Bail commercial, bail précaire, bail professionnel: comment s’y retrouver ?

Pour lancer votre activité, vous êtes peut être à la recherche d’un local commercial. Après quelques recherches, vous avez trouvé le local qui correspond à vos besoins. Vous pensez alors signer un bail commercial. On désigne par le terme bail commercial un contrat de location par lequel l’une des parties, le bailleur, s’engage à procurer la jouissance d’un bien immobilier pendant un certain temps à une autre partie, le preneur, qui s’oblige en contrepartie à lui payer une somme d’argent.

En effet, le bail commercial constitue le bail de droit commun lorsqu’il s’agit de prendre à bail un local commercial. Toutefois dans certaines situations, le bail commercial classique, dit « 3/6/9 », n’est pas toujours le plus pertinent. En effet la loi permet de conclure d’autres types de baux, tels que le bail précaire, également appelé bail dérogatoire. Voyons ensemble les différences qui existent entre tous ces types de baux, sans oublier d’évoquer le cas particulier du bail professionnel. 

Bail commercial classique : que contient-il et pourquoi recourir au bail de droit commun ? 

Comme nous l’avons vu, le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisé pour l’exploitation d’un fonds industriel, commercial et artisanal.

Cette partie dédiée au bail commercial de droit commun ne prétend pas à l’exhaustivité. L’objectif est de vous présenter brièvement son contenu ; puis de mettre en lumière les situations dans lesquelles il est intéressant de recourir à ce type de bail.

La durée du bail commercial 

La durée du bail commercial classique est impérativement de 9 ans mais rien n’empêche de prévoir une durée supérieure. Il se prolonge tacitement au-delà du terme fixé pour devenir un contrat à durée indéterminée (article L145-9 du Code de commerce).

Cette durée, relativement longue, offre une stabilité locative qui profitera à la stratégie de développement de votre société. 

Les modalités de résiliation du bail commercial 

Il faut préciser que cette durée de neuf années ne s’impose en pratique qu’au bailleur. En effet, en cas de résiliation du contrat de bail commercial, le bailleur sera redevable d’une indemnité d’éviction au preneur. Elle est souvent égale à la valeur du fonds, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation.

En revanche, le locataire a quant à lui la possibilité de le résilier à l’expiration d’une période triennale (3 ans, 6 ans ou 9 ans). À noter que la loi encadre le formalisme lié à la résiliation du bail ; le locataire doit donner congé au bailleur par LRAR au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial. 

Ce formalisme ne s’impose pas en cas de rupture amiable avec le bailleur. Ou bien en cas de destruction du local par exemple.

L’introduction, dans l’acte, d’une clause d’interdiction de résiliation triennale (depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel) permet la remise en cause de la faculté de résiliation. Cela permet en quelque sorte de rééquilibrer le contrat au profit du bailleur.

L’encadrement des révisions du loyer

Les parties du contrat fixent librement le montant du loyer d’un bail commercial. Ce dernier peut également prévoir un pas-de-porte. Cependant, l’Etat encadre strictement les fluctuations éventuelles du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement. Et ce, notamment au travers des révisions triennales. En effet, tous les trois ans et à l’initiative du preneur ou du bailleur, il est possible de procéder à la révision du loyer dans le but de l’augmenter ou de le diminuer.

Cette révision triennale est encadrée à la fois au niveau du formalisme qui l’entoure, mais également dans son montant. Ainsi, pour être valable, la révision doit impérativement être demandée par acte d’huissier ; ou par lettre recommandée avec avis de réception. S’agissant de la fixation du loyer, elle est censée correspondre à la valeur locative du bien. Dès lors, la révision doit donc rendre compte de l’évolution de cette valeur, que ce soit à la hausse ou à la baisse. Et sa variation ne peut pas dépasser l’évolution de l’indice trimestriel de référence. À savoir : l’indice des loyers commerciaux – ILC et l’indice des loyers des activités tertiaires – ILAT).

L’encadrement de l’activité du locataire

Les baux commerciaux contiennent presque toujours une clause de destination prévoyant la ou les activités que le locataire pourra développer dans le local. Sans l’accord du propriétaire, il ne sera pas possible de procéder à un changement d’activité. Cela justifierait la résiliation du bail. Cet encadrement de l’activité est là encore de nature à renforcer la sécurité juridique qui entoure le bail et permet de prévenir d’éventuels dommages.

Le droit au renouvellement du bail 

A l’issue du bail commercial, le locataire dispose d’un droit de renouvellement. Il s’agit là d’un droit d’ordre public et en cela, aucune clause contraire ne peut venir le remettre en cause. En principe, c’est au bailleur d’être à l’initiative du renouvellement en formulant une demande de congé avec offre de renouvellement. 

Rappelons toutefois que le bailleur a toujours la faculté de refuser le renouvellement du bail ; quitte à être redevable de l’indemnité d’éviction. Il peut également motiver son refus de renouveler le bail en invoquant des motifs “graves et légitimes”. Cela est de nature à le dispenser de verser l’indemnité d’éviction. 

L’établissement obligatoire d’un état des lieux d’entrée et de sortie

L’entrée en vigueur de la Loi Pinel le 20 juin 2014 a introduit un nouvel article L.145-40-1 dans le Code de Commerce rendant obligatoire l’établissement d’un état des lieux lors de :

• La prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail ;
• Cession du droit au bail ;
• La cession ou de la mutation à titre gratuit du fonds ;
• La restitution des locaux.

Là encore, cet article est d’ordre public. C’est-à-dire qu’une clause du contrat qui prévoirait le contraire ne pourrait pas s’appliquer car considérée comme non-écrite. En conséquence, il est à noter que la Loi Pinel a supprimée la présomption selon laquelle le locataire a reçu les locaux en bon état de réparation locative. 

Cette obligation d’établir un état des lieux est évidemment de nature à réduire les litiges qui pourraient s’élever lors de la restitution des locaux. En cela, on sécurise les parties en protégeant leur intérêt respectif. 

Conclusion sur le bail commercial

En raison de ces différents point, on peut affirmer que le législateur a souhaité consacrer un régime de droit commun protecteur du locataire. 

Cette protection du locataire n’est pas sans limite. Il est possible de déroger à certaines règles ; pour protéger également les intérêts du propriétaire et assurer une certain équilibre entre les parties. En pratique, le recours à un bail commercial classique sert à envisager lorsque la stratégie de développement de votre société s’inscrit sur le long terme ou lorsque celle-ci est déjà bien établie et que vous recherchez à assurer une certaine stabilité. 

Toutefois, dans certaines situations, le recours au  bail commercial classique apparaît inadapté et il convient alors d’envisager d’autres solutions. C’est ainsi qu’entre en jeu le bail précaire dit aussi “dérogatoire”. 

Bail précaire : contenu, avantages et inconvénients

Dans quel contexte recourir au bail précaire ?

Le bail précaire est un bail de courte durée. Il déroge au bail commercial classique. Il permet de ne pas s’engager sur une longue durée. Ainsi, il est particulièrement à envisager dans les hypothèses suivantes :

• Pour tester le potentiel commercial d’une zone lors du lancement d’une nouvelle activité ;
• Lorsque l’entrepreneur prévoit un développement rapide de son activité, il doit pouvoir faire évoluer son lieu de vente rapidement ;
• A l’occasion d’un événement ou d’une opération commerciale à caractère éphémère dont on sait qu’il ou elle n’a pas vocation à se poursuivre sur le long terme.

Attention, il faut préciser à ce stade que le recours au bail précaire ne se présume pas. C’est à dire que les parties à l’acte devront exprimer de manière explicite leur volonté de renoncer au régime de droit commun et leur assujettissement au bail dérogatoire de l’article L145-5 du Code de commerce.

Le contenu du bail précaire : les avantages et inconvénients par rapport au bail commercial de droit commun 

S’agissant du contenu du bail précaire, il faut noter plusieurs points.

Comme pour ce qui concerne le bail commercial classique, un état des lieux doit être dressé, au besoin avec l’aide d’un huissier de justice (les parties partageront les frais), à l’entrée et à la sortie. Si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, alors le locataire sera présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparation locative (contrairement à ce qu’il passe dans le cadre d’un bail commercial classique).

La loi n’impose aucune durée minimum, les parties la fixent librement, toutefois, elle ne peut excéder 3 ans. Les parties sont tenues de respecter la durée fixée au contrat. Cela signifie que si le locataire souhaite quitter les lieux avant le terme prévu, il sera redevable de l’ensemble des loyers restants à courir. Dans le même esprit, le bailleur ne peut donner congé avant le terme prévu.

De même, les parties fixent librement le loyer et la règle du plafonnement ne s’impose pas à elles.

D’un commun accord, les parties peuvent décider de renouveler le bail précaire sur une durée de 3 ans maximum. Toutefois, la loi interdit l’insertion d’une clause de renouvellement tacite du bail précaire.

Quels sont les droits du locataire ?

Le locataire n’a aucun droit au renouvellement du bail à proprement parler. Les parties ont simplement la faculté de pouvoir le renouveler d’un commun accord mais le code de commerce ne consacre aucun droit au renouvellement.

Au terme du bail, le locataire quitte simplement les lieux, sans être tenu d’effectuer un formalisme particulier. Ainsi, la loi n’exige aucun préavis. Toutefois, si le locataire ne quitte pas les locaux au terme du contrat, le bailleur peut l’y enjoindre dans un délai d’un mois au risque de voir celui-ci être requalifié en bail de droit commun. 

Enfin, il est important de préciser qu’en cas de refus de renouvellement du bail précaire par le bailleur, le preneur ne pourra prétendre au paiement de l’indemnité d’éviction ; comme cela pourrait être le cas dans le cadre d’un bail commercial de droit commun.

Conclusion sur le bail précaire

Vous l’aurez compris, l’avantage principal du bail précaire réside dans sa souplesse. Quant à son contenu, on s’en remet pour l’essentiel à la volonté des parties. Il apparaît ainsi comme l’outil idéal pour les entrepreneurs désireux de se lancer. Par ce biais, ils auront la possibilité d’anticiper plus rapidement la nécessité de changer de local par exemple. 

Toutefois, nous l’avons vu, ce bail n’est pas sans comporter quelques inconvénients. Le locataire a l’obligation d’aller au terme de son bail. Il ne bénéficie pas non plus du droit au renouvellement, tandis que le propriétaire n’a aucune obligation de verser une indemnité d’éviction au locataire en cas de refus de renouvellement du bail, la révision du loyer n’est pas obligatoirement plafonné, ….  

Ainsi, les parties devront être vigilantes sur le respect de leurs obligations respectives afin de se préserver de la survenance d’un litige. Le tout en préservant la souplesse qui fait l’intérêt du bail précaire. 

Le cas particulier du bail professionnel

Qu’est ce qu’un bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat de bail proche du bail commercial utilisé pour la location de locaux à des professionnels qui exercent une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni agricole. Il est particulièrement recommandé pour les professionnels libéraux (avocats, médecins, notaires, architectes, vétérinaires…) ou ou non réglementées (conseil en gestion de patrimoine, apporteurs d’affaires, ). 

Ici encore le recours au bail professionnel ne se présume pas. Les parties doivent expressément renoncer au statut des baux commerciaux ; et s’assujettir de manière explicite aux règles relatives au bail professionnel.

Contrairement au bail commercial, le bail professionnel se soumet à un régime légal plus souple et moins protecteur du locataire. Ainsi, l’encadrement de la durée du bail professionnel et de ses conditions de renouvellement est bien moins contraignant qu’en ce qui concerne les baux commerciaux. On le conclu pour une durée minimale de 6 ans. Cette durée permet au locataire de s’engager pour une durée réduite, tout en assurant tout de même une certaine stabilité. 

Quelles sont les règles d’un bail professionnel ?

Il conviendra également d’établir un état des lieux précis détaillé à l’entrée et à la sortie du locataire ; au même titre que pour les baux commerciaux.

De la même manière que dans le cadre d’un bail précaire, si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, alors le locataire sera présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparation locative (contrairement à ce qu’il passe dans le cadre d’un bail commercial classique).

Les parties fixent librement le loyer. Il pourront le réviser tous les ans (ou selon une autre durée) selon l’indice d’indexation choisi par les parties en lien avec l’objet du contrat (ICC, ILAT). 

A l’arrivée du terme, il est tacitement reconduit pour une durée identique. Toutefois, personne ne peut réduire cette durée. 

La résiliation du bail professionnel avant l’arrivée de son terme est possible, mais uniquement pour le locataire, qui doit aussi respecter un préavis de 6 mois.

Le bailleur, lui, ne peut pas résilier le bail professionnel en cours de vie du bail.

En autre, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail professionnel. Et le propriétaire ne sera pas tenu au paiement d’une indemnité d’éviction.

L’intérêt de ce type de bail réside précisément dans la stabilité qu’il offre au bailleur et au locataire.Globalement, ce bail, comme pour le bail précaire d’ailleurs, est plus favorable au bailleur.