10 min.Vous avez créé ou êtes en train de créer votre société civile immobilière ? Vous pouvez décider, seul(e) ou avec vos associés, de mettre en place un pacte d’associés pour SCI. Le pacte d'associés est un document en complément des statuts qui fixent le fonctionnement de la SCI et sa gestion par les associés. Un contrat qui n’est pas obligatoire, mais qui peut vous aider à cadrer les règles, pour une partie ou tous les associés de la société ! Alors que faire pour la rédaction d'un pacte d'associés ? Quelles sont les limites ? Qu'en est-il du caractère confidentiel du pacte ? Voyons quels sont les avantages et inconvénients, de réaliser un pacte d'associés en SCI.
Définition : qu'est-ce qu'un pacte d'associés ?
Le pacte d’associés en SCI est un contrat entre un ou plusieurs associés de la société rédigé pendant ou après la création d’une SCI. Il peut être signé entre tous les associés ou seulement une partie d'entre eux.
À savoir : il est possible d’avoir plusieurs pactes dans une société, entre différents groupes d’associés. Néanmoins, il est important de prendre en compte les pactes existant pour éviter des contradictions, entre les pactes, ou entre un pacte et les statuts.
Le pacte est concrètement un contrat signé pour définir des engagements contractuels entre associés de manière confidentielle. Ces engagements sont officialisés dans un pacte pour de nombreuses raisons : il peut s'agir de règles spécifiques précisant ou dérogeant aux dispositions des statuts de l’entreprise ou d’engagements. C’est un document à ajouter aux statuts de l'entreprise, ou d'engagements que l'on ne veut appliquer qu'à un groupe d'associés par exemple.
Pour rappel, les statuts d’une SCI sont des documents publics. En conséquence, tout le monde peut accéder à leur contenu. Le pacte d’associés est un document plus discret, car il ne fait l’objet d’aucune mesure de publicité. Il assure donc une totale confidentialité.
Pacte d'associés SCI ou pacte d'actionnaire : quelles différences et quel intérêt ?
Il n’y a pas de différence majeure entre un pacte d’associés en SCI et un pacte d’actionnaires. La seule différence vient du nom, qui change en fonction du statut d’associés ou d’actionnaires des personnes qui doivent signer le pacte. Le pacte d'actionnaires est signé par les actionnaires tandis que le pacte d'associés est signé par les associés. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur le pacte d'associés en SAS.
Pourquoi et quand faire un pacte d'associés ?
Est-ce que le pacte d'associés SCI est obligatoire pour compléter les statuts ?
Le pacte d’associés n’est absolument pas obligatoire en SCI, mais il peut être nécessaire si les associés souhaitent définir des règles de fonctionnement spécifiques entre eux ou prévenir les éventuels conflits ou entrées et sorties dans le capital.
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Les avantages et inconvénients de rédiger un pacte d'associés en SCI ?
Le premier avantage du pacte d’associés en SCI est de définir les engagements des associés de manière plus ciblée, plus précise, en fonction du besoin. Un pacte permet de détailler les obligations et les droits des associés, c'est un complément de ce qui est prévu par les statuts de la SCI.
Le deuxième avantage significatif réside dans la confidentialité du pacte. Comme indiqué ci-dessus, le pacte ne fait pas l’objet d’une mesure de publicité.
Il n’y a pas de réel inconvénient à la mise en place d’un pacte d’associés en dehors de l’ajout de complexité. En effet, pour être efficace, le pacte va le plus souvent prévoir des règles, procédures et délais à respecter sur les obligations des associés, la répartition des bénéfices et autres sujets. Cela peut donc ajouter de la lourdeur dans la gestion de certaines opérations exceptionnelles.
Le pacte d’associés peut répondre à beaucoup de ces questions.
Chez Dougs, nous avons préparé une liste non exhaustive des clauses que nous retrouvons souvent dans les pactes d’associés, rien que pour vous !
Que mettre dans le pacte d'associés d'une SCI classique ou familiale ?
Un pacte d’associés en SCI peut contenir de nombreuses règles ou le strict minimum, cela dépend des besoins des associés de la SCI concernés. Le contenu du pacte est contractuel, vous disposez donc d'une très grande liberté dans son contenu.
Voici différents types de clauses fréquemment ajoutées dans un pacte d'associés :
- les clauses relatives à la gestion et l’administration de la société ;
- les clauses financières ;
- les clauses sur le contrôle du capital social ;
- les diverses clauses sur des sujets très variés.
Le pacte peut donc prévoir des règles adaptées aux besoins spécifiques des associés qui y participent, avec des droits et obligations différentes selon le cas : certains associés peuvent bénéficier de droits particuliers du fait de leur statut de fondateurs ou de leur niveau d'investissement dans le capital par exemple.
Clause de gestion et administration
Les clauses de gestion et d’administration sont des règles qui vont impacter la direction de l'entreprise et la prise de décision. Cela peut être une convention de vote par laquelle certains associés s’engagent à systématiquement voter tel type de décision dans un sens favorable si elle répond aux conditions définies.
En ce qui concerne l’administration, il est possible de prévoir, à titre de règlement intérieur, de limiter les pouvoirs des organes de direction.
On retrouve également dans cette catégorie les clauses qui vont avoir pour effet de renforcer le droit d’information des associés ou de contrôle des dirigeants. La loi octroie des droits assez faibles en matière de contrôle et d’information. Le pacte d’associés de SCI est l’occasion d’aller un peu plus loin. Par exemple, il est possible de mettre en place un reporting mensuel ou trimestriel obligatoire à transmettre aux associés, même si le cas est rare en SCI.
Clauses financières : décider comment les associés sont rémunérés
Le pacte d'associés de SCI peut inclure des clauses reliées au droit aux bénéfices. Dans ce cas, il est nécessaire de bien vérifier les statuts existant pour éviter la contradiction avec les règles du pacte. Il est question de répartir et définir les droits des associés en matière de distribution de dividendes, pour faciliter leur vote lors de l'AG de fin d'année.
Le pacte peut également intégrer une clause de non-dilution au bénéfice d’un ou plusieurs associés. L’objectif de cette clause est d’assurer aux bénéficiaires de la clause qu’en cas de modification du capital social, ils seront en mesure de maintenir le pourcentage de capital à un niveau équivalent.
L'entrée de nouveaux associés se traduit souvent par une augmentation du capital social qui peut être précédée d'une procédure d'agrément selon le cas. Cela a pour effet de diluer les associés déjà présents dans le capital social. Il est possible de prévoir dans le pacte qu’un ou plusieurs associés bénéficient d’un droit de préférence pour souscrire aux augmentations de capital.
Clauses sur le contrôle de parts sociales – contrôle des cessions
Les clauses en la matière sont multiples et répondent à des besoins très différents.
On retrouve à cet effet des clauses faites pour encadrer ou restreindre la vente des titres de la société !
Notamment, il peut être prévu des clauses qui attribuent à un ou plusieurs associés un droit de préemption permettant d’acquérir par préférence les titres de la société en cas de transmission.
Un associé majoritaire ou un groupe d’associés majoritaire peuvent avoir envie de forcer la main d’associés minoritaires en cas de proposition de rachat portant sur 100% du capital social. Dans ce cas, une clause peut contraindre les associés minoritaires à céder leurs titres de la société dans les mêmes conditions.
Le corollaire pour protéger un associé minoritaire ou un groupe minoritaire, en accordant à ceux-ci un droit de revente de leur titre dans le cas où l’associé majoritaire céderait ses titres. Si les associés minoritaires font de la présence de l’associé majoritaire une condition de leur investissement dans la société, cela peut leur permettre de quitter la société si l’associé majoritaire fait de même.
Autres clauses diverses
Le pacte d’associés de SCI peut prévoir des choses variées : promesse de cession des titres, droit de retrait, règle de droits de vote en cas d'arrivée de nouveaux associés… Mais que faire en cas de mésentente entre associés ?
Simulateur de pacte d'associés
Quelles sont les clauses à ne pas oublier dans un pacte d'associés pour une SCI ?
Il n’y a pas de clause spécifique à ne pas oublier. Le pacte d’associés de SCI est réalisé au cas par cas en fonction des besoins des associés. Les clauses à ne pas oublier sont donc celles qui ont justifié la mise en place de celui-ci !
Qui rédige un pacte d'associés ?
En tant que contrat, le pacte d’associés en SCI peut être rédigé par tout le monde.
Le contenu et l’articulation du pacte peuvent par contre être très complexes. Nous recommandons de toujours se faire aider par un professionnel pour la rédaction d’un pacte d’associé. Cela peut être un avocat ou un expert-comptable. Chez Dougs, nous avons des juristes spécialisés pour vous accompagner !
Quand signer un pacte d'associés ?
Le pacte d’associés de SCI peut être signé à tout moment. Dans l’idéal, pour qu’il soit opposable à la société, on ajoute la société dans les signataires du pacte. En conséquence, le pacte peut être signé en même temps que les statuts lors de la création de l’entreprise.
Le pacte peut également être signé en dehors de la création de la société. Le plus souvent, il sera signé en même temps que les opérations juridiques qui ont justifié le besoin d’établir le pacte d’associés.
Peut-on modifier un pacte d'associés avec un avenant ?
Le pacte d’associés en SCI est un contrat, il peut donc être modifié. Néanmoins, la modification du pacte d’associés ne peut se faire que si toutes les personnes signataires du pacte autorisent sa modification.
Pour modifier le pacte, il est nécessaire d’établir un avenant par écrit.
Combien de temps dure un pacte d'associés ?
Il est tout de même recommandé de prévoir une durée fixe, renouvelable ou non, afin d'écarter la possibilité pour un associé de résilier unilatéralement ses engagements au pacte.
Le pacte d'associé en contrat à durée déterminé
Pour les contrats déterminés, on observe en général une durée pour les contrats déterminés minimum de 2 à 3 ans et une durée maximum d’environ 10 ans. Enfin, le pacte d’associés peut être reconduit une fois son terme atteint. Ainsi, le contrat peut avoir une durée réelle bien supérieure à la durée initiale prévue.
Le pacte d'associés en contrat à durée indéterminée
Pour les contrats à durée indéterminée, leur fin se déclenche en cas d'évènement particulier (départ d'un associé par exemple), ou autre raison spécifique à une rupture de pacte mentionnée. À savoir qu'en cas de contrat à durée indéterminée, une règle s'applique : le contrat peut être résilié à tout moment si tous les signataires votent la fin du pacte.
Est-il possible de créer un pacte d'associé après sa création ?
La mise en place d’un pacte d’associés en SCI peut intervenir à tout moment dans la vie de l’entreprise. Cela implique donc la possibilité de le faire après la création de l’entreprise.
Le plus souvent, la mise en place d’un pacte d’associés va être concomitante à l’entrée ou au projet d’entrée d’un ou plusieurs nouveaux associés. Par exemple, dans le cadre d’une cession de titres à une tierce personne. Ou bien en cas d’augmentation du capital social de la société, afin d’y faire entrer une ou plusieurs personnes.
Le risque légal en cas de non-respect d'un pacte d'associés d'une SCI ?
Le pacte d’associés en SCI est un contrat. Une personne qui ne respecte pas le pacte d’associés peut se voir appliquer des sanctions prévues dans le pacte d’associés. Cette personne engage également sa responsabilité contractuelle en cas de poursuite judiciaire.
Pour vous assurer que le contrat soit respecté, il est important de prévoir des conséquences, mentionnées dans le pacte, en cas de non-respect. Alternativement, vous pouvez ajouter des clauses qui dissuadent de ne pas exécuter ses obligations, comme une astreinte à payer en cas de retard.
Une autre méthode, plus drastique cette fois, est de prévoir que le non-respect du pacte d’associés résulte en une exclusion de la société.
FAQ sur le pacte d'associés d'une SCI
Que se passe-t-il en cas de décès dans un pacte d'associés SCI ?
En cas de décès d’un associé signataire du pacte d’associés en SCI, il faut vérifier ce que prévoient les statuts ainsi que le pacte. L’un ou l’autre peut avoir prévu que les obligations prises par le défunt se poursuivront après son décès. Si tel est le cas, les héritiers seront tenus de poursuivre les engagements pris par le défunt avant son décès.
Combien coûte la rédaction d'un pacte d'associés en SCI ? Quel est son prix ?
Le contenu d’un pacte d’associés de SCI peut-être très variable. Le coût de la rédaction va principalement dépendre du contenu. Plus le contenu est important et complexe, plus son coût va augmenter. La plupart du temps, il est possible, comme chez Dougs, d’obtenir un devis gratuitement à l'issue d’un rendez-vous.
Est-il possible de faire un ajout d'une ou plusieurs personnes dans un pacte d'associés ?
Les pactes d’associés de SCI peuvent prévoir une clause d’adhésion. Cette clause permet tout simplement d’ajouter de nouvelles parties au pacte sans avoir besoin de la signature de tous les associés.
Cette clause d’adhésion peut prévoir aussi que tout associé qui vend ses titres s’engage à faire accepter et adhérer au pacte la personne qui lui achète ses titres. Cela permet de s’assurer que tout le monde est bien tenu par le pacte !
Peut-on utiliser un exemple de pacte d'associé en PDF ?
Le pacte d'associé est un document juridique qui peut être inopposable et/ou frappé de nullité s'il n'est pas rédigé avec exactitude, avec les mentions nécessaires. Utiliser un modèle, qu'il soit sous Word ou en PDF est absolument déconseillé ! Même notre simulateur n'est qu'un outil indicatif pour vous donner un aperçu des possibilités d'un pacte. Il est primordial de faire appel à un professionnel pour la rédaction d'un pacte d'associé, comme les juristes de Dougs, qui sauront vous conseiller et rédiger le pacte selon vos décisions. N'hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.
Est-il utile de rédiger un pacte d'associés dans une start-up ?
L’utilité d’un pacte d’associés n’est pas liée à l’activité de la société. Toute société peut avoir un intérêt à établir un pacte d’associés. Dans les start-up, la mise en place d’un pacte est souvent un passage obligatoire en cas de levée de fonds. La levée ayant pour effet de faire entrer de nouveaux associés au capital, un pacte peut protéger les associés fondateurs tout en permettant de prévoir des garanties pour les investisseurs.
David est Head of Legal chez Dougs. En français, cela signifie qu’il pilote le département juridique du cabinet, endosse la casquette de référent technique et garantit l’évolution du service.
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