Quels travaux sont à la charge du locataire ?

Le sujet des travaux et autres charges à imputer au locataire de votre logement est important pour tout propriétaire, en LMP, LMNP ou en SCI. D'un volet cassé à une chasse d'eau qui ne fonctionne plus : qui est chargé des réparations ? Quelles sont vos responsabilités de propriétaire et que peut vous demander votre locataire ? De l'isolation d'une pièce au remplacement du chauffe-eau, voyons quels travaux sont à la charge du locataire, du propriétaire, ou même, des deux. 

Quels sont les travaux qui sont à la charge du locataire ?

Une règle de base est que l’entretien et les réparations locatives sont à la charge du locataire, que ce soit les parties intérieures et extérieures, ainsi que l’équipement. Votre locataire vous demande de réaliser des travaux dans votre propriété, et vous ne savez pas si vous avez la responsabilité de payer ? Voyons ensemble une liste d'exemples de travaux qui sont à la charge du locataire : 

• La plomberie en cas de canalisation bouchée, obstruée, joints et colliers vétustes
• Canalisations de gaz : remplacement des tuyaux souples de raccordement
• Vidange de fosse septique
• Chauffage et robinetterie : remplacement de bilames, sondes, pistons, membranes, boîtes à eau...
• Électrique : remplacement des interrupteurs, prises de courant, réparation d’appareil électroménager
• Entretien de chaudière ou cheminée
• Travaux de peinture

Ceci n’est qu’un aperçu des travaux à la charge du locataire. Il faut néanmoins rappeler que les travaux d’entretien peuvent être à la charge du propriétaire en cas d’usure menant à un dégât (comme une fuite de cumulus). Pour être certains des travaux à la charge du locataire, n’hésitez pas à consulter le décret 87 712.

Quels sont les réparations qui sont à la charge du locataire ?

Si les travaux importants concernent surtout le propriétaire, le locataire a pour responsabilité de réaliser les réparations d'équipement abîmé ou hors d'état d'usage, dû à l'usure ou un incident. Dans certains cas, l'assurance logement du locataire peut couvrir ces réparations. Voici quelques exemples : 

• Equipements du logement mentionnés dans le contrat de location (menues réparation)
• Pommeau de douche
• Entretien des prises
• Raccord de peinture
• Papier peint

A noter que, que le locataire soit chargé de payer les réparations et travaux ou non, couvert par une assurance ou non, il est fortement conseillé de contacter le propriétaire avant toute intervention. Si vous êtes propriétaire, n'hésitez pas à dire à votre locataire de vous prévenir de tous travaux ou réparations significatifs (changement d'interrupteur, de volet...).

Le décret 87 712 sur les réparations locatives

Si vous souhaitez obtenir une liste exhaustive des réparations imputées au locataire, il faudra consulter le décret 87 712 du 26 aout 1987 qui stipule toutes les règles à ce sujet.

Qu'est ce qui est à la charge du locataire et du propriétaire ? 

Certaines charges de réparation et travaux peuvent avoir une responsabilité partagée, mais cela nécessitera un accord entre le propriétaire et le locataire. Par exemple, si vos papiers peints sont usés par le temps mais aussi par le locataire, il peut demander le partage des frais durant la période de location ou au moment de l'état des lieux. 

Ce partage des responsabilités a lieu généralement suite à une proposition du locataire qui n'est pas indispensable à la vie du logement mais constitue une rénovation qui bénéficiera au propriétaire plus tard. 

Attention néanmoins : le gros équipement et les installations essentielles sont toujours à la charge du propriétaire en cas de défaillance (remplacement du radiateur, chauffe-eau, compteur électrique...). 

En règle générale, il faut retenir que le propriétaire doit prendre en charge les travaux qui ne sont pas des réparations locatives (entretien courant, petites réparations) ou liés à une faute du locataire (dégradation, manque d’entretien). Le propriétaire doit aussi prendre à sa charge les travaux de vétusté dûs à l’usure du logement ou présentant un danger imminent.

La liste des travaux à la charge du propriétaire

Le propriétaire a tout de même des responsabilités vis-à-vis des travaux dans son logement. Il s'agit des installations essentielles du logement qui nécessitent une rénovation, ou un remplacement : 

• Travaux d’amélioration des parties communes et privatives (digicode, sonnette…)
• Travaux d’amélioration de la performance énergétique (chaudière, isolation…)
• La remise aux normes et réparation du réseau électrique et gaz
• La rénovation ou changement du système de chauffage
• La ventilation
• Le changement de robinet ou mitigeur (en cas d'usure)
• Le remplacement de chaudière/chauffe-eau
• Le remplacement du sol en cas de vétusté
• Le remplacement des fenêtres

Pour tout travaux que le propriétaire souhaite réaliser lors de la location, le locataire devra mettre à disposition le logement. Néanmoins si les travaux durent plus de 21 jours ou plus, le locataire devra être indemnisé du nombre de jours sur son loyer. De plus , les travaux devront être réalisés en semaine, jamais le week-end (sauf autorisation du locataire), et devront être pris en charge intégralement par le propriétaire. 

La liste des obligations du locataire 

Dans tout contrat de location, il existe des obligations pour le locataire (en plus d'une assurance habitation et du paiement de loyer bien entendu) afin de rendre un logement dans de bonnes conditions, voici quelques exemples : 

• Le nettoyage du logement
• L'entretien des parties intérieures (plafond, mur, cloison...)
• L'entretien des parties extérieures (jardin, terrasse, gouttière)
• Les réparations "locatives" (interrupteur, poignée, rouleau de volet...) sauf si nécessité de remplacement au moment de l'état des lieux
• L'entretien de l'équipement (lorsqu'il s'agit d'un logement meublé, ou cuisine équipée)

FAQ des frais à la charges du locataire

Est-ce que la robinetterie est à la charge du locataire ? 

Oui, à part si le problème de robinetterie est signalé au moment de l'état des lieux, à l'entrée dans le logement, les soucis de robinetterie sont à la charge du locataire. Attention néanmoins, s'il s'agit d'un problème de vétusté, et une fuite a lieu, le propriétaire est tenu de payer pour le remplacement de la tuyauterie et des travaux. Il est donc important que tout propriétaire s'assure que les contrôles soient réalisés en temps et en heure. 

Qu'est ce que l'obligation d'entretien du locataire ? 

L'entretien du logement n'est pas à la charge du propriétaire mais du locataire. Il y a donc obligation pour le locataire de s'occuper de l'entretien régulier sous toutes ses formes : le nettoyage des vitres, l'entretien des murs et des plinthes, des sols (lino, moquette, carrelage...). Le locataire devra répondre bien entendu des dégradations en réalisant des travaux, qu'ils soient couverts par son assurance ou non. 

Mon locataire n'entretient pas le logement, que faire ? 

Si le locataire n'entretient pas votre logement, au point où vous pensez que les dégradations ou l'usure peuvent affecter la valeur de votre propriété, vous pouvez agir. Il faut contacter un huissier de justice qui devra réaliser un constat de défaut d'entretien. Dans le cas où le locataire s'oppose à l'entrée de l'huissier dans le logement, il faudra obtenir une ordonnance sur requête, et l'intervention se fera avec l'assistance de la force publique. 

Dans quel cas un propriétaire peut conserver la caution du locataire ? 

En cas de dégradations et d’entretien faisant partie des travaux locatifs non réalisés, le propriétaire peut conserver une partie ou l’intégralité de la caution du locataire. Attention, il faut prévenir le locataire lors de l’état des lieux et justifier la retenue sur la caution avec un devis ou facture correspondant à une remise en état, correspondant à l’état du logement au premier état des lieux. 

Le sujet de répartition des travaux est souvent litigieux et il peut être compliqué de définir les responsabilités. Besoin de conseils ? Contactez les équipes chez Dougs qui s’occupent de gestion de compta immobilière toute l’année.

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