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Quelle imposition pour une SCI : IR ou IS ?

Vidéo

En principe, une société civile immobilière est à l’impôt sur le revenu. Mais vous avez la possibilité de choisir de passer votre SCI à l’impôt sur les sociétés. Dans cette vidéo, nous vous présentons les différents avantages et inconvénients de la société civile immobilière à l’IR ou à l’IS.

Retranscription de la vidéo « IR ou IS ❓ Faites le bon choix pour votre SCI 🏡 »

« Ça y est, vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif en utilisant la SCI. Génial ! Mais au moment où on vous pose la question : « Alors ?  Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ? » Vous avez un très gros doute ! Pas de problème, on voit cela tout de suite. Allez, c’est parti.

Jinggle.

La Société Civile Immobilière est une forme juridique de société. Elle se comporte comme une société : statuts, assemblée générale, personne morale différente des associés.

Mais elle se distingue par sa destination. La SCI a une spécialité : détenir des biens immobiliers. L’objet social d’une SCI précise d’ailleurs dans les statuts : l’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers.

Clairement, quand on fait une SCI, c’est pour investir, pas pour faire des achats reventes. Je rappelle qu’une SCI comporte au moins deux associés. 

Cela peut être :

  • Deux personnes physiques : Pierre et Sophie par exemple ;
  • Deux personnes morales, c’est-à-dire deux autres sociétés ;
  • ou enfin, une personne physique et une personne morale : Pierre et sa société Holding.

Généralement, les motivations des associés sont les suivantes :

  • Acquérir des biens immobiliers dans le but d’accroître son patrimoine et ses futurs revenus. Il s’agit dans ce cas-là de diversifier sa retraite.
  • Acheter ses locaux professionnels afin de ne pas dépendre d’un propriétaire. On sécurise ainsi son exploitation professionnelle.
  • Acquérir sa résidence principale afin de prévenir les problèmes liés à la disparition éventuelle de l’un des deux conjoints non mariés et non pacsés. 
  • Rassembler ses biens immobiliers afin de préparer sa succession. 
  • Et enfin, le plus attendu : investir afin de développer vos revenus et devenir rentier
  • Si vous avez d’autres idées, n’hésitez pas à les indiquer en commentaire. 

Bref, ce ne sont pas les motivations qui manquent pour faire une SCI.

SCI à l’IR 

S’agissant de la fiscalité, la SCI est naturellement transparente. Par simplicité, on parle d’impôt sur le revenu. En fait, il faut comprendre que la SCI à l’origine n’a pas d’existence fiscale à proprement parler. Ce sont les associés personnes physiques qui récupèrent le revenu foncier de la SCI. 

Tout se calcule comme si c’étaient les associés qui étaient fiscalisés directement. En pratique, dans une SCI à l’impôt sur le revenu, il y a une liasse fiscale de type 2072 qui est réalisée chaque année.

Les bénéfices fiscaux sont répartis entre les associés en fonction de leur pourcentage de détention du capital. Ces montants sont ensuite récupérés dans les déclarations d’impôt sur le revenu des associés personnes physiques. 

C’est comme cela que les associés viennent à payer de l’impôt sur le revenu et de la CSG. 

SCI à l’IS

Mais si vous n’aimez pas cette situation, vous pouvez opter de façon irrévocable à l’impôt sur les sociétés. 

On parle alors de SCI à l’IS. De façon concrète, la SCI paie ses propres impôts et il n’y a plus de rapport entre les associés de la SCI et le bien immobilier : la SCI IS fait un barrage fiscal entre les deux. 

Du coup, les associés ne paient plus de CSG, ni d’impôt sur le revenu sauf s’ils perçoivent des dividendes de la part de la SCI. 

SCI IR ou IS ?

Alors on fait quoi ? On reste à l’IR ou on passe à l’IS ? 

Ce qui est bien avec l’IS, c’est que l’on peut quasiment tout déduire : les frais de l’agence immobilière, les frais de notaire, les déplacements, les amortissements des biens immobiliers…  

On peut même déduire les éventuelles rémunérations du ou des gérants. 

Bref, on charge tellement le compte de résultat qu’il est peu probable que la société paie un seul centime d’impôt sur les sociétés pendant plus de 10 ans. 

Mieux, vous n’avez plus à titre personnel d’impôt sur le revenu ou de CSG à verser. 

Avec une SCI à l’impôt sur le revenu, c’est exactement le contraire, vous ne pouvez quasiment rien déduire hormis quelques charges comme la taxe foncière, les charges de copropriété, les charges financières, quelques travaux, mais pas tous les travaux et les fameux 20 € qui sont censés couvrir tous les autres frais de l’année.

Bref, dès la première année, il est probable que vous ayez à payer de la CSG et de l’IR sur les revenus fonciers. 

Et cette situation va se détériorer au fil des années à cause de la baisse des intérêts financiers de l’emprunt. 

Bref, si vous avez fait vos calculs sur un emprunt sur 15 ou 20 ans, vous allez devoir payer des impôts sur de l’argent que vous n’avez jamais eu. 

En effet, c’est le remboursement de l’emprunt qui absorbe la trésorerie de votre SCI. Vous ne pourrez peut-être même pas récupérer de l’argent de la SCI pour payer les impôts. 

Pour info, je vous ai préparé un tableau de comparaison des deux méthodes.

SCI à l’IR détenue par des personnes physiquesSCI à l’IS
Création de statuts de la SCI avec plusieurs associésOui Oui
Possibilité d’avoir comme associées d’autres personnes moralesOuiOui
Option Impôt à réaliser auprès de l’administration fiscaleNonOui de façon irrévocable
Possibilité de louer tout type de locauxNon (pas de meublé)Oui
Déductibilité des frais d’agence immobilière et des frais de notaireNonOui
Amortissement d’environ 85% du prix d’acquisitionNonOui
CSG et impôt sur le revenu tout le long de la vie de la sociétéOuiNon à l’exception des dividendes reçus
Nature de l’imposition Transparence vis à vis des associésImpôt sur les sociétés
Cession possible des parts ou du bien immobilierOuiOui
Abattement lors de la cession pour durée de détention du bien OuiNon
Points fortsSimplicité fiscaleTrès peu d’impôt pour la société voire pas du tout les premières années
Points faiblesFiscalité importanteCession plus couteuse

Le gros défaut de la SCI à l’IS

Le défaut de la SCI à l’IS apparaît au moment de la cession du bien. Nécessairement, il va y avoir un calcul de plus-value. 

Pour faire simple, on prend le prix de vente et on enlève la valeur nette comptable du bien et les éventuels déficits fiscaux restants dans la SCI. 

L’avantage fiscal d’une SCI à l’impôt sur le revenu est que l’on peut bénéficier d’un abattement jusqu’à l’exonération totale de la plus-value après au moins 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Quand opter pour l’IS ? 

Si vous préférez finalement opter pour l’IS, pensez à le faire dès le début de la SCI.

Pourquoi ? C’est un point technique fiscal qui est à l’origine de cette situation. En effet, quand on opte à l’IS, il faut réaliser un premier bilan qui tiens comptes des amortissements qui auraient dû être comptabilisés. 

Autrement dit, vous perdez l’avantage de la déductibilité des dotations aux amortissements antérieurs. Pour faire simple, si vous optez dans une SCI qui détient un bien depuis 20 ans, vous ne pourrez quasiment plus rien déduire. 

Conclusion

Pour conclure sur cette option d’impôt, on peut affirmer que d’un côté,  vous pouvez bénéficier de l’absence de fiscalité pendant de longues années avec la SCI à l’IS. Celle-ci vous permet de continuer vos investissements sans avoir à rajouter de l’argent pour payer les impôts. 

En contrepartie, si un jour vous vendez, la cession sera moins bien traitée financièrement. 

De l’autre côté, avec la SCI à l’IR, vous aurez à sortir de l’argent personnellement. Vous disposez juste d’un espoir : ne pas payer de taxes en conservant le bien pendant 30 ans et espérer que la mesure d’abattement ne disparaisse pas un jour. C’est malheureusement probable. 

À vous de choisir désormais.

Vous souhaitez monter une SCI, Dougs a une superbe équipe de juristes pour vous aider. Vous pourrez obtenir les meilleurs conseils afin de vous conforter dans vos choix patrimoniaux. 

À très vite chez Dougs

Patrick est cofondateur et CEO de Dougs. Expert-comptable de profession, expert conseil en création et reprise d’activité, il détient le Prix du Meilleur mémoire d'expertise comptable. Entrepreneur passionné, il partage régulièrement ses connaissances en intervenant dans des établissements supérieurs reconnus (X, HEC).

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