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La SASU immobilière : une option pertinente pour investir seul dans l’immobilier

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La SASU immobilière : une option pertinente pour investir seul dans l’immobilier

Investir dans l'immobilier en tant que personne seule ne se limite pas à l’achat en nom propre, d’autres solutions s’offrent à vous. La forme juridique de la SASU immobilière, composée d'un seul actionnaire, offre une alternative intéressante pour certains projets professionnels grâce à sa souplesse de fonctionnement. Alors quel statut choisir pour une société immobilière ?Pourquoi créer une SAS immobilière plutôt qu'une autre forme juridique ? Dougs vous explique tout sur la SASU immobilière.

Définition : Qu'est-ce qu'une SASU immobilière ?

La SASU immobilière est une société par actions simplifiée unipersonnelle, ce qui veut dire, constituée d'un unique actionnaire. Sous cette forme juridique, vous avez la possibilité d'acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Du fait de la nature de société commerciale, elle vous ouvre aussi à une activité plus large de celle d'un propriétaire en nom propre, comme par exemple réaliser des opérations d'achat-revente et bénéficier d'une imposition plus avantageuse en cas de location du logement.

Pourquoi opter pour une SASU pour un achat immobilier ?

La SASU immobilière offre des avantages significatifs pour se lancer en tant qu'investisseur dans l'immobilier, si vous souhaitez investir seul. La responsabilité du dirigeant est limitée et protège votre patrimoine personnel, le processus de création est simple et rapide, et vous bénéficiez d'un régime général de la sécurité sociale (assimilé-salarié) si l'on compare aux SARL par exemple.

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Est-ce qu'une SASU peut acheter un bien immobilier ? 

En effet, comme dit précédemment, la SASU  a vocation à acheter un bien immobilier ou plusieurs. Mais on peut également démarrer immédiatement lors de la création de la SASU en apportant directement un bien immobilier par le biais d’un apport en nature. Dans ce dernier cas, les statuts de l'entreprise devront mentionner cet apport en nature constituant le capital social. 

Dans tous les cas, que vous apportiez votre bien immobilier dans la SASU ou que vous décidiez d’en acquérir d’autres, le propriétaire sera toujours la SASU. Ce ne sera plus vous directement  puisque le bien est un actif de la société. 

En parallèle, les locations et les charges entrent dans le résultat de la société lors de l'imposition. 

Une solution pour l'investissement immobilier en solo

Quand il s'agit d'investir seul dans l'immobilier, la SASU est une des meilleures options disponibles aujourd'hui, parmi les formes juridiques. En effet, que ce soit la SARL ou la SCI, le point commun des autres formes est de vous obliger à partager la gestion avec un ou plusieurs associés. En SASU, vous êtes unique chef à bord, vous prenez toutes les décisions, et vous n'avez pas à vous soucier de remporter un vote en assemblée générale, ou gérer une situation où l'un des investisseurs décide de vendre ses parts. 

Néanmoins, ne vous inquiétez pas, la SASU est une forme juridique évolutive, et si vous choisissez d'ajouter des associés, elle pourra se transformer en SAS pour une gestion du patrimoine en famille par exemple. C’est très simple.

Un capital social minimum très réduit

Lorsque vous créez une SASU, le capital minimum requis est de 1 euro.

Il existe également une option. Vous avez  la possibilité d'inscrire dans les statuts que la SASU a un capital variable, qui sera donc susceptible d'être augmenté sans avoir à modifier les statuts. 

Une SASU immobilière pour protéger le patrimoine personnel

Un des avantages de la SASU immobilière est qu'en tant qu'actionnaire unique, votre responsabilité est limitée à votre apport, c'est-à-dire le capital et l’argent que vous avez apporté initialement ou au cours de la vie de la société. Dans cette situation, si vous avez une créance à régler, comme une dette sociale, les créanciers ne pourront pas faire appel à votre patrimoine personnel.

Certaines banques exigeront de vous parfois des capitaux supérieurs ou tout simplement des cautions notamment si vous avez besoin de demander un crédit à une banque. 

Une forme juridique plus flexible

Les règles de gestion de la SASU sont beaucoup moins encadrées par le code du commerce que pour les SARL ou EURL par exemple. Quel avantage pour vous ? Vous choisirez vos règles de gestion plus librement, et une fois le président désigné, c'est à vous de décider : la méthode de rémunération, la possibilité d'augmenter ou réduire le capital, la transmission d'action... 

Régime social protecteur

La SASU offre un régime social protecteur à son président. En étant rattaché au régime général de la Sécurité sociale, le président bénéficie d'une couverture sociale complète, similaire à celle des salariés (assurance maladie, retraite, etc.). 

Le principal avantage réside dans l’absence de charges sociales si on ne se verse pas de salaire. 

Si vous souhaitez également valider 4 trimestres de retraite par année, il vous suffira de vous verser des salaires à hauteur de 600 fois le smic horaire dans l’année.

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Comment créer une SASU immobilière ?

Les conditions et formalités nécessaires à la création d'une SASU immobilière ne diffèrent pas de celles requises pour la création d'une SASU classique :

  • Constitution et dépôt du capital social
  • Rédaction des statuts 
  • Publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales 
  • Réalisation des formalités légales.

Constitution du capital social de la SASU immobilière

A la création de la SASU immobilière, votre capital social peut commencer à 1€. 

A noter que les banques sont plus enclines à accorder un prêt pour financer l'acquisition d'un bien immobilier lorsque le capital social de la société est important.

À noter : lorsque la valeur de l'apport en nature excède 30 000€ ou lorsque la valeur totale des biens dépasse le montant du capital social, une évaluation par un commissaire aux apports est obligatoire.

Rédaction des statuts

La rédaction des statuts de la SASU est relativement libre, car le code de commerce réglemente peu son fonctionnement. Cependant, cette liberté peut comporter des risques. En effet, des statuts mal rédigés peuvent compromettre la pérennité de la société. L'actionnaire unique doit donc veiller à ce que les statuts contiennent un certain nombre de mentions obligatoires (dénomination sociale, montant du capital, siège social, etc.) ainsi que des clauses spécifiques adaptées aux besoins de l'activité.

Publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales

La création d'une SASU immobilière implique également la publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales. Le représentant légal de la société reçoit ensuite une attestation de publication, qui prouve que les obligations de publicité légale ont été respectées.

Dépôt des fonds

Comme pour toute société, le représentant de la SASU dépose les fonds constituant le capital social sur un compte bancaire. Ces fonds sont bloqués jusqu'à l'immatriculation de la société et la signature des statuts définitifs. Le capital est débloqué une fois que la société reçoit son extrait Kbis.

Réalisation des formalités légales de création de la société

Enfin, le dossier de constitution de la SASU immobilière et la demande d'immatriculation doivent être déposés sur le site du guichet des formalités et des entreprises. Le dossier comprend les documents suivants :

  • Formulaire en ligne relatif à la création de la SASU 
  • Attestation de non-condamnation et de filiation 
  • Exemplaire des statuts de la société 
  • Attestation de dépôt des fonds de la SASU 
  • Attestation de publication dans un journal d'annonces légales.

Quelle fiscalité s'applique sur la SASU immobilière ?

Une SASU classique est soumise par défaut à l'impôt sur les sociétés, mais elle a la possibilité d'opter pour l'impôt sur le revenu de manière supplétive. Dans le cas d'une SASU immobilière, cette option n'est pas disponible. La société commerciale immobilière est donc soumise à l'impôt sur les sociétés en raison de la gestion du patrimoine immobilier, tandis que l'actionnaire est imposé sur le revenu pour les dividendes perçus. 

La double imposition en SASU (mais à nuancer)

Il faut savoir qu'en SASU, c’est à vous de décider de l’affectation des bénéfices. Pour information, ces bénéfices ont fait l’objet d’une  imposition à l'impôt sur les sociétés. 

Ces bénéfices tiennent compte de toutes les charges et les dépenses, y compris vos éventuelles rémunérations et charges sociales.

Comme ces dernières sont déductibles de la base imposable à l’impôt sur les sociétés, elles seront imposables à l'impôt sur le revenu. 

C'est donc de là qu'on parle de "double imposition” mais qui dans les faits n’en n’est pas une.

Quels sont les avantages et inconvénients de la SASU immobilière ?

La SASU immobilière est un choix juridique qui présente de nombreux avantages attrayants. Cependant, il est important de ne pas ignorer certains inconvénients. Pour vous aider à y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif des points forts et des points faibles de cette forme de société immobilière.

Les avantages :

  1. Vous êtes actionnaire unique, pas besoin d’être 2 actionnaires
  2. Vous avez la possibilité d'ouvrir le capital et décider d'ouvrir le capital de votre SASU à d'autres investisseurs, ce qui vous permet de lever des fonds supplémentaires pour développer votre activité immobilière et transformer facilement la SASU en SAS immobilière.
  3. Vous pouvez exercer une activité de meublé mais également de location nue
  4. Le capital social commence à partir de 1€
  5. La possibilité de faire des apports en compte courant pour votre entreprise, avec remboursement gratuit
  6. Votre responsabilité est limitée aux apports à la différence d’une SCI ou de LMNP. Autrement dit, en optant pour une SASU, votre responsabilité personnelle est limitée au montant de vos apports en capital. Vos biens personnels sont donc protégés en cas de difficultés financières.
  7. Vous pouvez vendre la société plutôt que le bien immobilier
  8. La fiscalité en SASU immobilière est intéressante, avec le choix du régime qui convient le mieux à vos revenus et charges
  9. La transmission de la société est aussi plus avantageuse que la transmission de bien
  10. Vous profitez d’une couverture sociale complète et d’un bulletin de salaire
  11. Il n’y a pas de limite de chiffre d’affaires en SASU immobilière, comme en LMNP
  12. La gestion est souple : Vous avez la liberté de définir les règles de fonctionnement et les modalités de prise de décision qui correspondent le mieux à vos besoins.
  13. La SASU immo permet la distribution de dividendes

Les inconvénients : 

  1. Les cotisations sociales sont élevées si vous avez un bulletin de salaire
  2. L’imposition est importante en cas de cession du bien. Pas de possibilité d’exonération liée à la durée de détention du bien
  3. Le fait que si des pertes importantes sont réalisées et qu'elles conduisent à ce que les capitaux propres soient inférieurs à la moitié du capital social, vous devrez faire une démarche d’inscription au greffe

 

Points à surveiller sur la SASU immobilière locatif 

Certains points peuvent susciter des réflexions lors de la création d'une SASU. Toutefois, lorsque vous êtes accompagné par un professionnel expert-comptable tel que Dougs, ces problèmes disparaissent instantanément.

Voici quelques-uns de ces points à prendre en considération :

  • Formalités de création : La création d'une SASU implique des formalités administratives et juridiques complexes. Il est essentiel d'être bien informé et de respecter toutes les obligations légales lors de la création de votre société immobilière. Mais avec les services de Dougs, vous n'avez plus à vous en soucier. Pour seulement 150 € d'honoraires, nous nous occupons de toutes les démarches de A à Z, sans que vous ayez à vous déplacer.
  • Comptabilité et documents fiscaux : La tenue de la comptabilité et la gestion des documents fiscaux peuvent également être des tâches chronophages et complexes. Cependant, là encore, Dougs prend en charge tous ces aspects. Vous n'avez qu'à nous confier vos données et nous nous occupons du reste. Notre équipe d'experts-comptables veillera à ce que votre comptabilité soit en ordre et que tous les documents fiscaux soient correctement établis.
  • Grâce à notre expertise et à notre expérience, nous nous assurons que toutes les formalités administratives, comptables et fiscales liées à votre SASU immobilière sont gérées de manière professionnelle et sans tracas pour vous. Nous sommes là pour vous accompagner à chaque étape de votre parcours entrepreneurial, en vous offrant un service fiable, transparent et efficace.
     

Alors, laissez-nous prendre soin de toutes les questions complexes liées à la création et à la gestion de votre SASU immobilière, pendant que vous vous concentrez sur le développement de votre activité immobilière. Avec Dougs à vos côtés, vous bénéficiez d'un soutien professionnel pour vous aider à relever tous les défis et à atteindre vos objectifs avec succès.

SASU immobiliere, SARL immobilière, ou SCI, quel statut pour une société immobilière

Entre SASU, SARL, SCI, quelle forme juridique convient le mieux à votre projet immobilier ? Voici un tableau récapitulatif des similitudes et des différences entre ces trois formes sociales :

SASU immo

SARL immo

SCI

Nombre d’associés

associé unique

minimum de 2 associés (avec option d’associé unique en EURL)

minimum de 2 associés

Capital social

Minimum de 1€

Minimum de 1€

Minimum de 1€

Objet de la société

Commercial

Civil

Civil

Niveau de responsabilité

limitée

limitée

illimitée

Statuts et fonctionnement

Souple

Réglementée

Encadrée avec obligations comptables

Type d’imposition

IS de plein droit, option possible pour IR (sauf activité de location nue)

IR par défaut si SARL de famille, à défaut IS

IS ou IR

FAQ sur la SASU immobilière

Quelle forme sociale choisir pour investir dans l'immobilier ?

Le choix entre une SCI et une société commerciale (SAS/SASU immobilière, SARL immobilière, etc.) se fait selon l'objectif de votre projet immobilier. Si vous voulez uniquement partager la propriété et les revenus d'un bien avec de la famille ou des proches, une SCI immobilière peut être la bonne solution. Mais si vous souhaitez faire fructifier votre investissement et acheter puis revendre en immobilier, il faudra plutôt créer une SASU immobilière, ou SARL immobilière si vous avez des associés.

Quel est le principe d’une SASU ?

La SASU est une société par action simplifiée unipersonnelle, constituée par nature d'un unique actionnaire. Cet actionnaire seul apporte un capital social (à partir de 1€) et définit les règles de gestion de la société.

Pourquoi créer une SASU ?

La SASU classique ou immobilière présente de nombreux avantages pour les entrepreneurs seuls qui souhaitent avoir une grande liberté sur l'écriture des statuts de l'entreprise et donc son fonctionnement, profiter d'une protection sociale par le statut d'assimilé salarié, et d'une responsabilité limitée qui protège le patrimoine personnel.

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Térence Caron
Térence Caron

Content Editor

Térence est rédacteur web chez Dougs. Fan de catch, il met un poing à s'assurer que tous les articles soient agréables à lire, bien référencés, et pleins de pêche. Sa rivalité avec les fautes d'orthographe est légendaire et il espère devenir champion incontesté de la pédagogie en comptabilité.

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