Investir dans l'immobilier : location nue en SCI à l'IS vs à l'IR

Retranscription de la vidéo "Que choisir ? La SCI à l'IS ou la SCI à l'IR ?"

Bonjour, je m’appelle Nahima, je suis avocate fiscaliste chez DOUGS. Dougs est une société d’expertise comptable à distance. Aujourd’hui, on va réaliser ensemble une simulation chiffrée entre le coût d’une location nue dans une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu, et à l'impôt sur les sociétés. 

Exemple d'achat immobilier pour une SCI

Dans notre exemple, il va s’agir d’une maison achetée à 250000 € . On considère que la valeur hors terrain est de 200 000 €, les loyers sont de 1000 € par mois, il ne s’agit pas d’une location meublée, et nous ne faisons pas application du régime micro-foncier. Les charges annuelles, taxes foncières, petites réparations et j’en passe, hors emprunt, s’élèvent à 2000€ dans notre exemple. Un emprunt est conclu pour 800€ par mois, dont des intérêts en moyenne de 100€. Nous considérons également que le propriétaire est imposable à une tranche marginale de 30%. Dans le cas où la location se fait via une SCI à l'impôt sur le revenu, quelle est alors la fiscalité ?

Fiscalité de la SCI à l’impôt sur le revenu

Sur une année donnée, le résultat fiscal est le suivant : le loyer annuel est de 12000, les charges déductibles sont de 2000€, il s’agit par exemple de dépenses de réparations, d’entretien, des frais de gestions. Le capital remboursé de l’emprunt n’est pas une charge déductible, seuls les intérêts vont pouvoir être déductibles, soit 100€ par mois, c’est à dire 1200€ par an.

Par conséquent on arrive à un résultat fiscal de 12000 diminué de 2000€ et 1200€ soit un résultat fiscal de 8800€. Ce résultat est alors imposable à la tranche marginale d’imposition du propriétaire qui s’élève à 30%, ce qui va engendrer une imposition de 2640€. A cela n’oubliez pas d’ajouter les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2%, on arrive donc à 1514€ de prélèvements sociaux et donc à une imposition globale de 4154€ par an. 

Fiscalité de la SCI à l’impôt sur les sociétés 

Seconde hypothèse, la location se fait via une SCI cette fois, à l'impôt sur les sociétés, quelle est alors la fiscalité ? Afin de pouvoir comparer les deux hypothèses, nous allons reprendre les mêmes éléments chiffrés que la première hypothèse. Ainsi, sur une année donnée, le résultat fiscal est le suivant : loyer annuel de 12000€, charges déductibles qui s’élèvent à 2000€, le capital remboursé de l’emprunt n’est pas une charge déductible, seuls les intérêts le sont, soit 100€ par mois c’est à dire 1200€ par an. 

L’amortissement du bien immobilier est de 6666€ par an c’est à dire 200 000€ divisé par 30 ans. Contrairement à une SCI à l’IR, pour lesquelles aucun amortissement n’est pratiqué, il est possible à l’IS d'amortir le bien immobilier. Par conséquent, le résultat fiscal est de 12000€, diminué de 2000€, de 1200€ et de 6666€, soit 2134€. Ce résultat est imposé à l’IS au taux de 15% puisqu’il est inférieur à 38120€, ce qui va nous conduire à une imposition de 396€ par an.

Quel choix d’imposition pour un achat immobilier en SCI ?

Par conséquent, suivant cet exemple, il est bien plus intéressant d’investir dans l’immobilier via une SCI à l’IS. Ce comparatif chiffré dépend bien entendu de la situation de chacun, puisqu’il faut prendre en compte le taux d’imposition à titre personnel, mais également le type d’investissement immobilier, et bien entendu la volonté d’appréhender ou non les revenus générés. Ainsi, afin de réaliser votre choix, il est peut-être plus prudent d’effectuer un comparatif chiffré de votre situation particulière. Si vous avez des questions, Dougs est bien entendu à votre disposition, pour vous répondre.