10 min.Vous avez créé une SCI et vous vous demandez si vous devez payer la CFE… ou combien cela va vous coûter ?
Vous n’êtes pas seul : entre les règles obscures, les exceptions selon les locaux, les exonérations possibles et les particularités des SCI, il est difficile de savoir exactement ce que vous devez, ou pas, à l’administration fiscale.
Faut-il déclarer votre logement personnel ? Vos biens loués ? Tous les locaux de la SCI sont-ils concernés ? Et surtout : peut-on être exonéré de CFE en SCI ?
On reprend tout depuis le début pour vous permettre de comprendre quand une SCI est imposée à la CFE, comment se calcule cet impôt et dans quels cas vous pouvez y échapper.
Voici les points essentiels à retenir sur la CFE appliquée aux SCI :
- La CFE est un impôt local dû par toutes les entreprises, y compris les SCI, sauf exonération temporaire ou cas particuliers.
- Elle s’applique à partir de la 2e année d’activité (exonération automatique la 1re année).
- Les biens concernés varient selon l’activité de la SCI :
- Location nue d’habitation → pas de CFE
- Location nue professionnelle → CFE, mais exonération si CA < 100 000 €
- Location meublée d’habitation → CFE sauf location longue durée sans disposition du bien
- Location de locaux professionnels → CFE sauf location longue durée sans disposition
- Le montant se calcule sur la valeur locative cadastrale ou, à défaut, une base minimum fixée par la commune.
- Des réductions spécifiques existent : immeubles industriels (-30 %), activités saisonnières, artisans avec peu de salariés, implantation en Corse (-25 %).
- La déclaration initiale doit être faite avant le 1er janvier suivant la création. Ensuite, seules les modifications nécessitent une nouvelle déclaration (formulaire 1447-M).
- Le paiement se fait uniquement en ligne (mensuel, en deux acomptes, ou en une fois au 15 décembre).
Impôt ou taxe ? Définition de la CFE
La CFE, cotisation foncière des entreprises, est un impôt local, faisant partie de la contribution économique territoriale, avec la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises). Elle est majorée d'une taxe additionnelle qui finance les chambres de commerce et de l'industrie (CCI), et les chambres de métiers et de l'artisanat (CMA). Les entreprises sont redevables de la CFE selon leur situation au 1er janvier, à partir de la seconde année suivant la création de la société, et sa déclaration doit être réalisée une seule fois, sauf changement de situation comme un déménagement ou agrandissement de locaux.
Qui doit payer la CFE ? Est-ce que les SCI doivent payer la CFE ?
La CFE concerne toute personne exerçant une activité non salariée à titre habituel incluant les SCI, donc un entrepreneur en SCI est concerné. La déclaration est due au plus tard le 31 décembre de la première année d’activité, et le paiement de la CFE en SCI à l'administration fiscale va dépendre des modalités que vous choisissez.
Néanmoins, les biens concernés par la Cotisation foncière des entreprises en SCI dépendent du type de location réalisée.
- La location nue à usage professionnel : ces locations sont soumises à CFE si les recettes brutes ou le chiffre d'affaires (CA) tiré de cette location est supérieur à 100 000€. Cependant, si les recettes brutes ou le chiffre d'affaires tiré de cette location est inférieur à 100 000 €, ce type de location est exonéré.
- La location meublée à usage d’habitation : ces locations sont en principe soumises à la CFE. Néanmoins, s’il s’agit d’une location de longue durée de sorte que le loueur n’a pas la disposition du bien, il n’y aura pas de CFE sur le bien concerné.
- La location de locaux professionnels aménagés : ces locations sont en principe soumises à la CFE. Néanmoins, s’il s’agit d’une location de longue durée, de sorte que le loueur n’a pas la disposition du bien, il n’y aura pas de CFE sur le bien concerné.
Quel est le montant de la CFE ?
Comment est calculée la CFE (cotisation foncière des entreprises) pour une SCI?
Quand la valeur locative du bien est faible, la CFE est calculée sur une base forfaitaire minimale, déterminée selon le chiffre d’affaires N-2 de la SCI. À titre d'exemple, voici le barème de la base minimum d'imposition en 2024 et 2025.
| Chiffre d'affaires réalisé en N-2 | Base minimum d'imposition de CFE due en 2024 (selon la commune) | Base minimum d'imposition de CFE due en 2025 (selon la commune) |
|---|---|---|
| Entre 5 001 € et 10 000 € | Entre 237 € et 565 € | Entre 243 € et 579 € |
| Entre 10 001 € et 32 600 € | Entre 237 € et 1 130 € | Entre 243 € et 1 158 € |
| Entre 32 601 € et 100 000 € | Entre 237 € et 2 374 € | Entre 243 € et 2 433 € |
| Entre 100 001 € et 250 000 € | Entre 237 € et 3 957 € | Entre 243 € et 4 056 € |
| Entre 250 001 € et 500 000 € | Entre 237 € et 5 652 € | Entre 243 € et 5 793 € |
| À partir de 500 001 € | Entre 237 € et 7 349 € | Entre 243 € et 7 533 € |
Source : https://entreprendre.service-public.gouv.fr/vosdroits/F23547
La CFE se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale par le taux d’imposition retenu par la commune. Les taux sont fixés par les communes et revalorisés régulièrement de sorte que nous n’avons pas la possibilité de communiquer les taux.
Dans certains cas particuliers, la CFE ne sera pas calculée en fonction de la valeur locative mais en fonction du barème qui est fonction du chiffre d’affaires : c’est ce qui est appelée la cotisation minimum. Celle-ci s’applique dans les 3 cas suivants :
- Lorsque la valeur locative de votre établissement principal est inférieure à la base minimum de la CFE fixée par la commune ⇒ CFE minimum au lieu de l’établissement principal.
- Vous avez uniquement un contrat de domiciliation commerciale ⇒ CFE minimum au lieu de domiciliation.
- Votre entreprise est uniquement domiciliée chez vous (convention de mise à disposition)⇒ CFE minimum au lieu d’habitation du client.
Simulateur : CFE
Taux et abattements applicables à la CFE pour une SCI
Les entreprises relevant de la cotisation minimum et dont le chiffre d'affaires est inférieur à 5000 € sont exonérées de cotisation minimum de CFE.
Pour les autres, le seul abattement applicable est celui concernant l'activité de location nue à usage professionnel : ces locations sont soumises à CFE. Cependant, si le chiffre d'affaires tiré de cette location est inférieur à 100 000 €, ce type de location est exonéré.
Qui est exonéré de CFE ?
Quand vous créez votre entreprise, vous bénéficiez d’un avantage fiscal automatique : la CFE n’est pas due pour l’année de création.
À noter :
- Cette exonération ne concerne que la première année civile d’activité.
- La CFE est due dès l’année suivante, même si votre chiffre d’affaires est encore faible.
- Dans certains cas, des exonérations spécifiques existent selon votre secteur (zones franches, jeunes entreprises innovantes, etc.), mais elles obéissent à des règles particulières.
Il existe toutefois des cas dans lesquels vous pouvez bénéficier d’une réduction de la CFE.
Les différents cas de réduction de la base d’imposition à la CFE
Les immeubles industriels : une réduction automatique
Si vous exploitez des locaux à caractère industriel, bonne nouvelle : la valeur locative de vos immeubles bénéficie d’une Réduction de 30 % de la valeur locative des immeubles industriels (les entreprises concernées peuvent ainsi moduler le montant de leur acompte de CFE pour anticiper cette baisse, avec une marge d’erreur de 20 % exceptionnellement tolérée).
Concrètement, cela veut dire que la base servant au calcul de votre CFE est réduite avant application du taux. Vous pouvez même ajuster votre acompte de CFE en conséquence (avec une marge d’erreur de 20 % tolérée par l’administration).
Les activités saisonnières : payer uniquement pour le temps travaillé
Vous avez un café, un restaurant ou une activité qui n’ouvre que quelques mois dans l’année ? Dans ce cas, votre CFE est réduite en proportion du temps d’inactivité.
Les artisans avec peu de salariés : un vrai coup de pouce
Les artisans bénéficient d’une réduction progressive selon leur effectif :
- 75 % s’ils travaillent seuls,
- 50 % avec un salarié,
- 25 % avec deux ou trois salariés.
C’est un dispositif pensé pour alléger la charge des petites structures artisanales.
L’avantage corse : un abattement spécifique
Si votre entreprise est implantée en Corse, vous profitez d’un abattement de 25 % sur la part de CFE reversée aux communes.
Comment remplir la déclaration CFE pour SCI ?
Vous devez effectuer une déclaration CFE en SCI avant le 1er janvier de l'année suivant la création de votre entreprise, en remplissant le formulaire mis à disposition sur le site impots.gouv.fr. Par exemple, si vous créez une entreprise en 2026, vous devrez effectuer votre déclaration avant le 1er janvier 2027.
Il n'y a pas besoin de faire de nouvelles déclarations de CFE dans les années suivantes, sauf si un changement intervient dans votre situation susceptible de modifier le montant de votre cotisation (changement de la surface des locaux par exemple) ou pour informer de la cessation ou de la fermeture d'un établissement. Pour déclarer un changement, vous devez déposer une déclaration 1447-M avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.
Les informations à renseigner dans la déclaration initiale sont entre autres :
- Dénomination ou nom et prénom
- Activité exercée (location, vente...)
- SIRET
- Code NACE
- Coordonnées du comptable de l'entreprise
- Détail de l'effectif de l'entreprise (salariés, apprentis...)
- Chiffre d'affaires
- Nature et superficies des locaux personnels et professionnels
Obligation de déclaration même si exonérée de CFE pour sa SCI
Lors de la création d’une SCI, vous devez obligatoirement déposer une déclaration de CFE avant le 31 décembre de l'année de création, même si votre société bénéficie d’une exonération (comme la première année d’activité). C’est une étape incontournable : sans cette déclaration, l’administration fiscale ne peut pas calculer correctement votre cotisation pour les années suivantes.
Formulaire à utiliser
La déclaration s’effectue via le formulaire disponible sur le site impots.gouv.fr. Pour la première déclaration (dite "déclaration initiale"), il faut renseigner plusieurs informations clés :
- la dénomination sociale de la SCI (ou le nom et prénom si société non dénommée),
- l’activité exercée (ex. : location meubl ée, location nue),
- le numéro SIRET,
- le code NACE,
- les coordonnées de votre comptable,
- l’effectif salarié (salariés, apprentis),
- le chiffre d’affaires,
- ainsi que la nature et la superficie des locaux utilisés.
Ensuite, en cas de changement de situation (par exemple, une nouvelle surface de locaux, ou la fermeture d’un établissement), vous devez compléter une déclaration 1447-M.
Dates et échéances
La règle est simple :
- La déclaration initiale doit être déposée avant le 1er janvier de l’année suivant la création de votre SCI. Exemple : vous créez votre SCI en 2025 → vous devez déclarer avant le 1er janvier 2026.
- Pour les modifications ultérieures, la déclaration 1447-M doit être transmise avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.
Bon à savoir : si aucune modification n’intervient, vous n’avez rien à déposer les années suivantes.
Sanctions et majorations
Attention aux retards : si vous oubliez ou déposez votre déclaration hors délai, vous risquez :
- une taxation d’office par l’administration fiscale, souvent moins favorable,
- des majorations et pénalités qui peuvent alourdir la note.
Il vaut mieux anticiper et respecter les délais pour éviter toute mauvaise surprise.
Comment procéder au paiement de la CFE pour sa SCI?
Le paiement de la CFE peut être réalisé en une fois ou mensualisé, en ligne, sur le site des impôts, par carte bancaire.
- Pour un paiement de moins de 3000€ : paiement avant le 15 décembre sur le site des impôts, ou mensualisé.
- Pour un paiement de plus de 3000€ : paiement mensualisé ou en 2 tranches. Voici le détail des 2 tranches :
- Un acompte égal à 50 % du montant de la CFE mise en recouvrement au titre de l'année précédente, avant le 15 juin
- Le solde de la CFE : au plus tard le 15 décembre de l'année, en déduisant l'acompte
Le paiement de la CFE peut s’effectuer de différentes façons :
- un paiement en ligne (régime par défaut)
- ou un paiement à l’échéance (régime optionnel)
- ou un paiement par prélèvements mensuels (régime optionnel)
- Pour le paiement en ligne, le montant de CFE dû sera à payer directement en ligne avant le 15 décembre de l’année d’imposition.
Si le montant de votre CFE de l’année dernière était égal ou supérieur à 3 000 €, vous serez tenu de verser un acompte à partir du 31 mai (date limite fixée au 15 juin). L’acompte sera égal à 50 % du montant de la CFE de l’année dernière.
Le solde restant dû sera à acquitter à la date limite du 15 juin également.
- Dans le second cas, la totalité de la CFE dû sera prélevée sur le compte bancaire renseigné par vos soins sur votre compte professionnel au 15 décembre de l’année d’imposition.
- Dans le troisième cas, les prélèvements sont étalés sur une période de 10 mois, de janvier à octobre. Ils sont exécutés le 15 de chaque mois. Chaque mensualité représente le dixième du montant de CFE dû l'année précédente.
Avant de conclure, voici les points de vigilance à ne pas oublier :
- Vérifier si votre activité SCI est soumise à la CFE (location nue habitation, pro, meublée…).
- Anticiper l’exonération de la 1re année, mais préparer la déclaration initiale obligatoire.
- Remplir le formulaire CFE en ligne avant le 1er janvier de l’année suivant la création.
- Surveiller les cas particuliers d’exonérations et réductions (CA < 100 000 €, artisan, activité saisonnière, Corse, etc.).
- Contrôler la base minimum fixée par votre commune pour savoir si elle s’applique.
- Respecter les échéances de paiement : acompte (15 juin si > 3 000 €) + solde (15 décembre) ou mensualisation.
- En cas de changement de situation (locaux, cessation) → déposer une déclaration 1447-M.
- Toujours passer par l’espace pro impots.gouv.fr pour payer (aucun autre mode n’est accepté).
- Éviter les retards : taxation d’office + majorations peuvent vite coûter cher.
FAQ sur la CFE en SCI
Quelles différences entre la CFE et la taxe foncière en SCI ?
Il ne faut pas confondre CFE et taxe foncière, la différence est très simple : la CFE concerne uniquement les entreprises (y compris entreprises individuelles au nom de l'entrepreneur) qui utilisent des locaux pour l’exercice de leur activité, qu’ils soient propriétaires ou non. La taxe foncière concerne les particuliers propriétaires et entreprises propriétaires de locaux ou logements. La CFE est donc une taxe concernant l’utilisation d’un bien immobilier, tandis que la taxe foncière est une taxe concernant la propriété de ce dit bien. Néanmoins, vous pouvez être un particulier ayant placé ses propriétés dans une SCI dont vous êtes le gérant, dans ce cas, êtes-vous redevable de la CFE et de la taxe foncière à titre personnel ? Êtes-vous exonéré de taxe foncière si vous payez la CFE en SCI ? Vous n’êtes pas exonéré, mais c'est la SCI elle-même qui paye la taxe foncière sur les propriétés détenues et non vous à titre personnel.
Une SCI doit-elle payer la CFE même si elle ne génère pas de loyers ?
Oui. La CFE est due dès lors que la SCI existe et détient des locaux affectés à son activité, même si aucun revenu n’est encore perçu.
La SCI est-elle exonérée de CFE la première année ?
Oui. Comme toutes les entreprises, une SCI bénéficie d’une exonération de CFE pour sa première année civile d’activité. La cotisation ne s’applique qu’à partir de la deuxième année.
Que se passe-t-il si la SCI n’a pas de locaux professionnels ?
La SCI reste redevable d’une CFE minimale. Cette base forfaitaire est fixée par la commune, selon le chiffre d’affaires ou les recettes encaissées.
Nahima est fiscaliste chez Dougs. Véritable appui pour ses collègues et pour les clients, elle jongle entre veille, conseil et formation sur son sujet de prédilection (on vous le donne en mille) : la fiscalité !
En savoir plus
