nue ;
• le prix d’achat de cet immeuble hors terrain s’élève à 100 000 € (il s’agit de la base amortissable) ;
• la durée d’utilisation de ce bien est estimée à 25 ans ;
• le taux d’amortissement s’élèvera ainsi à : 100/25 = 4%.

L’amortissement pratiqué pour chaque année complète sera de : 100 000 x 4% = 4 000 €.

Ce montant est comptabilisé en charge et vient ainsi en diminution des loyers perçus dans le calcul du résultat imposable. Une annuité d'amortissement est une charge dite “calculée” car il n’y a pas de réel paiement de la part de la SCI en parallèle de cette écriture. Ce mécanisme permet ainsi de défiscaliser les loyers tirés de la location.

C’est le principal atout de la SCI à l’IS : la déduction annuelle de l’amortissement peut réduire le résultat à 0 voire engendrer un déficit reportable sur les bénéfices ultérieurs.

Vous désirez en savoir plus sur la pratique des amortissements ? Consultez notre dossier sur l'amortissement comptable.

Impôt sur les sociétés : taux d'imposition et calcul

Une fois le résultat fiscal déterminé, si un bénéfice est dégagé malgré la pratique des amortissements, l’impôt sur les sociétés doit être acquitté par la SCI.

Pas de panique toutefois ! Si le taux de droit commun est de 25%, les entreprises qui (i) réalisent un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 10 millions d’euros et (ii) dont le capital est détenu à 75% par des personnes physiques ou par une personne morale remplissant ces conditions bénéficient d’un taux réduit d’IS de 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices (article 219 du CGI). 

Le résultat de la SCI doit être télédéclaré à l’administration fiscale au travers du formulaire N°2065-SD. 

Comment se rémunérer avec une sci à l'is ?

Il existe deux principaux moyens de tirer des revenus de la SCI à l’IS : la rémunération de la gérance et les distributions de dividendes.

Rémunération de la gérance

Lorsque le versement d’une rémunération au profit du ou des gérants est décidé, celle-ci est toujours déductible des résultats de la SCI imposables à l’IS, sauf à ce que le montant soit excessif ou ne corresponde pas à un travail effectif. 

Pour les gérants, le traitement fiscal de ce revenu diffère entre ceux qui sont associés de la SCI et ceux qui ne le sont pas. De même, pour les gérants associés, il est nécessaire de distinguer entre les SCI soumises à l’IS sur option des SCI soumises à l’IS de plein droit.

Une SCI est soumise à l’IS de plein droit lorsque son objet ou son activité réelle procède d’une exploitation commerciale relevant en principe de la catégorie des BIC (article 206 du code général des impôts).

Ainsi les rémunérations allouées aux gérants sont imposables à l’impôt sur le revenu selon les catégories suivantes :

• Gérant associé d’une SCI à l’IS sur option : imposition dans la catégorie des traitements et salaires (article 62 du CGI) ;
• Gérant associé d’une SCI de plein droit : imposition dans la catégorie des bénéfices non-commerciaux (“BNC”) ;
• Gérant non-associé : imposition dans la catégorie des traitements et salaires s’il existe un lien de subordination ou imposition en BIC à défaut.

Distributions de dividendes

Le montant distribuable à titre de dividendes aux associés de la SCI est le bénéfice net d’IS. Une distribution de dividendes suppose ainsi la réalisation d’un bénéfice à la clôture d’un exercice comptable nonobstant la déduction des annuités d’amortissement.

Pour les associés personnes physiques, les dividendes sont imposables à l’IR dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (“RCM”). Cette imposition s’effectue au taux forfaitaire de 12,8% ou, sur option, par l’application du barème progressif après application d’un abattement de 40% sur leur montant brut. Il faut également acquitter les prélèvements sociaux dont le taux s’élève à 17,2%.

Pour les entreprises associées et soumises au régime des BIC/BNC professionnels ou des bénéfices agricoles (“BA”), les dividendes sont imposés comme des produits classiques s’ils n’excèdent pas 5% de leur chiffre d’affaires ou si les titres de la SCI sont détenus pour les besoins de l’entreprise. Si ce n’est pas le cas, les dividendes sont imposés entre les mains de l’exploitant dans la catégorie des RCM. 

Pour les associés soumis à l’IS, ces dividendes sont imposables comme des résultats d’exploitation classiques, à moins que la société bénéficiaire ait opté pour le régime des sociétés mères-filles. Grâce à ce dispositif, les dividendes perçus par la société mère sont exonérés à hauteur de 95%. Pour y prétendre, il est nécessaire de remplir les conditions suivantes :

• les deux sociétés sont soumises à l’IS ;
• la société mère détient au moins 5% du capital de la société fille en pleine-propriété ou en nue-propriété ;
• la société mère détient sa participation depuis 2 ans ou, si tel n’est pas le cas, la conserve pour atteindre cette durée de détention.

Pour conclure, les dividendes distribués n’étant pas déductibles du résultat de la SCI, il y a une double-imposition de ces revenus : d’abord le résultat est imposé à l’IS au niveau de la SCI, puis les dividendes le sont au niveau des associés, sauf à profiter du régime des sociétés-mères filles pour les associés soumis à l’IS.

Inconvénients de la SCI à l'IS

Imposition des plus-values en SCI à l'IS

L’objectif recherché en choisissant l’IS pour sa société est bien souvent l'allègement de la pression fiscale sur les revenus tirés de ces investissements en procédant à leur amortissement comme nous l’avons vu précédemment. 

Malheureusement l’inconvénient majeur de la SCI à l’IS découle de cet avantage. D’un point de vue économique, une plus ou moins-value correspond au prix de cession de l’actif auquel est soustrait son coût d'acquisition. Toutefois, lorsque l’actif en question est amortissable, le coût d’acquisition utilisé pour déterminer la plus-value imposable est diminué du montant total des annuités d’amortissements déduites. On parle ici de la valeur nette comptable (“VNC”) de l’immobilisation. 

Reprenons l’exemple de l’immeuble acquis pour 100 000 € avec un taux d’amortissement de 4% et admettons que ce bien a été détenu pendant 10 ans avant d’être revendu 120 000 € :

• coût d’acquisition du bien : 100 000 €
• amortissements cumulés : 10 x (100 000 x 4%) = 40 000 €
• valeur net comptable : 100 000 - 40 000 = 60 000 €

Ainsi, pour une vente au prix de 120 000 €, la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession s’élève à : 120 000 - 100 000 = 20 000 €. 

Mais ce n’est pas le montant de la plus-value imposable à l’IS ! En effet, celle-ci sera donc déterminée à partir de la valeur nette comptable du bien en lieu et place de son prix d’acquisition. La plus-value imposable s’élève alors à : 120 000 - 60 000 = 60 000 €.

On assiste donc à un rattrapage de l’avantage fiscal procuré par la pratique des amortissements.

Par ailleurs, qu’importe la durée de détention des actifs immobiliers, leur affectation ou le chiffre d’affaires réalisés par la SCI soumise à l’IS, aucun abattement ou exonération n’est susceptible de s’appliquer.

En effet, comme évoqué en introduction, le régime des plus ou moins values à l’impôt sur les sociétés diffère de ceux prévus en matière de plus-values professionnelles ou de plus-values immobilières réalisées par les particuliers. 

Il n’existe aucun régime de faveur en dehors des plus-values afférentes aux titres de participations détenus depuis plus de 2 ans dont seule une quote-part de frais et charges de 12% est imposable au taux d’IS.

Difficultés de passage de l'IR à l'IS

L’option d’une SCI ou son assujettissement de plein droit à l’IS entraîne en principe les conséquences d’une cessation d’activité : les plus-values latentes, les bénéfices en sursis d’imposition et les bénéfices non encore taxés à la date du changement de régime font l'objet d'une imposition immédiate (article 202 ter du CGI).

Cependant, l'option pour l’IS n'entraînant pas création d’une personne morale nouvelle, un mécanisme d’atténuation a été prévu par le législateur lorsqu’aucune modification n’est apportée aux écritures comptables et que l’imposition ultérieure des plus-values latentes demeure possible à l’IS.  

Les plus-values latentes correspondent à la différence entre la valeur d’inscription de l'immeuble au bilan de la SCI et le prix de marché de ce bien à la date d’effet de l’option. Elles ne font pas l’objet d’une imposition immédiate lorsqu’elles sont reportées pour leur valeur comptable d'origine au bilan d’ouverture du premier exercice à l’IS sous déduction des amortissements qui auraient été pratiqués si la SCI était à l'IS depuis l'acquisition du bien. Ainsi en cas de vente ultérieure, la plus-value imposable sera calculée d’après la VNC comme si la société avait toujours été soumise à l'IS depuis l'acquisition du bien.

Bien entendu il reste possible de choisir l’imposition immédiate des plus-values latentes en inscrivant les actifs pour leur valeur de marché à la date de l’option. 

Chez Dougs nous vous accompagnons pour déterminer la situation la plus avantageuse. Le bilan d'ouverture IS et la déclaration des revenus sous le régime des sociétés de personnes doivent être déclarés sous 60 jours du changement de régime.

Quel est le plus avantageux : IS ou IR ? Quand opter pour l'IS ?

Fiscalité de la SCI à l'IR

Comme évoqué en amont, les associés d’une SCI soumise au régime des sociétés de personnes sont imposés sur les revenus tirés des locations à proportion de leur participation au capital social. 

Leur quote-part est à déclarer dans la catégorie correspondant à la nature de l'activité de la société. Pour rappel, l’imposition a lieu peu importe l’attribution effective des résultats aux associés.

Ainsi, pour reprendre l’exemple d’une SCI donnant en location nue un immeuble à usage d’habitation, les loyers perçus seront imposés entre les mains des associés et selon leur quote-part respective :

• à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers pour les associés personnes physiques ;
• à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC professionnels ou BA pour les entreprises associées relevant de ces catégories à un régime réel d’imposition ;
• à l'impôt sur les sociétés et selon les règles propres à cet impôt pour les associées personnes morales soumises à celui-ci ;

Pour ce qui est de l’imposition des personnes physiques dans la catégorie de revenus fonciers, vous trouverez toutes les explications en visionnant cette vidéo réalisée par Nahima notre Head of Tax : Revenus fonciers : tout ce qu'il faut savoir avant de te lancer !

Même logique pour les plus-values à la revente de l'immeuble par la SCI à l'IR, elles sont imposées au niveau des associés :

• à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers pour les associés personnes physiques (avec application des abattements pour durée de détention le cas échéant) ;
• à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values professionnelles pour les entreprises relevant de l'impôt sur le revenu à un régime réel d’imposition ;
• à l'impôt sur les sociétés pour les associées personnes morales soumises à celui-ci ; (revenus intégrés au résultat imposable au taux de droit commun et sans abattement possible).

Par ailleurs, concernant les rémunérations allouées aux gérants de SCI à l’IR, il faut là encore faire la distinction entre les gérants associés et les gérants non associés :

• gérants-associés : leur rémunération n’est pas déductible de la quote part de bénéfices leur revenant et est imposée selon les mêmes modalités que les revenus générés par la SCI ;
• gérants non-associés : leur rémunération est toujours déductible du résultat de la SCI et imposable entre leurs mains à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires en présence d’un lien de subordination et, à défaut, dans la catégorie des BIC.

Enfin les revenus générés par la SCI sont déclarés en général :

• via le formulaire 2072-S lorsque l’ensemble des associés sont des personnes physiques imposées dans la catégorie des revenus fonciers ;
• via le formulaire 2072-C si une entreprise ou une personne morale soumise à l’IS est associée.

Avantages et inconvénients de la SCI à l'IR

Avantages de la SCI à l'IR

L’avantage majeur de la SCI à l’IR est l’application du régime des plus-values immobilières réalisées par les particuliers pour les associés personnes physiques de la SCI (articles 150 U et suivants du CGI).

Bien que le calcul de la plus-value soit plus favorable que pour les SCI à l’IS, le niveau d’imposition des plus-values à l’IR est particulièrement élevé :

• 19% d’impôt sur le revenu ;
• 17,2% de prélèvements sociaux ;
• taxe supplémentaire de 2 à 6% pour les plus-values supérieures à 50 000 € (article 1609 nonies du CGI).

L’avantage réside dans les mécanismes d’abattement et d’exonération prévus en faveur de ces plus-values.

D’abord, en fonction de la date à laquelle l’associé est entré au capital de la SCI et de la date d’acquisition de l’immeuble, des abattements pour durée de détention sont applicables au montant de la plus-value brute. Ils s’appliquent aussi bien pour l’IR que pour les prélèvements sociaux. Ces abattements conduisent à une exonération totale d’IR après 22 ans de détention et une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

Ensuite, lorsqu’une plus-value subsiste après ces abattements, des dispositifs d’exonérations sont susceptibles de s’appliquer. Les principaux mécanismes sont prévus en faveur des cessions :

• de la résidence principale (pouvant concerner le ou les associés qui habite le bien détenu au travers de la SCI) ;
• d’un immeuble pour l'acquisition de la 1ère résidence principale ;
• dont le prix est inférieur à 15 000 € ;

Enfin, la SCI à l’IR présente également l’avantage de pouvoir mettre le bien à la disposition gratuite d’un ou plusieurs associés, ce qui n’est pas possible à l’IS.

Inconvénients de la SCI à l'IS

Contrairement à la SCI à l’IS, il n’est pas possible d’amortir les biens immobiliers acquis par votre SCI. De ce fait, le niveau des loyers peut rapidement être supérieur à celui des charges et générer des revenus fonciers pour les associés personnes physiques. 

S’il est intéressant de percevoir des loyers, la quote-part des loyers attribuée à chaque associé personne physique est susceptible d’être lourdement imposée. Ils intègrent les revenus de votre foyer imposés au barème progressif de l’IR dont les tranches sont de 0%, 11%, 30%, 41% voire 45%.

Ainsi, dans l’hypothèse où la tranche marginale d’imposition de votre foyer est élevée en raison d’autres revenus que vous percevez et/ou d’un faible nombre de parts, ces loyers pourraient supporter une imposition allant jusqu’à 45 %, sans compter les prélèvements sociaux ! Dans cette situation, il est en général préférable d’opter pour la SCI à l’IS.

D’ailleurs, lorsque l’acquisition du bien a été financée par emprunt, il devient peu probable que le montant des loyers nets d’IR soit suffisant pour rembourser les mensualités auprès de la banque. Dans une telle situation, il sera nécessaire d’apporter des fonds supplémentaires à la SCI.

Tableau comparatif : SCI à l'IS vs SCI à l'IR

*dans la limite de 1 M € + 50% x (bénéfices - 1 M) 

Quelles sont les particularités d'une sci soumise à l'impôt sur le revenu ?

Comment choisir entre SCI à l'IS et SCI à l'IR ?

Déterminer son profil d'investisseur

Un certain nombre de paramètres sont à prendre en compte lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier. Votre capacité de financement, la nature de l’investissement envisagé (location à usage longue ou de courte durée, bien à usage d’habitation ou locaux professionnels), le type de prestations que vous souhaitez proposer (location seule, services de parahôtellerie, logement meublé ou non, …), le temps que vous pourrez allouer à votre projet, ... L’ensemble de ces éléments sont à définir en amont pour choisir au mieux le régime de votre SCI !

Analyser sa situation fiscale personnelle

Le choix entre une SCI à l’IS et une SCI à l’IR peut également dépendre de votre situation fiscale ! Si vous êtes un particulier par exemple, le niveau d’imposition de votre foyer est à prendre en compte : si vous optez pour une SCI à l’IR, les profits tirés de la location seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers comme nous l’avons vu précédemment. Ils pourront être lourdement taxés si votre tranche marginale d’imposition est élevée, et inversement ! 

Prendre en compte ses objectifs patrimoniaux

Dégager des revenus à court terme, anticiper une transmission de patrimoine, réaliser son premier investissement, acquérir ses propres locaux professionnels, … L’objectif patrimonial d’une SCI est propre à chacun et nécessite également d’être correctement défini dès votre lancement !

Exemples concrets d'application de la SCI à l'IS

SCI à l'IS pour la location meublée

Une SCI à l’IR n'est pas supposée proposer des biens en location meublée car il s'agit d'une activité commerciale. En effet, le caractère commercial de la location de biens meubles prime sur le caractère civil de la location d’immeuble. C’est la raison pour laquelle les revenus tirés d’une location meublée (LMNP ou LMP) suivent les règles de la catégorie des BIC. Cependant, même en l'absence d’option, une SCI devient imposable de plein droit à l’IS lorsqu’elle exerce une activité commerciale. La SCI à l’IS est donc inévitable si le projet locatif porte sur un logement meublé. 

Rémunération des associés en SCI à l'IS

Comme évoqué ci-dessus, il est possible de distribuer les bénéfices réalisés par la SCI ou de  rémunérer les associés lorsque ceux-ci sont nommés gérants de la SCI.

Selon votre situation, vous pourriez éventuellement trouver d’autres moyens pour retirer des fonds de votre SCI à l’IS. Patrick fait le point sur ces possibilités : 4 solutions pour sortir de l'argent d'une SCI à l'IS ✅

Changement de régime fiscal : du IR vers IS

Le changement de régime fiscal n'est pas une simple formalité. Il faut savoir qu'au regard de l'administration, si vous changez au cours de la vie sociale de l'entreprise, ce choix est considéré comme une cessation d'activité. En effet, vous devez payer la taxation sur les bénéfices et plus-values de la période d'imposition à l'IR de l'exercice concerné. Pour en savoir plus, n'hésitez pas à consulter notre guide sur les conditions et délais du changement de régime fiscal. 

Pourquoi faire la comptabilité d'une SCI à l'IS avec un expert-comptable 

Rôle et avantages de l'expert-comptable

Faire appel à un expert-comptable comme Dougs vous permet d'avoir une perspective d'expert sur les avantages et inconvénients de changer de régime fiscal ! En effet, chez Dougs, nous conseillons les clients pour faire un choix qui correspond à vos priorités : réduire l'imposition, maximiser les revenus, ou encore développer l'entreprise. Changer de régime n'est pas une opération simple, et un cabinet expert-comptable comme Dougs sait préparer le terrain pour une transition sans surprises. 

Coût et modalités de recours à un expert-comptable

Les cabinets traditionnels peuvent demander plusieurs milliers d'euros par an pour s'offrir leurs services, avec bien souvent des frais "cachés" à la moindre demande du client (comme un changement de régime fiscal). Chez Dougs, tout est clair et rien n'est oublié sur la page des tarifs de comptabilité, qui commencent à partir de 79€/mois pour le pack Liberté. Dougs, c'est aussi 30 jours gratuits et sans engagement, parce que tester notre outil, c'est la meilleure façon de vous convaincre !