Comment créer et gérer une SCI familiale ?

Définition : qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Pour bien comprendre ce qu’est une SCI familiale, je préfère repartir de la base avec vous.

Une SCI, c’est simplement une Société Civile Immobilière : une structure juridique qui permet à plusieurs personnes d’acheter, de gérer ou de transmettre un bien immobilier ensemble.

Maintenant, si j'ajoute le mot "familiale" à côté, tout devient plus clair, non ? Une SCI familiale est une SCI créée entre des membres d’une même famille (parents, enfants, frères et sœurs, conjoints).

L’idée est simple : mettre en commun un bien immobilier pour le gérer plus facilement, tout en évitant les blocages de l’indivision (vous savez, cette situation où tout le monde doit être d’accord pour avancer… ce qui peut vite devenir compliqué).

En résumé, une SCI familiale, c’est une manière plus organisée et plus souple de gérer un bien immobilier entre proches. Mais alors, pourquoi la créer ? C’est ce que je vous explique juste après.

Pourquoi créer une SCI familiale (et quand elle est vraiment pertinente) ?

Vous savez maintenant ce qu’est une SCI familiale. L’étape suivante, c’est de comprendre si elle peut réellement vous être utile : à vous, à votre famille et à votre projet immobilier. Parce qu’en effet, une SCI familiale n’est pertinente que si elle vient résoudre un vrai problème ou vous simplifier la vie.

Je vais donc vous montrer les situations les plus courantes où cette structure apporte une vraie valeur. Et vous verrez très vite si vous vous reconnaissez dans l’une d’elles.

Situation 1 : pour sortir d’une situation d’indivision (ou éviter d’y tomber)

C’est probablement le cas le plus courant.

En indivision, chaque décision importante doit être prise ensemble. Du coup, quand les avis divergent, rien n’avance. C’est souvent là que les tensions apparaissent. Pire encore, si quelqu’un veut vendre, sur le principe, tout le monde doit vendre.

La SCI familiale évite ces blocages. Elle permet de confier la gestion à un gérant (souvent quelqu’un de la famille), dans un cadre clair et écrit.

Elle devient donc particulièrement utile si vous :

• possédez déjà un bien à plusieurs et que la gestion devient compliquée ;
• craignez des tensions futures entre vos enfants ;
• préparez une succession avec plusieurs héritiers.

L’idée n’est pas de retirer la parole à qui que ce soit, mais simplement de fluidifier la gestion et d’éviter que tout repose sur le consensus permanent.

Situation 2 : pour transmettre un patrimoine plus simplement (et avec moins d’impôts)

Si vous avez un bien immobilier que vous souhaitez transmettre à vos enfants, la SCI familiale peut aussi vraiment vous simplifier la vie.

Le grand avantage, c’est que vous ne transmettez plus un immeuble entier, mais des parts sociales. Et cette nuance change absolument tout.

Concrètement, au lieu d’attendre la succession pour transmettre un bien “en bloc”, vous pouvez donner des parts petit à petit, de votre vivant. 

Et surtout : tous les 15 ans, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € de parts par enfant, sans payer d’impôt.

Cela vous permet :

• d’alléger le coût de la succession,
• de transmettre sans attendre un moment difficile,
• de garder, à travers des parts démembrés, l’usufruit ou le droit de jouir d'un bien (et donc les loyers ou le contrôle),
• de répartir votre patrimoine équitablement entre vos enfants.

Situation 3 : pour construire un projet immobilier en famille (sans zones d’ombre)

Un investissement locatif, une maison de vacances, un bien destiné aux enfants…

La SCI familiale pose un cadre clair pour ces types de projet.

Elle permet notamment de fixer dès le départ :

• qui apporte quoi ;
• la quantité de parts détenues pour chaque membre de la famille ;
• comment se prennent les décisions ;
• comment se répartissent les revenus.

C’est la meilleure manière d’éviter les non-dits, les surprises ou les malentendus.

Situation 4 : pour associer vos enfants à un projet patrimonial

Créer une SCI familiale peut aussi être un moyen d’associer vos enfants à un projet patrimonial, même s’ils n’ont pas encore les moyens d’investir.

Ils deviennent associés sans avoir à apporter d’argent immédiatement, et vous gardez la maîtrise de la gestion.

Cette solution est idéale si vous souhaitez :

• commencer à leur transmettre un patrimoine petit à petit ;
• préparer leur avenir

C’est une manière progressive et sécurisée de construire un patrimoine familial ensemble.

Situation 5 : pour optimiser la fiscalité d’un projet immobilier

Selon votre situation, la SCI familiale peut aussi avoir un vrai intérêt fiscal.

Par exemple, si votre bien nécessite des travaux ouvrant droit à déduction, vous pouvez bénéficier du régime du déficit foncier : ce mécanisme permet d’imputer les charges déductibles, notamment les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, dans la limite de 10 700 € par an, sur votre revenu global.

L’excédent éventuel demeure imputable sur vos revenus fonciers des années suivantes, ce qui contribue à réduire votre imposition.

La SCI vous donne aussi la possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS), selon ce qui est le plus intéressant pour vous.

Enfin, elle facilite la transmission : au lieu de donner un bien entier, vous transmettez des parts. Vous profitez ainsi des abattements fiscaux (100 000 € par enfant et par parent, tous les 15 ans), ce qui permet de transmettre une grande partie de votre patrimoine sans impôt.

En bref, la SCI familiale est particulièrement intéressante si vous souhaitez :

• éviter l’indivision et ses blocages ;
• préparer une succession et anticiper les droits de succession ;
• structurer un projet immobilier collectif ;
• associer vos enfants de manière progressive et cadrée ;
• optimiser la fiscalité de votre investissement.

Et si vous voulez être sûr que cette solution correspond à votre projet, les experts de Dougs peuvent analyser votre situation et vous guider vers la structure la plus adaptée.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'une SCI familiale ?

Maintenant que vous voyez dans quelles situations une SCI familiale peut être pertinente, il est temps de mettre les choses à plat : qu’est-ce que cette structure apporte réellement, et quelles sont ses limites ?

Pour vous aider à y voir clair, j’ai regroupé les points essentiels dans un tableau très simple. L’objectif : que vous puissiez, en quelques secondes, repérer si les avantages correspondent à votre projet ou si certains inconvénients risquent de vous freiner.

Fonctionnement d’une SCI familiale : comment éviter les pièges du quotidien ?

Vous savez maintenant pourquoi une SCI familiale peut être utile dans un projet immobilier.

La prochaine question que vous vous posez sûrement est : “Oui, mais comment ça fonctionne vraiment, au quotidien ?”

C’est un point essentiel, car comprendre le fonctionnement de la SCI familiale vous aidera à éviter bien des mauvaises surprises.

La responsabilité des associés dans une SCI familiale

Commençons par clarifier un principe fondamental. Dans une SCI, les associés peuvent être amenés à payer les dettes si la société ne le peut pas.

Dit comme ça, cela peut faire peur, mais rassurez-vous : les règles sont encadrées et beaucoup plus équilibrées qu’on ne l’imagine.

En réalité, cette responsabilité repose sur trois principes essentiels :

D’abord, elle est “indéfinie” : si la SCI ne peut vraiment plus payer ses dettes, les créanciers peuvent se tourner vers les associés et, en dernier recours, toucher à leurs biens personnels.

Cette règle est d’ordre public et ne peut être limitée par les statuts (seule une limitation convenue dans un contrat avec le créancier est envisageable).

Ensuite, elle est “non solidaire” : vous ne payez jamais pour les autres. Chacun règle uniquement la part correspondant à son nombre de parts dans la SCI. Si vous détenez 20 %, vous assumez 20 % de la dette non réglée. Pas plus (sauf si vous avez accepté une solidarité (ex : caution solidaire à l'occasion de la souscription d'un prêt).

Enfin, elle est “subsidiaire” : les créanciers doivent d’abord poursuivre la SCI elle-même. Ce n’est que si la société ne peut plus payer qu’ils peuvent se tourner vers les associés.

Pour que ce soit plus clair, voici un exemple très simple :

Si la SCI contracte un prêt de 10 000 € que la société ne peut plus rembourser, la banque pourra demander à chaque associé de couvrir uniquement sa part. Avec 20 % des parts, vous ne serez donc responsable que de 2 000 €.

Et si un mineur est associé, pas d’inquiétude: des mécanismes existent pour limiter sa responsabilité, comme l’acceptation à concurrence de l’actif net.

Concrètement, il ne peut jamais être poursuivi au-delà de la valeur des biens détenus par la SCI.

Il faut rappeler qu’en SCI, le mineur associé répond, comme tout associé, indéfiniment et proportionnellement aux dettes sociales. Les créanciers peuvent, après vaines poursuites contre la société, saisir ses biens personnels.

L’acceptation à concurrence de l’actif net ne s’applique que si le mineur devient associé par succession et limite alors la responsabilité aux dettes sociales existant au jour du décès, à concurrence de la valeur des biens recueillis dans la succession, non à la valeur des biens de la SCI.

Les clauses statutaires plafonnant la responsabilité d’un associé mineur ne sont efficaces qu’entre associés et sont inopposables aux créanciers sociaux. Il est possible, en accord avec la banque, de renoncer à poursuivre les associés mineurs.

Les droits des associés dans la SCI familiale

Maintenant que la question de la responsabilité est claire, voyons votre rôle en tant qu’associé.

Même si vous n’êtes pas gérant, vous gardez un rôle important dans la vie de la société.

1. Le droit de participation aux décisions

Vous votez lors des décisions importantes :

• approbation des comptes annuels ;
• modification des statuts (règles de fonctionnement, pouvoir du gérant, etc.) ;
• ou décision majeure qui impacte le patrimoine.

Votre nombre de voix dépend de votre quote-part dans la SCI. Si vous avez 40 % des parts, vous avez 40 % des voix. Simple.

Et si vous souhaitez aborder un sujet précis, vous pouvez demander qu’il soit ajouté à l’ordre du jour.

1. Le droit à l’information

Vous pouvez aussi demander à consulter :

• les comptes annuels ;
• les statuts ;
• les registre des décisions ;
• les documents produits par la gérance.

Ce droit est là pour garantir une gestion transparente entre proches.

1. Le droit de céder ses parts sociales

Vous êtes libre de céder vos parts, mais la cession n’est pas automatique.

Il existe une procédure d’agrément, c’est-à-dire une autorisation préalable à obtenir de la part des autres associés.

Et là, bonne nouvelle : les statuts peuvent assouplir cette règle, surtout entre membres d’une même famille (parents/enfants).

Certaines SCI simplifient l’agrément entre ascendants et descendants, par exemple.

Le gérant de la SCI familiale

Une fois vos droits posés, parlons de la personne qui pilote tout au quotidien : le gérant. C’est un peu le “chef d’orchestre” de la SCI.

Il s’occupe de : gérer le bien (loyers, charges, travaux), représenter la SCI auprès des tiers, signer les contrats, etc. En bref : il fait tourner la machine.

Il doit par ailleurs agir dans l’intérêt de la SCI, et dans les limites des pouvoirs fixés dans les statuts.

Mais qui peut être gérant ? N’importe quel membre de la famille, à condition d’avoir le temps et la rigueur nécessaires.

Si je devais résumer cette partie : la SCI familiale fonctionne comme une petite organisation structurée, avec des droits pour les associés et un gérant qui pilote la gestion au quotidien.

C’est cette organisation qui permet d’éviter les tensions.

Et si vous voulez éviter les erreurs dans les statuts ou le choix des règles de gestion, Dougs peut vous aider à sécuriser tout cela dès le départ.

Quelles sont les démarches pour créer une SCI familiale ?

Si vous arrivez ici, c’est que vous avez déjà fait votre choix : “OK, la SCI familiale m’intéresse, mais concrètement, comment je la crée ?”

Je vous rassure : les démarches sont assez simples. En fait, créer une SCI familiale suit les mêmes étapes qu’une SCI “classique”.

Il y a 4 étapes : 

• La rédaction des statuts
• La publication de l’annonce légale
• La constitution du dossier d’immatriculation
• L’immatriculation

Je vous les explique en détail ci-dessous, sans jargon et sans surprise.

1ʳᵉ étape : rédiger les statuts de la SCI familiale

C’est le point de départ de tout : les statuts, c’est un peu le “mode d’emploi” de votre SCI familiale.

Ils fixent notamment :

• comment la SCI fonctionne au quotidien ;
• qui décide quoi ;
• comment sont réparties les parts ;
• ce qui se passe en cas d’entrée ou de sortie d’un associé, etc.

Vous disposez d’une grande liberté pour les rédiger, mais certaines mentions sont obligatoires, notamment :

• la forme ;
• la dénomination de la société (son nom) ;
• l’objet social (ce que la SCI a le droit de faire) ;
• l’identité des associés ;
• le montant du capital social ;
• le détail des apports de chaque associé ;
• les modalités de fonctionnement de la société : règles d’organisation des pouvoirs (notamment la gérance) et des décisions collectives des associés (convocation, quorum, majorité, répartition des droits de vote, etc.) ;
• la durée de vie de la société (au maximum 99 ans).

L’enjeu ici : bien penser les règles dès le début.

C’est souvent à ce stade que des familles se contentent d’un modèle type, et regrettent plus tard de ne pas avoir adapté les statuts à leur situation (enfants mineurs, projet locatif, résidence secondaire, etc.).

C’est typiquement une étape où être accompagné par un expert comme Dougs peut vous éviter des clauses mal rédigées ou des oublis lourds de conséquences.

2ᵉ étape : publier une annonce légale

Ensuite, il faut informer officiellement les tiers de la création de votre SCI familiale.

Pour cela, vous devez publier une annonce dans un journal d’annonces légales (JAL) du département où se trouve le siège social de la SCI.

Cette annonce reprend les informations principales de la société (nom, forme, capital, siège, gérant, etc.).

En échange, vous recevez une attestation de parution, qui sera indispensable pour la suite du dossier.

3ᵉ étape : constituer le dossier d’immatriculation

Avant que votre SCI existe officiellement, il reste à préparer un dossier d’immatriculation.

Ce dossier est désormais déposé en ligne, via le guichet unique des formalités d’entreprise sur l’INPI.

Il doit en principe contenir :

• le formulaire de déclaration d’immatriculation complété ;
• un exemplaire des statuts signés ;
• l’attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
• une déclaration de non-condamnation du ou des gérants ;
• un justificatif d’identité du ou des gérants ainsi que des associés ;
• le règlement des frais de greffe ;
• un justificatif relatif au siège social (justificatif de domicile, contrat de domiciliation, etc.), accompagné le cas échéant d’une autorisation de domiciliation.

C’est souvent à cette étape que les choses se compliquent pour beaucoup de particuliers : pièces manquantes, erreurs de formulaire, statuts non conformes, etc.

Là encore, se faire accompagner par un cabinet comme Dougs permet de gagner du temps et d’éviter des refus ou des allers-retours avec le greffe.

4ᵉ étape :  immatriculer la SCI familiale

Dernière ligne droite : l’immatriculation.

Une fois le dossier validé, la SCI familiale est immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Vous recevez alors un extrait K-bis, qui est en quelque sorte la “carte d’identité” officielle de votre société ainsi qu’un document de synthèse de l’INPI.

À partir de ce moment :

• votre SCI familiale existe juridiquement ;
• vous pouvez signer des actes en son nom (achat d’un bien, emprunt, bail, etc.).

Pour que ce soit vraiment clair, voici les grandes étapes à retenir :

• Vous commencez par rédiger les statuts : c’est le cadre de fonctionnement de votre SCI familiale.
• Vous publiez une annonce légale pour informer officiellement de la création.
• Vous constituez un dossier complet d’immatriculation et le déposez en ligne.
• Une fois validé, votre SCI est immatriculée et vous recevez votre K-bis.

Et si vous ne voulez pas gérer seul tout ce parcours administratif, Dougs peut vous accompagner de A à Z : choix des clauses statutaires, formalités en ligne, dossier complet, jusqu’à l’obtention de l’extrait K-bis.

Faut-il faire appel à un notaire pour créer une SCI familiale ?

À ce stade de votre réflexion, vous vous demandez peut-être : “Est-ce que je suis obligé de passer par un notaire pour créer ma SCI familiale ?”créer ma SCI familiale ?”

La réponse est simple : dans la majorité des cas, vous n’avez pas besoin de notaire pour créer votre SCI.

Mais il existe une exception importante que je vais vous expliquer clairement.

Quand le notaire n’est pas obligatoire ?

Pour rédiger vos statuts, vous pouvez tout à fait vous débrouiller seul ou vous faire accompagner par un professionnel comme Dougs.

Aucun texte n’impose l’intervention d’un notaire à ce stade.

Donc si votre SCI est créée “à vide” (c’est-à-dire sans qu’un immeuble soit directement apporté ou acheté au moment de la création), vous n’avez pas besoin de notaire.

Quand le notaire devient-il obligatoire ?

Le notaire devient indispensable uniquement si un immeuble est apporté à la SCI ou acheté par la SCI au moment de sa création. 

Pourquoi ? Parce que l’acte d’apport ou d’achat doit être :

• authentique, donc signé devant notaire ;
• publié au service de publicité foncière, pour rendre l’opération opposable aux tiers.

En résumé : dès qu’il y a un bien immobilier qui change de mains, l’intervention d’un notaire est obligatoire.

Par exemple : si vous créez une SCI familiale pour acheter une maison directement avec la société, un notaire est obligatoire.

Si vous créez d’abord la SCI vide, puis apportez la maison plus tard, le notaire n’est pas obligatoire au moment de la création, mais il le sera au moment de l’apport.

Et si j’apporte le bien plus tard ?

C’est tout à fait possible. Mais dans ce cas, vous remplacez une partie des frais de notaire par des frais annexes, notamment :

• des droits d’enregistrement / taxe de publicité foncière, dont le taux dépend du département (en pratique, autour de 5 % du prix/valeur du bien en moyenne) ;
• des frais d’annonce légale ;
• des frais d’inscription modificative au greffe.

Cela permet parfois de réduire la facture globale, mais tout dépend de votre situation.

En bref :

• Pour rédiger les statuts : pas besoin de notaire.
• Si un immeuble est apporté ou acheté dès la création : notaire obligatoire.
• Si l’immeuble est apporté plus tard : pas de notaire à la création, mais des frais d’enregistrement à prévoir (en sus des frais de notaire).

Régime fiscal : le grand choix stratégique (IR ou IS ?)

Arrivé ici, vous avez une nouvelle décision importante à prendre pour votre SCI familiale : quel régime fiscal choisir ?

Et c’est une vraie question stratégique, parce que votre choix peut avoir un impact direct sur vos revenus, votre transmission et même vos impôts.

Pour vous aider à y voir plus clair, je vous explique d’abord simplement comment ça fonctionne, puis dans quels cas l’un ou l’autre est plus intéressant.

L’impôt sur le revenu (IR) : le fonctionnement “naturel” d’une SCI familiale

Par défaut, votre SCI familiale relève de l’impôt sur le revenu. C’est le régime automatique.

On dit alors qu’elle est une SCI transparente, car elle ne paie pas d’impôt elle-même : ce sont les associés qui déclarent leur part de bénéfices.

Pour le dire simplement : la SCI ne paie rien, mais chaque associé déclare sa part dans sa propre déclaration d’impôt.

Par exemple : si la SCI réalise 4 000 € de bénéfices annuels et que vous détenez 50 % des parts, vous reporterez 2 000 € sur votre déclaration d’impôt personnellle.

Ce régime est souvent intéressant si :

• vos revenus personnels ne vous placent pas dans une tranche d’imposition trop élevée ;
• les loyers ne sont pas très importants ;
• vous préférez une fiscalité simple à gérer ;
• vous prévoyez du déficit foncier (travaux déductibles).

L’impôt sur les sociétés (IS) : une option parfois plus avantageuse

Vous pouvez aussi choisir de soumettre votre SCI familiale à l’impôt sur les sociétés. Ce choix est optionnel, mais il engage la société sur le long terme.

Depuis la loi de finances pour 2019, elle peut être révoquée dans un délai de cinq exercices suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. En revanche, passé ce délai, il n’est plus possible de revenir à l’impôt sur le revenu (IR).

À l’IS, c’est la SCI elle-même qui paie l’impôt. Les associés ne sont imposés que lorsqu’ils récupèrent de l’argent (dividendes).

Ce régime peut être très avantageux lorsque :

• les loyers sont élevés ;
• vous voulez amortir le bien (réduire le résultat imposable chaque année) ;
• vous prévoyez d’importants travaux ;
• vous souhaitez optimiser votre fiscalité sur la durée.

Ce n’est donc pas un choix, mais une obligation.

Voici des exemples simple pour vous aider à trancher :

• Si votre SCI familiale loue un appartement “nu” et génère des revenus modestes, l'IR souvent plus intéressant.
• Si vous achetez un immeuble locatif avec travaux importants ou loyers élevés, l’IS peut réduire fortement l’impôt grâce aux amortissements.

SCI familiale pour un projet immobilier : est-ce que c'est possible ?

Si vous êtes arrivé jusqu’ici, c’est probablement parce que vous avez un projet très concret en tête : acheter un bien immobilier en famille grâce à une SCI.

La bonne nouvelle, c’est que oui : non seulement c’est possible, mais c’est même l’une des raisons les plus fréquentes de création d’une SCI familiale.

Que ce soit pour un investissement locatif, une résidence secondaire ou l’achat d’un futur bien destiné à vos enfants, la SCI familiale peut être un excellent outil, à condition de bien préparer le financement.

Voici les solutions les plus utilisées.

Solution 1 : les apports des associés couvrent le prix du bien

Les associés peuvent décider d’apporter assez d’argent à la SCI pour couvrir l’achat total du bien.

Dans ce cas :

• ils doivent libérer leurs apports immédiatement via le capital ;
• chaque apport détermine la part de chaque associé dans la SCI ;
• les associés peuvent, s’ils le souhaitent, emprunter personnellement pour financer leurs apports.

Petit bonus fiscal : si un associé emprunte à titre personnel pour faire son apport, les intérêts de son emprunt sont déductibles de ses revenus fonciers. C’est un mécanisme assez utilisé en pratique (suppose une imposition au régime réel).

Solution 2 : créer une SCI avec un petit capital et faire emprunter la SCI

C’est une méthode très fréquente dans les projets familiaux.

Vous pouvez créer la SCI avec un capital social relativement faible (ex : 1 000 €), puis laisser la SCI elle-même emprunter pour financer l’achat.

La banque se base alors :

• sur la solidité financière des associés ;
• sur le projet immobilier ;
• et sur les statuts de la SCI.

Cette solution est souvent choisie lorsque :

• aucun associé ne peut avancer une grosse somme au départ ;
• les revenus locatifs du futur bien permettent de couvrir l'échéance mensuelle du prêt (et donc offrent un taux de rentabilité satisfaisant).

Solution 3 : les apports en compte courant (prêt des associés à la SCI)

Les associés peuvent aussi décider d’avancer de l’argent à la SCI sous forme de prêt.

On appelle cela un compte courant d’associé.

Concrètement :

• vous prêtez de l’argent à votre SCI ;
• elle rembourse ce prêt grâce aux loyers futurs ;
• vous pouvez récupérer ces avances sans fiscalité particulière.

C’est l’une des solutions les plus souples, notamment dans les familles où certains membres peuvent soutenir davantage le projet.

Voici un exemple pour que ce soit clair : vous créez une SCI familiale à 2 associés (par exemple deux parents) pour acheter une maison à 250 000 €.

Vous pourriez par exemple :

• mettre 5 000 € de capital social chacun ;
• prêter 20 000 € en compte courant (si l’un des parents le peut) ;
• et laisser la SCI emprunter 200 000 € pour compléter.

Les loyers serviront ensuite à rembourser :

• le prêt bancaire ;
• et éventuellement le compte courant d’associé.

En résumé, pour financer un projet immobilier avec une SCI familiale, vous pouvez :

• apporter directement les fonds nécessaires, quitte à emprunter personnellement ;
• laisser la SCI emprunter pour acheter le bien ;
• prêter de l’argent à la SCI via un compte courant d’associé ;
• ou combiner ces solutions selon les moyens de chacun.

Et si vous souhaitez savoir quelle configuration est la plus intéressante dans votre situation (fiscalité, financement, transmission…), Dougs peut analyser votre projet et vous aider à choisir la structure financière la plus efficace.