Comment bien gérer le bilan comptable de votre SCI en 2026 ?

C'est quoi le bilan d'une SCI ?

Avant de parler d’obligations, de fiscalité ou de démarches, commençons par le début : comprendre ce qu’est réellement un bilan de SCI.

Si vous êtes gérant pour la première fois, ce simple document peut paraître un peu mystérieux. Alors, je vais vous le présenter de la façon la plus claire possible.

Le bilan, la « photo financière » de votre SCI

Pour faire simple, le bilan, c’est la photo de la situation financière de votre SCI à une date donnée (souvent à la date de clôture de l’exercice). C’est le document qui montre, noir sur blanc, ce que possède votre société et ce qu’elle doit à un instant précis.

Le bilan fait partie des « comptes annuels »

Pour bien comprendre le rôle du bilan, il faut le replacer dans l’ensemble des documents qui composent la comptabilité d’une société.

Une SCI s’appuie généralement sur trois éléments :

• le bilan comptable ;
• le compte de résultat, qui indique si elle a gagné ou perdu de l’argent sur l’année ;
• les annexes, qui apportent des informations complémentaires (méthode d’amortissement, détail d’un emprunt, mouvements entre associés…).

Ces trois documents fonctionnent ensemble. Et le bilan en est la base, car c’est lui qui donne la vision d’ensemble.

Comment se présente un bilan de SCI ?

C’est bien beau tout ça, mais à quoi ressemble un bilan dans la pratique ?

Concrètement, il est divisé en deux colonnes : l’actif et le passif.

L’actif, c'est ce qui regroupe tout ce que votre SCI possède.

On y trouve notamment :

• les biens immobiliers appartenant à la SCI ;
• les travaux immobilisables qui améliorent ou augmentent la valeur du bien ;
• la trésorerie (ce qu’il y a sur le compte bancaire) ;
• les créances (un loyer encore non encaissé par exemple).

Le passif, c'est tout ce que votre SCI doit

Il rassemble donc les moyens de financement et les dettes de votre SCI. Là, on y trouve :

• le capital social que vous et vos associés avez apporté ;
• les dettes bancaires (emprunts immobiliers, par exemple) ;
• les dettes envers les fournisseurs ;
• les comptes courants d’associés si vous avez avancé de l’argent à la SCI.

Lorsque l’on compare l’actif et le passif, on obtient le résultat net comptable :

• positif : la SCI crée de la valeur ;
• négatif : elle dépense plus qu’elle ne gagne.

Pour faire simple :

• Le bilan est la photo financière de votre SCI.
• Il montre ce qu’elle possède (actif) et ce qu’elle doit (passif).
• Il fait partie des trois documents des comptes annuels.
• Il vous aide à savoir si votre SCI est en bonne santé financière, ou si vous devez revoir certains points, comme un prêt trop lourd, une trésorerie qui s’essouffle ou des dépenses qui pèsent trop sur la société.

Faut-il vraiment faire un bilan en SCI ?

Maintenant que vous voyez ce qu’est un bilan et à quoi il sert, une question arrive naturellement : est-ce que vous devez vraiment en établir un pour votre SCI ?

La réponse dépend d’un seul élément : le régime fiscal de votre SCI.

En clair, selon que la SCI est à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), les obligations ne sont pas du tout les mêmes.

Je vous explique ça simplement.

Le bilan d’une SCI à l’IR : pas obligatoire, mais fortement conseillé

Par défaut, une SCI est imposée à l’IR.

Dans ce régime, la fiscalité est dite “transparente”. Ce ne sont pas les bénéfices de la SCI qui sont imposés, mais la part de revenus perçue par chaque associé.

Dans ce cas précis, le bilan n’est pas obligatoire. En effet, à l’IR, la SCI bénéficie d’obligations comptables allégées. Elle n’a donc pas à déposer de comptes annuels.

Mais attention ! Cela ne signifie pas qu’elle n’a rien à faire. Une SCI à l’IR doit tout de même :

• tenir un suivi clair de sa trésorerie ;
• communiquer aux associés le résultat de l’année ;
• vérifier que ce résultat correspond bien au solde bancaire ;
• remplir chaque année la déclaration 2072, c’est-à-dire la déclaration fiscale utilisée par les SCI à l’IR pour déclarer leurs revenus immobiliers.

Il existe toutefois quelques particularités. Une SCI à l’IR doit produire un bilan si :

• l’un des associés est une personne morale à l’IS (ex : une société) ;
• la SCI traite un volume plus important d’opérations (comme plusieurs biens, des travaux significatifs ou des mouvements financiers fréquents).

Dans ce cas, elle bascule dans des obligations comptables complètes.

Par ailleurs, même sans obligation, établir un bilan reste souvent utile. Il vous permet de suivre précisément l’évolution du patrimoine de votre SCI et constitue une preuve solide en cas de contrôle fiscal.

Le bilan d’une SCI à l’IS : cette fois, c’est obligatoire

Quand une SCI est à l’IS, les règles changent totalement.

Vous devez tenir une comptabilité complète, avec l’enregistrement des opérations dès qu’elles sont engagées.

Dans ce contexte, le bilan devient une obligation, tout comme :

• le compte de résultat ;
• les annexes comptables ;
• la validation des comptes en assemblée générale ;
• et l’envoi de la liasse fiscale (déclaration 2065 et annexes 2033 ou 2050).

Ce régime concerne notamment les SCI qui génèrent des revenus de type BIC (bénéfices industriels et commerciaux), comme les locations meublées, ou celles qui réalisent des investissements importants (travaux de rénovation ou achat de matériel coûteux) permettant de déduire des amortissements.

Et pour une SCI familiale ?

Une SCI familiale suit exactement les mêmes règles qu’une SCI classique.

• à l’IR : bilan non obligatoire, obligations allégées ;
• à l’IS : bilan obligatoire.

Attention ! L’option IS est irréversible.

Si vous envisagez l’IS, mieux vaut prendre le temps d’évaluer l’impact sur plusieurs années. Et si vous avez besoin d’un accompagnement pour gérer votre comptabilité au régime de l’IS, Dougs peut vous aider à sécuriser toute la partie comptable et fiscale de votre SCI.

En résumé :

• À l’IR : le bilan n’est pas obligatoire, mais vous devez suivre votre trésorerie et remplir la déclaration 2072.
• À l’IS : le bilan est obligatoire, avec une comptabilité complète.
• Pour une SCI familiale : même fonctionnement.
• Et même sans obligation légale, tenir un bilan est recommandé, car il vous aide à suivre votre patrimoine et à éviter les erreurs.

À quel moment réaliser le bilan comptable de sa SCI ?

Maintenant que vous savez si votre SCI doit produire un bilan ou non, il reste une autre question importante : quand faut-il le préparer ?

En règle générale, le bilan comptable d’une SCI est établi à la fin de l’exercice comptable, c’est-à-dire à la date de clôture de l’exercice.

Dans la majorité des cas, cette date correspond au 31 décembre.

L’exercice dure normalement 12 mois, mais il peut être plus court ou un peu plus long lorsque votre SCI vient d’être créée. La seule règle à respecter est simple : votre premier exercice ne peut jamais dépasser 24 mois.

Pour les SCI soumises à l’IR, même sans bilan obligatoire, vous devez quand même respecter une échéance importante : la déclaration 2072.

Elle doit être envoyée chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, et elle doit obligatoirement être télédéclarée depuis votre compte fiscal professionnel.

Imaginons que votre SCI ait été créée le 15 septembre 2024.

Vous avez deux choix pour fixer la date de clôture de votre premier exercice :

• Clôturer au 31 décembre 2024. Dans ce cas, votre premier exercice dure un peu plus de 3 mois.
• Clôturer au 31 décembre 2025. Ici, votre premier exercice dure 15 mois, ce qui reste autorisé car il ne dépasse pas 24 mois.

Dans les deux situations, si votre SCI est à l’IR, vous devrez déposer la déclaration 2072 :

• si vous clôturez en 2024, la déclaration 2072 devra être envoyée au printemps 2025 ;
• si vous clôturez en 2025, elle devra être envoyée au printemps 2026.

Comment établir un bilan de SCI ?

Vous savez désormais quand réaliser le bilan de votre SCI. Du coup, voyons ensemble comment le construire concrètement.

Rassurez-vous : même si cela peut sembler technique, l’idée reste toujours la même. Vous rassemblez vos documents, vous classez les informations, puis vous remplissez le tableau du bilan.

1. Rassembler tous les justificatifs nécessaires

Avant de commencer, vous devez réunir toutes les pièces qui retracent la vie financière de votre SCI sur l’année. Ces documents vous permettent d’identifier précisément ce que votre SCI possède et ce qu’elle doit.

Vous aurez notamment besoin de :

• vos factures (achats, travaux, assurances, charges diverses) ;
• des déclarations fiscales de l’année ;
• actes notariés d’achat de biens ;
• vos relevés bancaires ;
• vos contrats de prêts et leurs tableaux d’amortissement ;
• du suivi de vos opérations bancaires ;
• des bulletins de paie et charges sociales si votre SCI emploie du personnel (rare mais possible) ;
• votre compte de résultat si vous tenez déjà une comptabilité.

2. Remplir le tableau du bilan

Une fois vos documents rassemblés, vous pouvez compléter le bilan.

Le tableau reprend simplement ce que votre SCI possède d’un côté et ce qu’elle doit de l’autre. Concrètement, vous placez dans l’actif tout ce qui a de la valeur pour votre SCI et dans le passif tout ce qui finance ces éléments.

Ensuite, vous vérifiez que le total de l’actif et celui du passif sont identiques. Cette égalité est indispensable pour que votre bilan soit juste.

3. Vérifier et faire valider le bilan

Une fois le tableau rempli, il est important de vérifier que tout est cohérent : montants, affectation dans les bonnes colonnes, dettes en cours, amortissements du prêt, etc.

Si vous établissez votre bilan vous-même, vous pouvez confier cette vérification à un expert-comptable, comme Dougs, pour éviter les erreurs. Nous reprenons vos documents, sécurisons les calculs et mettons votre bilan en conformité.

Lorsque tout est correct, le bilan doit être validé par les associés lors d’une assemblée générale.

Cette validation clôt officiellement l’exercice et permet d’engager l’année suivante sur des bases claires.

En clair, établir un bilan revient à :

• rassembler les documents de l’année ;
• compléter le tableau actif / passif ;
• vérifier les données ;
• puis faire approuver le bilan par les associés.

Et si vous ne souhaitez pas gérer toute cette partie technique, Dougs peut s’en charger pour votre SCI.

Coût d’un bilan de SCI et recours à un expert-comptable

Arrivé à cette étape, vous vous demandez peut-être combien coûte réellement un bilan de SCI, surtout si vous faites appel à un expert-comptable.

Le prix peut varier assez largement, car plusieurs éléments entrent en jeu.

Le coût d’un expert-comptable pour une SCI

Lorsqu’un expert-comptable gère la comptabilité de votre SCI, l’établissement du bilan fait naturellement partie de ses missions.

Les honoraires dépendent de plusieurs facteurs, notamment :

• la taille et la structure de votre SCI ;
• votre régime fiscal (IR ou IS) ;
• votre éventuelle assujettissement à la TVA ;
• les tâches confiées au comptable (simple bilan ou gestion complète) ;
• la localisation et la renommée du cabinet.

Pour une SCI classique de taille moyenne, les tarifs se situent souvent entre 450 et 850 euros par an.

Pour une SCI plus importante, soumise à l’IS et à la TVA, les prix montent facilement autour de 1 600 euros par an, voire davantage selon la complexité.

Il existe également des consultants ou plateformes en ligne qui proposent de réaliser un bilan de SCI. Là aussi, les tarifs varient selon le niveau d’accompagnement et la qualité du service.

Ce que vous pouvez attendre de Dougs

Pour les gérants qui souhaitent une solution simple, transparente et adaptée à la gestion immobilière, Dougs propose une offre claire : le pack Immobilier comprend l’ensemble des obligations comptables et fiscales de votre SCI à l’IS.

En bref, faire établir le bilan de votre SCI par un expert-comptable représente un coût qui varie surtout en fonction de la taille de votre société, de votre régime fiscal et du niveau d’accompagnement souhaité.

Vous pouvez passer par un cabinet traditionnel, par des prestataires en ligne ou choisir une solution comme Dougs, qui vous permet de connaître vos tarifs à l’avance et de gérer votre SCI à l’IS avec un budget maîtrisé.

Bonnes pratiques pour une SCI conforme et sereine

À ce stade, vous savez ce qu’est un bilan, s’il est obligatoire pour votre SCI et comment le préparer.

Pour terminer, voici quelques bonnes pratiques qui vous aideront à garder une gestion saine, éviter les mauvaises surprises et gagner du temps au quotidien.

Garder des documents bien organisés

Une gestion sereine commence par un bon classement de vos documents.

Factures, relevés bancaires, contrats de prêts, travaux, charges… plus tout est rangé (même dans un simple dossier numérique), plus l’établissement du bilan sera rapide.

Si vous attendez la fin de l’année pour tout trier, vous perdez du temps et vous risquez d'oublier des éléments importants. En revanche, si vous notez les opérations au fur et à mesure, tout devient plus simple.

Suivre régulièrement la trésorerie

Votre tableau de trésorerie est votre meilleur allié, même à l’IR.

Quelques minutes par mois suffisent pour garder une vision claire : encaissements, dépenses, remboursements de prêt, avances d’associés, etc.

Cela vous permet d’anticiper les périodes tendues, d’ajuster vos décisions et d’éviter les erreurs dans la déclaration 2072.

Mettre à jour les comptes courants d’associés

Dès que vous avancez de l’argent à la SCI (ou que vous vous remboursez une dépense), notez-le.

Un compte courant d’associé mal suivi peut rapidement créer des incohérences dans le bilan ou générer des conflits entre associés.

Conserver une séparation stricte entre vos dépenses et celles de la SCI

C’est une règle simple mais essentielle : utilisez toujours le compte bancaire de la SCI pour ses opérations, et uniquement lui.

Mélanger vos dépenses personnelles avec celles de la SCI peut entraîner des erreurs dans le bilan ou compliquer un éventuel contrôle.

Et si jamais vous payez une dépense pour la SCI avec votre argent perso, inscrivez-la comme avance sur votre compte courant.

Anticiper les obligations fiscales

IR ou IS, certaines échéances ne peuvent pas être manquées : déclaration 2072, liasse fiscale, assemblée générale annuelle, etc. Notez-les quelque part pour garder une vision claire.

Une SCI qui anticipe est une SCI sereine.

Se faire accompagner si la gestion devient technique

Certaines SCI restent simples pendant des années. D’autres évoluent : nouvel achat, travaux, passage à l’IS, augmentation de l’activité, etc.

Dès que le volume d’opérations augmente ou que les règles deviennent plus techniques, vous avez tout intérêt à vous faire accompagner pour éviter les erreurs.

C’est précisément ce que proposent les équipes de Dougs : une gestion comptable complète pour votre SCI à l’IS, avec des tarifs clairs et un accompagnement en continu.

En résumé, pour garder une SCI conforme et sereine, l’essentiel est de rester régulier : documents bien rangés, trésorerie à jour, comptes courants suivis et obligations fiscales anticipées. Dès que votre activité se complexifie, un accompagnement professionnel peut réellement vous simplifier la vie.