Créer votre LMNP : le guide complet pour bien démarrer

Qu’est-ce que le LMNP et quand faut-il créer ce statut ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de louer un logement déjà équipé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Concrètement, c’est un régime fiscal destiné aux particuliers qui louent un bien meublé sans en faire leur activité principale. La différence avec la location nue est simple : le logement doit contenir tout le mobilier indispensable à la vie quotidienne (lit, table, électroménager, etc.).

La grande différence avec une location nue, c’est que vous pouvez proposer un bien déjà équipé (mobilier et électroménager inclus) et bénéficier d’une fiscalité avantageuse via le régime micro-BIC ou le régime réel (qui permet de déduire vos charges).

Le bail LMNP est en principe conclu pour 12 mois renouvelables (ou 9 mois si vous louez à un étudiant). C’est donc une solution flexible qui attire particulièrement les étudiants, jeunes actifs ou personnes en mobilité professionnelle.

Attention : si vos revenus dépassent certains seuils (23 000 € annuels et plus de 50 % de vos revenus globaux), vous basculez automatiquement dans le régime du LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Comment créer et déclarer un statut LMNP (location meublée non professionnelle) sur le guichet unique de l'INPI ?

Imaginons : vous venez d’acheter un appartement meublé que vous souhaitez mettre en location. La première étape est d’immatriculer votre activité sur le site de l’INPI.

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités se font en ligne. Vous devez déclarer votre début d’activité dans les 15 jours suivant la signature du bail ou l’acquisition du bien.

En pratique, la procédure se déroule ainsi :

À l’issue, vous recevez un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos loyers. Bon à savoir : si vous possédez plusieurs biens à des adresses différentes, chaque logement doit avoir son propre SIRET.

Guide étape par étape du parcours sur le site INPI

Lorsque vous vous connectez sur le portail, voici comment se déroule concrètement le parcours :

Étape 1 - Création du compte procedures.inpi.fr, créez votre compte personnel et connectez-vous via FranceConnect+.

Étape 2 - Début de la formalité Dans le menu « Entreprises », sélectionnez « Déposer une formalité d’entreprise » puis « Création d’entreprise ».

Étape 3 - Choix du statut

• Exercer en LMNP nécessite de créer une entreprise individuelle.

Étape 4 - Renseignement des informations

• Renseignez vos données personnelles, l’adresse du bien, la date de début d’activité (date d’achat, première dépense ou mise en location).
• Précisez la nature de l’activité : « location meublée non professionnelle ».
• Téléversez les pièces justificatives demandées.

Étape 5 - Finalisation

• Relisez attentivement, signez électroniquement, puis validez.
• Vous recevrez un accusé de réception et, sous 1 à 3 semaines, votre numéro SIRET vous sera attribué. Et voilà, votre activité prend officiellement vie !

Liste pratique des pièces justificatives à fournir selon chaque situation

Avant même de vous lancer dans la déclaration, anticipez la constitution de votre dossier. Selon votre situation (propriétaire en direct, indivision, résidence, services, etc.), certains justificatifs seront obligatoires et peuvent prendre un certain temps pour être reçus.

Vous aurez notamment besoin de :

1. Documents d’identité et justificatifs de domicile

• Carte d’identité ou passeport en cours de validité.
• Justificatif de domicile récent (facture d’électricité, avis d’imposition…).

2. Preuve de propriété ou de droit à louer

• Acte de propriété si vous êtes propriétaire.
• Contrat de location et autorisation écrite du propriétaire en cas de sous-location.

3. Factures des meubles et équipements

• Conservez les factures d’achat du mobilier obligatoire (lit, table, réfrigérateur, etc.), indispensables pour prouver la conformité du logement.

4. Cas particuliers :

• Indivision : formulaire spécifique à joindre, avec justificatifs d’identité de chaque indivisaire.
• Résidence services : contrat avec l’exploitant de la résidence, justificatifs des charges spécifiques.

Pensez à scanner et sauvegarder tous ces documents : ils vous seront demandés lors de la déclaration sur l’INPI et pourront être exigés en cas de contrôle.

Numérisation, archivage et gestion des documents en LMNP

Pour ne pas vous retrouver à chercher un document au dernier moment, il vaut mieux mettre en place un système d’archivage dès le départ. Voici quelques conseils :

• Scannez chaque pièce justificative (format PDF conseillé) et rangez-les dans des dossiers thématiques (identité, propriété, mobilier, fiscalité…).
• Utilisez un service cloud sécurisé ou un disque dur externe pour éviter toute perte.
• Conservez chaque document au moins 6 ans après la fin de la location, durée légale de conservation en cas de contrôle fiscal.

Délais de traitement, notifications et suivi de dossier

Une fois votre demande déposée, que se passe-t-il concrètement ? 

• Délai moyen : comptez généralement 15 jours pour l’attribution du numéro SIRET (parfois dès 48 h, rarement plus de 3 semaines).
• Notification : vous recevez un email de confirmation, puis un certificat d’immatriculation contenant le SIRET.
• Suivi : en cas de doute ou de retard, connectez-vous à votre espace INPI pour vérifier l’état d’avancement ou contactez leur support.
• Téléchargement : l’avis INSEE avec le numéro SIREN/SIRET n’est plus envoyé par courrier, mais téléchargeable sur avis-situation-sirene.insee.fr.

En cas d’erreur, une procédure de modification est possible via le même guichet.

Démarches post-immatriculation immédiates (CFE, impôts, etc.)

Félicitations, vous avez obtenu votre numéro SIRET ! Mais attention : l’immatriculation n’est que la première étape. Pour être en règle, certaines démarches administratives complémentaires doivent suivre immédiatement :

1. Déclaration initiale de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

• Remplissez le formulaire 1447-C-SD de envoyé par le SIE (Service des Impôts des Entreprises) ou téléchargeable en ligne.
• Retournez-le au centre des impôts du lieu du bien.

2. Création d’un compte professionnel sur impots.gouv.fr

• Obligatoire pour la gestion de la CFE et la déclaration des revenus LMNP.

3. Communication du SIRET à l’administration fiscale

• Informez votre centre des impôts de la création de l’activité et du régime fiscal choisi.

4. Ouverture d’un compte bancaire dédié (recommandé)

• Pour séparer les flux financiers liés à votre activité LMNP et ceux liés à vos dépenses personnelles.

Points de vigilance

Comme dans tout dossier administratif, la moindre erreur peut entraîner des blocages. Voici les principales vérifications à faire avant d’envoyer vos documents :

• Vérifiez l’exactitude de chaque information saisie sur le site INPI.
• Joignez systématiquement tous les justificatifs demandés (identité, propriété, mobilier…).
• Pour l’indivision ou la SCI, assurez-vous d’utiliser les bons formulaires et de fournir les statuts ou mandats nécessaires.
• Conservez une copie de chaque document envoyé et de chaque accusé de réception.
• En cas de doute, contactez le support INPI ou faites relire votre dossier par un professionnel.

Quels sont les frais de création d'une LMNP ? (déclaration de début d'activité, comptabilité, etc.)

Bonne nouvelle : contrairement à une société (SAS : société par actions simplifiée, SARL : société à responsabilité limitée, SCI : société civile immobilière, etc.), la création d’une LMNP ne coûte presque rien. Vous n’avez ni capital social à déposer, ni annonce légale à publier.

En pratique, vos frais de création se limitent à :

• Les frais de greffe / INPI : la déclaration de début d’activité LMNP sur le guichet unique de l’INPI est gratuite.
• Les frais de comptabilité (facultatifs mais conseillés) : si vous optez pour le régime d’imposition réel, il est fortement recommandé de confier la gestion comptable à un expert-comptable. Comptez en général entre 300 et 800 € par an selon la complexité et les outils utilisés.
• Les frais liés au financement : frais de dossier bancaire, assurance emprunteur si vous financez votre bien par crédit.
• Les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, électricité, etc.), nécessaires avant toute mise en location, et qui peuvent représenter quelques centaines d’euros.

En résumé, la création du statut LMNP est quasi gratuite, mais il faut anticiper les frais annexes liés à la comptabilité, au financement et aux obligations réglementaires.

Quelles conditions respecter pour faire de la LMNP ?

Imaginons : vous venez de trouver un locataire. Avant de lui remettre les clés, assurez-vous que votre logement respecte bien les conditions légales :

• Être meublé avec le mobilier obligatoire (lit, plaques de cuisson, réfrigérateur, table, chaises, luminaires, matériel de ménage, etc.).
• Respecter les critères de décence : surface minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m.
• Répondre aux normes énergétiques : en 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les classes F et E seront progressivement interdites (2028 et 2034).

Ces règles s’appliquent aussi bien aux résidences principales qu’aux meublés de tourisme.

La fiscalité de la LMNP (location meublée non professionnelle)

C’est sans doute la partie la plus attractive du dispositif. En LMNP, vos loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez alors deux choix :

1. Le régime micro-BIC

• Pour une location meublée classique, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles.
• Pour un meublé de tourisme non classé, les règles ont été durcies : le plafond est limité à 15 000 € par an avec un abattement réduit à 30 %.

Ce régime est avantageux si votre activité ne dépasse pas les seuils et si vous n’avez pas de charges importantes à déduire. En effet, en micro-bic vous ne pourrez pas déduire vos charges de votre base imposable. Au-delà de ces plafonds, vous passez automatiquement au régime réel.

2. Le régime réel

C’est l’option privilégiée si vous voulez optimiser votre fiscalité. Vous pouvez :

• Déduire toutes vos charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, travaux d’entretien…
• Amortir votre bien immobilier et votre mobilier.

Depuis la Loi de finances pour 2025, les amortissements pratiqués en régime réel sont, en principe, réintégrés dans l’assiette de la plus-value imposable lors de la cession du bien ; cette réintégration augmente la plus-value taxable et peut alourdir l’imposition à la revente.

Enfin, bonne nouvelle : jusqu’à 254 000 € de recettes, vous pouvez rester en régime réel simplifié, qui implique une comptabilité plus légère que le régime réel normal.

Comparatif des différents régimes

Obligations comptables

Selon le régime choisi, vos obligations varient :

1. En micro-BIC, vos obligations sont limitées : il suffit de déclarer votre chiffre d’affaires dans un formulaire à compléter en plus de votre déclaration de revenu personnelle : la déclaration complémentaire 2042-C-PRO.

2. En régime réel, vous devez tenir une vraie comptabilité, avec notamment :

• Un registre des immobilisations et amortissements.
• Un suivi fidèle des recettes et des dépenses.

À noter : l’adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) ne procure plus d’avantage fiscal depuis 2025. Les frais de comptabilité restent toutefois déductibles.

Financer son investissement en LMNP

Se lancer en LMNP ne nécessite pas forcément un gros apport. Deux solutions principales existent :

• Vous pouvez financer votre achat par un prêt immobilier, dont les intérêts seront déductibles si vous optez pour le régime réel.
• Vous pouvez aussi investir à plusieurs via l’indivision : chaque co-investisseur détient une part proportionnelle à son apport.

Comment déclarer ses revenus de loueur meublé non professionnel (LMNP) ?

Chaque année, vous devrez déclarer vos loyers sur votre impôt sur le revenu :

• via le formulaire 2042-C-PRO, rubrique BIC.
• Application du régime micro-BIC ou réel selon vos choix et vos recettes.

LMNP et optimisation fiscale

Avec une bonne stratégie, la LMNP peut devenir un véritable outil d’optimisation fiscale :

• Déduction des charges plus large que dans la location nue.
• Abattement de 50 % au micro-BIC.
• Amortissement du logement au régime réel.
• Et dans certains cas (résidences de services neuves par exemple), récupération possible de la TVA.

Quelles sont les erreurs fréquentes en LMNP ?

Comme beaucoup d’investisseurs débutants, il est facile de tomber dans certains pièges. Parmi les plus courants :

• Choisir le régime micro-BIC par défaut sans comparer avec le régime réel, souvent plus avantageux grâce aux déductions et à l’amortissement.
• Acheter un bien en LMNP sans réfléchir à une stratégie patrimoniale et à l’intérêt éventuel d’une SCI.
• Oublier de s’immatriculer et d’obtenir un numéro SIRET, pourtant indispensable pour être reconnu comme LMNP.
• Se laisser séduire par des programmes de résidences de services sans analyser la solidité du gestionnaire ou le marché locatif local.
• Croire que l’amortissement peut générer un déficit imputable sur le revenu global, alors qu’il ne s’impute que sur les loyers LMNP.
• Négliger la comptabilité, ce qui fait perdre des avantages fiscaux importants au régime réel.
• Confondre LMNP et LMP, en franchissant les seuils de revenus sans anticiper les conséquences fiscales et sociales.