Les meilleures méthodes pour investir dans l'immobilier SANS payer d'impôt

Retranscription de la vidéo "Les meilleures méthodes pour investir dans l'immobilier SANS payer d'impôt"

Le marché de l'investissement immobilier en France reste extrêmement attractif. Près de 2 milliards d'euros sont investis chaque année et ce chiffre ne concerne que l'investissement en immobilier résidentiel. Alors si toi aussi tu veux investir dans l'immobilier, attends d'avoir regardé cette vidéo parce que tu vas voir qu'il existe plusieurs manières de le faire. Par contre, toutes les méthodes ne se valent pas.

L'acquisition en direct

Je vais illustrer ça avec un exemple chiffré. Imaginons que tu achètes un bien immobilier pour un total de 330 000 € qui comprend la valeur du bien, les frais de notaire et les frais d'agence. Concrètement, si tu as emprunté sur quinze ans, tu as une échéance mensuelle de 1 900 € à laquelle il faut ajouter la taxe foncière et quelques charges de copropriété. Au total, je pars du principe que tu devras débourser environ 2 000 € tous les mois si tu loues ce bien à hauteur de 800 €, ça signifie qu'il va donc te manquer 1 200 € pour rentabiliser ton achat. C'est-à-dire la différence entre d'une part ce que tu dois sortir comme argent et de l'autre côté ce que tu rends, voilà 1  200 qu'il va falloir trouver.

Alors on commence par l'hypothèse d'une acquisition en direct. En terme de régime fiscal, tu as trois possibilités soit tu optes pour le régime micro foncier, il s'applique d'office si tu ne dépasse pas 15 000 € de revenus locatifs par an. Dans ce cas, tu bénéficies d'un abattement de 30 % sur tes revenus locatifs qui seront soumis à l'impôt sur le revenu, ton taux que tu as normalement et à la CSG. C'est le régime le plus simple, mais pas nécessairement le plus avantageux.

Deuxième solution tu optes pour le régime réel. On te l'a imposé parce que tu dépasses les 15 000 €. Ou au contraire, tu as choisi de prendre ce régime et avec celui-ci, il n'y a pas d'abattement. Et au niveau de l'imposition, on a toujours l'IR et la CSG à 17,2. Mais par contre, grosse différence, c'est que tu vas constater d'un côté tes loyers et tu vas constater également les charges qui sont déductibles. Alors ces charges déductibles, ce n'est pas tout, mais en tout cas c'est sur ce résultat que tu seras imposé. C'est pour ça qu'on appelle ça du foncier réel.

Dernière possibilité, le régime LMNP location meublée non professionnelle. Dans ce cas, tes revenus locatifs entrent dans le champ des BIC non-professionnels, BIC ça veut dire bénéfices industriels commerciaux non-professionnels. On va voir ce que ça signifie concrètement avec notre exemple. Je rappelle que tu as 9 600 € de revenus locatifs par an puisque tu touches un loyer de 800 € mensuel. Si tu achètes en direct et que tu es au régime micro foncier, on applique l'abattement de 30 %, ce qui fait 2 880 €. On soustrait ces 2 880 € à nos revenus locatifs, ce qui nous donne une base imposable annuelle de 6 720 €. Bon, j'ai dit qu'il n'y avait pas d'abattement avec le régime réel, ok, mais par contre tu vas pouvoir déduire des charges. C'est ce que je te disais. C'est tout l'intérêt de ce régime fiscal et que tu ne peux pas faire avec le micro foncier. C'est un peu la contrepartie du régime simplifié. Donc au réel, tu peux déduire les intérêts de ton prêt. Disons qu'ils s'élèvent à 2 800 €, des charges à 1 200 € également un forfait 40 € par local qui est censé couvrir les frais d'internet, d'eau, etc. Bon, au total ça fait 4 040 € que tu enlèves de ta base imposable. Ça nous donne 9600 -4 040 €, soit 5 560 € imposés à l'impôt sur le revenu. Bon, là clairement, tu vois que le régime réel peut rapidement être plus avantageux que le micro foncier. Et on peut encore faire mieux avec le LMNP, la caution meublé non professionnel par exemple, si tu achètes en LMNP, non seulement tu peux déduire les mêmes charges que celles du régime réel, mais en plus tu vas pouvoir passer des dotations amortissements sur tes biens immobiliers. Tu vas pouvoir déduire les charges de notaire, tu vas pouvoir déduire les frais d'agence, chose que tu ne peux pas faire avec le système du réel simplifié. Donc tu vois, c'est hyper intéressant et donc tu vas du coup démembrer leur valeur sur un certain nombre d'années. Et le résultat c'est que grâce à cela, ta base imposable va drastiquement diminuer. La plupart du temps, elle va tout simplement tomber à zéro. En revanche, il faut pouvoir rentrer dans le cadre de la LMNP. J'ai fait une vidéo dans laquelle je t'explique tout, n'hésite pas à aller la regarder. Bon, ça c'était l'acquisition en direct. Maintenant ce n'est pas forcément le meilleur choix.

L'acquisition via une SCI

On va voir ce qui se passe dans le cadre d'une acquisition via une société civile immobilière. Avec cette méthode, si tu as opté pour une imposition à l'impôt sur le revenu, on retrouve les mêmes chiffres que le régime réel, c'est-à-dire 5 560 € de base imposable. En revanche, si tu as opté pour l'IS avec ta SCI, on se retrouve dans la même situation qu'avec la LMNP grâce à l'amortissement de tes biens immobiliers et tu peux même passer quelques charges supplémentaires par rapport au LMNP. Bon, c'est déjà intéressant, mais il y a encore un moyen d'optimiser tout ça.

L'acquisition via une holding

Et si tu n'achetais ni en direct, ni avec une SCI, mais via une holding. Ici, je m'adresse aux dirigeants de sociétés qui ont une SAS, une SASU, une EURL, une SARL, une SA bref, toutes les sociétés qui peuvent détenir une société civile immobilière et agir en tant que holding. L'intérêt d'investir avec une holding, c'est que ça va te permettre d'éviter les sorties d'argent de ton groupe de sociétés. En France, à chaque fois que tu sors de l'argent de ta société et que ça tombe dans ta poche. Ben dis toi que ça te coûte énormément d'argent. Et bien justement, grâce à la holding, les flux financiers restent en circuit fermé et ton investissement immobilier ne te coûte rien à part le remboursement du prêt évidemment. Il y a quand même un inconvénient qu'il faut noter au moment de la cession si tu vends plus cher que la valeur nette résiduelle, tu seras quand même imposé sur la plus value au niveau de la société civile immobilière à l'IS. Juste un petit point hyper important ce n'est pas par le biais de la holding que tu vas investir directement, c'est avec ta holding que tu vas investir dans une SCI à l'IS et c'est ça justement la ruse. L'argent viendra de ta holding. Si on revient à notre exemple chiffré, c'est bien l'acquisition via la holding qui reste le plus avantageux. Tu ne paies rien si tu ne sors pas d'argent de ta société, c'est la holding qui complète le remboursement du prêt. C'est tout bénef pour toi. On a fait le tour des moyens d'investir dans l'immobilier sans payer d'impôt, j'espère que tu as appris plein de chose. Si tu as des questions, demande l'avis de nos experts et on te répond en commentaire. À très vite chez Dougs.