Apport en nature en SCI : le guide essentiel avant de transférer votre bien

Apport en nature : définition

Un apport en nature est la cession d'un bien à une société en contrepartie de parts sociales. Le nombre et le montant des parts sociales dépend du montant du bien évalué et des statuts de l'entreprise. En SCI, l'apport en nature est au coeur de votre activité, puisque la SCI a pour seul objet l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Voyons quels sont les autres types d'apports possibles en SCI, et en quoi ils diffèrent de l'apport en nature. 

Quels sont les apports en SCI contre parts sociales ?

Lors de la création d'une SCI, parmi les formalités, vous devez former un capital social. Pour créer un capital social, on peut faire un apport, le plus souvent sous ces deux formes :

• L'apport numéraire : Il s'agit de verser une somme d'argent à l'entreprise en échange de parts sociales
• L'apport en nature : cela concerne le transfert de propriété de matériel, locaux, terrains, et dans notre exemple spécifiquement, un immeuble, en échange de parts sociales.

À noter qu'il existe un troisième apport nommé apport en industrie, qui signifie la mise à disposition de connaissances techniques par un des associés. En échange de cet apport, l'associé obtient des parts sociales, mais n'a pas le droit de les céder. Ce type d'apport est très rare en SCI.

Pourquoi faire un apport de maison, appartement ou immeuble en SCI ?

Faire un apport d'immobilier en SCI, c'est transférer la propriété d’une ou plusieurs parties de votre patrimoine. Mais quel intérêt pour vous ou les autres associés ?

• Gestion de patrimoine : la SCI permet d’investir dans une propriété locative et partager la gestion avec plusieurs associés (amis, famille…),
• Transmission et cession : au lieu de céder votre logement, vous pouvez céder vos parts sociales à tout moment, un processus réglementé par les statuts (en indivision, vote unanime obligatoire avec possibilité de blocage arbitraire des indivisés, et difficulté pour évaluer les biens ou trouver un acquéreur).
• Exemption de taxes d'héritage : Il s'agit de permettre une gestion de ce patrimoine par la famille par exemple, et assurer une succession de façon plus naturelle et moins coûteuse qu'un héritage.
• Profiter de la possibilité de mettre en place un démembrement de propriété (donner la “nue-propriété” d’un logement en gardant “l’usufruit”, c'est-à-dire y habiter ou conserver les revenus de sa location) pour réduire le coût des frais de succession tout en conservant la maîtrise sur le patrimoine de votre vivant

Comment faire l'apport d'un bien immobilier à une SCI ?

Pour faire un apport de bien immobilier, la procédure comporte plusieurs étapes à valider :

• Evaluer l'apport en nature
• La déclaration d'intention à la mairie (droit de préemption)
• Les formalités administratives de transfert de propriété
• La publication foncière
• la modification des statuts

1re étape : Évaluation de l'apport

Avant même de céder votre propriété à votre entreprise, il faut en reconnaître la valeur. On peut laisser ce travail de valorisation dans les mains d'un associé,. En SCI, il n’est pas obligatoire de faire appel à un commissaire aux apports, toutefois les associés peuvent décider de le faire s’ils l’estiment nécessaire. Cela peut augmenter le coût de l’opération.

Attention, l’apport d’un bien immobilier implique nécessairement l’intervention d’un Notaire.

2e étape : Le droit de préemption et la déclaration d'intention

En droit français, lorsqu'un propriétaire décide de transmettre un immeuble (cession, apport), il y a des formalités à respecter, et la mairie de la ville dont dépend cette propriété a un "droit de préemption". 

Cela veut dire que la ville peut avoir un droit de priorité quant à l'acquisition du bien. Il est dans ce cas nécessaire de faire une déclaration d'intention d'aliéner, à transmettre à la mairie : indispensable pour sécuriser votre transfert. On appelle cela la purge du droit de préemption. En général, c’est le Notaire qui se charge de réaliser cette formalité pour vous.

Une fois le courrier reçu, la mairie a deux mois pour répondre et l'absence de réponse est considérée comme un refus d'acquérir le bien.

3e étape : Le transfert de propriété

S'il s'agit d'un apport en nature au moment de la création d'une sci, il faut prévoir cela dans les statuts de la société, et ensuite faire constater l'apport ainsi que produire un acte de propriété.

Pour un apport en nature au cours de la vie de l'entreprise, on organise une assemblée générale extraordinaire, et pour faire état de cet apport, les statuts devront être modifiés et faire l'objet d'une publication. L’apport en cours de vie de la SCI implique une augmentation de son capital social et l’émission de nouvelles parts sociales.

4e étape : La publicité foncière

Pour finaliser l’apport en nature à la SCI, il est nécessaire de procéder à une publicité foncière, c’est-à-dire l’enregistrement officiel du transfert de propriété auprès du service de la publicité foncière.

Cette formalité permet de rendre l’opération opposable aux tiers : elle atteste que la société est désormais propriétaire de l’immeuble.

La publicité foncière protège ainsi la SCI contre toute contestation ultérieure, notamment de la part des créanciers de l’associé apporteur (ancien propriétaire) qui pourraient tenter de saisir le bien alors qu’il ne lui appartient plus.

5e étape : La modification des statuts

Un changement de capital social par un apport en nature demande de modifier les statuts de l'entreprise pour refléter cette nouvelle situation. Cette modification de statuts est une décision commune réalisée en assemblée extraordinaire et ensuite la mission est confiée à un expert-comptable ou notaire par exemple.

Est-il possible d'apporter un bien propre dans une SCI ?

Oui, vous pouvez transférer la propriété de votre bien propre en échange de parts sociales dans votre SCI. Cela vous permet d'éviter les problèmes de l'indivision dans le cadre d'un héritage. La démarche est néanmoins différente si vous apportez un bien propre à la création ou à postériori, comme expliqué ci-dessus.

Comment apporter un bien dans une SCI familiale ?

La méthode pour transférer la propriété d'un bien à une SCI familiale, qu'il s'agisse de l'apport d'un immeuble, d'un appartement, ou d’une maison est la même que nous avons détaillée plus haut dans cet article. À noter que l'ajout d'une nouvelle propriété dans le patrimoine de la SCI constitue une augmentation de capital si celle-ci fait l’objet d’un apport. Afin d’éviter les opérations d’apport, il est préférable de créer la SCI préalablement à l’achat de l’immeuble afin que ce soit directement la SCI qui achète le bien immobilier.

Quelle est la fiscalité d'un apport en nature en SCI ?

Il existe deux types de coûts/impositions dans le cas d'un apport en nature en SCI : 

• les droits d'enregistrement, 
• et l'imposition sur la plus-value.

L’apport en société d’un bien immobilier est assimilée à une cession, ce qui entraîne donc en principe la taxation de la plus-value réalisée selon le régime général des plus-values immobilières réalisées par les particuliers.

Les droits d'enregistrement dépendent du régime d'imposition et du type d'apport en nature.

Si un apport d’immeuble est effectué à une société passible de l’IS par une personne physique, alors des droits d’enregistrement de 5% de la valeur de l’immeuble s’appliqueront.

Quels sont les frais de notaires en SCI (cession de parts) ?

Pour la gestion de votre SCI, vous devrez faire appel à un notaire pour certaines prestations obligatoires, voyons les frais que vous devez prévoir :

• La publicité foncière : une fois un bien acheté par l'entreprise, il faut procéder à la publication de son acte de vente par l'intermédiaire d'un notaire. Il déposera cet acte à publier auprès du Service de publicité foncière et de l'enregistrement. La taxe de publicité foncière sera calculée différemment s'il s'agit d'un bien neuf, bien ancien, et selon le département. Elle est de 0,7% de la valeur de l'actif pour du neuf, 5,81% (au maximum) pour de l'ancien, ou 7% s'il s'agit d'un terrain.
• Les frais de dossier : ils sont différents selon le notaire et la valeur du bien. Ils sont là pour refléter le travail sur votre dossier
• La contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1%

Les risques et précautions à prendre pour l'apport en nature en SCI 

L'apport en nature en SCI est très courant, et pourtant les erreurs sont courantes, que ce soit au moment de la création, ou au moment de l'apport. Voyons les risques à éviter : 

La surévaluation de l'apport

Si l'apport en nature est surévalué, le capital social de l'entreprise est artificiellement gonflé. Cela mène à des soucis de répartition des parts sociales et en cas de revente des parts. En effet, l’administration fiscalel prendra uniquement en compte la valeur réelle du bien, pas la valeur surévaluée à l’apport (ce qui entraine une augmentation des droits d’enregistrements le plus souvent). Enfin, en cas de contrôle fiscal, la société s'expose à un redressement du fait de cette surévaluation de l'apport. C'est pourquoi un commissaire aux apports n'est pas obligatoire, mais conseillé. 

Exemple d’apport en nature surévalué

Prenons une SCI familiale créée par deux associés : Sophie et Jonathan.

• Apports au capital :100 000 € en numéraire.un terrain qu’il prétend valoir 200 000 €, mais sa valeur réelle est seulement 120 000 €.
• Répartition des parts sociales (en théorie) :
• Sophie : 100 000 / 300 000 = 1/3
• Jonathan : 200 000 / 300 000 = 2/3

Dans cette situation : 

• Le gérant est responsable de cette surévaluation de 80 000€
• Jonathan peut être responsable envers la société et les tiers de la différence entre la valeur réelle et la valeur déclarée
• Les associés peuvent lancer une contestation auprès de l’administration fiscale et demander au tribunal administratif une réduction des parts ou indemnisation de la société pour la perte subie
• Si une fraude est avérée, le tribunal administratif peut prononcer la nullité de l’apport
• Un redressement fiscal est possible en cas de contrôle, du fait de l’incohérence entre valeur réelle et valeur comptable du bien

Conflits entre associés et statuts

Une erreur souvent commise par les entrepreneurs est de ne pas prévoir toutes les situations dans les statuts de la société. Ces statuts déterminent les conditions de sortie, les modalités de prise de décision, et en l'occurrence, la répartition des parts sociales en cas d'apport. Si les modalités n'ont pas été clairement établies dans les statuts, un apport en nature peut être contesté. Il peut s'agir du refus de l'apport ou un désaccord sur le montant évalué de l'apport. Pour se prévenir de situations à risque, il est nécessaire de faire réaliser vos statuts de SCI par un professionnel, comme Dougs. 

Les conditions légales de l'apport

Certains apports ont des conditions supplémentaires à remplir. Par exemple :

• l'apport de bien propre peut nécessiter l'accord du conjoint
• l'apport d'un bien indivisé demande l'accord de tous les indivisés et un acte notarié 
• l'apport d'un bien grevé (encore sous crédit) demande l'accord de l'établissement (banque, société de crédit...) et le transfert du crédit de l'associé à l'entreprise 

Quelle que soit la situation, chaque apport en nature donne lieu à une modification des statuts de l'entreprise pour actualiser le capital social. 

L'absence ou erreur de publicité foncière

La publicité foncière, comme dit plus haut dans cet article, est obligatoire pour officialiser le transfert d'une propriété. En l’absence de publicité foncière, ou si une erreur se glisse dans un document, aux yeux de l'administration et de tiers, le bien n'a pas changé de propriétaire. Cela peut amener des situations très complexes et dangereuses pour la société. En cas d’impayé, l'ancien propriétaire peut être amené à saisir le bien pourtant transmis dans les faits à la SCI.