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Comment choisir entre achat direct ou SCI pour investir ?

Retranscription de la vidéo "Immobilier - Achat direct ou SCI ? Un expert-comptable t'aide à faire le meilleur choix"

Salut, c'est Patrick de Dougs. Alors aujourd'hui, on va parler de quelque chose de très particulier en matière d'investissement financier. Au lieu d'acheter ton bien directement, c'est-à-dire un immeuble, une maison, un appartement et que tu l'achètes en direct, eh bien on va supposer cette fois-ci que tu rachètes le contenant, c'est-à-dire que tu rachètes les parts sociales de la société civile immobilière qui détient le bien immobilier. T'as compris le match, c'est quoi? Soit acheter en direct, soit acheter de la société civile immobilière. Ce n'est pas un cas isolé, on me l'a proposé à titre personnel plusieurs fois et plusieurs fois j'ai refusé et je vais t'expliquer pourquoi.

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Acheter un bien immobilier ou les parts d'une SCI

Alors on va commencer tout de suite par acheter un bien immobilier en fait, c'est super simple, tu vas négocier le prix. En règle générale, tu vas obtenir un emprunt auprès d'un banquier. En règle générale si tu es investisseur, tu vas plutôt créer une société civile immobilière, notamment si tu dépasses les 23 000 € parce que le LMNP ne suffit pas à un moment donné ou parce que simplement ta SCI tu l'alimentes directement via ta holding et tu vas opter par exemple à l'impôt sur les sociétés. Du coup, c'est la SCI qui achète le bien. Tu vas passer donc chez le notaire par le biais de la société civile immobilière et du coup je vais te montre un petit exemple pour illustrer le tout, c'est que si tu achètes un appartement par exemple à 200 000 € et que tes frais de notaire s'élèvent à 15 613, tu crées ta société, tout ça, pouf, ça coûte 500 €, honoraires, guichet unique et annonce de journal d'annonces légales. Si bien que finalement, eh bien le bien immobilier, le tout encapsulé dans une société civile immobilière, ça te revient à 216 113 €. Maintenant, on change de sujet et on suppose effectivement que tu achètes les parts de la société civile immobilière. Je rappelle effectivement que une SCI c'est une personne morale à part, différente de toi et qui va effectivement faire l'objet d'un rachat à travers ses parts sociales. Donc si tu rachètes une société civile immobilière, la première question que tu vas te poser c'est est-ce que c'est moi à titre personnel, qui vais l'acheter ou est-ce que je la fais racheter par ma société holding? C'est hyper important parce que selon effectivement, que ce soit toi ou ta société, eh bien ça peut changer beaucoup de choses. Parce que tout simplement, lorsque tu empruntes du coup, à titre personnel pour pouvoir acheter les parts de la société civile immobilière, et bien tu peux avoir des difficultés liées justement à la déductibilité des frais financiers. Donc fais très attention sur ce point là. Une fois que tu as résolu ce problème, eh bien après c'est relativement simple, tu vas évaluer les parts de la SCI. Je te ferais une illustration pour mieux comprendre tout cela. Tu vas négocier le prix comme d'habitude, parce que c'est pas la forme juridique qui va changer effectivement ta discussion. Tu vas obtenir un prêt immobilier effectivement cette fois ci, soit toi, soit effectivement ta société holding pour acheter les parts et tu vas acheter les parts sociales. Alors quand tu, quand tu achètes des parts sociales, bien évidemment tu vas payer aussi des droits d'enregistrement. Oui, il y a des droits d'enregistrement qui sont différents. On n'est plus dans une nature de grille avec les frais de notaire dont les taux varient en fonction du prix. Là, c'est un pourcentage qui s'élève à 5 % et on va le voir tout de suite. On va prendre cet exemple avec on suppose qu'on achète 200 000 €, c'est-à-dire exactement le même prix. Je vais t'apprendre tout à l'heure que c'est n'importe quoi. Mais supposons, tu achètes 200 000 €, tu vas payer les droits d'enregistrement, c'est-à-dire 10 000 €, les 5 % des 200 000 €. Tu vas avoir aussi des honoraires à payer parce que tout simplement les statuts de la société civile immonilière, il va falloir les changer. Il va falloir modifier tout simplement le nom des propriétaires des parts sociales de la société civile immobilière. Je rappelle qu'il faut au moins deux associés au demeurant, il faut effectivement aussi modifier le nom du gérant. Il va falloir modifier également, je suppose, l'adresse du siège social, le tout avec des annonces légales. Dis-toi que ça coûte plus cher, on suppose que c'est 1 000 €, 1000€ ce serait pas très cher pour tout faire. Si bien que tu te trouves avec un total à 211 000. Donc tu sens bien que 213 211, ça ne change pas franchement la situation.

Les conditions d'achat des parts d'une SCI

Mais maintenant je vais t'expliquer pourquoi il ne faut pas donner ces 211 000 €. Oui, il ne faut pas les donner parce que tout simplement, il y a plusieurs raisons qui peuvent expliquer cela. Le premier, c'est la responsabilité des associés. Je rappelle que dans une société civile immobilière, tu es responsable indéfiniment sur tes biens propres par rapport à la SCI, ce n'est pas comme une SASU ou une SAS ou une SARL ou une EURL ou une société anonyme dans lequel si tu crash tout, tu es responsable à hauteur de tes apports et on en parle plus là, quand il s'agit effectivement une société civile immobilière, eh bien s'il a ici déposé le bilan ou qu'il y a un problème, c'est toi à titre personne qui est payé. Donc de ce fait, il faut vraiment avoir conscience, parce que tout simplement, eh bien tu rachètes le présent de la société civile immobilière, mais tu rachètes aussi son passé. Et ce que tu ne sais pas, c'est-à-dire que, par exemple, si le bien immobilier qui a été construit, par exemple, a des vices de fabrication, des problèmes autres, qu'il y a des encours, des difficultés, etc, on viendra te chercher, toi, au niveau de la société civile immobilière et indirectement toi le propriétaire qui a vendu. C'est terminé, on n'entendra plus parler. Par contre, toi, si tu es associé, eh bien ça peut avoir des conséquences, notamment si au niveau de la fiscalité, il n'a pas tout déclaré, quand il y a des problèmes, etc. C'est toi qu'on viendra chercher. Il faut vraiment en avoir conscience. Quand tu rachètes effectivement les parts d'une société civile immobilière, tu achètes l'actif, c'est-à-dire ce qu'une entreprise est propriétaire, comme par exemple le bien immobilier en l'occurrence, donc appartement ou maison. Tu rachètes aussi le passif, c'est-à-dire également les dettes et tous les encours que je te dis de problèmes qui peuvent se gérer. Bon, ça c'est le premier, le gros problème et le second aussi effectivement, c'est que si tu achètes une SCI à l'IS, à priori tu dois agir en tant qu'investisseur et non pas en tant que locataire puisque si t'avais envie d'y habiter franchement une SCI à l'IS habiter à l'intérieur, oui c'est faisable, mais tu seras obligé de donner un loyer. Donc il faut vraiment y penser.

Les conséquences

Du coup, il y a des conséquences à tout ça. Et la première, c'est que notamment, il faut évaluer la valeur du bien. Alors comment est-ce qu'on évalue la valeur effectivement des parts sociales? La première chose, c'est qu'on fait une évaluation de la valeur du bien. Exemple par exemple 200 000 €. C'est ce dont j'ai cité tout à l'heure. Tu vas ensuite évaluer le montant des dettes qui restent parce que je rappelle, quand tu rachètes les parts de la société civile immobilière, tu achètes et l'actif et le passif. Et par exemple, là on va, on va supposer effectivement qu'il reste un emprunt de 50 000 €. Donc là tu vois que concrètement, si tu achètes un bien qui vaut 200 000 et qu'il va falloir que tu débourse 50 000, le prix, ça ne peut pas être 200 000 €. On suppose également que tu as un compte courant d'associés. Qu'est-ce que c'est un compte courant d'associé? Eh bien, c'est soit de l'argent que l'associé a mis à l'intérieur de la société civile immobilière et qui lui est dû. Donc la SCI devra rembourser cette somme. Ou tout simplement qu'à un moment donné c'est tient le compte courant il pourrait être alimenté par le résultat de l'année. Donc moralité de l'histoire, et bien on se retrouve dans une situation où le compte courant d'associés, la société civile immobilière le devra donc si on doit cet argent, autant effectivement d'emblée le prévoir au moment de la négociation du prix. Ensuite, tu vas voir que c'est vachement subtil. Tu vas évaluer le montant des amortissements qui ont été pratiqués et les charges qui ont été passées. Pourquoi? Parce que tout simplement, l'avantage d'une société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés, c'est que quand tu achètes un bien immobilier, tu puisses passer en charges plein de choses : les frais de notaire, les frais d'agence, de pouvoir amortir le bien et tout ce qui est déjà pratiqué, tu ne pourras jamais le récupérer donc quelque part, si tu comptais effectivement avoir par exemple un bien dans pendant quinze ans, tu n'as rien à payer et tu achètes au bout de sept ans, ça veut dire qu'il te restera effectivement une durée moins importante, tout simplement. Donc c'est ça effectivement qu'il faut vraiment avoir en tête, c'est que quand tu achètes un bien, quand tu achètes une société civile immobilière dans lequel le bien a déjà été amorti, ce qui amorti, tu ne pourras plus le ré-amortir. Et ça, c'est véritablement un souci. Et on suppose par exemple que le bien était déjà amorti à hauteur de 40 000 €. Ça veut dire effectivement qu'un bien ne s'amorti jamais à 100 %. C'est-à-dire que sur les 200000 tu as 15 % qui sont non amortissable et le reste qui sera amortissable. Moralité histoire si t'as déjà perdu entre parenthèses le bénéfice de cet amortissement autour de 40 000 €, ben tu prends 40 000, tu le multiplies par le taux d'IS et c'est ce que tu as perdu. Et puis aussi les charges qui ont été passées comme les frais de notaire et les autres, eh bien c'est le précédent qui en a bénéficié, mais pas toi. Et puis il va falloir en contrepartie, cette fois-ci c'est un avantage de connaître le déficit restant à reporter. Parce que si t'as des gros déficits qui restent à reporter, c'est bien toi qui va en bénéficier. Donc on suppose que ça fait 20 000. Alors une fois que j'ai dit tout ça, en gros, ça fait beaucoup de calculs, je les ai récapitulé. Tu prends les 200 000 € de valeur, tu enlèves les 50 000 € d'emprunt parce qu'il va falloir rembourser cet argent sur la durée de l'emprunt restant. Tu enlèves les 20 000 € de compte courant d'associé qu'il va falloir payer cette fois ci à l'associé qui est partant, c'est-à-dire le propriétaire qui a vendu les parts sociales il faudra aussi lui payer le compte courant d'associé. Donc c'est pour ça qu'il faut faire attention. Tu vas aussi retrancher les 55 613 € de déficit qui ont été passés, dans lesquels tu multiplies par 15 % de taux d'IS voire 25 si tu imagines effectivement faire davantage. En contrepartie, tu vas rajouter le déficit restant à reporter de 20 000 € à 15 %. Et puis tu obtiens quoi? Tu obtiens 124 958 €. Bon, est-ce qu'on peut s'arrêter là?

Les risques lors de l'achat des parts d'une SCI

Eh ben pas tout à fait. Pourquoi? Parce que tout à l'heure, je t'ai dit quand même que tu avais des risques, D'accord? En matière effectivement de reprise de la responsabilité des parts d'une société civile immobilière, tu as quand même des risques. Et puis aussi, c'est peu vendable. Pourquoi? Parce que les seuls qui peuvent être intéressés, ce sont des investisseurs. Moralité l'usage veut, alors on parle de 4 ou 5 %, puis ça peut aller jusqu'à 20, moi j'aurais tendance à dire 15 % une fois qu'on a fait tout ça, ça me paraît bien. On le retranche aux 124 000 et on arrive à 106 214 €. 106 214 €, ça va te faire moins de droits d'enregistrement à 5 % 5310. Moralité l'histoire 106 plus 5, allez, ça fait 111 000 € que tu auras déboursé. Tu comprends bien effectivement que la valeur faciale d'une société civile immobilière et son vrai prix, ça n'a strictement rien à voir. Ce qu'il faut véritablement bien comprendre, c'est à cette conclusion que tu dois être hyper vigilant au moment où tu rachètes les parts d'une société civile immobilière, je ne pourrais que te conseiller à te faire accompagner par un expert-comptable, par un avocat ou un notaire pour pouvoir réaliser une opération véritablement importante et surtout essayer de prendre le moins de risques possibles. D'ici là, je te souhaite le meilleur et à très vite chez Dougs. Bye bye!

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