Les 6 points clés à ABSOLUMENT connaître pour créer une SCI

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Salut, c'est Patrick, Patrick de Dougs. Aujourd'hui je vais te parler de société civile immobilière. Pourquoi est-ce que je t'en parle? Parce que constamment on est en train de dire oui, il faut faire une SCI. Moi, je me pose la question si ce n'est pas le moment de secouer le cocotier de la société civile immobilière et te poser les vraies questions : est-ce que ça vaut la peine d'avoir une société civile immobilière? Tu sais quoi? On regarde ça en six points et c'est maintenant.

La notion de Société Civile Immobilière (SCI)

Premier point : allez, je rappelle qu'est-ce que c'est une société civile immobilière? Eh bien, c'est le fait de se réunir. Tu sais un petit peu comme si tu voulais faire un groupe de rock, ça ne se fait pas tout seul un groupe de rock. Il faut être plusieurs et là, tu as deux solutions soit tu te mets avec tes potes et tes amis ou tes copains financiers, ou, deuxième possibilité, tu te mets directement avec ta société par actions simplifiée unipersonnelle. Oui, une SASU oui ou ça pourrait être une EURL, ça pourrait être une SARL, ça pourrait être n'importe quoi. Parce que oui, une personne morale peut être associé à l'intérieur de ta société civile immobilière. Et t'as pas besoin de faire 50-50, ta SASU peut très bien avoir 99 % et toi 1 %. Il y a vraiment des avantages.

Les avantages de la SCI

Deuxième point, l'avantage de la SCI via indivision, c'est un duel. On en parle tout le temps, mais il n'y a pas de duel en fait, c'est que tout simplement l'avantage d'une société civile immobilière, c'est que ça stabilise les choses. Quand tu es en indivision, le premier qui dit je vais en sortir, obligatoirement tu dois racheter tout de suite les parts. C'est extrêmement compliqué. Alors qu'avec une société civile immobilière tu peux blinder tes statuts, tu peux être protégé. Ça t'évite effectivement d'avoir des soubresauts de tous les côtés.

Troisième avantage des sociétés civiles immobilières, c'est la mutualisation des fonds. Ben ouais. Si t'es plusieurs, bah tu peux avoir plus de financement. C'est aussi simple que ça. Parce que déjà je rappelle qu'une société civile immobilière ne te protège pas sur ton patrimoine à proprement parler. Tout le monde a l'impression parce que ça s'appelle société, mais en fait, c'est une transparence d'un point de vue responsabilité. Et du coup, pour les banquiers, c'est mieux d'avoir plus d'associés, tout simplement. Deuxième c'est la transmission. Ben oui, parce que quand tu as une société civile immobilière, si tu mets des enfants, notamment, si tu les mets tout de suite dès le début et que tu empruntes de l'argent et bien peut-être que la société au début vaut 100 € et 20 ans après elle vaut 500 000 €. Et tu as donné à tes enfants que 100 € si tu as donné à ce moment là les actions. Tu vois que la transmission c'est génial quand on est une société civile immobilière. Autre avantage, c'est l'optimisation fiscale. On va pas se mentir, quand tu as une SCI tu peux être à l'IS, tu peux être à l'impôt sur revenu, tu peux faire des démembrements, tu peux faire des distributions de dividendes, tu peux faire absolument tout. Quand t'es en revenus fonciers, et beh tu es en revenus fonciers, voilà. Alors tu as quand même le LMNP qui peut te sauver, mais ça t'oblige du coup à être systématiquement meublé alors qu'avec une SCI tu peux très bien être en revenus fonciers, tout simplement à l'impôt sur le revenu ou opter à l'IS ou dès que tu passes en meublé, c'est obligatoirement l'impôt sur les sociétés.

Les inconvénients de la SCI

Quatrième point : il y a des inconvénients quand même, on ne va pas se mentir. T'as le coût de la création. Tu as une création d'une société civile immobilière, si tu le fais chez Dougs aujourd'hui avec moins de 500 €, t'as les trucs totalement clés en main, on te donne le conseil, on fait absolument tout, t'as pas besoin de te déplacer et un jour, pouf, t'as ton Kbis qui arrive hyper rapidement et là tu peux commencer véritablement à faire les choses. Donc sache effectivement, que franchement le coup de la création, qu'on le reporte au coût, même ne serait-ce que des frais de notaire ou des autres frais, c'est rien du tout. T'as un coût aussi : t'as de la comptabilité, je te rappelle que dans une société civile immobilière, notamment à l'impôt sur les sociétés, tu es obligé d'avoir de la comptabilité, ça se négocie à 29 € par mois chez nous t'es tranquille, on s'occupe de tout, on fait ton bilan, on envoie le nécessaire, mais ça existe. Deuxième : est-ce que ça vaut le coup? Le gros inconvénient, c'est si t'as un bien, un seul bien, est-ce que ça vaut le coup? Tu achètes un bien par exemple, je ne sais pas 50 60 000 €, est-ce que ça vaut le coup de former une société civile immobilière? Moi personnellement, je ne pense pas. D'accord, je ne pense pas parce que les impacts vont être sans doute très neutres, ok. Ça c'est ce que je dis, maintenant quelle est ton envie? Est-ce que tu as envie de développer ton patrimoine? Et si à chaque fois on se dit on attend la première, j'aurais tendance à dire qu'on risque de passer à côté de choses. C'est vrai que sur un petit bien, peut-être que tu auras tendance à profiter du système LMNP, c'est pas gagné puisque la dernière loi de finances a quand même pris, ça a faillitt prendre une grande claque, on sait bien que dans les années qui vont venir, tout ça, ça va disparaître, donc de façon très concrète la SCI demeure un bon choix. Si t'as envie de développer ton patrimoine, le premier bien tu le mets directement en SCI, puis on n'en parle plus.

Le choix de la fiscalité en SCI : IR ou IS

Alors la question c'est toujours IS ou IR ? Bon, là, concrètement, si tu veux vraiment construire quelque chose de gros, c'est-à-dire que souvent on dit "oui, mais il va falloir distribuer des dividendes patati patata" ouais, mais en règle générale, quand tu construis ton patrimoine, tu empruntes énormément et quand on emprunte énormément, tu as plus d'argent pour te donner l'argent. Tu as de l'argent, simplement pour payer ton, rembourser ton emprunt. Donc l'intérêt, effectivement, en règle générale, c'est d'opter pour l'impôt sur les sociétés mais comme chaque cas est particulier, ça vaut le coup d'avoir une vraie réflexion.

Emprunter en SCI

Et puis l'autre point, c'est emprunter. Alors oui, les banques ne font pas forcément de différence entre un prêt accordé à un particulier et celui consenti à une société civile immobilière. Généralement, la limite, vous connaissez c'est que 35 % d'endettement maximal sera donc appliqué. Mais c'est apprécié par chaque associé. Et donc plus on a effectivement d'associés, notamment si on a une société, plus cette notion de 35 % existe quand même beaucoup moins. Et puis on peut aussi sortir de ce qu'on appelle des taux usuriers avec une société civile immobilière. Bon ben voilà, le destin est maintenant entre tes mains. Tu as déjà une petite idée de si la société civile immobilière est faite pour toi. Si t'as des questions, n'hésites pas à les poser directement en commentaire, d'ici là bye bye !