Salut à toi, futur investisseur immobilier. Tu as envie de créer ta propre société et de te lancer dans la location? Eh bien, ne cherche plus, la société civile immobilière aussi appelée SCI est sans doute faite pour toi. Dans cette vidéo, je vais te présenter tous les avantages de cette structure, mais aussi comment tu peux utiliser ce statut juridique pour réussir ton projet immobilier.
Retranscription de la vidéo "CRÉER une SCI - Le guide COMPLET pour investir en immobilier"
Bonjour, je m'appelle Patrick, je suis expert-comptable et le co-fondateur de Dougs, l'expert-comptable qui simplifie la vie des entrepreneurs et je vais tout t'expliquer. Allez, c'est parti !
Définition d'une SCI
Mais en fait c'est quoi une SCI? Et bien la SCI c'est tout d'abord une société dans laquelle tu vas créer une personne morale. Ça permet de garder une certaine indépendance face aux personnes physiques qui détiennent la société à travers des parts sociales. C'est une manière géniale de gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. En gros, tu crées cette société avec tes amis ou ta famille et vous devenez tous les associés de la SCI. Mais attention, il faut au moins être deux pour se lancer dans cette aventure. Pour info, la loi ne prévoit pas non plus de maximum d'associés. Par contre, un nombre trop élevé d'associés reste peu concevable dans le cas d'une SCI familiale. La moindre convocation d'une assemblée générale risque d'être un peu complexe.
Le truc sympa avec la SCI, c'est que les biens immobiliers que tu détiens ne sont pas là pour être revendus rapidement. Non, non, ils sont là pour être chouchoutés et gardés pendant un bon moment. En fait, cette forme juridique n'est pas vraiment faite pour acheter et revendre des biens immobiliers comme ça à tout bout de champ. Alors si tu veux gérer et conserver tes biens immobiliers avec tes associés sur la durée, la SCI est faite pour toi. C'est une façon légale et sécurisée de vivre une histoire à long terme avec tes propriétés. C'est bien beau tout ça, mais tu achètes quoi avec ta société? Eh bien avec une SCI, tu peux acheter toutes sortes de biens immobiliers. On parle de maisons de famille, de résidences secondaires, d'investissements locatifs, de locaux professionnels ou même d'immeubles de rapport. C'est génial! Mais attention, tu as quand même quelques petites règles à respecter.
Les logements meublés ne sont pas compatibles avec une SCI soumise à l'impôt sur le revenu. Mais ce n'est pas grave. En faisant opter ta SCI à l'impôt sur les sociétés, tu peux envisager la location meublée. C'est bon à savoir. Et dernière chose importante, l'objet social de la SCI est strictement civil, pas commercial. Ça veut dire que les associés ne peuvent pas acheter et revendre des biens en boucle. Sinon, leur SCI risquerait d'être classée dans la catégorie des marchands de biens. J'allais oublier un point. Une SCI peut aussi acheter un terrain, l'usufruit d'un appartement ou bien des titres de SCPI. C'est plus compliqué à comprendre, mais c'est tellement cool de savoir qu'on peut presque tout acheter avec une SCI tant que cela à un rapport avec de l'immobilier. Certains couples achètent même leur résidence principale avec une SCI pour se protéger mutuellement en cas d'accident de la vie.
Les raisons de créer une SCI
Maintenant que tu sais tout ça, on peut continuer sur le pourquoi de se réunir en SCI. Créer une SCI pour louer des biens immobiliers, c'est vraiment top, ça offre plein d'avantages. Regarde ! D'abord, ça te permet d'avoir une plus grande capacité d'investissement. Grâce au statut de la SCI, tu peux acheter des biens immobiliers avec plusieurs associés. Et devine quoi ? Ça signifie que ta capacité d'emprunt et d'achat augmente. Les banques ont plus confiance envers les SCI car les associés sont responsable des dettes de la société avec leur patrimoine personnel. C'est une sécurité pour les prêteurs et ça te permet de faire de plus gros investissements. Ensuite, la gestion de locataires est super simple avec la SCI, les décisions sur le fonctionnement et la gestion globale de la société sont prises en assemblée générale avec tous les associés. Mais quand il s'agit de gérer la location en elle-même, comme les travaux, les loyers ou les problèmes éventuels, c'est le gérant de la société qui s'en occupe. Pas besoin de demander l'avis de tout le monde à chaque fois, ça facilite les choses.
Le choix du régime fiscal en SCI
Et si on parlait des choix de régimes fiscaux à ta disposition? Naturellement, ta SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. Pour faire ultrasimple, ta SCI à l'impôt sur le revenu n'existe pas fiscalement. En pratique, on va bien calculer un résultat fiscal de ta SCI, mais ce résultat bénéficiaire ou cette perte, va être attribué à chaque associé en fonction du pourcentage dans le capital de la SCI. Par exemple, si ta SCI avait 20 000 € de résultat fiscal et que vous êtes deux associés, chaque associé prendra dans sa déclaration d'impôt sur le revenu, 10 000 € de base en résultat foncier personnel. Je te rappelle qu'à titre personnel, le résultat fiscal pourra être soit du micro foncier, soit du réel foncier, notamment si tu dépasses certains seuils de chiffre d'affaires ou si tu as opté pour ce régime fiscal. La bonne nouvelle, c'est que si ta SCI fait des pertes, tu peux déclarer un déficit foncier. Ça te permet de réduire le montant des impôts que tu dois payer. Chaque année, tu peux déduire jusqu'à 10 700 € de déficit foncier de tes revenus.
On a parlé du premier régime fiscal de ta SCI, qui est donc l'impôt sur le revenu. Mais tu peux également décider pour convenance personnelle ou par obligation, d'opter pour l'impôt sur les sociétés. Convenance personnelle car fiscalement, l'impôt sur les sociétés te permet de déduire bien plus de choses que l'impôt sur le revenu. Par exemple, tu peux amortir ton bien chaque année. Impossible dans le cas de l'impôt sur le revenu. Autre exemple, les frais de notaire, les frais d'agence sont déductibles du résultat imposable en impôt sur les sociétés. Ce n'est pas possible non plus à l'impôt sur le revenu. En pratique, il est presque impossible de payer de l'impôt sur les sociétés pendant les dix premières années d'exploitation de ton bien. Et autre avantage, tu peux dire adieu à la fiscalité personnelle. Ton impôt sur le revenu ne sera plus impacté. Bye bye également la CSG. Bref, tu dois te dire que c'est forcément la meilleure solution avec l'impôt sur les sociétés. Eh bien, pas nécessairement.
Comme dans toute situation, il y a du bon et du moins bon. L'impôt sur les sociétés présente un gros inconvénient au moment de la revente du bien. La plus value dans ce cas va se calculer sur la différence entre un prix de vente et une valeur nette comptable déduite des amortissements. Clairement, tu risques de payer plus de fiscalité au moment de la revente. Si on devait se résumer, tu as le choix entre l'impôt sur les sociétés qui consiste à ne pas payer d'impôt pendant de très très longues années avec l'IS et de payer une éventuelle plus value ou de l'impôt sur le revenu qui repose sur un paiement quasi permanent d'impôt sur le revenu et la CSG pendant de longues années, dans l'espoir qu'un jour tu bénéficies d'un éventuel allégement fiscal lors de la revente. Attention tout de même ! Si demain le législateur décide de changer, tu risques de tout perdre et tu n'en as pas envie. Tu connais l'adage, "les promesses n'engagent que ceux qui les écoutent".
Les associés en SCI
Pour terminer, sur ce volet impôt sur les sociétés, je parlais tout à l'heure d'obligation à passer à l'IS, notamment quand tu fais de la location meublée. Si tu n'as pas encore trouvé les bons associés, tu peux être tenté de vouloir créer seule ta société civile immobilière. Hélas, trois fois hélas! Créer une SCI tout seul dans le but de louer, ce n'est pas possible. La SCI exige impérativement d'avoir au moins deux associés pour être créée. Donc si tu souhaites te lancer seul, la SCI ne sera malheureusement pas compatible avec ton projet. Mais tu vas voir, tout n'est pas foutu. Si tu possèdes déjà une SCI et que suite à la cession des parts sociales d'un associé, tu te retrouves tout seul dans la société, bon, rassure-toi, ça ne signifie pas que ta SCI sera automatiquement dissoute, la loi te donne un délai d'un an pour régulariser sa situation. Par contre, passé ce délai, n'importe quelle personne intéressée pourra demander la dissolution de ta société. Dans ton cas, tu as quand même deux astuces pour éviter ce problème.
La première solution consiste à te tourner vers d'autres formes juridiques plus adaptées à ta situation et à ton projet comme l'EURL immobilière (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée immobilière) ou la SASU immobilière (société par actions simplifiée unipersonnelle). Ces statuts te permettront de te lancer seul dans ton activité immobilière et de bénéficier des avantages spécifiques à ces types de structures. La deuxième astuce consiste à utiliser une société existante que tu contrôles comme deuxième associé. Ainsi, ta SCI pourra avoir comme associé toi en tant que personne physique et ta société d'exploitation comme personne morale dont tu es le dirigeant. Il est temps de créer ta SCI. Pour ça, tu dois impérativement effectuer certaines formalités. Tu dois rédiger un contrat entre toi et tes associés, ce contrat s'appelle les statuts juridiques. Dans ces statuts, tu dois prévoir des mentions obligatoires comme le capital social de ton entreprise. La loi ne fixe aucun montant minimum pour les sociétés civiles immobilières.
Donc tu peux commencer avec un capital social modeste, même à partir d'un euro. Je te conseille personnellement de mettre 100 €, c'est plus facilement divisible. Parfois la simplicité ça a quand même du bon. À savoir que ces 100 € sont apportés par les associés. Bon, 100 €, cela ne fait pas grand chose. Et tu vas me dire que ce n'est pas assez pour acheter un bien immobilier. Et tu as parfaitement raison. Mais ce n'est pas parce que tu as peu de capital que cela t'empêche de mettre de l'argent en plus, on appelle cela des comptes courants d'associé et là pas de souci, c'est illimité. L'avantage du compte courant c'est que tu peux mettre de l'argent et le retirer sans fiscalité quand la SCI te le permet. Et bonus, je vais te donner un petit secret. Si tu veux plus d'infos sur les statuts de la société civile immobilière et comment en faire une, abonne-toi et fonce sur notre chaîne. J'ai déjà fait plein de vidéos sur le sujet. Ha et en plus, pour 150 € d'honoraires, tu peux être écouté et conseillé par des experts du sujet et ce sans bouger de chez toi. C'est pas super cool ? Je t'ai glissé un petit lien en description de la vidéo, profite-en ! Aller, à très vite chez Dougs.
