Location meublée dans une SCI

  • Patrick Maurice
  • 5 octobre 2017
  • SCI

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Comment se déroule une location meublée dans une SCI ? Au moment de la création d’une SCI, la fiscalité normale est dite « translucide». Cela signifie que la SCI ne paiera jamais d’impôt, ce sera aux propriétaires de le faire. Ainsi, le résultat fiscal généré par cette SCI sera transmise aux particuliers sous forme de revenus fonciers et de quote part fiscale aux sociétés commerciales.

Cependant, lorsqu’une SCI loue un ou plusieurs logements meublés, elle va devoir s’acquitter de l’impôt sur les sociétés (IS). Désormais son régime change et elle n’aura plus à transmettre de revenus fonciers ou de quote parts fiscales à ses associés.

La location meublée en SCI

Les SCI qui pratiquent la location nue (c’est à dire non meublée)  ont une activité dite civile. En revanche, la location meublée constitue de fait une activité commerciale. Dès lors, la qualité de la SCI fait passer à l’IS, même si la SCI le fait à titre accessoire (article 206-2 du Code général des impôts).

2 exceptions à l’obligation de l’IS existent.

  • En effet, si les revenus de la location meublée sont inférieurs à 10 % du total des revenus, la SCI pourra ne pas passer à l’IS. Enfin, un franchissement occasionnel de cette barre des 10 % peut être tolérée. Cela est vrai si la moyenne des recettes hors taxes de l’année en cours et des 3 années précédentes n’excède pas 10 %.
  • Parallèlement, l’appréciation du caractère habituel dépendrait du caractère habituel ou non de la location meublée. On parle ainsi que la location meublée de courte durée et qui ne se renouvelle pas sur plusieurs années pourrait permettre de ne pas passer à l’IS. Mais cela reste sujet à discussion.
meublé dans une SCI IS

Effets du passage à l’impôt sur les sociétés

Le passage de la transparence à l’opacité fiscale a des incidences sur l’imposition de la SCI et de ses associés.

La Location meublée dans une SCI au quotidien

Tout d’abord, c’est la fin de la remontée de revenus fiscaux vers les associés. En effet, on passe d’un système translucide vers un système opaque. C’est désormais la SCI qui paie son propre impôt.

Ainsi, le résultat fiscal va se calculer entre le montant des recettes et les charges. Pour mémoire, les charges tiennent compte des dépenses mais également des amortissements d’une partie du bien immobilier mais également des meubles.

Le résultat va ainsi s’imposer à hauteur de 15 % pour les 38 120 premiers euros de bénéfices puis au taux normal pour le reste du bénéfice 28% et 33, 33%. Attention, le taux réduit de 15% ne fonctionne qu’à partir du moment où le capital se libère totalement.

La Location meublée dans une SCI lors de la revente d’un bien immobilier

Lorsqu’une SCI vend un de ses immeubles, elle va se retrouver dans une situation de forte taxation. En effet,  la plus-value se taxe comme un revenu exceptionnel dans le cadre de l’impôt sur les sociétés.

La base de la plus value va se calculer de la façon suivante :

  • En plus : le prix de vente
  • En moins : la valeur nette comptable de l’immeuble. Autrement dit, la valeur d’origine à laquelle on a enlevé les amortissements pratiqués.

Pour conclure, il est prudent de constituer plusieurs sociétés civiles immobilières.

Avez vous également pensé à la location immobilière dans un but d’investissement locatif ? Consultez cet article pour en apprendre plus !

À propos de l'auteur : Patrick Maurice est expert-comptable et cofondateur chez Dougs, l'expert-comptable en ligne qui vous simplifie la vie. Découvrez comment Dougs rend votre compta automatique et sans paperasse.
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