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Investir dans des parts de SCPI : pourquoi ? Comment ?

Faites-vous partie de ces professionnels de plus en plus nombreux, qui souhaitent acquérir des parts de SCPI par le biais de leur société ? Si la réponse est oui, on vous comprend : ce type de placement a l’avantage d’offrir un taux de rendement avantageux. Mais avant de passer à l’action, il est indispensable d’en connaître les tenants et les aboutissants. Rassurez-vous, on est là pour vous aiguiller. 🙂 Qu’est-ce qu’une SCPI ? Quels en sont les avantages ? Comment en tirer profit dans une logique d’optimisation comptable et fiscale ? Dougs vous explique ! 🚀

Rappel : SCPI = Société Civile de Placement Immobilier 

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhicule d’investissement collectif dans l’immobilier locatif. Lorsque vous optez pour un placement en SCPI, vous n’achetez pas directement un bien immobilier : vous achetez des parts de cette SCPI. La SCPI investit ensuite les fonds que vous avez apportés et ceux des autres investisseurs dans un parc immobilier constitué de plusieurs actifs : bureaux, crèches, locaux commerciaux, résidences étudiantes, hôtels… L’ensemble des immeubles détenus par la SCPI sont destinés à la location. La SCPI collecte les loyers des locataires et en reverse une quote-part tous les trimestres à l’ensemble des investisseurs, dont vous faites partie. 

À lire aussi : Locatif immobilier : 6 moyens pour l’investissement locatif

Pourquoi investir dans des parts de SCPI à travers sa société ? 

Investir dans des parts de SCPI revient à opter pour un investissement long terme, idéal pour diversifier son patrimoine, et qui présente de nombreux autres avantages, notamment en matière :

  •  de gestion : vous n’avez aucunement à vous tracasser avec la paperasse liée à votre placement puisque la société de gestion gère tout de A à Z (gestion des locataires, entretien des biens, saisie des opportunités du marché, etc.)
  • de risques : passer par une SCPI vous permet d’investir plus sereinement. Comme elle est propriétaire de plusieurs immeubles, votre investissement est diversifié et les risques sont limités (ex : loyers impayés, etc.). 
  • de coût : à la différence de l’achat d’un bien direct, vous pouvez dimensionner votre investissement à hauteur de vos moyens en acquérant des parts de SCPI à partir de quelques milliers d’euros. Toutefois, il ne faut pas négliger le fait que l’investissement dans des parts de SCPI génère des frais : frais de souscription, frais annuels de gestion qui peuvent être relativement élevés. 

Notez quand même que l’investissement dans des parts de SCPI n’est pas exempt de risques, même s’ils sont relativement faibles. Par exemple, la valeur de vos parts dépendra forcément du marché de l’immobilier. 

À lire aussi : Avoir plusieurs biens immobilier dans une SCI

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Checklist

Comment investir dans des parts de SCPI par le biais de sa société : Dougs vous conseille ! 

Vous souhaitez placer la trésorerie de votre société en optant pour l’investissement dans des parts de SCPI ? Deux solutions s’offrent à vous :

  • L’investissement en démembrement de propriété. Avec ce montage, votre société n’achète que l’usufruit des parts de la SCPI. Vous serez personnellement détenteur de la nue-propriété. En tant qu’usufruitière, votre société sera la seule à percevoir les produits dégagés par la SCPI. Cette situation est toutefois limitée dans le temps ; en général, l’usufruit n’est accordé à votre société que pour 5 à 15 ans. Passé ce délai, la pleine propriété des parts de SCPI se reconstitue et vous serez personnellement destinataire des revenus dégagés par la SCPI. 
  • L’investissement en pleine propriété. Dans ce montage, votre société détient l’usufruit et la nue-propriété des parts de SCPI. Autrement dit, elle peut exercer la totalité des droits attachés à la qualité de propriétaire (perception des revenus, vente des parts). 

L’investissement en démembrement de propriété est un montage présentant un intérêt majeur par rapport à l’investissement en pleine propriété. D’abord, il vous permet d’acheter des parts à un prix inférieur à celui que vous auriez payé en les achetant en pleine propriété. Ce faisant, il permet quand même à votre société de percevoir l’intégralité des revenus générés par ces parts, comme si elle avait investi en pleine propriété. 

Par ailleurs, ce montage permet à votre investissement d’être amortissable sur toute la durée de l’usufruit, à partir de la date de jouissance, ce qui n’est pas le cas lorsque vous investissez en pleine propriété. Il est pour cette raison particulièrement intéressant. Chez Dougs, nous vous conseillons donc d’opter pour cette solution !

Quelle est la fiscalité liée à la détention de parts de SCPI par votre société IS ? 

Les revenus dégagés par les parts de SCPI feront partie intégrante du résultat fiscal de votre société et seront donc soumis à l’impôt sur les sociétés. Pour rappel, votre bénéfice est taxé à 15 % jusqu’à 38 120 euros, puis au-delà, au taux normal de l’impôt sur les sociétés, soit 28 %.

Toutefois, dans le cas où vous investissez en démembrement de propriété, votre société aura alors la possibilité d’amortir l’usufruit des parts. Cet amortissement constitue une charge déductible qui viendra en diminution de votre résultat imposable. 

💡 Comment se matérialisent vos investissements dans des parts de SCPI dans Dougs ?

Si votre société est usufruitière : l’acquisition de l’usufruit de parts de SCPI sera catégorisée en “Usufruit parts sociales” par l’un de nos comptables. Les versements des dividendes liés aux parts de SCPI seront catégorisés en “Intérêts de placement”. 

Si votre société est pleine propriétaire : ce sont les parts de SCPI en elles-même qui apparaîtront à l’actif de votre société et seront catégorisées en “parts sociales”

En guise de justificatif, vous devrez joindre dans Dougs :

  • le titre de propriété
  • le formulaire de souscription de parts

Nous espérons que cet article vous a aidé à y voir plus clair sur l’investissement dans des parts de SCPI. Besoin d’aller plus loin dans l’optimisation comptable et fiscale de votre investissement ? Contactez-nous par tchat ou directement par tél. au 04 28 29 62 62.

À bientôt chez Dougs !

Marilyn est content manager chez Dougs. Experte “édigitoriale”, elle s’adonne à ses deux passions, l’édito et le digital, au service des entrepreneurs, qu’elle connaît bien pour les avoir accompagnés au sein de la communauté lyonnaise des Content Lovers, qu’elle a créée en 2017.

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