Apport en nature en SCI : comment ça marche ?

La création d'une Société civile immobilière (SCI), c'est la solution parfaite pour gérer son patrimoine, par l'intermédiaire d'un apport en nature d'une maison, appartement ou immeuble. On transfère la propriété d'une personne physique à une personne morale, ce qui a beaucoup d'avantages (procédé de succession, transmission...). Mais cela ne se fait pas sans respecter certaines règles fiscales, et sans un coût pour la société. Alors comment fonctionne l'apport en nature dans le cas d'une SCI ?

Quels sont les apports en SCI contre parts sociales ?

Lors de la création d'une SCI, parmi les formalités, vous devez former un capital social. Pour créer un capital social, on peut faire un apport, sous deux formes différentes : 

• L'apport numéraire : Il s'agit de verser une somme d'argent à l'entreprise en échange de parts sociales
• L'apport en nature : cela concerne le transfert de propriété de matériel, locaux, terrains, et dans notre exemple spécifiquement, un immeuble, en échange de parts sociales. 

A noter qu'il existe un troisième apport nommé apport en industrie, qui signifie mettre à disposition de connaissances techniques, d'un savoir-faire par un des associés. En échange de cet apport, l'associé obtient des parts sociales, mais n'a pas le droit de les céder. Ce type d'apport est très rare en SCI.

Pourquoi faire un apport de maison, appartement ou immeuble en SCI ? 

Faire un apport d'immobilier en SCI, c'est transférer la propriété d’une ou plusieurs parties de votre patrimoine. Mais quel intérêt pour vous ou les autres associés ?

• Gestion de patrimoine : la SCI permet de partager la gestion d'une propriété locative, 
• Transmission et cession : au lieu de céder votre logement, vous cédez vos parts sociales ce qui peut réduire les frais
• Exemption de taxes d'héritage Il s'agit de permettre une gestion de ce patrimoine par la famille par exemple, et assurer une succession de façon plus naturelle et moins coûteuse qu'un héritage. 
• Profiter de la possibilité de mettre en place un démembrement de propriété pour réduire le coût des frais de succession voir les annihiler tout en conservant la maîtrise sur le patrimoine de votre vivant

Comment faire l'apport d'un bien immobilier à une SCI ? 

Pour faire un apport de bien immobilier, la procédure comporte plusieurs étapes à valider : 

• Evaluer l'apport en nature
• La déclaration d'intention à la mairie (droit de préemption)
• Les formalités administratives de transfert de propriété
• La publication foncière
• la modification des statuts 

Evaluation de l'apport

Avant même de céder votre propriété à votre entreprise, il faut en reconnaître la valeur. On peut laisser ce travail de valorisation dans les mains d'un associé, en SCI, il n’est pas obligatoire de faire appel à un commissaire aux comptes, toutefois les associés peuvent décider de le faire s’ils l’estiment nécessaire. Cela peut augmenter le coût de l’opération.

Attention, l’apport d’un bien immobilier implique nécessairement l’intervention d’un Notaire.  

Le droit de préemption et la déclaration d'intention

En droit français, lorsqu'un propriétaire décide de transmettre un immeuble (cession, apport), il y a des formalités à respecter, et la mairie de la ville dont dépend cette propriété a un "droit de préemption". Cela veut dire que la ville peut avoir un droit de priorité quant à l'acquisition du bien. Il est dans ce cas nécessaire de faire une déclaration d'intention d'aliéner, à transmettre à la mairie : indispensable pour sécuriser votre transfert. On appelle cela la purge du droit de préemption. En général, c’est le Notaire qui se charge de réaliser cette formalité pour vous.

Une fois le courrier reçu, la mairie a deux mois pour répondre et l'absence de réponse est considérée comme un refus d'acquérir le bien. 

Le transfert de propriété

S'il s'agit d'un apport en nature au moment de la création d'une sci, il faut prévoir cela dans les statuts de la société, et ensuite faire constater l'apport ainsi que produire un acte de propriété. 

Pour un apport en nature au cours de la vie de l'entreprise, on organise une assemblée générale extraordinaire, et pour faire état de cet apport, les statuts devront être modifiés et faire l'objet d'une publication. L’apport en cours de vie de la SCI implique une augmentation de son capital social et l’émission de nouvelles parts sociales.

La publicité foncière

Pour finaliser l'apport en nature à la SCI, il faut procéder à une publicité foncière de ce transfert de propriété. Cette publicité servira en cas d'opposition d'un tiers, pour prouver que la société est désormais seule propriétaire de l’immeuble. Cela vous protège de situations où les créanciers de l'associé (ancien propriétaire) peuvent tenter la saisie du logement alors même qu'il n'appartient plus à cette personne. 

Modification des statuts

Un changement de capital social par un apport en nature demande de modifier les statuts de l'entreprise pour refléter cette nouvelle situation. Cette modification de statuts est une décision commune réalisée en assemblée extraordinaire et ensuite la mission est confiée à un expert-comptable ou notaire par exemple. 

Est-il possible d'apporter un bien propre dans une SCI ?

Oui, vous pouvez transférer la propriété de votre bien propre en échange de parts sociales dans votre SCI. Cela vous permet d'éviter les problèmes de l'indivision dans le cadre d'un héritage. La démarche est néanmoins différente si vous apportez un bien propre à la création ou à postériori, comme expliqué ci-dessus. 

Comment apporter un bien dans une SCI familiale ? 

La méthode pour transférer la propriété d'un bien à une SCI familiale, qu'il s'agisse de l'apport d'un immeuble, d'appartement, ou de maison est la même que nous avons détaillé plus haut dans cet article. A noter que l'ajout d'une nouvelle propriété dans le patrimoine de la SCI constitue une augmentation de capital si celle-ci fait l’objet d’un apport. Afin d’éviter les opérations d’apport, il est préférable de créer la SCI préalablement à l’achat de l’immeuble afin que ce soit directement la SCI qui achète le bien immobilier.  

Quelle est la fiscalité d'un apport en nature en SCI ? 

Il existe deux types de coûts/impositions dans le cas d'un apport en nature en SCI : les droits d'enregistrement, et l'imposition sur la plus-value. 

L’apport en société d’un bien immobilier est assimilée à une cession, ce qui entraîne donc en principe la taxation de la plus-value réalisée selon le régime général des plus-values immobilières réalisées par les particuliers. 

Les droits d'enregistrement dépendent du régime d'imposition et du type d'apport en nature. 

Si un apport d’immeuble est effectué à une société passible de l’IS par une personne physique,  alors des droits d’enregistrement de 5% de la valeur de l’immeuble s’appliqueront. 

Quels sont les frais de notaires en SCI ? 

Pour la gestion de votre SCI, vous devrez faire appel à un notaire pour certaines prestations obligatoires, voyons les frais que vous devez prévoir : 

• La publicité foncière : une fois un bien acheté par l'entreprise, il faut procéder à la publication de l'acte de vente par l'intermédiaire d'un notaire. Il déposera cet acte à publier auprès du Service de publicité foncière et de l'enregistrement. La taxe de publicité foncière sera calculée différemment s'il s'agit d'un bien neuf, bien ancien, et selon le département.  Elle est de 0,7% de la valeur de l'actif pour du neuf, 5,81% (au maximum) pour de l'ancien, ou 7% s'il s'agit d'un terrain. 
• Les frais de dossier : ils sont différents selon le notaire et la valeur du bien. Ils sont là pour refléter le travail sur votre dossier
• La contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1%